Introduction

Louer une terre est pratique courante dans l’Ontario rural. Les types de contrats de location de terres en culture et les relations entre les propriétaires et les locataires varient énormément dans la province.

Ce qui est souhaitable ou équitable dans le cas d’une relation propriétaire-locataire donnée ne l’est pas nécessairement dans d’autres cas. La présente fiche technique a pour but d’aider les locataires et les propriétaires à établir des contrats de métayage équitables et à prendre des décisions éclairées.

Est-ce un contrat de métayage qui vous convient le mieux?

Compte tenu des coûts en immobilisations élevés associés à la propriété d’un bien-fonds, la location offre une solution de rechange intéressante. La location d’une terre agricole comporte des avantages et des inconvénients que le propriétaire et le locataire doivent examiner avant de signer un contrat de location. La section 4 traite des avantages et des inconvénients d’un contrat de métayage.

Section 1. Contrats de location

La dimension humaine d'un bon contrat

Toute forme d'entente commerciale exige une bonne dose de confiance et de respect entre les parties. Il en va de même de la location des terres. Un bon contrat de location doit convenir à la fois au propriétaire et au locataire et les modalités ne doivent pas se limiter au prix. La compatibilité entre le propriétaire et le locataire ainsi que le caractère équitable du contrat de location sont des aspects importants à considérer.

 

Éléments d'un bon contrat de location

Compatibilité - Pouvez-vous vous entendre et discuter de vos différends? oui non

Honnêteté - Avez-vous confiance en l'autre partie? Avez-vous déjà eu des relations d'affaires ensemble? oui non

Clarté - Les obligations de chaque partie sont-elles clairement définies dans le contrat écrit? oui non

Conditions équitables - Les deux parties sont-elles satisfaites des modalités du contrat? oui non

Conditions variables - Pouvez-vous modifier le contrat de location si des changements surviennent? oui non

Pertinence - Le contrat convient-il aux cultures et favorise-t-il de bonnes pratiques culturales? oui non

Avantages et inconvénients de la location à des fins agricoles

Tous les accords de location ont leurs avantages et leurs inconvénients.

Avantages

Faibles dépenses en immobilisations

  • Les dépenses en immobilisations sont partagées entre le propriétaire et le locataire.
  • Le propriétaire fournit les terres et les bâtiments et peut assumer une partie des dépenses d'exploitation.
  • Le locataire fournit la main-d'œuvre et la machinerie et assume généralement la plus grande partie des dépenses d'exploitation.
  • Le locataire peut exploiter une plus grande entreprise agricole avec des dépenses en immobilisations moindres.
  • Puisqu'elle est une solution de rechange à la propriété, la location est véritablement un moyen de « financer » un bien-fonds.

Rendement financier accru

  • Quand les fonds sont limités, il est souvent plus rentable de les consacrer aux semences, aux engrais, aux produits chimiques et à la machinerie qu'à l'achat de terres.
  • Investir dans l'achat d'une terre le peu de fonds disponibles peut réduire considérablement le capital d'exploitation et nuire au rendement de l'entreprise agricole.

Apprentissage de l'exploitation agricole

  • En louant, le débutant peut acquérir l'expérience nécessaire en gestion financière de l'entreprise agricole avant d'investir à long terme dans l'achat d'une terre.
  • L'exploitant peut en apprendre plus sur l'exploitation agricole dans un certain secteur, tout en gardant sa liberté de changer d'exploitation agricole ou de quitter ce secteur d'activité.
  • La location permet à un agriculteur sans expérience de bénéficier de l'aide d'un propriétaire plus expérimenté.

Partage des risques

  • Avec la location, le propriétaire et le locataire peuvent partager les risques et les bénéfices de l'exploitation agricole. C'est particulièrement important pour l'exploitant possédant un capital limité. Les risques sont partagés selon la nature du contrat de location.

Arrangement familial

  • Un arrangement d'affaires familial peut comprendre un contrat de location selon lequel une partie loue la terre d'un parent ou d'un tiers et partage les coûts de la machinerie agricole avec le parent.

Revenu de retraite

  • À la veille de sa retraite, un agriculteur peut louer ses terres en totalité ou en partie plutôt que les vendre.
  • Être propriétaire constitue un atout contre l'inflation.
  • Le revenu de location peut être une forme de « revenu » de retraite.
  • À la veille de la retraite, l'exploitant agricole peut cesser graduellement ses activités en louant une partie de ses terres et en exploitant lui-même le reste.

Inconvénients

Maintien dans les lieux

  • Les contrats de location à court terme sont source d'incertitude pour le locataire.
  • Puisque la machinerie est achetée en fonction de l'espace à cultiver, l'annulation d'un contrat de location pourrait faire que de la machinerie reste inutilisée et augmenter le coût de revient à l'acre.
  • Les contrats de location à court terme offrent plus de souplesse aux propriétaires, qui peuvent changer rapidement de locataire ou vendre les terres. Mais ils peuvent aussi être préjudiciables aux propriétaires en ne favorisant pas l'application de pratiques agricoles durables par le locataire.
  • Lacunes dans l'efficacité, la conservation et la motivation à effectuer des améliorations
  • Les contrats de location à court terme peuvent nuire à l'efficacité de la production. Par exemple, certains locataires n'utiliseront pas la quantité optimale d'engrais en vertu d'un contrat de métayage portant sur les cultures à moins que le propriétaire n'en partage les frais.
  • La plupart des pratiques de conservation des sols exigent un investissement à long terme. La plupart des locataires à court terme adoptent uniquement les pratiques qui produiront le plus de résultats pour la durée du contrat.

Problèmes de relations humaines

  • Comme dans toute entreprise commerciale liant deux personnes et plus, des différends et des litiges peuvent survenir.

Disponibilité du crédit

  • Il est généralement plus difficile pour l'exploitant locataire d'obtenir un crédit immédiat ou à long terme que pour l'exploitant propriétaire, car :
  • le prêteur peut exiger la terre comme garantie du prêt;
  • les terres louées ne permettent pas de se constituer un patrimoine;
  • le contrat de location est à court terme.

Pas de pouvoir de négociation ni de contrôle sur la gestion

  • Dans certaines situations, le propriétaire aura un plus grand pouvoir de négociation, même si le locataire est un gestionnaire averti.
  • Le propriétaire peut tenir à prendre la plupart des décisions de gestion, même si sa contribution au contrat de location est nettement moindre que celle du locataire. Par exemple, le propriétaire peut tenir à ce que soient exploitées certaines cultures que le locataire estime moins rentables.

Occasion de gain en capital perdue

  • Le prix des terres augmente généralement avec le temps, bien que le contraire puisse se produire à l'occasion.
  • Le propriétaire bénéficie d'une hausse de la valeur des terres, bien que le gain en capital ne soit réalisé qu'au moment de la vente.

Perte éventuelle de l'exonération ou du report d'impôt

  • Dans certains cas, la location des terres interdit le report d'impôt au moment du transfert aux enfants et l'exonération de 800 000 $ pour gains en capital (l'exonération a été portée à 800 000 $ en 2014 et sera indexée à l'inflation à compter de 2015).
  • On conseille de consulter un comptable.
  • Voir la section 2, Incidences fiscales de la location de terres.

Contrat de location écrit

Le geste le plus important que vous puissiez poser comme locataire ou propriétaire est de mettre votre contrat par écrit. Ce seul geste éliminera la grande majorité des désagréments potentiels. Bien que, dans la communauté agricole, une poignée de main ait longtemps suffi pour conclure un contrat et qu'une entente de location verbale constitue un contrat valide, cette pratique comporte de sérieux inconvénients. Quoi qu'il en soit, bien des agriculteurs et des propriétaires terriens sont réticents à utiliser un contrat de location écrit, pour diverses raisons :

  • S'ils exigent un contrat écrit, tant les locataires que les propriétaires fonciers craignent de donner l'impression de ne pas faire confiance à leurs voisins.
  • Les coûts et le délai supplémentaires nécessaires à la préparation d'un contrat de location écrit peuvent sembler injustifiés lorsqu'on traite avec d'autres exploitants agricoles ou des membres de la collectivité.
  • L'inconvénient d'un contrat de location verbal devient apparent lorsque survient un désaccord sur les modalités de l'entente, car il est bien difficile de démontrer ce que les parties voulaient dire au départ.

Sans un accord écrit :

  • Une fois que la terre est utilisée, il peut être très coûteux de régler un désaccord entre les parties (par la médiation d'un tiers, l'arbitrage ou un procès).
  • Il est plus difficile de protéger les intérêts des deux parties contre les revendications d'un tiers ou d'une partie extérieure à l'égard d'un droit sur la terre ou la culture. Il est beaucoup plus facile de protéger vos intérêts contre les revendications d'une tierce partie en décrivant les détails de l'accord au moment de le conclure.
  • Tant le propriétaire que le locataire risquent fort de perdre un temps considérable ainsi que leur notoriété.

Un accord écrit ne révèle pas un manque de confiance, mais indique plutôt que les parties souhaitent protéger et décrire clairement leur entente.

Avantages d'un contrat de location écrit

Selon la Loi relative aux preuves littérales (Ontario), tout document qui crée un intérêt foncier doit être mis par écrit. Un contrat de location écrit est avantageux tant pour le propriétaire que pour le locataire en ce qu'il constitue un document décrivant les modalités de l'accord. Un contrat écrit est particulièrement important dans le cas d'une entente de métayage portant sur des cultures, dans laquelle les coûts sont partagés entre le propriétaire et le locataire. Un contrat de location écrit :

  • clarifie les attentes, les obligations et les responsabilités des parties; en cas de différend, il peut éviter un recours coûteux aux tribunaux en offrant des solutions de rechange;
  • offre au propriétaire une certaine protection quant à la responsabilité en matière d'environnement;
  • constitue un guide précieux pour les héritiers en cas de décès du propriétaire ou du locataire; peut servir de pièce justificative aux fins de l'impôt.

Points à prendre en compte dans un contrat de location

Assurance - Les propriétaires fonciers peuvent demander une preuve d'assurance-récolte, surtout si la location n'a pas été payée à l'avance. Le locataire et le propriétaire devraient aussi discuter de l'assurance contre le risque de dommages environnementaux. Si le locataire prévoit de stocker une récolte sur le biens-fonds du propriétaire, la récolte devrait aussi être protégée contre le vol et les dommages.

Garantir le paiement de location - L'enregistrement de toute partie non réglée du paiement de location dans le Système d'enregistrement des sûretés mobilières de ServiceOntario aidera à protéger les intérêts d'un propriétaire en tant que créancier en cas de défaut de paiement d'un locataire. Les propriétaires fonciers peuvent s'enregistrer en ligne ou en appelant ServiceOntario.

Un locataire pourra aussi enregistrer la location à bail à l'égard du titre à protéger au cas où la terre changerait de propriétaire. D'excellentes raisons peuvent motiver l'enregistrement d'un bail : par exemple, les paiements relatifs à un bien immobilier peuvent, dans certaines circonstances, être considérés comme « biens meubles » et être assujettis aux dispositions de la Loi sur les sûretés mobilières relatives à l'enregistrement. Les intérêts sur ces paiements seraient subordonnés à tout autre intérêt par voie d'un bail, à condition que le bail ait été enregistré en premier.

La plupart des propriétés en Ontario sont enregistrées sous le régime des droits immobiliers, selon lequel les baux de moins de trois ans n'ont pas à être enregistrés si le locataire est en possession effective de la propriété décrite dans le bail. Pour les propriétés assujetties au système d'enregistrement immobilier, moins populaire, cette période est de sept ans. En l'absence d'enregistrement, un éventuel acquéreur de la terre pourrait en prendre possession sans devoir honorer les modalités du bail.

Recherche de titres - Les locataires peuvent aussi effectuer une recherche des titres relatifs à la terre à louer pour s'assurer de conclure une entente avec la personne qui possède la terre. Cette recherche peut s'effectuer auprès du Bureau d'enregistrement immobilier de l'Ontario.

Un contrat de location comme outil de planification de la relève

Un contrat de location à long terme (à ne pas confondre avec une cession-bail) peut servir à la planification de la relève. Les propriétaires fonciers et les éventuels éléments de relève recherchant des solutions de rechange aux modes de financement traditionnels pourraient envisager un contrat de location à long terme. Les contrats de location à long terme peuvent inclure des terres, des bâtiments ou de l'équipement. Les propriétaires et la relève peuvent décider de conclure plus d'un contrat de location ou un seul contrat inclusif. En Ontario, l'échéance des contrats de location est variable; cependant, pour être valides, les baux de plus de 21 ans doivent être approuvés par la municipalité.

Comme pour tout contrat de location, les modalités doivent être négociées à la satisfaction des deux parties. Une des principales difficultés, après avoir fixé le prix initial du bail, est de déterminer l'augmentation annuelle. Pour les baux à plus long terme, un barème impartial pourra être utilisé, comme l'indice annualisé des prix à la consommation publié par Statistique Canada. Pour certaines modalités, il est préférable de consulter un conseiller en planification de la relève.

Section 2. Incidences fiscales de la location de terres

Les renseignements suivants sont de nature générale et fournis à titre d'exemple et d'information. Ils ne sont pas exhaustifs et ne doivent pas être interprétés comme des avis juridiques. Ils ne sauraient remplacer la consultation d'un conseiller fiscal professionnel. N'oubliez pas que les lois fiscales et l'admissibilité à des programmes comprennent des délais prescrits et sont susceptibles de changer. Vous êtes fortement encouragés à consulter un conseiller fiscal pour obtenir une information actuelle adaptée à votre contrat.

Les incidences fiscales d'un contrat de location doivent être étudiées attentivement.

Sans le vouloir, le propriétaire peut lui-même s'exclure de deux dispositions fiscales importantes. Pour l'Agence du revenu du Canada (ARC), bien des types de contrats de location ne répondent pas à la définition d'agriculture. Par exemple, un contrat de métayage, selon lequel une portion des cultures est remise au propriétaire comme paiement pour les terres, ne correspond pas à la définition d'agriculture au sens de l'ARC. Certains contrats de location peuvent donc faire perdre au propriétaire le recours aux dispositions fiscales suivantes :

  • le report d'impôt sur le transfert des terres aux enfants (appelé « roulement »);
  • l'exonération de 800 000 $ pour gains en capital sur leur terre.

Report d'impôt sur le transfert de terre aux enfants

La Loi de l'impôt sur le revenu prévoit un report d'impôt lors du transfert des biens agricoles à un enfant, ce qu'on appelle un « roulement ». Elle permet d'établir la contrepartie à toute valeur située entre zéro (un don) et la juste valeur marchande (JVM) des terres. Dans le cas d'un don, la contrepartie correspond au prix de base rajusté (PBR). Sans le recours au roulement, les terres seraient transférées à leur JVM et tout le gain devrait être déclaré.

Pour faire l'objet d'un roulement, le bien-fonds doit avoir été principalement utilisé à des fins agricoles avant le transfert par le contribuable, son conjoint ou ses enfants qui y étaient activement engagés de façon continue. Cela signifie que les terres doivent avoir servi à un usage agricole plus de 50 % du temps (selon la définition de l'ARC). Il n'est toutefois pas nécessaire que le bien-fonds ait été utilisé à des fins agricoles immédiatement avant le transfert.

Les propriétaires qui souhaitent avoir recours au roulement doivent noter le pourcentage de temps durant lequel ils ont loué leur terre et quel type de contrat de location ils utilisent. Par exemple, un propriétaire qui a exploité une ferme pendant 20 ans, puis loué les terres pendant 4 ans pourrait encore se prévaloir du roulement. Cependant, si la période de location était plus longue que la période d'exploitation agricole, le roulement pourrait lui être interdit. Il y a exception à cette règle si le bien-fonds est loué au conjoint ou à un enfant, qui exploite la terre à des fins agricoles.

Exonération de 800 000 $ pour gains en capital

Vente de terre agricole

L'exonération de 800 000 $ pour gains en capital est offerte aux particuliers sur la vente de biens agricoles admissibles. Un particulier qui a utilisé toute son exonération personnelle de 100 000 $, qui a été éliminée en 1994, bénéficie encore d'une exonération de 700 000 $. L'exonération est également valable pour les associés dans une société de personnes, puisque les impôts sont payés par chacun comme particulier. Les entreprises ne peuvent bénéficier de l'exonération pour gains en capital.

Biens agricoles admissibles :

  • les terres et les bâtiments agricoles;
  • les actions dans une entreprise agricole familiale constituée en société par actions;
  • une participation dans une entreprise agricole familiale constituée en société de personnes;
  • un quota (appelé « immobilisations admissibles »).

Les biens agricoles doivent satisfaire aux définitions suivantes :

  • Dans le cas d'un bien acquis avant le 18 juin 1987, le bien doit être utilisé à des fins agricoles au moment de la vente, ou avoir servi à des fins agricoles pendant cinq années.
  • Dans le cas de bien-fonds acquis après le 17 juin 1987, le bien doit avoir appartenu au contribuable pendant les 24 mois précédant la vente et, durant au moins 2 ans, le revenu agricole brut doit dépasser le revenu net d'autres sources, ou le bien doit avoir été utilisé par une entreprise agricole familiale constituée en société de personnes ou en société par actions pendant 2 ans durant lesquels le contribuable, le conjoint, l'enfant ou le parent était activement engagé dans l'entreprise agricole.

Dans l'un ou l'autre cas, le bien doit être utilisé à des fins agricoles par :

  • le contribuable;
  • le conjoint, l'enfant ou le parent du contribuable, ou
  • une entreprise agricole familiale constituée en société de personnes ou en société par actions du contribuable, du conjoint, de l'enfant ou du parent.

Dans tous les cas, les particuliers admissibles, que leur entreprise soit à propriétaire unique ou constituée en société de personnes ou en société par actions, doivent être activement engagés dans la gestion ou les activités quotidiennes de l'entreprise.

Location de terres agricoles

La location des terres agricoles influera très probablement sur le recours à l'exonération pour les terres achetées avant le 18 juin 1987.

Les terres achetées avant le 18 juin 1987 doivent être exploitées à des fins agricoles pendant cinq années, quelles qu'elles soient, ou avoir été exploitées à des fins agricoles pendant l'année de la vente pour être considérées comme des biens agricoles admissibles et donc admissibles à l'exonération pour gains en capital. Si la règle des cinq ans n'est pas satisfaite, le bien doit être exploité à des fins agricoles immédiatement avant la vente.

Comme la location n'est pas considérée comme de l'exploitation agricole selon l'ARC, un contrat de location passé pendant l'année de la vente pourrait interdire au propriétaire le recours à l'exonération pour gains en capital, étant donné que les terres n'auraient pas été utilisées à des fins agricoles immédiatement avant la vente. Même un contrat de métayage portant sur les cultures, selon lequel une portion de la récolte est remise au propriétaire comme paiement, ne satisfait pas à la définition de l'ARC.

Ce problème peut être réglé par l'embauche de travailleurs à forfait. Un contrat de métayage selon lequel le propriétaire partage les coûts des intrants peut également satisfaire aux exigences d'usage à des fins agricoles de l'ARC. Ces ententes doivent être étudiées avec votre comptable.

Régime de pensions du Canada et Régime enregistré d'épargne-retraite

Le revenu d'un contrat de location au comptant ne peut être considéré comme un revenu aux fins des cotisations au Régime de pensions du Canada (RPC). Les exploitants agricoles qui louent leur terre et n'ont aucun autre revenu d'emploi admissible aux fins du RPC ne peuvent cotiser au régime, ce qui a pour conséquence de réduire les prestations du RPC. Bien qu'ils ne soient pas admissibles au titre de la cotisation au RPC, les revenus de location sont admissibles pour la participation à un régime enregistré d'épargne-retraite (REER).

Plutôt que de passer un contrat de location au comptant, un propriétaire peut exploiter son bien-fonds en embauchant des travailleurs à forfait ou louer ses terres par contrat de métayage portant sur les cultures, en partageant les intrants. Actuellement, le bénéfice net provenant de ces sources est admissible aux fins de cotisation au RPC et aux REER.

Retenue d'impôt des non-résidents

Si le propriétaire ne réside pas au Canada, le locataire est tenu de prélever 25 % du montant du loyer (qu'il s'agisse de contrat de location au comptant ou de contrat de métayage) et de le remettre à l'ARC. Si le locataire ne remet pas la retenue d'impôt de 25 %, l'ARC tentera de recouvrer l'impôt du propriétaire. Si ce dernier ne paie pas cet impôt, le locataire sera tenu de le faire.

Déduction pour amortisssement

Lorsqu'un propriétaire modifie l'usage de son exploitation agricole, des bâtiments ou de la machinerie, comme dans le cas d'une location, la Loi de l'impôt sur le revenu exige que les biens amortissables acquis avant 1972 (partie XVII) passent de la méthode de l'amortissement linéaire à celle de l'amortissement décroissant, utilisée pour les biens amortissables acquis après 1971 (partie XI).

Dans la plupart des cas, ce n'est pas souhaitable, puisque tout l'amortissement recouvré qui découlerait de la clôture d'une catégorie aux fins de la déduction pour amortissement (par exemple vente de toute la machinerie de cette catégorie) constituerait un revenu imposable. Le propriétaire peut choisir de ne pas utiliser le bien et de conserver le même statut en vertu de la partie XVII, mais aucune déduction ne peut être accordée pour les années où le bien n'a pas été utilisé. Tout autre usage, qu'il s'agisse d'une utilisation personnelle ou d'une location, exigerait le passage à la méthode de la partie XI. Le propriétaire peut choisir de considérer sa machinerie ou ses bâtiments comme faisant partie d'un contrat de travail agricole à forfait et conserver ainsi son statut d'exploitant agricole.

Taxe de vente harmonisée (TVH)

De manière générale, une location est imposable sauf exonération explicite en vertu de la Partie I, Annexe V, de la Loi sur la taxe d'accise, applicable à quelques situations, comme dans le cas d'une terre destinée à une résidence à long terme. Le loyer payé par une part de la récolte n'est pas assujetti à la TVH. Le traitement de la location au comptant aux fins de la TVH peut aussi dépendre du revenu total du propriétaire. Une entreprise (y compris un propriétaire qui loue une propriété) n'a pas à être inscrite pour percevoir et remettre la TVH si ses ventes brutes imposables et ses ventes détaxées sont de moins de 30 000 $. Les propriétaires dont la location est la seule source de revenu d'entreprise et dont le revenu est de moins de 30 000 $ n'ont pas à s'inscrire, bien qu'ils puissent le faire.

Programme d'imposition foncière des biens agricoles

Le Programme d'imposition foncière des biens agricoles permet aux exploitations agricoles admissibles d'être imposées à 25 % du taux d'impôt foncier municipal applicable aux propriétés résidentielles ou agricoles. La maison de ferme et une acre des terres l'entourant sont imposées comme faisant partie de la catégorie résidentielle.

Pour être admissible au taux réduit, on doit soumettre une demande d'admissibilité au programme. Celle-ci doit démontrer que la propriété sert à des activités agricoles et que l'entreprise possède un numéro valide du Programme d'inscription des entreprises agricoles et qu'elle génère des produits bruts de 7 000 $ ou plus. Des exceptions à ces critères d'admissibilité sont prévues pour les nouvelles entreprises. Pour plus d'information, communiquer sans frais avec le Ministère au 1 877 424-1300 ou visiter le site ontario.ca/biensfondsagricoles.

Section 3. Éléments d’un contrat de location

Composantes d'un contrat de location

Un contrat de location peut être aussi simple ou détaillé que le souhaitent le propriétaire et le locataire. Le résumé suivant énonce les éléments que peut contenir un contrat de location, regroupés sous trois catégories.

Éléments d'un contrat de location écrit

Éléments obligatoires

  • noms et adresses du locataire et du propriétaire
  • description du bien-fonds en location
  • durée et renouvellement du contrat de location
  • loyer à payer et utilisation des services publics

Éléments recommandés

  • droit d'inspecter et de récolter
  • transfert des titres de propriété
  • résiliation du contrat de location
  • utilisation de la terre
  • questions environnementales
  • assurances
  • droit de cession ou de sous-location
  • règlement des différends
  • restrictions quant à l'utilisation de la terre

Éléments facultatifs

  • décisions de gestion et pratiques de production
  • allocations de soutien du revenu, subventions et remboursements
  • réparations aux bâtiments et aux clôtures et améliorations
  • devoir d'aviser AGRICORP
  • indemnité en cas de dommages au bien-fonds
  • droit de préemption
  • option d'achat
  • restrictions de zonage municipal

Éléments obligatoires

Tous les contrats de location doivent contenir l'information suivante :

Noms et adresses du locataire et du propriétaire - y compris celui des conjoints, si nécessaire.

Description du bien-fonds en location - Comprend une description juridique du bien-fonds et précise les bâtiments ou les secteurs qui sont exclus.

Durée du contrat de location - Indique la date d'entrée en vigueur du contrat et sa longueur. Bien qu'il ne s'agisse pas d'une exigence de base, cette partie devrait aussi indiquer les conditions de renouvellement du contrat si les parties souhaitent le maintenir en vigueur durant des années, notamment la période et le mode de renouvellement.

Loyer à payer - Le montant du loyer, comment il est calculé et le moment auquel il doit être payé. Dans le cas d'une location de bâtiment ou lorsque le locataire a accès à des installations, le paiement et l'utilisation des installations devraient aussi être précisés.

Éléments recommandés

Éléments que les propriétaires et locataires devraient envisager d'inclure dans le contrat de location :

Droit d'inspecter et de récolter - Notamment ce qui suit :

  • Le propriétaire devrait avoir en tout temps le droit d'inspecter le bien-fonds loué.
  • Le locataire devrait être en mesure de terminer la récolte dans une période raisonnable suivant la fin du contrat de location ou la vente du bien-fonds. Si ce n'est pas possible, le propriétaire doit verser au locataire une indemnité correspondant à la valeur prévue et convenue de la récolte.
  • Le nouveau locataire, acheteur ou propriétaire devrait avoir le droit de pénétrer sur les terres louées après la récolte durant la dernière année du contrat de location en vue de les préparer pour les cultures prévues pour l'année suivante.

Transfert des titres de propriété - Il est primordial que le propriétaire et le locataire discutent de leurs attentes dans l'éventualité de la vente du bien-fonds à un nouveau propriétaire pendant la durée du contrat de location. Un contrat de location équitable visera un juste équilibre entre le désir du propriétaire de ne pas réduire indûment sa capacité de vendre le bien-fonds et celui du locataire de maintenir le contrat de location en vigueur.

Résiliation du contrat de location - Le contrat doit indiquer clairement les modalités de résiliation, que ce soit à la suite d'une inexécution des conditions du contrat ou simplement parce que ce dernier vient à expiration.

Utilisation de la terre - Le contrat doit indiquer comment le locataire fera usage de la terre. Le contrat devrait aussi décrire les exigences contractuelles ou les contraintes en matière de certification ou de réglementation que le locataire doit connaître, comme le fait que la terre soit certifiée pour culture biologique. Le locataire doit être tenu de souscrire à des pratiques agricoles courantes pour l'élimination du fumier. Le contrat doit aussi indiquer clairement l'état souhaité des terres après la fin du contrat. Si des bâtiments font partie du bien-fonds loué, le contrat doit stipuler comment ils doivent être utilisés ainsi que les règles régissant l'accès à ces bâtiments.

Si la ferme doit servir à la vente de produits, comme de l'autocueillette de fruits, le contrat de location doit le préciser et le locataire doit être au fait de tous les règlements régissant la vente de produits alimentaires, en plus des exigences en matière de salubrité des aliments.

Questions environnementales - Cet article traite de la responsabilité et des politiques en matière d'environnement. En cas de menace pour l'environnement, les propriétaires des terres sont ultimement responsables des activités qui y ont cours. Le locataire, comme « utilisateur » des terres, doit convenir de respecter les lois et d'adopter des pratiques agricoles acceptées, adéquates et respectueuses de l'environnement (élimination du fumier, traitements aux herbicides et aux pesticides, etc.). Le locataire doit également fournir une « garantie » - terme juridique signifiant qu'il fournit une preuve valable du point de vue juridique - qu'il possède les permis provinciaux requis pour l'application de pesticides ou d'autres produits chimiques sur la terre louée.

Normalement, le locataire assume la responsabilité des coûts encourus à la suite d'une infraction de sa part à tout règlement relatif à la protection de l'environnement, y compris les coûts associés à un nettoyage environnemental, et rembourse au propriétaire les coûts engagés par celui-ci à la suite de l'incident.

Assurances - Cette disposition permettrait au propriétaire et au locataire de déterminer qui est responsable des assurances. Les parties doivent prévoir une couverture d'assurance adéquate, y compris une assurance-responsabilité de l'occupant (assurance couvrant les blessures des personnes qui circulent dans l'exploitation agricole) et une assurance-incendie (surtout si la location inclut des bâtiments).

Droit de cession ou de sous-location - Le contrat de location écrit devrait contenir une disposition qui interdit la sous-location ou la cession du contrat par le locataire à un tiers sans le consentement écrit du propriétaire. Dans un contrat de location qui repose sur la capacité de production, le propriétaire peut refuser son consentement à sa discrétion, sans explication ni même motif raisonnable (refus sans motif valable). S'il s'agit d'une résidence, le propriétaire ne peut le refuser sans motif valable.

Règlement des différends - Dans un contrat écrit, une disposition d'arbitrage ou de médiation décrit comment résoudre les différends si le propriétaire et le locataire ne peuvent y arriver eux-mêmes. La pratique la plus répandue consiste à nommer d'un commun accord un tiers devant agir comme médiateur ou arbitre.

Restrictions quant à l'utilisation de la terre - Le contrat de location devrait définir clairement les lieux visés par des restrictions d'utilisation (p. ex., la zone située directement sous une éolienne).

Éléments facultatifs

Ces éléments viennent clarifier le contrat de location et fournissent des points de discussion au propriétaire et au locataire pour la rédaction du contrat :

Décisions de gestion et pratiques de production - Cette disposition concerne les questions de production et les décisions de gestion que le propriétaire souhaite voir respecter par le locataire. Par exemple :

  • les décisions relatives à la récolte;
  • l'usage d'engrais et de produits chimiques;
  • les assurances sur les récoltes et les revenus;
  • la livraison et la vente des récoltes.

Allocations de soutien du revenu, subventions et remboursements - Le contrat écrit doit indiquer clairement la répartition des versements reçus des agences de commercialisation ou des organismes gouvernementaux. Ces précisions sont importantes surtout dans les contrats de métayage portant sur les cultures.

Réparations aux bâtiments et aux clôtures et améliorations - Cette disposition indique qui est responsable de la réparation des bâtiments et des clôtures ainsi que des améliorations et comment ces coûts seront partagés. Il est pratique courante que le locataire assume la responsabilité de toutes les réparations mineures et que le propriétaire lui rembourse le coût des améliorations procurant des avantages qui excèdent la durée du contrat de location.

Exemples d'améliorations majeures excédant la durée du contrat de location :

  • la construction de bâtiments et de clôtures;
  • les mesures de lutte contre l'érosion;
  • le drainage souterrain;
  • le nettoyage des terres.

Les locataires sont généralement tenus d'obtenir la permission écrite du propriétaire avant d'effectuer des améliorations majeures. Il importe aussi d'indiquer comment la valeur des améliorations sera établie et quelle contrepartie sera versée. Une forme de contrepartie possible serait, par exemple, que le propriétaire permette au locataire d'exploiter gratuitement les terres améliorées pendant une période définie, convenue par les parties (par écrit) au moment où le propriétaire accepte les améliorations. Une disposition prévoyant une révision et une acceptation annuelles des réparations et des améliorations nécessaires pourrait être incluse ici.

Devoir d'aviser AGRICORP - Tant le propriétaire que le locataire doivent informer AGRICORP de la conclusion d'un contrat de métayage portant sur les cultures.

Indemnité en cas de dommages au bien-fonds - Cette disposition est particulièrement nécessaire pour établir la responsabilité pour les dommages causés par un tiers ou les dommages environnementaux.

Droit de préemption - Il peut arriver que le locataire souhaite acheter les terres louées, mais ne veuille pas ou ne puisse pas le faire immédiatement. Le propriétaire peut inclure une disposition selon laquelle il informera le locataire qu'il a reçu d'un tiers une offre d'achat pour la terre, lui permettant de soumettre à son tour une proposition avant que le propriétaire n'accepte l'offre initiale.

Option d'achat - Les parties peuvent inclure une disposition similaire au droit de préemption permettant au locataire d'acheter les terres louées. La disposition peut être valide durant une période déterminée ou non et à un prix fixe ou à établir plus tard par une méthode objective, comme une évaluation immobilière par un évaluateur agricole agréé.

Divers - Le contrat de location peut inclure une disposition de résiliation advenant certaines catastrophes naturelles. Par exemple, si les terres étaient inondées et que le locataire était incapable d'exploiter le bien-fonds, il serait injuste d'exiger que le locataire continue de verser le loyer au comptant, à moins que le taux de location consenti ne tienne compte du risque d'inondation. D'autres circonstances imprévues peuvent survenir, comme l'aménagement d'une route, d'un pipeline ou d'un puits de pétrole sur les terres louées, qui occasionneraient des inconvénients et des frais d'exploitation supplémentaires pour le locataire. Dans certains cas, plutôt que de résilier le contrat, il vaut mieux renégocier les modalités de la location ou indemniser le locataire pour les charges additionnelles ou la perte de bénéfices qui s'ensuivent.

Restrictions de zonage municipal - Le locataire signe un contrat de location de terres avec l'intention expresse de mener des activités agricoles. Il importe que le propriétaire fournisse au locataire l'assurance que les terres sont zonées à cette fin. Si le propriétaire est réticent à fournir cette garantie, le locataire devrait consulter les autorités municipales locales pour s'assurer que l'usage qu'il entend faire des terres en question est permis.

Section 4. Élaboration d'un contrat de métayage

Contrat de métayage

En Ontario, les contrats de métayage, aussi appelés contrats de partage des récoltes, ne sont pas aussi fréquents que les contrats de location au comptant ou que les contrats de location au comptant à conditions variables. En général, les contrats de métayage reposent sur un partage des récoltes entre le propriétaire et le locataire, selon un rapport d'un tiers-deux tiers ou d'un quart-trois quarts. Normalement, le propriétaire paie les taxes foncières, tandis que le locataire fournit toute la machinerie, la main-d'œuvre et les intrants. Le fait de recevoir une partie des récoltes en paiement du loyer ne répond pas à la définition de revenu d'agriculture de l'ARC. Toutefois, si le propriétaire partage le coût des intrants avec le locataire, la part des récoltes qu'il reçoit peut être considérée comme un revenu d'agriculture. Les propriétaires qui souhaitent maintenir leur statut d'agriculteur doivent se tourner vers les contrats de métayage. Dans la présente fiche technique, le terme « métayage » s'entend d'un contrat de partage des récoltes où le propriétaire partage aussi avec le locataire les coûts liés aux intrants.

Avantages et inconvénients des contrats de métayage

Avantages

  • Le locataire engage moins de capitaux comparativement aux contrats de location au comptant du fait que le propriétaire assume une partie des coûts.
  • Un propriétaire d'expérience peut, en participant aux décisions de gestion, aider le locataire à prendre des décisions plus éclairées.
  • Avant de vendre les récoltes ou d'acheter les intrants, il est possible de se concerter sur le meilleur moment pour le faire d'un point de vue fiscal.
  • Les risques inhérents aux baisses de rendement ou de prix et les profits attribuables à des rendements ou à des prix élevés sont partagés entre les deux parties.
  • Le revenu qu'un propriétaire tire d'un contrat de métayage peut être admissible à des paiements dans le cadre du programme Agri-stabilité et du Programme de gestion des risques et correspond à la définition de revenu d'agriculture, un avantage important pour le propriétaire qui souhaite conserver son statut d'agriculteur aux fins de l'impôt.

Inconvénients

  • Le propriétaire touche un loyer variable étant donné qu'il subit lui aussi les fluctuations de prix et de rendement et qu'il partage le coût des intrants. Cette situation peut être particulièrement préoccupante pour les propriétaires à la retraite.
  • La tenue des registres des charges d'exploitation qui sont partagées représente du temps et des dépenses supplémentaires.
  • Le propriétaire et le locataire pourraient avoir davantage besoin de discuter des pratiques culturales et de se concerter au sujet des décisions de gestion que dans le cadre d'un contrat de location au comptant.
  • Avec l'évolution des prix ou de la technologie, les deux parties devront revoir et peut-être modifier le contrat de métayage pour qu'il demeure équitable.

Établisssement d'un contrat de métayage

Voici les grands principes à respecter pour établir un contrat de métayage équitable :

  • Les charges variables génératrices de rendement doivent être partagées selon le même pourcentage que les récoltes. On entend par « charges variables » celles qui sont liées à la production, au titre notamment des semences, des engrais, des herbicides, des insecticides, du carburant, de la récolte, du séchage et du transport. Certains intrants, comme les engrais, entraînent automatiquement des augmentations de rendement. Le partage de ces coûts suivant le même pourcentage que celui qui est appliqué au partage des récoltes encourage les parties à faire un usage optimal des intrants de manière à maximiser le bénéfice net total.

    Si les intrants générateurs de rendement ne sont pas partagés suivant le même pourcentage que le sont les cultures, le locataire risque de perdre l'incitatif financier à maximiser le rendement de la récolte par l'ajout d'intrants supplémentaires. À supposer, par exemple, que le partage de la récolte se fasse suivant le rapport un tiers-deux tiers et que le locataire paie la totalité des coûts de l'engrais. Si un investissement supplémentaire de 10 $/acre au chapitre de l'engrais permettait de générer 14 $ de plus de produits d'exploitation par acre, l'investissement serait justifié. Toutefois, pour le locataire qui touche les deux tiers des produits d'exploitation, soit 9,80 $, l'investissement ne présenterait aucun attrait. Par contre, le partage des coûts de l'engrais entre le propriétaire et le locataire selon le rapport un tiers-deux tiers aide à maintenir l'incitatif financier à maximiser le rendement.
  • Les contrats de métayage doivent être révisés pour refléter les retombées des nouvelles technologies sur les coûts et les rendements. Quand un intrant en remplace un autre, notamment quand on a recours au désherbage chimique plutôt qu'au labour, il faut déterminer comment les coûts seront répartis. La réponse à cette question dépend du type d'intrants en jeu.
  • Intrants générateurs de rendement - doivent faire l'objet d'un partage entre les deux parties suivant le même rapport que les récoltes.
  • Intrants de substitution (c.-à.-d. intrants qui ne font qu'en remplacer un autre) - doivent être payés par la partie responsable de cette charge dans le contrat initial.
  • Intrants à la fois de substitution et générateurs de rendement - le partage doit figurer au contrat.
  • Le propriétaire et le locataire doivent se partager le rendement total dans la même proportion que leur contribution aux intrants. Si le propriétaire et le locataire assument chacun 50 % des ressources totales, un mode de partage 50-50 peut être équitable. Tous les intrants doivent être évalués, y compris la gestion et le risque. En général, plus la productivité de la terre est élevée, plus grande est la part du propriétaire.
  • À l'échéance du contrat, le locataire ou le propriétaire doit être dédommagé pour le solde non amorti des investissements à long terme. Si les parties ne parviennent pas à s'entendre sur une indemnité équitable, la partie qui contrôle un investissement en particulier à l'échéance du contrat doit payer le coût de l'investissement. Ainsi, le propriétaire paie habituellement la chaux appliquée sur les terres, étant donné que le traitement est valable pour plusieurs années. Si le locataire paie l'application de chaux, le contrat doit prévoir une méthode de calcul de l'indemnité que le propriétaire doit lui verser pour la partie inutilisée de la chaux si le contrat est résilié avant que la valeur totale de la chaux soit recouvrée.
  • La communication doit être maintenue entre le propriétaire et le locataire. Un contrat équitable exige que le propriétaire et le locataire fassent l'effort de communiquer ensemble à intervalles réguliers.

Détermination de la quote-part des récoltes

Les taux du marché local pour les terres, l'habileté à négocier du propriétaire et du locataire et les attentes de ceux-ci sont des éléments qui déterminent comment une récolte sera partagée entre les deux parties.

Il est cependant important de faire en sorte que la quote-part des récoltes qui revient à chacun soit équitable. La « méthode de l'apport » est couramment employée dans le calcul du partage des récoltes.

Méthode de l'apport

Cette méthode part de la valeur estimative des coûts engagés par le locataire et le propriétaire pour déterminer la quote-part revenant à chacun. Le principe sous-jacent de cette méthode veut que les deux parties partagent le rendement total dans la même proportion que leur participation aux charges. Elle peut être utilisée indépendamment par le locataire ou le propriétaire pour déterminer ce qui constituerait une quote-part raisonnable, laquelle peut ensuite servir de point de départ pour négocier une entente avec l'autre partie.

La méthode de l'apport permet aussi d'évaluer comment la quote-part doit être rajustée dans l'éventualité où l'une des parties engage des coûts supplémentaires, notamment pour l'acquisition d'une nouvelle technologie ou un apport à l'achat de machinerie.

On peut obtenir un exemple de feuille de calcul sur le partage des récoltes ainsi que des feuilles de calcul en blanc au ontario.ca/agroentreprise. Il suffit de faire une recherche en utilisant les mots « Outils de calcul des baux immobiliers ».

Contrat de métayage avec machinerie incluse

En général, l'inclusion de machinerie dans un contrat de location de terres n'est pas recommandée. Toutefois, elle peut être justifiée à court terme dans certaines circonstances. Par exemple, le propriétaire peut ne pas être à même de trouver un locataire qui dispose d'une machinerie suffisante pour cultiver la terre louée. Le propriétaire peut aussi décider de louer la terre pendant un an ou deux sans toutefois pouvoir s'engager à long terme. Dans ces cas, il peut être judicieux pour le propriétaire de conserver la propriété de la machinerie. Lorsqu'un agriculteur cesse de pratiquer l'agriculture et loue sa terre, mais conserve la propriété de sa machinerie, il n'est plus autorisé en vertu de la Loi de l'impôt sur le revenu à demander la déduction pour amortissement sur la machinerie, à moins qu'elle ne soit incluse dans un contrat de location.

Points dont le propriétaire et le locataire doivent débrattre

Décisions relatives aux cultures

Normalement, c'est le locataire qui prend les décisions relatives au choix des cultures, à la superficie qui leur sera consacrée et à l'utilisation des intrants. Dans certains cas, toutefois, le propriétaire peut vouloir avoir son mot à dire dans les décisions relatives aux cultures.

Assurance-récolte

Le locataire ou le propriétaire peut assurer sa part de la culture sur pied séparément en souscrivant une police d'assurance auprès d'une compagnie d'assurance privée ou d'AGRICORP, la société publique d'assurance-récolte de l'Ontario.

Il est important de discuter du contrat de métayage avec un représentant d'AGRICORP afin que locataire et propriétaire connaissent les choix qui leur sont offerts pour assurer leur part respective des récoltes. On peut joindre AGRICORP au 1 888 247-4999.

Livraison et vente du grain

Il faut aussi déterminer qui est responsable de la livraison et de la vente de la récolte et comment la vente doit avoir lieu et le préciser dans le contrat. Souvent, le locataire est chargé de la livraison de la récolte à un point de livraison précis, où le pourcentage convenu est attribué au propriétaire ou lui est remis en espèces après déduction des frais de manutention et de transport.

Ressources

Il est important de connaître vos coûts de revient pour déterminer un taux de location juste et élaborer un contrat de location. Vos propres dossiers sont votre meilleure source de renseignements; cependant, si vous n'avez pas de dossiers, il faut utiliser des données estimatives réalistes. Les sources d'information ci-dessous peuvent vous être utiles :

  • Guide des travaux agricoles à forfait et de la location à court terme de matériel, qui comprend l'Enquête sur les tarifs perçus pour les travaux agricoles à forfait et la location à court terme de matériel;
  • Guide d'établissement d'un budget des coûts de production;
  • Budgets de cultures, publication 60F - mis à jour annuellement, ces budgets de cultures peuvent vous aider à évaluer vos coûts.

Tous les documents ci-dessus se trouvent dans la page Gestion des entreprises agricoles du site Web du MAAARO, au ontario.ca/agroentreprise.

Résumé

Les contrats de métayage permettent aux propriétaires et aux locataires de partager les risques et les rendements inhérents aux récoltes. Ils peuvent aussi permettre à des propriétaires de maintenir leur statut d'agriculteurs aux fins de l'impôt. Les propriétaires et les locataires doivent revoir le contrat de métayage annuellement pour s'assurer qu'il demeure adapté à la situation de l'année en cours.

La présente fiche technique a été rédigée par le personnel de l'Unité de la gestion des entreprises. Des parties ont été tirées de la publication no 105 de la North Central Regional Extension, intitulée Crop-share or Crop-share/Cash Rental Arrangements for Your Farm, qui a été rédigée par Larry N. Langemeier, professeur à l'Université de l'État du Kansas. Les auteurs lui sont reconnaissants d'avoir permis la reproduction de ces extraits.

La présente publication n'est fournie qu'à titre d'information. Elle vise à donner un aperçu général et non des avis propres à des situations particulières. Les exemples qu'elle contient ne sont donnés qu'à titre indicatif et ne sont ni exhaustifs ni adaptés à chaque situation. La présente fiche ne doit pas être considérée comme un avis juridique. Elle ne fournit pas une interprétation ni un résumé exhaustif de la Loi de l'impôt sur le revenu ou des diverses lois qui concernent les modalités de location de terres. Le gouvernement de l'Ontario n'assume aucune responsabilité envers quiconque s'en servirait ainsi. Il est vivement recommandé de consulter un conseiller en gestion agricole, un comptable ou un avocat avant de signer une entente de location de terre.