Révision législative de la Loi de 2006 sur les maisons de courtage d’hypothèques, les prêteurs hypothécaires et les administrateurs d’hypothèques

Protection des consommateurs et modernisation du secteur des prêts hypothécaires en Ontario

Rapport au ministre des Finances sur la révision législative de la Loi de 2006 sur les maisons de courtage d’hypothèques, les prêteurs hypothécaires et les administrateurs d’hypothèques.

4 février 2026

L’honorable Peter Bethlenfalvy
7, croissant Queen’s Park, 7^e étage    
Toronto (Ontario)
M7A 1Y7

Monsieur le Ministre Bethlenfalvy,

J’ai le plaisir de vous soumettre mon rapport sur la troisième révision législative de la Loi de 2006 sur les maisons de courtage d’hypothèques, les prêteurs hypothécaires et les administrateurs d’hypothèques (la Loi), conformément aux exigences prévues à l’article 57 de la Loi. Dans le cadre de ce mandat, les points de vue du public et du secteur du courtage hypothécaire à l’égard de la Loi et de ses règlements ont été recueillis dans le cadre d’un processus de consultation du public, par l’entremise d’un avis publié sur le Registre de la réglementation de l’Ontario. Les parties prenantes ont également été consultées dans le cadre de tables rondes et de rencontres individuelles.

Depuis la conclusion de la dernière révision en 2019, l’Autorité ontarienne de réglementation des services financiers (ARSF) et le ministère des Finances ont, dans une large mesure, donné suite aux recommandations formulées, lesquelles visaient à réduire les formalités administratives et à faire en sorte que le cadre de la Loi demeure moderne et souple (voir l’annexe 4). Ces changements ont constitué la base de la présente révision, laquelle met en lumière des occasions de renforcer la protection des consommateurs, d’élever le professionnalisme dans le secteur et de moderniser la Loi, dans le but de réduire les formalités administratives tout en favorisant une plus grande harmonisation interprovinciale, afin de permettre au secteur du courtage hypothécaire de mieux répondre aux besoins de sa clientèle.

Les recommandations formulées dans le présent rapport reposent sur des commentaires écrits détaillés reçus de divers intervenants du secteur des services financiers, ainsi que sur de nombreux échanges directs avec les parties intéressées. Elles tiennent également compte de récentes modifications législatives, notamment la Loi de 2025 pour protéger l’Ontario en favorisant le libre-échange au Canada, entrée en vigueur le 1^er juillet 2025, laquelle a édicté la Loi ontarienne de 2025 sur le libre-échange et la mobilité et apporté d’importantes modifications à la Loi ontarienne de 2009 sur la mobilité de la main-d’œuvre.

Je tiens à remercier les parties prenantes pour leurs contributions détaillées, ainsi que le ministère et l’ARSF pour le soutien qu’ils ont apporté. Ce fut un honneur de formuler des recommandations visant à soutenir ce secteur important et, plus largement, la population de l’Ontario.

Veuillez agréer, Monsieur le Ministre, l’expression de mes sentiments distingués,

Michelle Cooper,
Adjointe parlementaire au ministre des Finances
Responsable de la révision législative de la Loi de 2006 sur les maisons de courtage d’hypothèques, les prêteurs hypothécaires et les administrateurs d’hypothèques

Introduction

La Loi de 2006 sur les maisons de courtage d’hypothèques, les prêteurs hypothécaires et les administrateurs d’hypothèques (la Loi) exige que, tous les cinq ans, le ministre des Finances nomme une ou plusieurs personnes chargées d’examiner l’application de la Loi et de ses règlements et de formuler des recommandations au ministre. La Loi prévoit que la personne nommée recueille les observations du public et que les recommandations formulées soient mises à la disposition du public.

En 2023 et 2024, l’honorable Peter Bethlenfalvy, ministre des Finances, a nommé deux anciens adjoints parlementaires afin de diriger la révision législative de la Loi : l’honorable Stephen Crawford et l’honorable Zee Hamid. Chacun d’eux a par la suite été nommé à d’autres fonctions au sein du Conseil exécutif. En juin 2025, Michelle Cooper, adjointe parlementaire au ministre des Finances, a été nommée afin de mener à terme la révision en cours.

Le gouvernement a amorcé la révision de la Loi en publiant, en 2024, un document de consultation sur le Registre de la réglementation de l’Ontario. Cet avis invitait le secteur du courtage hypothécaire et le public à soumettre des commentaires écrits autour de trois grands thèmes :

• renforcer le professionnalisme dans le secteur;
• réduire les formalités administratives;
• renforcer la protection des consommateurs.

Quatre tables rondes réunissant des parties prenantes ont été tenues en octobre et en novembre 2024. Tous les intervenants ayant présenté des observations écrites en réponse au document de consultation ont été invités à y participer. Au total, le ministère des Finances a reçu des observations écrites de 16 intervenants représentant divers secteurs des services financiers (voir l’annexe 3).

Le présent rapport offre un aperçu des enjeux soulevés dans le cadre de la consultation et résume les recommandations proposées pour mise en œuvre, structurées autour des trois thèmes.

La mise en œuvre de ces recommandations contribuerait à rehausser le professionnalisme dans l’industrie, à simplifier le cadre réglementaire applicable aux professionnels du courtage hypothécaire et à renforcer la protection des consommateurs dans le secteur du courtage et du prêt hypothécaire, afin qu’il demeure digne de la confiance des familles et des investisseurs de l’Ontario.

Le marché hypothécaire

Le marché hypothécaire canadien représente actuellement environ 2,3 billions de dollars en crédit hypothécaire résidentiel accordé par des banques, des coopératives de crédit et d’autres institutions et prêteurs financiers^{footnote 1[1]}. Le secteur du courtage hypothécaire joue un rôle clé en facilitant l’accession à la propriété pour de nombreux Ontariens et en soutenant les investisseurs dans le marché des placements hypothécaires alternatifs. Selon Mortgage Professionals Canada, environ 33 % des Canadiens font appel à un professionnel du crédit hypothécaire pour obtenir leur prêt, et 44 % de ces clients sont des acheteurs d’une première propriété^{footnote 2[2]}.

Au 30 juin 2025, le secteur hypothécaire de l’Ontario comptait 1 162 maisons de courtage d’hypothèques titulaires de permis et 266 administrateurs d’hypothèques titulaires de permis. De plus, l’ARSF réglementait 3 059 courtiers en hypothèques, 5 235 agents en hypothèques de niveau 2 et 9 923 agents en hypothèques de niveau 1, tous titulaires de permis^{footnote 3[3]}. À l’échelle canadienne, les prêteurs hypothécaires ont connu une baisse des activités de financement en 2025 par rapport à 2024 : le nombre total de prêts hypothécaires consentis est passé de 2,18 millions à 1,33 million, tandis que la valeur totale des prêts consentis a diminué de 656,74 milliards de dollars à 413,25 milliards de dollars^{footnote 4[4]}.

Le secteur hypothécaire de l’Ontario évolue dans un environnement en mutation, caractérisé par des pressions économiques, une évolution continue du cadre réglementaire et des progrès technologiques.

Accessibilité au logement et pressions du marché

L’augmentation du coût de la vie constitue un enjeu majeur pour de nombreux Ontariens. Bien que le prix moyen des logements ait connu une légère baisse dans certaines municipalités, l’accessibilité à la propriété demeure préoccupante, en particulier pour les acheteurs d’une première propriété, les jeunes familles et les nouveaux arrivants. Par ailleurs, les taux d’intérêt élevés exercent des pressions supplémentaires sur les propriétaires actuels, notamment ceux qui détiennent des prêts hypothécaires à taux variable ou dont l’hypothèque arrive à échéance. Selon les résultats de l’Enquête 2024 de la SCHL auprès des emprunteurs hypothécaires de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), 65 % des emprunteurs hypothécaires ont été touchés par la hausse des taux d’intérêt^{footnote 5[5]}.

Ces conditions ont contribué à une hausse de l’endettement des ménages et ont, pour certains consommateurs, soulevé des enjeux quant à la pertinence des produits hypothécaires, rendant le rôle des professionnels du courtage hypothécaire d’autant plus essentiel, alors que les emprunteurs et les investisseurs s’appuient de plus en plus sur des conseils spécialisés pour prendre des décisions hypothécaires complexes.

Croissance du marché des prêts hypothécaires alternatifs et privés

Jadis considéré comme un créneau particulier, le marché des prêts hypothécaires privés a connu une croissance marquée au cours des dernières années. Un nombre croissant d’emprunteurs se tournent vers des prêteurs hypothécaires alternatifs et privés, à mesure que l’accès au financement traditionnel se resserre. Selon l’ARSF, les prêteurs hypothécaires privés représentaient 15,8 % des prêts hypothécaires consentis en Ontario en 2024^{footnote 6[6]}. Bien que les prêteurs hypothécaires privés contribuent de façon importante à répondre aux besoins du marché, leurs produits sont souvent assortis de durées plus courtes, de taux d’intérêt plus élevés et de conditions complexes qui ne sont pas toujours pleinement comprises par l’ensemble des consommateurs. Il est donc essentiel que les emprunteurs disposent d’une stratégie de sortie, c’est-à-dire d’un plan visant soit la transition vers un prêt hypothécaire traditionnel, soit le remboursement du prêt. Selon les résultats les plus récents d’une enquête auprès des consommateurs menée par l’ARSF, environ 20 % des emprunteurs ayant recours à des prêteurs non traditionnels n’ont pas discuté d’une stratégie de sortie avec leur courtier ou agent hypothécaire afin de faciliter un retour vers un prêteur traditionnel^{footnote 7[7]}. De plus, l’entrée croissante d’investisseurs moins expérimentés sur le marché des prêts hypothécaires privés au cours des dernières années souligne l’importance d’une divulgation adéquate afin de favoriser une prise de décision éclairée et une surveillance appropriée pour l’ensemble des parties à la transaction.

Parallèlement, les administrateurs d’hypothèques assument désormais des responsabilités de nature de plus en plus complexe. De récents manquements imputables à certains administrateurs d’hypothèques ont entraîné des pertes importantes pour les investisseurs et ont mené à des mesures d’application de la loi de la part de l’ARSF.

Protection des consommateurs et transformation numérique

Les enjeux en matière de protection des consommateurs demeurent, notamment en ce qui concerne la fraude d’identité, les divulgations incomplètes ou trompeuses et les retards dans la communication de changements importants de situation. Parallèlement, des initiatives sont mises en œuvre afin de rendre les documents destinés au public plus clairs, plus simples et plus accessibles, ce qui permet aux Ontariens de prendre des décisions hypothécaires plus éclairées et contribue à renforcer la responsabilisation globale du secteur.

La technologie transforme également les modes d’interaction des professionnels du courtage hypothécaire avec les clients, les prêteurs et les organismes de réglementation. Ces changements ont conduit les parties prenantes à demander la modernisation d’outils réglementaires devenus obsolètes ainsi que l’élargissement des moyens utilisés pour la transmission des avis et de l’information en matière de conformité. Si la technologie contribue à accroître l’efficacité et à moderniser le fonctionnement du secteur, elle comporte également de nouveaux risques. Le renforcement de la protection des consommateurs est essentiel au maintien de l’intégrité du secteur.

Incertitude économique et environnement réglementaire

Enfin, la présente révision s’inscrit dans un contexte de volatilité économique mondiale découlant des répercussions des tarifs douaniers. En réponse à cette situation, le gouvernement de l’Ontario a adopté en 2025 la Loi de 2025 pour protéger l’Ontario en favorisant le libre-échange au Canada. Cette loi favorisera la mobilité « de plein droit » des professionnels titulaires d’un permis provenant d’autres provinces et territoires, permettant ainsi aux professionnels qualifiés du courtage hypothécaire d’exercer plus facilement en Ontario à compter de 2026. La Loi ontarienne de 2025 sur le libre-échange et la mobilité, adoptée en juin 2025, renforcera l’appui aux maisons de courtage et aux administrateurs établis ailleurs au Canada qui souhaitent exercer leurs activités en Ontario, tout en assurant la mise en place de mesures de protection appropriées pour les Ontariens.

Commentaires reçus

Des observations écrites ont été reçues de 16 intervenants du secteur du courtage hypothécaire et de secteurs connexes, notamment des compagnies d’assurance titres et des groupes de défense des consommateurs, en réponse au document de consultation publié en 2024. Ces observations comportaient des recommandations détaillées et approfondies visant à moderniser et à rationaliser la Loi afin de renforcer le professionnalisme du secteur, de réduire les formalités administratives et de renforcer la protection des consommateurs dans le contexte actuel du marché. Parmi les commentaires reçus figuraient notamment les recommandations suivantes :

Les courtiers principaux devraient avoir accès à des ressources et à du matériel de formation externalisés, de grande qualité.

Canadian Alternative Mortgage Lenders Association[traduction]

[…] l’exclusion actuelle de l’assurance hypothécaire privée dans les conditions associées au permis de niveau 1 restreint de façon inutile et inéquitable les options d’emprunt offertes à de nombreux acheteurs d’une première propriété en Ontario.

Association des compagnies d’assurance hypothécaire et titres du Canada[traduction]

La mise en œuvre de ces exigences élargies en matière de déclaration… (par exemple, des accusations criminelles ou une faillite)… renforcera la protection des consommateurs, favorisera un comportement éthique et garantira que les professionnels du courtage hypothécaire soient tenus aux normes les plus élevées en matière de responsabilisation. En exigeant des titulaires de permis qu’ils divulguent ces enjeux importants, il sera possible de mieux protéger les intérêts des clients et de préserver la réputation du secteur hypothécaire.

Professionnels hypothécaires du Canada[traduction]

Enjeux clés et recommandations

Les commentaires reçus des parties prenantes dans le cadre de la révision ont mené à l’élaboration de 12 recommandations, regroupées sous trois grands thèmes : renforcer le professionnalisme dans le secteur; réduire les formalités administratives; renforcer la protection des consommateurs.

Thème 1 : renforcer le professionnalisme dans le secteur

Recommandation 1 : améliorer le programme de formation des agents en hypothèques de niveau 1 (AHN1)

Depuis avril 2023, le permis d’agent en hypothèques est divisé en deux catégories distinctes afin de mieux refléter les différentes fonctions exercées par les agents sur le marché. Le permis d’agent en hypothèques de niveau 1 (AHN1) constitue un permis de niveau débutant qui ne requiert aucune expérience préalable et limite les agents aux opérations portant sur des prêts hypothécaires offerts par certains prêteurs. Le permis d’agent en hypothèques de niveau 2 (AHN2) s’adresse aux agents plus expérimentés et leur permet de participer à des opérations plus complexes ainsi que de structurer des placements pour des prêteurs privés.

Dans le cadre de la présente révision, les parties prenantes ont préconisé le renforcement des exigences en matière de formation et d’expérience pour les nouveaux titulaires d’un permis de niveau 1, afin de s’assurer qu’ils disposent des compétences nécessaires pour offrir des conseils appropriés aux consommateurs. Au mois de juin 2025, l’ARSF avait délivré des permis à 15 158 agents en hypothèques, dont 9 923 agents en hypothèques de niveau 1, comparativement à 12 277 agents en 2019^{footnote 8[8]}. La croissance du nombre d’agents accentue la nécessité de renforcer le professionnalisme et les mesures de protection des consommateurs à l’échelle du secteur.

À la suite des recommandations issues de la révision législative menée en 2019, l’ARSF a adopté les normes d’agrément et les compétences fondamentales établies par le Conseil canadien des autorités de réglementation des courtiers hypothécaires (CCARCH). Des fournisseurs tiers approuvés par l’ARSF offrent des programmes de formation obligatoire aux agents et aux courtiers en hypothèques, fondés sur le programme de formation normalisé du CCARCH. Bien que ce programme offre une base cohérente à l’échelle nationale, il constitue avant tout un cadre de référence et ne garantit pas que le contenu des formations demeure pleinement adapté à l’évolution du secteur ou aux réalités régionales.

Par ailleurs, avec l’augmentation de la mobilité interprovinciale, il devient de plus en plus important d’assurer l’harmonisation des exigences en matière de formation entre les différentes administrations.

Recommandation 2 : renforcer les outils et les ressources de formation destinés aux courtiers principaux

En vertu de la Loi de 2006 sur les maisons de courtage d’hypothèques, les prêteurs hypothécaires et les administrateurs d’hypothèques, chaque maison de courtage doit désigner un courtier principal, lequel agit à titre de chef de la conformité et est responsable de la supervision de la conduite, de l’agrément et des finances de la maison de courtage. Le courtier principal joue un rôle central dans l’établissement et le maintien d’une culture de conformité au sein de la maison de courtage, et l’importance de ce rôle s’est accrue à mesure que le secteur a évolué. Les principales responsabilités du courtier principal comprennent notamment la coordination du processus d’agrément des courtiers et des agents — dont les demandes doivent être présentées par une maison de courtage commanditaire —, la supervision de leur conduite professionnelle et de leurs obligations en matière de formation continue, ainsi que l’attestation de l’exactitude des états financiers de la maison de courtage. À l’heure actuelle, il n’existe en Ontario aucun programme de formation ou cours spécifique au rôle de courtier principal. Toutefois, l’ARSF a publié des lignes directrices qui précisent les responsabilités associées à cette fonction.

Le courtier principal joue un rôle déterminant dans la promotion du professionnalisme et le respect des exigences réglementaires à l’échelle du secteur. Or, des parties prenantes ont exprimé des préoccupations quant au manque d’orientations claires et uniformes concernant l’étendue complète de ses responsabilités. En l’absence de directives claires et de soutien adéquat, des lacunes en matière de supervision peuvent émerger, exposant potentiellement les consommateurs à des risques accrus ou à des conseils inappropriés.

Le renforcement de la formation et des ressources destinées aux courtiers principaux revêt une importance croissante dans un contexte de mobilité interprovinciale accrue, d’autant plus que leur rôle de supervision pourrait, à l’avenir, s’exercer à l’égard d’agents ou de courtiers titulaires de permis dans plusieurs administrations.

Recommandation 3 : renforcer les normes de pratique applicables aux administrateurs d’hypothèques

En vertu de la Loi, les administrateurs d’hypothèques sont des entreprises titulaires d’un permis les autorisant à administrer des hypothèques, notamment à recevoir les paiements des emprunteurs pour le compte des prêteurs hypothécaires. Les administrateurs d’hypothèques gèrent, pour le compte des prêteurs — notamment les prêteurs privés — les paiements hypothécaires, les comptes en fiducie et les fonds des investisseurs, ces prêteurs faisant appel à leurs services plutôt qu’aux banques ou à d’autres grandes institutions financières qui assument généralement ces fonctions à l’interne. Lors de l’adoption de la Loi, les administrateurs d’hypothèques ont été distingués des maisons de courtage hypothécaire afin de reconnaître que l’administration d’hypothèques comporte des responsabilités et des risques spécifiques — notamment la gestion des comptes en fiducie et la protection des investisseurs — qui se distinguent de ceux associés aux activités de courtage.

Le rôle des administrateurs d’hypothèques a évolué de manière significative depuis l’entrée en vigueur de la Loi. Le secteur évolue désormais dans un environnement marqué par des produits hypothécaires plus complexes, une croissance des hypothèques privées et alternatives, ainsi qu’un contexte économique incertain. Au cours des dernières années, des défaillances constatées chez certains administrateurs d’hypothèques ont entraîné des pertes importantes pour les investisseurs et ont donné lieu à des mesures d’application de la loi de la part de l’ARSF, mettant ainsi en évidence l’importance d’attentes réglementaires claires et d’une surveillance efficace. Contrairement aux maisons de courtage hypothécaire, les administrateurs ne sont pas tenus d’employer des courtiers ou des agents titulaires d’un permis, de désigner un courtier principal, ni de se conformer à des obligations liées à l’admissibilité, leur rôle étant principalement de nature administrative plutôt que consultative. Compte tenu de l’évolution du rôle des administrateurs d’hypothèques, il est désormais nécessaire de revoir les mécanismes de surveillance et les normes de pratique qui leur sont applicables afin de mieux protéger les investisseurs.

Par ailleurs, des différences notables existent entre les cadres réglementaires applicables aux maisons de courtage hypothécaire et aux administrateurs d’hypothèques d’une province à l’autre. À l’instar du Nouveau-Brunswick, de la Saskatchewan et de la Nouvelle-Écosse, l’Ontario maintient des catégories de permis distinctes pour les administrateurs d’hypothèques et les maisons de courtage hypothécaire. Tandis que les administrateurs d’hypothèques en Ontario ne sont pas assujettis à l’obligation de désigner un responsable de la conformité, la Nouvelle-Écosse impose la désignation d’un « chef de la conformité ». À l’inverse, au Québec, au Manitoba, en Alberta et en Colombie-Britannique, aucune distinction en matière de permis n’est faite entre les administrateurs d’hypothèques et les maisons de courtage hypothécaire. Ces différences entre les cadres réglementaires provinciaux sont susceptibles de donner lieu à une surveillance et à des niveaux de protection inégaux pour les investisseurs et les emprunteurs, et peuvent également constituer un obstacle à la mobilité de la main-d’œuvre des professionnels du secteur hypothécaire.

Thème 2 : réduire les formalités administratives

Recommandation 4 : moderniser la prestation des services

À titre d’organisme de réglementation du secteur, l’ARSF est tenue de transmettre aux titulaires de permis des documents d’application de la loi importants, tels que des ordonnances et des avis. Toutefois, les règlements pris en application de la Loi limitent actuellement l’ARSF à la transmission de ces documents par courrier recommandé ou par télécopieur.

Les intervenants ont souligné que la transmission de ces documents par courrier recommandé ou par télécopieur est lente et inefficace, et qu’elle n’est plus alignée sur les pratiques commerciales actuelles, où le courriel et les solutions numériques prédominent. La réception en temps opportun des documents réglementaires est essentielle, car elle peut avoir une incidence directe sur la capacité des titulaires de permis à se conformer à la Loi et sur la protection des consommateurs.

Recommandation 5 : exempter les clients autorisés des exigences en matière d’admissibilité

Les clients autorisés sont généralement des investisseurs avertis disposant de ressources financières importantes et des connaissances nécessaires pour évaluer et réaliser des placements complexes. Issue du secteur des valeurs mobilières, la catégorie des clients autorisés a été conçue afin de réduire les formalités administratives imposées aux investisseurs avertis, en les exemptant des évaluations de l’admissibilité destinées aux investisseurs particuliers. Les clients autorisés peuvent être constitués tant d’entités, comme des institutions financières, que de personnes physiques, notamment des investisseurs expérimentés.

À l’issue de la révision de la Loi réalisée en 2019, des modifications réglementaires ont été adoptées afin d’exempter les clients autorisés aux évaluations de l’admissibilité applicables aux hypothèques consortiales non admissibles, les entités étant exemptées de plein droit et les personnes physiques sous réserve de leur consentement écrit. Or, les clients autorisés participent régulièrement à diverses transactions complexes dans le secteur hypothécaire, notamment en matière de financement commercial ou d’investissements d’envergure. Compte tenu des connaissances approfondies, des ressources financières et de l’expérience des clients autorisés dans la gestion des risques associés à ce type de transactions, les intervenants ont indiqué que l’obligation de procéder à des évaluations de l’admissibilité à leur égard impose des formalités administratives inutiles. Les intervenants ont en outre souligné que cette exigence crée une incohérence par rapport au traitement applicable aux clients autorisés dans le cadre des hypothèques consortiales non admissibles et dans le secteur des valeurs mobilières.

Recommandation 6 : élargir l’accès des agents en hypothèques aux prêteurs autorisés

Les personnes titulaires d’un permis d’agent en hypothèques de niveau 1 (AHN1) ne peuvent actuellement exercer des activités de courtage hypothécaire qu’avec des prêteurs approuvés par la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) ou avec des institutions financières telles que les banques, les caisses populaires et les sociétés de prêt et de fiducie. À l’heure actuelle, les titulaires d’un permis AHN1 ne sont pas autorisés à effectuer des opérations hypothécaires avec des prêteurs approuvés par des assureurs privés en vertu de la Loi sur la protection de l’assurance hypothécaire résidentielle (LPAHR).

Le secteur a préconisé que les titulaires d’un permis AHN1 soient autorisés à travailler avec des prêteurs approuvés en vertu de la LPAHR, en faisant valoir que ces prêteurs proposent des produits hypothécaires comparables à ceux offerts par les institutions financières et les prêteurs approuvés par la SCHL. Les intervenants ont souligné que le processus d’approbation des prêteurs visés par la LPAHR est harmonisé avec celui des prêteurs approuvés par la SCHL, et que les assureurs sont maintenant prêts à publier la liste des prêteurs approuvés afin d’assurer une plus grande transparence. L’autorisation accordée aux titulaires d’un permis AHN1 d’accéder à ces prêteurs contribuerait à élargir l’éventail des options hypothécaires offertes aux consommateurs, à réduire les formalités administratives, à assurer des conditions de concurrence équitables et à maintenir un niveau de risque inchangé pour les emprunteurs.

Thème 3 : renforcer la protection des consommateurs

Recommandation 7 : améliorer l’éducation en matière d’hypothèques privées

Les hypothèques privées sont des prêts garantis par des biens immobiliers et consentis par des prêteurs privés, plutôt que par des institutions financières traditionnelles telles que les banques ou les caisses populaires. Ces prêts évoluent généralement en dehors du cadre de réglementation directe des autorités fédérales ou provinciales et ne sont pas assujettis aux lignes directrices hypothécaires standard.

La croissance du marché des hypothèques privées soulève des préoccupations à l’égard de la protection des investisseurs, dont plusieurs peuvent ne pas disposer de l’expérience, des connaissances ou des ressources nécessaires pour évaluer adéquatement les risques, notamment ceux liés au défaut de paiement des emprunteurs, à la faible liquidité ou à la fraude.

La révision législative de 2019 a mis en lumière le rôle accru des hypothèques privées et a donné lieu à des recommandations visant à renforcer la compréhension et la gestion des risques connexes. Ces recommandations proposaient notamment d’explorer des mécanismes de collecte de données sur le prêt privé, ainsi que d’introduire des exigences accrues en matière de permis et de formation afin de s’assurer que les agents et courtiers hypothécaires possèdent les compétences nécessaires pour évoluer dans ce segment complexe du marché. Ces travaux ont donné lieu à la mise en place de la catégorie de permis d’agent en hypothèques de niveau 2, de même qu’au renforcement du cours relatif aux hypothèques privées.

Toutes les provinces canadiennes, y compris l’Ontario, ont instauré des exigences de divulgation en matière d’hypothèques dans le but de renforcer la transparence et de protéger les emprunteurs et les investisseurs. L’ARSF veille au respect de ces exigences et offre des lignes directrices et une surveillance continues pour s’assurer que les pratiques de divulgation répondent aux objectifs de protection des consommateurs. Pour les emprunteurs, cela se traduit par la réception, avant tout engagement, d’informations essentielles sur les modalités, les coûts et les risques associés à l’hypothèque. Du point de vue des investisseurs, ces divulgations contribuent à une évaluation plus éclairée des risques. Néanmoins, des préoccupations persistent quant au degré de compréhension, par les emprunteurs et les investisseurs, de ces exigences lorsqu’il est question de produits hypothécaires privés.

Il incombe aux agents et courtiers hypothécaires de s’assurer que les produits hypothécaires privés recommandés conviennent à chaque client, en fonction de sa situation financière, de ses besoins et de sa tolérance au risque. À titre d’exemple, l’ARSF a émis des lignes directrices portant sur l’évaluation de l’admissibilité des produits hypothécaires, qui détaillent les démarches à suivre par les agents et courtiers pour s’assurer que les recommandations répondent adéquatement aux besoins des clients.

En 2022-2023, l’ARSF a également mené des examens auprès de maisons de courtage œuvrant dans le prêt privé et le placement d’hypothèques privées. Les résultats indiquent qu’environ 65 % d’entre elles présentaient des lacunes dans la documentation liée aux évaluations de l’admissibilité et à leur justification, ce qui représente une augmentation de 9 % par rapport au cycle précédent (2021-2022)^{footnote 9[9]}. Compte tenu de la hausse des taux de délinquance et des pressions financières croissantes exercées sur les emprunteurs vulnérables, l’ARSF continue de considérer les hypothèques privées comme un domaine prioritaire de surveillance.

Recommandation 8 :  promouvoir la conformité en matière de vérification et d’authentification de l’identité

Au cours des dernières années, les préoccupations liées à la fraude identitaire — soit l’utilisation non autorisée des renseignements personnels d’une autre personne — se sont accrues dans le secteur. Les participants au marché ont fait valoir la nécessité de renforcer les mécanismes en place afin d’atténuer ce risque.

La prévention de la fraude identitaire repose notamment sur la vérification et l’authentification rigoureuses de l’identité des clients potentiels par les maisons de courtage et les administrateurs hypothécaires. Depuis octobre 2024, des exigences relatives à la vérification et à l’authentification de l’identité, administrées par le Centre d’analyse des opérations et déclarations financières du Canada (CANAFE), s’appliquent aux courtiers, aux administrateurs et aux prêteurs hypothécaires. Ces exigences sont cohérentes avec le cadre réglementaire existant établi par la Loi de 2006 sur les maisons de courtage d’hypothèques, les prêteurs hypothécaires et les administrateurs d’hypothèques, laquelle prévoit déjà des obligations de vérification de l’identité des clients pour les titulaires de permis.

À ce jour, des organismes de réglementation et des fournisseurs de formation, à l’échelle de plusieurs secteurs et provinces, ont entrepris des démarches pour appuyer la conformité aux exigences du CANAFE en matière de vérification et d’authentification de l’identité. À titre d’exemple, la British Columbia Financial Services Authority a collaboré avec le CANAFE afin de concevoir et d’approuver un cours visant à soutenir la conformité, lequel est intégré aux exigences de formation continue. Bien que l’ARSF n’ait pas encore adopté de mesures comparables, des fournisseurs de formation œuvrant en Ontario, dont Professionnels hypothécaires du Canada, offrent des formations axées sur la conformité aux exigences du CANAFE pour les courtiers et agents hypothécaires.

Recommandation 9 : imposer la déclaration de certains changements de situation

En vertu de la Loi, les titulaires de permis sont tenus d’aviser l’ARSF dans un délai de cinq (5) jours de certains changements, notamment toute mise à jour de leurs coordonnées, telles que l’adresse courriel, le numéro de téléphone ou le lieu principal d’exercice. De plus, dans le cadre du processus annuel de renouvellement, les titulaires de permis doivent déclarer à l’ARSF tout changement important de situation, notamment des accusations criminelles, des antécédents judiciaires, des faillites, des poursuites, des jugements ou l’ouverture de procédures d’exécution ou de délivrance de permis par d’autres organismes de réglementation. Toutefois, l’ARSF prend généralement connaissance de changements importants dans la situation des titulaires de permis en dehors du processus annuel de renouvellement, notamment par l’entremise d’informations provenant de tiers, telles que des plaintes de consommateurs, des avis de cessation transmis par des maisons de courtage ou des sources publiques, comme des reportages médiatiques faisant état d’accusations ou de poursuites.

Bien que certaines provinces ne fixent pas de délai précis pour la déclaration des changements importants de situation, d’autres ont instauré des échéanciers définis : la Saskatchewan et le Nouveau-Brunswick imposent un délai de sept jours, tandis que la Nouvelle-Écosse et Terre-Neuve-et-Labrador accordent un délai pouvant atteindre dix (10) jours.

Recommandation 10 : examiner les exigences en matière d’assurance erreurs et omissions

À l’heure actuelle, les maisons de courtage et les administrateurs hypothécaires doivent souscrire une assurance erreurs et omissions sous une forme approuvée par le chef de la direction de l’ARSF. Cette assurance doit offrir une protection étendue contre les actes frauduleux et prévoir une couverture minimale de 500 000 $ par sinistre, jusqu’à concurrence de 1 000 000 $ pour l’ensemble des sinistres sur une période de 365 jours.

Malgré l’augmentation marquée de la valeur des actifs liés aux hypothèques dans le secteur au cours des dernières années, les exigences en vigueur n’ont pas été révisées depuis 2008. Dans l’ensemble, les exigences applicables en Ontario correspondent à celles en vigueur dans la plupart des autres provinces. En revanche, le Québec applique des exigences plus rigoureuses, exigeant des entreprises ou des sociétés de personnes indépendantes comptant plus de trois (3) représentants qu’elles souscrivent une double couverture annuelle. Le Québec impose par ailleurs un plafond au montant de la franchise, celui-ci étant modulé en fonction de la taille de la société de personnes. Enfin, les titulaires de permis exerçant leurs activités dans plusieurs administrations doivent se conformer aux exigences en matière d’assurance erreurs et omissions applicables dans chacune des provinces où ils sont autorisés à exercer.

Recommandation 11 : utiliser les noms d’équipe

Les noms d’équipe, qui désignent un ou plusieurs individus travaillant conjointement au sein d’une maison de courtage hypothécaire, sont largement utilisés comme outil de marketing dans l’ensemble du secteur. Bien que la responsabilité des opérations hypothécaires incombe à la maison de courtage titulaire du permis, les intervenants ont observé que les consommateurs accordent souvent leur préférence à des membres d’équipe familiers, notamment des noms ou des marques reconnues, particulièrement dans des marchés où des affinités linguistiques et culturelles peuvent faciliter la prise de décisions financières éclairées.

L’essor de l’utilisation des noms d’équipe dans le secteur soulève néanmoins des préoccupations quant à l’application incohérente de ces pratiques et à la confusion potentielle des consommateurs à l’égard de la responsabilité de la maison de courtage. Entre janvier et septembre 2025, l’ARSF a relevé sept (7) plaintes associées à des sites Web d’équipes présentant des lacunes quant à l’identification claire de la maison de courtage titulaire du permis. En comparaison, 60 plaintes similaires ont été reçues en 2024, soit 13 % de toutes les plaintes traitées cette année-là. Bien que le nombre de plaintes ait diminué, les lacunes persistantes en matière de conformité, conjuguées aux demandes continues des intervenants pour obtenir des orientations claires, mettent en évidence la nécessité de clarifier les pratiques publicitaires liées à l’utilisation des noms d’équipe.

Certaines provinces, telles que l’Alberta et le Québec, autorisent l’utilisation de noms d’équipe, à condition que le nom de la maison de courtage titulaire du permis soit clairement communiqué au consommateur.

Recommandation 12 : utiliser un langage clair

La dernière révision de la Loi recommandait que l’ARSF consulte le secteur du courtage hypothécaire au sujet des lignes directrices, formulaires, règles et bulletins ayant une incidence sur le secteur, et qu’elle recueille également les suggestions de l’industrie sur les moyens de simplifier et de clarifier les divulgations exigées auprès des consommateurs. L’objectif consistait à s’assurer que les documents soient rédigés en langage clair et simplifiés autant que possible, dans le but d’améliorer leur compréhension par les participants du secteur et les consommateurs et d’appuyer de meilleurs résultats. Dans cette optique, l’ARSF a retiré 11 éléments liés au courtage hypothécaire, ce qui a entraîné une réduction de 23 % des lignes directrices héritées de son organisme prédécesseur applicables au secteur^{footnote 10[10]}.

De nombreux intervenants plaident en faveur de l’utilisation d’un langage clair dans la documentation hypothécaire, puisque les consommateurs ont souvent de la difficulté à comprendre des termes financiers et juridiques complexes ou peu familiers. Une clarté accrue des documents hypothécaires contribuerait à une prise de décisions financières plus éclairée, particulièrement pour les acheteurs d’une première propriété, les personnes aînées, les jeunes générations et les nouveaux arrivants, en diminuant la confusion, en favorisant la transparence et en renforçant la compréhension des droits et des responsabilités liés aux transactions hypothécaires. Améliorer la lisibilité des documents hypothécaires contribue également à accroître l’accessibilité et renforcer la protection des consommateurs, notamment en réduisant les risques de malentendus et de préjudices financiers.

Annexe 1 : Glossaire

Administrateur d’hypothèques :

Entité (société par actions, société de personnes ou entreprise individuelle) chargée de percevoir et d’administrer les paiements hypothécaires pour le compte de prêteurs ou d’investisseurs. Les administrateurs sont responsables de la perception des paiements hypothécaires, de la tenue des dossiers et de l’exécution des obligations envers les investisseurs, notamment le versement des sommes auxquelles ils ont droit.

Agent en hypothèques :

Personne titulaire d’un permis délivré en vertu de la Loi de 2006 sur les maisons de courtage d’hypothèques, les prêteurs hypothécaires et les administrateurs d’hypothèques, autorisée à exercer des activités de courtage ou de négociation d’hypothèques sous la supervision d’une maison de courtage titulaire d’un permis. Les agents sont limités aux activités permises selon leur catégorie de permis :

Agent de niveau 1 (Agent en hypothèques) :

Titulaire de permis individuel occupant un rôle de premier échelon, autorisé à exercer des activités de courtage ou de négociation d’hypothèques auprès d’institutions financières et d’autres prêteurs approuvés, mais non autorisé à travailler avec des prêteurs privés ou non traditionnels. Doit exercer ses fonctions sous la supervision d’un courtier principal.

Agent de niveau 2 (Agent en hypothèques) :

Titulaire de permis individuel possédant une expérience à titre d’agent de niveau 1, autorisé à exercer des activités de courtage ou de négociation d’hypothèques auprès d’un éventail plus large de prêteurs, y compris des prêteurs privés et non traditionnels. Ces titulaires de permis sont tenus de posséder une formation et une expérience accrues leur permettant d’évaluer des produits hypothécaires plus complexes. Doit exercer ses fonctions sous la supervision d’un courtier principal.

Courtier en hypothèques :

Titulaire de permis individuel possédant une expérience avancée, autorisé à exercer des activités de courtage et de négociation d’hypothèques, y compris des transactions complexes. Un courtier peut participer à des opérations hypothécaires plus complexes et est habilité à superviser des agents hypothécaires de niveau 1 et de niveau 2. Doit exercer ses fonctions sous la supervision d’un courtier principal.

Maison de courtage d’hypothèques :

Entité (société par actions, société de personnes ou entreprise individuelle) autorisée à exercer des activités de courtage ou de négociation d’hypothèques, ou à mener des activités de prêt hypothécaire ou d’administration d’hypothèques.

Conseil canadien des autorités de réglementation des courtiers hypothécaires (CCARCH) :

Le CCARCH rassemble les organismes de réglementation canadiens responsables de l’application des lois sur le courtage hypothécaire et de la surveillance du secteur dans leurs juridictions respectives. Il constitue un forum de collaboration pour les organismes de réglementation du courtage hypothécaire au Canada, favorisant le partage d’information, la coordination de l’engagement des intervenants, l’identification des tendances émergentes et l’élaboration de solutions communes aux enjeux réglementaires.

Prêteur non traditionnel :

Prêteur ne constituant pas une institution financière réglementée, notamment des particuliers, des sociétés de placement hypothécaire, des fonds hypothécaires et d’autres prêteurs alternatifs. Les prêteurs non traditionnels sont soumis à des exigences réglementaires différentes et peuvent comporter des profils de risque variés pour les emprunteurs et les investisseurs.

Client autorisé :

Les clients autorisés, tels que définis dans le Règlement 31-103 des Autorités canadiennes en valeurs mobilières, sont généralement des entités ou des personnes disposant d’un niveau élevé de sophistication financière. Il s’agit notamment d’institutions financières, de courtiers inscrits, de personnes fortunées détenant au moins 5 millions de dollars d’actifs financiers, ou d’entités disposant de ressources importantes ainsi que de connaissances, d’une expérience et d’une compréhension avancées des marchés financiers. Ces clients participent à des transactions complexes et possèdent généralement une expertise approfondie leur permettant de gérer les risques associés aux opérations d’investissement liées aux hypothèques.

Courtier principal :

Rôle désigné exercé par un courtier hypothécaire agréé, nommé par une maison de courtage afin de superviser l’ensemble des agents et des courtiers et de veiller à la conformité de la maison de courtage aux exigences légales et réglementaires. Les courtiers principaux sont tenus de rendre des comptes à l’ARSF afin de s’assurer que tous les agents et courtiers placés sous leur supervision respectent les exigences réglementaires.

Prêt hypothécaire privé :

Prêts garantis par des biens immobiliers et consentis par des prêteurs privés, plutôt que par des institutions financières traditionnelles telles que les banques ou les caisses populaires. Ces prêts évoluent généralement en dehors du cadre de réglementation directe des autorités fédérales ou provinciales et ne sont pas assujettis aux lignes directrices hypothécaires standard. Ces hypothèques sont souvent assorties de taux d’intérêt plus élevés et de modalités distinctes.

Noms d’équipe :

Les noms d’équipe désignent un ou plusieurs individus travaillant conjointement au sein d’une maison de courtage hypothécaire, et sont largement utilisés comme outil de marketing dans l’ensemble du secteur.

Prêteur traditionnel :

Institution financière réglementée — telle qu’une banque, une caisse populaire, une coopérative de crédit ou une société de fiducie — autorisée à consentir ou à financer des prêts hypothécaires.

Annexe 2 :  Sommaire des recommandations par domaine d’intervention

Sur la base des commentaires des intervenants, un total de 12 recommandations a été formulé. Celles-ci s’articulent autour de trois domaines d’intervention clés dégagés dans le cadre de la révision de la Loi.

Annexe 3 : Observations écrites reçues des intervenants

Le 9 mai 2024, une consultation publique visant à recueillir les points de vue du public et de l’industrie a été publiée sur le Registre de la réglementation de l’Ontario. La période de consultation a pris fin le 24 juin 2024. Au total, 16 mémoires ont été reçus de la part d’un éventail diversifié d’intervenants.

Intervenants

1. Canadian Alternative Mortgage Lenders Association
2. Intact Insurance
3. Professionnels hypothécaires du Canada
4. Premiere Mortgage
5. Real Estate and Mortgage Institute of Canada Inc.
6. Timbercreek Capital
7. Approved Financial Services
8. Advocacy Centre for Elderly
9. Association des compagnies d’assurance hypothécaire et titres du Canada
10. Firm Capital
11. Credit Canada
12. Rocket Mortgage Canada
13. Association canadienne des coopératives financières
14. Programme ontarien de soutien aux personnes handicapées
15. Association des courtiers hypothécaires du Canada – Ontario

Annexe 4 : Révision législative de 2019 de la Loi de 2006 sur les maisons de courtage d’hypothèques, les prêteurs hypothécaires et les administrateurs d’hypothèques

Le rapport d’examen de 2019 de la Loi visait à réduire les formalités administratives et à veiller à ce que le cadre de la Loi demeure moderne et flexible, en formulant sept (7) recommandations à cette fin. La majorité de ces recommandations ont depuis été pleinement mises en œuvre.