Portefeuille Immobilier Général : 2021 États financiers

Rapport de l’auditeur indépendant

Au ministre des Services gouvernementaux et des Services aux consommateurs

Notre opinion

À notre avis, les états financiers ci-joints donnent, dans tous leurs aspects significatifs, une image fidèle de la situation financière du portefeuille immobilier général (l’organisation) au 31 mars 2021, ainsi que de ses résultats d’exploitation, de la variation de sa dette nette et de ses flux de trésorerie pour l’exercice clos à cette date, conformément aux normes comptables pour le secteur public du Canada.

Notre audit

Nous avons effectué l’audit des états financiers de l’organisation, qui comprennent :

• l’état de la situation financière au 31 mars 2021;
• l’état des résultats pour l’exercice clos à cette date;
• l’état de l’excédent accumulé pour l’exercice clos à cette date;
• l’état de la variation des actifs financiers nets pour l’exercice clos à cette date;
• l’état des flux de trésorerie pour l’exercice clos à cette date;
• les notes annexes, qui comprennent les principales méthodes comptables et d’autres informations explicatives.

Fondement de l’opinion

Nous avons effectué notre audit conformément aux normes d’audit généralement reconnues du Canada. Les responsabilités qui nous incombent en vertu de ces normes sont plus amplement décrites dans la section Responsabilités de l’auditeur à l’égard de l’audit des états financiers de notre rapport.

Nous estimons que les éléments probants que nous avons obtenus sont suffisants et appropriés pour fonder notre opinion.

Indépendance

Nous sommes indépendants de l’organisation conformément aux règles de déontologie qui s’appliquent à notre audit des états financiers au Canada, et nous nous sommes acquittés des autres responsabilités déontologiques qui nous incombent selon ces règles.

Responsabilités de la direction et des responsables de la gouvernance à l’égard des états financiers

La direction est responsable de la préparation et de la présentation fidèle des états financiers conformément aux normes comptables pour le secteur public du Canada, ainsi que du contrôle interne qu’elle considère comme nécessaire pour permettre la préparation d’états financiers exempts d’anomalies significatives, que celles-ci résultent de fraudes ou d’erreurs.

Lors de la préparation des états financiers, c’est à la direction qu’il incombe d’évaluer la capacité de l’organisation à poursuivre ses activités, de communiquer, le cas échéant, les questions relatives à la continuité de l’exploitation et d’appliquer le principe comptable de continuité d’exploitation, sauf si la direction a l’intention de liquider l’organisation ou de cesser ses activités, ou si elle n’a aucune autre solution que de le faire.

Il incombe aux responsables de la gouvernance de surveiller le processus d’information financière de l’organisation.

Responsabilités de l’auditeur à l’égard de l’audit des états financiers

Nos objectifs sont d’obtenir l’assurance raisonnable que les états financiers pris dans leur ensemble sont exempts d’anomalies significatives, que celles-ci résultent de fraudes ou d’erreurs, et de délivrer un rapport de l’auditeur contenant notre opinion. L’assurance raisonnable correspond à un niveau élevé d’assurance, qui ne garantit toutefois pas qu’un audit réalisé conformément aux normes d’audit généralement reconnues du Canada permettra toujours de détecter toute anomalie significative qui pourrait exister. Les anomalies peuvent résulter de fraudes ou d’erreurs et elles sont considérées comme significatives lorsqu’il est raisonnable de s’attendre à ce que, individuellement ou collectivement, elles puissent influer sur les décisions économiques que les utilisateurs des états financiers prennent en se fondant sur ceux-ci.

Dans le cadre d’un audit réalisé conformément aux normes d’audit généralement reconnues du Canada, nous exerçons notre jugement professionnel et faisons preuve d’esprit critique tout au long du processus. En outre :

• nous identifions et évaluons les risques que les états financiers comportent des anomalies significatives, que celles-ci résultent de fraudes ou d’erreurs, concevons et mettons en œuvre des procédures d’audit en réponse à ces risques, et réunissons des éléments probants suffisants et appropriés pour fonder notre opinion. Le risque de non-détection d’une anomalie significative résultant d’une fraude est plus élevé que celui d’une anomalie significative résultant d’une erreur, car la fraude peut impliquer la collusion, la falsification, les omissions volontaires, les fausses déclarations ou le contournement du contrôle interne;
• nous acquérons une compréhension des éléments du contrôle interne pertinents pour l’audit afin de concevoir des procédures d’audit appropriées aux circonstances, et non dans le but d’exprimer une opinion sur l’efficacité du contrôle interne de l’organisation;
• nous apprécions le caractère approprié des méthodes comptables retenues et le caractère raisonnable des estimations comptables faites par la direction, de même que des informations y afférentes fournies par cette dernière;
• nous tirons une conclusion quant au caractère approprié de l’utilisation par la direction du principe comptable de continuité d’exploitation et, selon les éléments probants obtenus, quant à l’existence ou non d’une incertitude significative liée à des événements ou situations susceptibles de jeter un doute important sur la capacité de l’organisation à poursuivre ses activités. Si nous concluons à l’existence d’une incertitude significative, nous sommes tenus d’attirer l’attention des lecteurs de notre rapport sur les informations fournies dans les états financiers au sujet de cette incertitude ou, si ces informations ne sont pas adéquates, d’exprimer une opinion modifiée. Nos conclusions s’appuient sur les éléments probants obtenus jusqu’à la date de notre rapport. Des événements ou situations futurs pourraient par ailleurs amener l’organisation à cesser ses activités;
• nous évaluons la présentation d’ensemble, la structure et le contenu des états financiers, y compris les informations fournies dans les notes, et apprécions si les états financiers représentent les opérations et événements sous-jacents d’une manière propre à donner une image fidèle.

Nous communiquons aux responsables de la gouvernance, entre autres informations, l’étendue et le calendrier prévus des travaux d’audit et nos constatations importantes, y compris toute déficience importante du contrôle interne que nous aurions relevée au cours de notre audit.

(signé)

Pricewaterhouse Coopers s.r.l./s.e.n.c.r.l

Comptables professionnels agréés, experts-comptables autorisés

Toronto (Ontario)

Le 28 juin 2021

État de la situation financière

Aux 31 mars(en milliers de dollars)

Les notes annexes font partie intégrante des présents états financiers.

État des résultats

Pour les exercices clos les 31 mars (en milliers de dollars)

Les notes annexes font partie intégrante des présents états financiers.

État de l’excédent accumulé

Pour les exercices clos les 31 mars (en milliers de dollars)

Les notes annexes font partie intégrante des présents états financiers.

État de la variation des actifs financiers nets

Pour les exercices clos les 31 mars (en milliers de dollars)

Les notes annexes font partie intégrante des présents états financiers.

État des flux de trésorerie

Pour les exercices clos les 31 mars (en milliers de dollars)

Les notes annexes font partie intégrante des présents états financiers.

Notes annexes

Toutes les immobilisations corporelles, à l’exception des immobilisations en cours, des terrains et des aménagements de terrains, sont amorties selon la méthode linéaire sur leur durée de vie utile estimative.

Les durées de vie utile des immobilisations corporelles du portefeuille immobilier général sont estimées comme suit :

• Immeubles, immeubles liés aux P3 et actifs liés aux P3 visés par des contrats: de location-acquisition de 20 à 40 ans
• Améliorations apportées aux locaux loués auprès de tiers: la moins élevée entre la durée de vie utile de l’actif et la durée du contrat de location
• Travaux extérieurs, y compris les pistes d’aéroport, les terrains de stationnement et un barrage: de 12 à 40 ans

La valeur comptable des immobilisations corporelles est ramenée à leur valeur résiduelle si celles-ci ne peuvent plus contribuer à la capacité de la province d’offrir des services et que la perte de valeur est permanente, ou encore si la valeur de l’avantage économique futur de l’immobilisation corporelle est inférieure à sa valeur comptable pour ce qui est des actifs qui ne sont pas utilisés aux fins des programmes. Les réductions de valeur sont comptabilisées dans l’état des résultats et ne font l’objet d’aucune reprise.

Capitalisation des intérêts

Le coût des immobilisations corporelles construites ou aménagées par la province comprend les frais d’intérêts engagés pendant la période d’aménagement ou de construction.

Tous les intérêts versés par la province en vue de financer les immobilisations pendant la période de construction sont capitalisés dans les immobilisations corporelles. Il n’y a aucun seuil de capitalisation.

Pour un exercice donné, le taux d’intérêt utilisé pour calculer la charge d’intérêts engagée pendant la construction correspond au coût moyen pondéré du capital (le « CMPC ») de la province. L’Office ontarien de financement (l’« OOF ») fournit le CMPC pertinent. Pour l’exercice 2020‑2021, le CMPC est de 2,9 % (3,85 % pour 2019‑2020).

Les intérêts cessent d’être capitalisés lorsque l’actif est prêt pour l’utilisation, même s’il est possible qu’il ne soit utilisé qu’à une date ultérieure. Si la construction d’une immobilisation corporelle est arrêtée ou reportée indéfiniment avant d’être terminée, les coûts capitalisés jusqu’alors sont comptabilisés en charges, à moins qu’une autre utilisation de l’actif puisse être envisagée.

Créances et passifs liés aux P3

Les créances liées aux P3 représentent les sommes à recevoir des ministères commanditaires pour les coûts en capital engagés pour l’ensemble des actifs liés aux P3 détenus par le portefeuille immobilier général, ou en cours de construction qui seront détenus par le portefeuille immobilier général lorsqu’ils seront fonctionnels. Les créances seront recouvrées sur la durée d’exploitation prévue dans l’entente conclue avec le consortium de construction lié aux P3 pour chaque actif. Le ministère commanditaire est le ministère responsable du programme pour lequel le projet en P3 a été approuvé. Le portefeuille immobilier général paie au consortium de construction lié aux P3 les coûts en capital qui ont été engagés à l’égard des biens immobiliers liés aux P3, conformément aux modalités de l’entente. Il facture ensuite le ministère commanditaire concerné pour recouvrer le paiement et réduit les créances d’un montant correspondant. Les sommes à recevoir des ministères commanditaires aux fins des coûts d’exploitation et d’entretien réguliers des actifs liés aux P3 sont exclues des créances liées aux P3 et sont comptabilisées dans les créances clients.

Les passifs liés aux P3 représentent les sommes à payer au consortium de construction pour la valeur de l’ensemble des actifs liés aux P3 détenus par le portefeuille immobilier général, ou en cours de construction qui seront détenus par le portefeuille immobilier général lorsqu’ils seront fonctionnels. Ces sommes sont payées au consortium de construction aux termes des ententes visant les projets concernés qui prévoient des versements intermédiaires, des versements partiels ou intégraux lorsque le projet est quasi achevé et des paiements de services mensuels pour le solde, le cas échéant, qui s’étendent sur la durée d’exploitation prévue dans l’entente. Les sommes à payer aux fins des coûts d’exploitation et d’entretien réguliers des actifs liés aux P3 sont exclues des passifs liés aux P3 et sont comptabilisés dans les dettes d’exploitation.

Créances liées aux P3 sur contrats de location-acquisition et obligations liées aux P3 en vertu de contrats de location-acquisition

La province a conclu des ententes contractuelles avec des entités du secteur privé pour le financement, la conception, la construction et la gestion de certains actifs pour le compte des ministères commanditaires. Ces projets satisfont aux critères de contrat de location‑acquisition et sont classés comme tels. Un passif lié aux contrats de location est inscrit à titre d’obligation liée aux P3 en vertu de contrats de location‑acquisition à la valeur actualisée des paiements minimaux au titre de la location lorsque l’immeuble lié aux P3 est quasi achevé. Les créances liées aux P3 sur contrats de location-acquisition reflètent les montants à payer par les ministères commanditaires aux consortiums de construction liés aux P3 au titre de l’obligation en vertu de contrats de location. Le portefeuille immobilier général paie l’obligation en vertu de contrats de location conformément aux modalités de l’entente. Il facture ensuite les ministères commanditaires pour recouvrer le paiement et réduit les créances liées aux P3 sur contrats de location-acquisition d’un montant correspondant sur la durée d’exploitation prévue dans l’entente conclue avec le consortium de construction lié aux P3 pour chaque actif.

Actifs destinés à la vente

Les actifs qui satisfont aux critères ci‑après appartiennent à la catégorie des actifs destinés à la vente : i) l’actif fait l’objet d’une autorisation ou d’un engagement de vente, ii) il est dans un état propice à la vente, iii) il est perçu par le public comme disponible à la vente, iv) il est assorti d’un marché actif et d’un plan de vente et v) on s’attend raisonnablement à ce qu’il soit vendu à un acquéreur non lié à la province dans les 12 mois suivant la date de clôture.

Les actifs destinés à la vente sont comptabilisés à la valeur comptable ou à la valeur de réalisation nette si cette valeur est inférieure. Le coût comprend tous les coûts d’acquisition et les améliorations inscrites à l’actif, déduction faite de la charge d’amortissement.

Passif au titre des sites contaminés

Les sites contaminés sont le résultat d’une contamination par la présence dans l’air, le sol, l’eau ou les sédiments d’une substance chimique, organique ou radioactive ou d’un organisme vivant qui dépasse une norme environnementale.

Un passif au titre de l’assainissement des sites contaminés est inscrit lorsque tous les critères suivants sont remplis : i) il existe une norme environnementale; ii) la contamination dépasse la norme environnementale; iii) la province est directement responsable ou elle accepte la responsabilité; iv) il est prévu que des avantages économiques futurs seront abandonnés; et v) il est possible de procéder à une estimation raisonnable du montant en cause.

L’estimation du passif comprend les coûts directement attribuables aux activités d’assainissement, de confinement ou d’atténuation ainsi que le coût de l’entretien et de la surveillance après assainissement qui sont requis pour que le site respecte la norme minimale en vigueur pour son utilisation avant la contamination. Le coût de l’assainissement est calculé d’après les meilleures informations disponibles et il est examiné et révisé de façon continue.

Comptabilisation des produits

Les produits sont comptabilisés dans la période au cours de laquelle survient l’événement générateur connexe.

Les loyers sont tirés de la location, à des ministères et à des locataires du secteur privé, de biens immobiliers détenus en propriété par le portefeuille immobilier général et de biens immobiliers loués auprès de tiers bailleurs. Les produits de location comprennent le loyer de base et les recouvrements de coûts auprès des ministères au titre des charges d’exploitation. Les exonérations et augmentations de loyer ainsi que les allocations au titre des agencements relatifs à des biens immobiliers loués auprès de tiers sont comptabilisées selon la méthode linéaire sur la durée du contrat de location. Les loyers comprennent aussi certains produits indirects tirés de locataires du secteur privé et le financement d’exploitation versé par le MSGSC pour compléter le recouvrement des charges d’exploitation reçues des locataires.

Les loyers tirés des biens immobiliers liés aux P3 comprennent le recouvrement des charges d’exploitation et des charges d’intérêts des immeubles liés aux P3 et des actifs liés aux P3 visés par des contrats de location‑acquisition auprès de ministères commanditaires.

Les recouvrements de coûts liés aux projets des ministères s’entendent des coûts recouvrés auprès des ministères locataires pour les projets qu’ils entreprennent et le financement des améliorations d’actifs détenus en propriété ou loués du portefeuille immobilier général aux fins des exigences des programmes. Les recouvrements de coûts liés aux projets des ministères s’entendent également des recouvrements de coûts liés aux projets capitalisés et passés en charges. Les produits sont comptabilisés à mesure que les charges connexes sont engagées.

Les recouvrements de coûts liés à l’optimisation du portefeuille sont des recouvrements reçus du MSGSC pour les coûts engagés pour remettre en un état acceptable des biens immobiliers spécifiquement destinés à la vente. Les coûts englobent les frais liés notamment à la planification immobilière, à la commercialisation, aux évaluations environnementales, au zonage, aux permis et aux règlements. Le recouvrement de frais de gestion d’actifs stratégiques versés à Infrastructure Ontario est aussi compris dans les recouvrements de coûts liés à l’optimisation du portefeuille.

Le produit d’intérêts correspond aux intérêts gagnés sur la trésorerie et les équivalents de trésorerie; il ne comprend toutefois pas le recouvrement de charges d’intérêts des biens immobiliers liés aux P3 auprès de ministères commanditaires, lesquels sont plutôt inclus dans le loyer tiré des biens immobiliers liés aux P3.

Le gain sur la cession d’immobilisations corporelles et le gain sur la cession d’actifs destinés à la vente reflètent le produit reçu, déduction faite du coût des actifs connexes cédés au cours de la période.

Les produits tirés des servitudes et des permis découlent de l’octroi à des tiers du droit d’utiliser des biens du portefeuille immobilier général dans un but précis et pour une durée à long terme déterminée ou infinie, lorsque ce droit n’entre pas dans la définition d’un contrat de location.

Charges d’exploitation

Les charges d’exploitation sont comptabilisées à mesure qu’elles sont engagées.

Les charges d’exploitation liées aux installations comprennent les charges de location payées à des tiers bailleurs et les charges engagées au titre de l’exploitation et de l’entretien de biens immobiliers détenus en propriété, notamment les services publics, les impôts fonciers ainsi que les frais de gestion.

Les charges d’exploitation liées aux P3 comprennent les charges d’exploitation des immeubles liés aux P3 et des actifs liés aux P3 en vertu de contrats de location-acquisition.

Les charges d’intérêts liées aux P3 comprennent l’intérêt sur la dette à verser aux consortiums de construction relativement aux immeubles liés aux P3.

Les charges liées au programme de réparation des immobilisations corporelles représentent les coûts liés aux travaux importants de réparation et d’entretien des biens immobiliers détenus.

Les coûts recouvrables liés aux projets des ministères comprennent les coûts engagés dans le cadre de projets immobiliers entrepris à la demande de ministères et financés par ceux‑ci. Tous les coûts sont recouvrables auprès des ministères concernés et sont comptabilisés en fonction de la valeur des travaux achevés. Le recouvrement des coûts recouvrables liés aux projets des ministères est comptabilisé dans les produits, en tant que recouvrements de coûts liés aux projets des ministères.

Les coûts liés à l’optimisation du portefeuille sont les coûts engagés pour remettre en un état acceptable des actifs spécifiquement destinés à la vente. Ils sont comptabilisés en charges lorsqu’ils sont engagés. Ces coûts comprennent les frais liés notamment à la planification immobilière, à la commercialisation, aux évaluations environnementales, au zonage, aux permis et aux règlements. Les coûts liés à l’optimisation du portefeuille comprennent aussi les frais de gestion d’actifs stratégiques. Le recouvrement de coûts liés à l’optimisation du portefeuille est comptabilisé dans les produits, en tant que recouvrements de coûts liés à l’optimisation du portefeuille.

Paiements de transfert

Les paiements de transfert s’entendent des immobilisations et du financement des améliorations des immobilisations corporelles reçus du MSGSC ainsi que des actifs transférés depuis, ou vers, d’autres ministères ou organismes gouvernementaux. Les paiements de transfert comprennent aussi le paiement des fonds recouvrés auprès du secteur privé et distribué au Trésor de la province, conformément aux exigences de la Loi sur la gestion des finances publiques. Les paiements de transfert sont comptabilisés à l’état des résultats.

Utilisation d’estimations

Les méthodes décrites précédemment exigent que la direction effectue des estimations et formule des hypothèses qui influent sur les montants présentés au titre des actifs et des passifs, sur la présentation des actifs et passifs éventuels à la date de clôture et sur les montants présentés au titre des produits et des charges pour la période visée. Les principaux éléments exigeant que la direction effectue des estimations concernent notamment la durée de vie utile des immobilisations corporelles, les ajustements liés à la valeur des travaux achevés des projets en cours, les provisions pour créances douteuses, les passifs au titre des sites contaminés et les charges à payer. Par conséquent, les résultats réels pourraient différer de ces estimations.

Méthodes comptables futures

Le Conseil sur la comptabilité dans le secteur public (CCSP) a publié certaines prises de position qui sont obligatoires pour les périodes comptables ouvertes à compter du 1^er avril 2022 ou pour les périodes ultérieures. Les normes suivantes n’ont pas encore été adoptées et sont en cours d’évaluation pour déterminer leur incidence, le cas échéant, sur l’organisation :

1. Chapitre SP 3450 - Instruments financiers : Ce chapitre ainsi que les modifications apportées aux chapitres SP 1201, SP 2601 et SP 3041 établissent de nouvelles exigences en matière de comptabilisation, d’évaluation et d’informations à fournir pour les instruments financiers et la présentation des profits et pertes connexes, ainsi que des modifications corrélatives connexes.
2. Chapitre SP 3280 - Obligations liées à la mise hors service d’immobilisations : Ce chapitre établit des normes sur la façon de comptabiliser et de présenter un passif pour les obligations liées à la mise hors service d’immobilisations.

2. Trésorerie

La trésorerie de 126 001 $ (191 066 $ au 31 mars 2020) est détenue dans des comptes portant intérêt. Les intérêts touchés sur les soldes de trésorerie sont comptabilisés à l’état des résultats en tant que produits d’intérêts.

3. Créances clients

Les créances clients comprennent les sommes à recevoir des ministères à titre de loyers, de loyers tirés des biens immobiliers liés aux P3 et de recouvrements de coûts liés aux projets. Les créances client comprennent également la TVH à recevoir, les autres créances, y compris celles sur les locataires du secteur privé et les créances sur incitatifs à la location découlant de l’amortissement des exonérations de location. Des provisions pour créances douteuses sont comptabilisées à l’égard de certaines créances de locataires du secteur privé qui sont jugées irrécouvrables afin de ramener leur valeur au montant jugé recouvrable. Le solde se ventile comme suit :

4. Créances liées aux P3 et passifs liés aux P3

Les créances liées aux P3 s’entendent des montants à recevoir de ministères commanditaires relativement aux coûts en capital de l’ensemble des actifs liés aux P3 détenus par le portefeuille immobilier général, ou en cours de construction qui seront la propriété du portefeuille immobilier général une fois qu’ils seront fonctionnels.

Les passifs liés aux P3 s’entendent des montants à verser aux consortiums de construction relativement aux coûts en capital de l’ensemble des actifs liés aux P3 détenus par le portefeuille immobilier général, ou en cours de construction qui seront la propriété du portefeuille immobilier général une fois qu’ils seront fonctionnels.

Les charges d’intérêts engagées après le quasi-achèvement de l’actif ne sont pas incluses dans les créances liées aux P3 ni dans les passifs liés aux P3. Elles sont toutefois comptabilisées dans les montants à recevoir des ministères commanditaires et les montants à payer au consortium de construction.

Le tableau ci-dessous illustre les paiements annuels futurs à verser aux consortiums de construction à l’égard des passifs liés aux P3 ainsi que les créances correspondantes à recevoir du ministère.

5. Créances liées aux P3 sur des contrats de location-acquisition et obligations liées aux P3 en vertu de contrats de location-acquisition

Les créances liées aux P3 sur des contrats de location-acquisition s’entendent du montant à recevoir des ministères commanditaires relativement aux coûts en capital de l’ensemble des actifs liés aux P3 qui satisfont aux critères de contrat de location-acquisition et qui sont classés comme tels.

Les obligations liées aux P3 en vertu de contrats de location-acquisition s’entendent des montants à verser aux consortiums de construction relativement aux coûts en capital de l’ensemble des actifs liés aux P3 qui correspondent en tous points à des contrats de location-acquisition et qui sont classés comme tels.

Les charges d’intérêts engagées après le quasi-achèvement de l’actif ne sont pas incluses dans les créances liées aux P3 sur des contrats de location acquisition ni dans les obligations liées aux P3 en vertu de contrats de location-acquisition. Elles sont toutefois comptabilisées dans les montants à recevoir des ministères commanditaires et les montants à payer au consortium de construction.

Les paiements minimaux futurs au titre de la location aux termes de contrats de location-acquisition s’établissent comme suit :

6.Opérations entre apparentés

La quasi-totalité des produits, charges, actifs et passifs du portefeuille immobilier général découle de la prestation de services d’aménagement, de gestion des installations et de gestion de projets aux ministères, organismes et entités gouvernementaux qui sont tous sous contrôle commun de la province. Les apparentés importants du portefeuille immobilier général sont le MSGSC et Infrastructure Ontario.

Les produits tirés des apparentés comprennent le loyer gagné pour les services d’aménagement, les recouvrements de coûts liés à l’optimisation du portefeuille et les recouvrements de coûts liés aux projets lancés par le MSGSC et Infrastructure Ontario.

Le MSGSC finance en partie les besoins en matière d’exploitation et d’immobilisations du portefeuille immobilier général que celui-ci ne peut financer à même les produits que génèrent ses activités. Les loyers comprennent les fonds provenant du MSGSC pour régler les charges d’exploitation des immeubles vacants ne pouvant être loués, les coûts d’exploitation des immeubles loués à des locataires du secteur privé et les frais de gestion payés à Infrastructure Ontario. Le MSGSC finance également les projets présentant des avantages à long terme, tels que le programme de réparation des immobilisations corporelles, montants qui sont comptabilisés en tant que paiements de transfert à l’état des résultats.

Infrastructure Ontario gère le portefeuille immobilier et fournit des services de gestion de projets et de contrats. Infrastructure Ontario recouvre ses coûts au moyen de frais de gestion des installations et de frais de gestion de projets, qui sont tous deux comptabilisés en tant que charges d’exploitation liées aux installations. En outre, Infrastructure Ontario facture au portefeuille immobilier général des frais de gestion de contrats liés aux P3 à l’égard des actifs liés aux P3 en service, qui sont comptabilisés à titre de charges d’exploitation liées aux P3 et de frais de gestion d’actifs stratégiques dans les coûts liés à l’optimisation du portefeuille.

Les opérations entre apparentés comptabilisées en tant que produits, charges d’exploitation et paiements de transfert pour l’exercice clos le 31 mars 2021 sont résumées dans le tableau qui suit.

Montants à recevoir d’apparentés

Les montants à recevoir d’apparentés se composent des montants à recevoir du MSGSC au titre des loyers, des services liés aux projets et des fonds affectés aux immobilisations, déduction faite du montant à verser au MSGSC devant être remis au Trésor de la province.

Montants à payer à des apparentés

Les montants à payer à des apparentés sont principalement des montants à payer à Infrastructure Ontario, transférés par erreur par un client dans le compte bancaire du portefeuille immobilier général. Le solde de l’exercice précédent se compose principalement des frais de gestion des installations.

7. Créances liées à des projets

Les créances liées à des projets de 41 117 $ (31 634 $ au 31 mars 2020) se composent des coûts recouvrables relativement à des projets, qui ont été engagés jusqu’au 31 mars 2021, mais qui n’ont pas encore été facturés.

8. Actifs destinés à la vente

Les actifs destinés à la vente sont les actifs immobiliers qui ont été déclarés excédentaires en regard des besoins de la province, dont la vente a été approuvée par décret, qui sont affichés publiquement comme étant en vente et pour lesquels il existe un marché actif. Il est raisonnable de prévoir que les actifs destinés à la vente seront vendus à une entité ne faisant pas partie de l’entité comptable dans les 12 mois suivant la date de clôture. Les actifs destinés à la vente sont résumés ci-après :

Au cours de l’exercice clos le 31 mars 2021, huit biens immobiliers (quatre biens immobiliers au 31 mars 2020) d’une valeur comptable de 83 $ (5 $ au 31 mars 2020) ont été vendus pour un produit net de 1 649 $ (528 $ au 31 mars 2020), ce qui a donné lieu à un gain net sur la cession de 1 566 $ (523 $ au 31 mars 2020).

10. Dettes d’exploitation et autres charges à payer

Les dettes d’exploitation et autres charges à payer comprennent les dettes fournisseurs associées aux charges engagées à l’égard des installations, les dettes associées aux charges engagées à l’égard des projets, la TVH exigible et les incitatifs à la location découlant de l’amortissement des exonérations de loyers exonérés de la part de tiers bailleurs sur la durée du bail. Le solde se compose de ce qui suit :

11. Passif au titre des sites contaminés

Un passif au titre de l’assainissement des sites contaminés est inscrit lorsque tous les critères suivants sont remplis : i) il existe une norme environnementale; ii) la contamination dépasse la norme environnementale; iii) la province est directement responsable ou elle accepte la responsabilité; iv) il est prévu que des avantages économiques futurs seront abandonnés; et v) il est possible de procéder à une estimation raisonnable du montant en cause.

Les sources de contamination des sites pris individuellement peuvent comprendre des hydrocarbures pétroliers, des composés organiques volatils, des métaux, des substances inorganiques, des herbicides, des pesticides, des déchets industriels et des débris de construction. La contamination a été évaluée principalement d’après des évaluations environnementales de sites de phase I et de phase II en vertu de la réglementation de l’Ontario. De plus, un éventail de facteurs de risque clés a été pris en compte pour chaque site, notamment l’habitation ou l’activité humaine passée ou potentielle, la possibilité d’une contamination hors du site, les milieux touchés, les activités potentiellement contaminantes, les secteurs risquant de soulever des préoccupations environnementales et les contaminants à surveiller.

L’assainissement s’entend des améliorations apportées à un site contaminé dans le but de prévenir, de réduire au minimum ou d’atténuer les dommages pour la santé humaine ou l’environnement. L’assainissement comporte l’élaboration et la mise en application d’une approche planifiée visant à éliminer, à détruire, à confiner les contaminants ou à réduire de toute autre façon leur disponibilité pour les récepteurs menacés.

Le portefeuille immobilier général gère une base de données de sites contaminés ou susceptibles de l’être qui est alimentée par des informations historiques sur ses biens recueillies lors d’enquêtes et d’aménagements passés. La base de données est régulièrement mise à jour avec de nouvelles informations et des faits nouveaux. À la lumière des dernières informations disponibles, 62 sites contaminés ou susceptibles de l’être ont été détectés (65 sites au 31 mars 2020), dont 26 sites (29 sites au 31 mars 2020) qui satisfont aux critères de comptabilisation de passifs. En ce qui a trait aux 36 sites qui n’ont pas satisfait à ces critères, aucun passif n’a été comptabilisé puisqu’aucune estimation raisonnable ne peut être faite à l’égard des montants devant être engagés.

Des 26 sites détectés qui satisfont aux critères de comptabilisation de passifs, quatre n’appartiennent pas à la province, mais la responsabilité de leur assainissement incombe désormais au MSGSC, puisqu’ils ont été cédés à la Couronne. Le MSGSC a ordonné au portefeuille immobilier général d’assumer la responsabilité de l’assainissement de ces sites.

Les hypothèses ayant servi à estimer le passif au titre de l’assainissement comprennent des scénarios d’utilisation des terrains, l’incidence écologique et le risque pour la santé humaine. Le passif est établi d’après les coûts estimatifs minimaux qui doivent être engagés pour que le site respecte la norme minimale qui était en vigueur pour son utilisation immédiatement avant la contamination, ainsi que pour la surveillance et la gestion continues du site.

Des estimations et des jugements significatifs ont été nécessaires pour déterminer si les biens remplissaient les critères de comptabilisation, notamment le point de vue de la direction sur les prévisions relatives à l’abandon des avantages économiques, sur le type de travaux d’assainissement qui seront requis et sur les coûts connexes.

Pour l’exercice clos le 31 mars 2021, le portefeuille immobilier général a engagé des coûts d’assainissement de 2 702 $ (3 573 $ au 31 mars 2020) et, en conséquence, a réduit le passif lié aux sites contaminés concernés. Une réduction du passif de 1 404 $ a été comptabilisée en raison i) de la réévaluation de la contamination d’un site à la lumière de nouvelles informations obtenues pendant les travaux d’assainissement et ii) de la cession d’un autre site.

Un passif de 50 000 $ a été comptabilisé au cours de l’exercice clos le 31 mars 2020 à la suite du transfert d’un passif existant lié aux actifs de la Société d’exploitation de la Place Ontario au portefeuille immobilier général à la demande de la province.

Selon la meilleure estimation de la direction, le montant requis au 31 mars 2021 pour régler ou autrement éteindre le passif non actualisé pour les 26 sites (29 sites au 31 mars 2020) s’élève à 127 811 $ (131 917 $ au 31 mars 2020).

12. Immobilisations Corporelles

Les ajouts d’immobilisations de 268 621 $ pour l’exercice clos le 31 mars 2021 (342 528 $ au 31 mars 2020) comprennent des paiements de transferts de 202 712 $ (249 953 $ au 31 mars 2020) et un montant de 65 909 $ (92 575 $ au 31 mars 2020) lié aux projets dans le cadre du programme de réparation des immobilisations du portefeuille immobilier général. Les paiements de transfert englobent les coûts recouvrables liés aux projets des ministères de 38 161 $ (75 667 $ au 31 mars 2020), les autres transferts d’actifs hors des ministères de 160 064 $ (163 071 $ au 31 mars 2020) et les intérêts capitalisés de 4 487 $ (11 215 $ au 31 mars 2020). Les prévisions en ce qui concerne les ajouts d’immobilisation s’établissaient à 321 669 $.

Au cours de l’exercice clos le 31 mars 2021, 22 biens immobiliers (20 biens immobiliers au 31 mars 2020) d’une valeur comptable de 4 933 $ (11 261 $ au 31 mars 2020) ont été cédés, pour un produit net de 43 458 $ (55 978 $ au 31 mars 2020), ce qui a donné lieu à un gain net sur la cession de 38 525 $ (44 717 $ au 31 mars 2020). Les opérations portant sur les servitudes et les permis de l’exercice ont généré 1 474 $ (3 092 $ au 31 mars 2020).

13. Loyers

Les loyers comprennent les produits tirés de la location, à des ministères et à des locataires du secteur privé, de biens immobiliers détenus en propriété par le portefeuille immobilier général et de biens immobiliers loués auprès de tiers bailleurs. Les produits de location comprennent le loyer de base et les recouvrements de coûts auprès des ministères pour financer les charges d’exploitation. Le MSGSC finance une partie des charges d’exploitation des biens immobiliers vacants et ne pouvant être loués ainsi que des biens immobiliers loués à des locataires du secteur privé étant donné que les produits tirés des entités du secteur privé doivent être remis au Trésor de la province conformément aux exigences de la Loi sur la gestion des finances publiques. Le MSGSC finance également les frais de gestion de projet.

Les loyers pour les exercices clos le 31 mars 2021 et le 31 mars 2020 s’établissaient comme suit :

14. Recouvrables de coûts liés aux projets des ministères coûts recouvrables liés aux projets des ministères

Les coûts recouvrables liés aux projets des ministères se rapportent à des projets qui portent ou non sur des immobilisations liées aux actifs du portefeuille immobilier général et qui s’inscrivent dans les exigences des programmes des ministères. Les coûts de ces projets sont intégralement recouvrables auprès du ministère qui les entreprend. Les recouvrements des coûts liés aux projets des ministères comprennent aussi les recouvrements auprès du MSGSC de coûts précis du programme du portefeuille immobilier général.

La partie des projets portant sur des immobilisations financés par les ministères qui donne lieu à des ajouts ou à des améliorations des immobilisations corporelles du portefeuille immobilier général est comptabilisée en tant que transfert d’actifs acquis hors des ministères à l’état des résultats ainsi qu’ajout aux immobilisations corporelles.

15. Charges d’exploitation liées aux installations

Les charges d’exploitation liées aux installations comprennent les charges locatives versées à des tiers bailleurs, et les charges engagées au titre de l’exploitation et de l’entretien des biens immobiliers détenus en propriété, notamment les services publics, les impôts fonciers, les paiements en remplacement d’impôts et les frais de gestion de projets et des installations.

Les charges d’exploitation liées aux installations pour les exercices clos le 31 mars 2021 et le 31 mars 2020 s’établissaient comme suit :

16. Droits Contractuels

Le portefeuille immobilier général a conclu, avec différentes parties du secteur privé, des contrats de location et de vente de biens immobiliers qui devraient générer des produits et des actifs au cours d’exercices futurs. Les contrats de location de biens immobiliers sont des contrats de location conclus avec des locataires du secteur privé d’immeubles détenus en propriété ou loués par le MSGSC. Il a été établi que les ententes d’occupation conclues avec des locataires du gouvernement provincial ne correspondent pas à la nature des contrats; ainsi, les produits et les actifs futurs découlant de ces ententes ne sont pas considérés comme des droits contractuels. Les droits contractuels comprennent aussi les contrats qui seront conclus au cours d’exercices ultérieurs avec des parties du secteur privé. Au 31 mars 2021, les droits contractuels s’établissaient comme suit :

17. Engagements

Le portefeuille immobilier général contracte continuellement des obligations contractuelles pour la location d’immeubles, les contrats de construction et la gestion de la construction et de l’exploitation d’actifs liés aux P3. Les contrats de location d’immeubles sont des contrats de location conclus avec des tiers bailleurs pour répondre aux besoins des ministères et des organismes gouvernementaux. Les engagements relatifs à des contrats de construction sont déterminés à partir de l’estimation faite par la direction des frais qui seront engagés au cours de la période de construction. Les engagements à l’égard des P3 comprennent les coûts d’exploitation liés aux P3 et les intérêts sur les actifs liés aux P3 en exploitation, de même que les paiements au quasi achèvement de projets et les paiements de services annuels exigibles lors d’exercices futurs pour trois projets en cours de construction. Au 31 mars 2021, les obligations contractuelles s’établissaient comme suit :

18. Passifs Éventuels

Avant la fusion de Stadium Corporation of Ontario Limited (« STADCO ») avec Infrastructure Ontario et la Société immobilière de l’Ontario, laquelle a eu lieu le 6 juin 2011, l’ensemble des actifs, passifs et activités de STADCO ont été transférés au portefeuille immobilier général, y compris les baux fonciers conclus en date du 3 juin 1989 avec la Société immobilière du Canada pour les terrains occupés par le SkyDome et le contrat de sous-location conclu avec Rogers Stadium Limited Partnership (sous-locataire). Aux termes du bail foncier, le portefeuille immobilier général est responsable du loyer de base, des impôts fonciers, des frais de services publics et de certains coûts d’exploitation, qui sont pris en charge par le sous-locataire aux termes du contrat de sous location. En cas de défaut de la part du sous-locataire, il est estimé que l’incidence financière potentielle pour le portefeuille immobilier général correspond au loyer de base, soit entre 300 $ et 400 $ par an, en sus des impôts fonciers, des frais de services publics et de certains coûts d’exploitation.

Aux fins de l’estimation du passif au titre des sites contaminés, la direction a posé des jugements significatifs pour déterminer les sites qui satisfont aux critères de comptabilisation et les coûts associés à l’assainissement. D’autres sites qui appartiennent au portefeuille immobilier général étant contaminés au-delà d’une norme environnementale ou certains sites détectés par celui-ci comme étant contaminés au-delà d’une norme environnementale pourraient présenter une contamination qui dépasse les limites du bien appartenant au portefeuille immobilier général (contamination hors du site). Aucun passif n’a été comptabilisé dans les présents états financiers au titre de ces sites, puisque la direction ne dispose pas d’informations suffisantes pour établir si les critères de comptabilisation sont remplis et qu’elle ne peut pas estimer le montant du passif, le cas échéant, à ce moment.

La direction continue de surveiller étroitement ces sites et d’améliorer la connaissance qu’elle a de ceux-ci, et elle comptabilisera un passif lorsqu’elle disposera d’informations supplémentaires leur permettant de satisfaire aux critères de comptabilisation.

19. Pandémie de COVID-19

En mars 2020, la pandémie de COVID-19 a contraint les organismes et les gouvernements de partout dans le monde à adopter des mesures d’urgence pour combattre la propagation du virus. Ces mesures, notamment le télétravail et les mesures de distanciation physique, ont grandement perturbé les activités commerciales. Face à cette situation sans précédent, il est impossible de prévoir la durée des perturbations en lien avec la maladie ni la portée des conséquences économiques.

La direction continue d’évaluer l’incidence éventuelle de la pandémie de COVID-19 sur les activités du portefeuille. Des dépenses supplémentaires sont engagées pour un meilleur nettoyage des lieux, le contrôle de la qualité de l’air, la sécurité et des espaces locatifs supplémentaires pour permettre la distanciation sociale. Toutefois, l’incidence sur le portefeuille n’est pas importante, car ces coûts supplémentaires sont entièrement remboursés par le MSGSC et les locataires des ministères. Les produits tirés des stationnements et d’autres tiers sont également moins élevés, mais n’ont pas d’incidence sur la situation financière nette du portefeuille immobilier général.

20. Données Comparatives

Certains chiffres comparatifs de l’exercice précédent ont été reclassés selon la présentation de l’exercice écoulé.