L’honorable Brad Duguid
Ministre du Développement économique, de l’Emploi et de l’Infrastructure
Édifice Hearst, 8e étage
900, rue Bay
Toronto (Ontario)
M7A 2E1

L’honorable Reza Moridi
Ministre de la Recherche et de l’Innovation
77, rue Wellesley Ouest
Édifice Ferguson, 12e étage
Toronto (Ontario)
M7A 1N3

Le 8 décembre 2014

Messieurs les ministres,

Nous sommes heureux de vous présenter le rapport du comité d’experts sur la 2e phase du projet MaRS. Comme l’indiquait le cadre de référence du comité, nous avons entrepris d’aider à définir et à soutenir une décision relative à la 2e phase du projet MaRS qui est dans l’intérêt à long terme des Ontariennes et des Ontariens ainsi que de l’économie de la province.

Nous sommes conscients de l’importance que revêt pour le gouvernement la résolution rapide du défi que représente le taux de vacance actuel de la 2e phase du projet MaRS. Votre gouvernement a les moyens de relever le défi d’une manière financièrement responsable. La solution exige que le gouvernement entame sa prochaine étape dans la création de la 2e phase du projet MaRS en offrant du financement supplémentaire au projet afin d’en terminer la 2e phase et de commencer à signer d’importants baux avec de nombreux locataires potentiels.

Notre rapport comprend un certain nombre de recommandations. Essentiellement, nous recommandons que votre gouvernement fournisse une aide financière à l’organisme MaRS afin de terminer la 2e phase du projet MaRS et, simultanément, de s'assurer que l’intérêt des contribuables dans le projet est entièrement protégé et que l’ensemble des fonds provenant des contribuables sont remboursés, avec intérêt, par l’organisme MaRS. Les recommandations ont été formulées après un examen et une analyse d’un certain nombre de facteurs de risque, notamment le coût plus élevé du financement de la structure de propriété de l’organisme MaRS, l’insuffisance de capitaux des prêts provinciaux et toute incidence négative sur les finances de l’Ontario due à un regroupement des comptes financiers de l’organisme MaRS dans les comptes de la province. Nous sommes heureux que des dispositions pertinentes aient été prises et que l’organisme MaRS ait mis en œuvre des mesures de sécurité afin d’atténuer ces risques.

Nous croyons que ce conseil offrira au gouvernement une saine justification pour jouer jusqu'au bout son rôle de promoteur de la 2e phase du projet MaRS. Nous croyons que le gouvernement devrait être assuré qu'en procédant ainsi, il libérera le potentiel de la 2e phase du projet MaRS pour que celui-ci soit financièrement viable et pour qu'il devienne un symbole de l’innovation dans les sciences de la vie en Ontario.

Cordialement,
Michael Nobrega
Carol Stephenson

Introduction

Le District de la découverte MaRS est un organisme à but non lucratif qui a été créé en 2001 pour bâtir à Toronto un centre d’innovation et de convergence de calibre mondial (le Centre MaRS) dédié à l’amélioration de la prospérité économique du Canada fondée sur l’innovation dans le secteur des sciences de la vie.

Figure 1 - District de la découverte MaRS (Source : MaRS)

Figure 1 - District de la découverte MaRS (Source : MaRS)

Les trois édifices de la 1re phase du projet MaRS (qui, ensemble, comptent 720 000 pieds carrés) sont entièrement (9 %) loués. La construction de base de la 2e phase du projet MaRS (780 000 pieds carrés) s'est terminée en janvier 2014 et 30 % de la superficie est louée. La location initiale du reste de la superficie est actuellement limitée par une entente avec Alexandria Real Estate Equities (ARE), le promoteur du secteur privé qui a remporté un processus concurrentiel international en 2007 pour financer, construire et louer la 2e phase du projet MaRS en vertu d’un droit de tenure à bail de 99 ans avec l’organisme MaRS. La construction a commencé en 2007, mais ARE y a mis un frein au début de 2009, dans la foulée de la crise du crédit et de la débâcle des marchés boursiers.

Après deux ans de discussions juridiques et de négociations avec ARE pour faire redémarrer la construction, le conseil d’administration de l’organisme MaRS (le conseil de l’organisme MaRS) et le gouvernement de l’Ontario (le « gouvernement » ou la « province ») ont pris la décision de reprendre les travaux en 2011, grâce à un prêt de construction de 224 millions de dollars accordé par Infrastructure Ontario (le prêt d'IO), appuyé par une garantie du service de la dette accordée par le ministère de la Recherche et de l’Innovation (MRI) à Infrastructure Ontario (IO). Ces deux ententes ont permis la construction de la 2e phase du projet MaRS et ont fait de la province le bailleur de fonds du projet. L’organisme MaRS a remplacé ARE en tant que promoteur. Toutefois, il importe de savoir qu'ARE a conservé des droits d’approbation pour les taux de location nets de la 2e phase du projet MaRS. Depuis les 15 derniers mois pendant lesquels s'est achevée la construction, l’organisme MaRS a vu avec frustration ARE signer des baux avec d’importantes sociétés ayant une cote élevée de solvabilité à des taux de loyer nets inférieurs à 30 $. Cette deuxième confrontation entre ARE et la province / l’organisme MaRS a incité le gouvernement à nommer le comité d’experts externe (le comité) pour qu'il examine la situation et énonce des recommandations, étant donné l’objectif sous- jacent de politique publique de favoriser l’innovation au Centre MaRS et son rôle de fait de bailleur de fonds du projet.

Mandat

On a demandé au comité d’évaluer la participation continue et le soutien financier supplémentaire accordé par la province pour débloquer la proposition de valeur du complexe immobilier de la 2e phase du projet MaRS. En procédant à l’évaluation, le comité devait tenir compte de l’objectif de politique publique sous-jacent de la mission de l’organisme MaRS, soit la création à Toronto d’un carrefour d’innovation et de convergence de calibre mondial dédié à l’amélioration de la prospérité sociale et économique du Canada par l’innovation et des initiatives de collaboration en sciences de la vie.

Plus précisément, on a demandé au comité de formuler des recommandations après avoir examiné :

  1. s'il fallait faire l’acquisition du droit de tenure à bail de 99 ans sur les terrains de la 2e phase du projet MaRS et, le cas échéant, si les terrains et l’édifice de la 2e phase du projet MaRS devraient i) être immédiatement vendus à un tiers du secteur privé, ii) être achetés par la province ou une entité du secteur parapublic ou iii) continuer d’appartenir à l’organisme MaRS;
  2. le cas échéant, le mécanisme de financement pour l’acquisition du droit de tenure à bail et pour les coûts immobiliers et connexes supplémentaires afin d’assurer un taux de location quasi intégral pour la 2e phase du projet MaRS;
  3. toute mesure de protection et initiative connexe que les ministres devraient adopter en lien avec le soutien financier supplémentaire accordé par la province à la 2e phase du projet MaRS.

Recommandations

Les motivations sous-jacentes aux recommandations du comité sont présentées en détail dans des sections distinctes ci-après. Toutefois, voici en résumé les deux principales recommandations du comité.

  1. L’organisme MaRS devrait faire l’acquisition du droit de tenure à bail d'ARE afin de débloquer la durabilité financière de la 2e phase du projet Mars. Cela réduira considérablement le temps et les coûts nécessaires pour atteindre une location initiale quasi intégrale (96 %) de la 2e phase du projet MaRS, assurera que ce dernier atteigne sa valeur potentielle de l’ordre de 400 millions de dollars et, à long terme, améliorera la valeur économique du Centre MaRS. Une location initiale quasi intégrale par des locataires déjà déterminés par l’organisme MaRS en attendant la résolution des problèmes avec ARE permettra de s'assurer que l’ensemble des prêts consentis pour la 2e phase du projet MaRS seront refinancés commercialement et remboursés avec intérêt à la province (soit 60 % de ces fonds remboursés avec intérêt d’ici 2019 et le reste entièrement remboursé avec intérêt d’ici 2035).
  2. On ne devrait pas utiliser la 2e phase du projet MaRS pour loger des employés de la fonction publique de l’Ontario (que ce soit de manière provisoire ou permanente), mais pour des locataires dont les activités sont essentielles à la mission novatrice de l’organisme MaRS en matière de sciences de la vie. Cette mission peut être menée de concert avec le fait que la 2e phase du projet MaRS soit un projet immobilier financièrement durable. On devrait fournir à l’organisme MaRS le mécanisme de financement nécessaire pour l’acquisition du droit de tenure à bail, ainsi que pour les coûts immobiliers et connexes afin d’atteindre une location initiale quasi intégrale par l’intermédiaire d’une marge de crédit avec intérêt accordée par la province, avec des clauses et des mesures de protection appropriées à l’égard des 1re et 2e phases du projet MaRS. De plus, on devrait transférer le prêt consenti à IO au compte du MRI afin de surveiller efficacement le financement du gouvernement accordé à l’organisme MaRS ainsi que les clauses et les garanties immobilières consenties par l’organisme MaRS à la province. La dette impayée associée au remboursement du capital et des intérêts de l’actuel prêt accordé à IO devrait être restructurée pour être intégrée à la marge de crédit. Les avances de fonds provenant de la marge de crédit pour les coûts immobiliers et connexes de la 2e phase du projet MaRS devraient être approuvées par une tierce partie indépendante chargée de la surveillance de ces fonds et choisie par le gouvernement. L’approbation finale du paiement devrait incomber au MRI et à l’Office ontarien de financement (OOF).

Le comité a également formulé des recommandations à l’égard de la démarche de l’organisme MaRS pour accomplir sa mission et mener des activités qui soutiendront la réalisation complète et réussie de la 2e phase du projet MaRS et son évolution en tant que carrefour de pointe en sciences de la vie. On peut consulter ces recommandations au paragraphe 5.3 B).

Ressources du comité

On a accordé au comité le pouvoir absolu de se procurer des renseignements auprès de quelque partie que ce soit, au sein du gouvernement comme à l’extérieur de celui-ci. Le comité s'est adressé aux entités ci-dessous.

  • Ministère du Développement économique, de l’Emploi et de l’Infrastructure (MDEEI) – Division des biens immobiliers – chargée des politiques, de la planification et de la supervision touchant le portefeuille immobilier et les immeubles.
  • MDEEI et ministère de la Recherche et de l’Innovation (MRI) – Division de la recherche, de la commercialisation et de l’entrepreneuriat – chargée du programme d’innovation et des programmes de soutien à l’entrepreneuriat du gouvernement.
  • Infrastructure Ontario (IO) – Division Structuration des transactions, risques et projets commerciaux – chargée de la structuration des opérations d'IO afin d’optimiser la participation au marché et la valeur de celui-ci.
  • Conseil et équipe de direction de l’organisme MaRS

On trouvera la liste complète des ressources consultées par le comité à l’annexe B.

Travaux et recommandations du comité

5.1 Recommandation 1 – Acquisition du droit de tenure à bail d'ARE

Le comité devait examiner s'il faut faire l’acquisition du droit de tenure à bail de 99 ans sur les terrains de la 2e phase du projet MaRS et, le cas échéant, si les terrains et l’édifice de la 2e phase du projet MaRS devraient i) être immédiatement vendus à un tiers du secteur privé, ii) être achetés par la province ou une entité du secteur parapublic ou iii) continuer d’appartenir à l’organisme MaRS, et formuler une Recommandation à cet égard.

A. Acquisition du droit de tenure à bail d'ARE

Le comité a reçu des renseignements de base et des documents portant sur le droit de tenure à bail acquis par ARE sur la 2e phase du projet MaRS. Le comité a aussi obtenu des renseignements sur l’origine de la participation d'ARE au projet MaRS.

En juin 2007, la société ARE a été sélectionnée dans le cadre d’un processus concurrentiel international visant à sélectionner un partenaire (capitaux propres) d’aménagement qui serait responsable du financement, de la construction et de la location de la 2e phase du projet MaRS. ARE est reconnue comme un chef de file dans l’aménagement de projets immobiliers dans le secteur des sciences de la vie à San Diego, à Boston et dans d’autres centres américains et a accepté d’aménager la 2e phase du projet MaRS en échange d’un bail foncier de 99 ans en vertu duquel l’organisme MaRS recevrait, éventuellement, des paiements de loyer foncier annuels et une modeste part des revenus annuels. En 2007, ARE a commencé les travaux de construction avec deux locataires clés engagés à l’égard de la 2e phase du projet MaRS – l’Institut ontarien de recherche sur le cancer (IORC) et Santé publique Ontario (SPO) – et elle était certaine que d’autres entreprises du secteur des sciences de la vie s'engageraient également à être locataires à des taux de location nets d’au moins 30 $ le pied carré.

La crise du crédit mondiale de 2008 et la chute du marché boursier qui a suivi ont eu une incidence importante sur le marché immobilier en général et sur le secteur des sciences de la vie en particulier. Les entreprises et les secteurs qui se seraient avérés des locataires idéaux pour la 2e phase du projet MaRS n'étaient plus en expansion. Qui plus est, le marché des espaces de laboratoires s'est affaibli en raison du délaissement par les grandes entreprises de sciences de la vie, des grandes installations de recherche centralisées, tout particulièrement en milieu urbain. Au début de 2009, ARE a arrêté les travaux de construction de la 2e phase du projet MaRS, qui en étaient au rez-de-chaussée.

Les efforts déployés par l’organisme MaRS de 2009 à 2011 pour forcer ARE à recommencer les travaux de construction se sont avérés vains. De plus, la structure inachevée risquait de se détériorer en raison des retards continuels. L’organisme MaRS a tenu des discussions avec les représentants provinciaux pendant deux ans afin de redémarrer le projet. Le financement des travaux de construction a été fourni grâce au prêt d'IO. Tirant parti des terrains appartenant à l’organisme MaRS et des investissements faits par ARE dans l’infrastructure de la fondation de l’édifice, l’organisme MaRS a remplacé ARE à titre de promoteur. Les coûts versés par ARE pour les travaux de construction et autres coûts connexes sont demeurés dans le projet en tant que capitaux propres et ARE a conservé le droit d’approuver les taux de location nets de la 2e phase du projet MaRS.

Il est clair pour le comité que la décision du gouvernement de poursuivre les travaux de construction de la 2e phase du projet MaRS a été prise avec une compréhension des conditions macroéconomiques difficiles et que le financement des travaux de construction n'était pas commercialement réalisable pour le District de la découverte MaRS, un organisme sans but lucratif qui n'est pas solvable. IO a consenti un prêt de construction (le prêt d'IO), avec l’appui de l’ancien ministère de l’Énergie et de l’Infrastructure au moyen d’un changement réglementaire à la Loi de 2006 sur la Société ontarienne de travaux d’infrastructure, ce qui a permis de poursuivre la construction. Le ministère de la Recherche et de l’Innovation a été mis en cause dans le cadre d’une demande présentée au Conseil du Trésor / Conseil de gestion du gouvernement (CT/CGG) pour obtenir la permission de fournir la GSD pour rembourser le capital et les intérêts en vertu du prêt d'IO si l’organisme MaRS ne pouvait s'en acquitter. Le ministère de la Santé et des Soins de longue durée était l’un des signataires de la présentation du ministère de la Recherche et de l’Innovation faite au CT/CGG relativement aux taux de location pour le Laboratoire central de santé publique (LCSP) qui devait être localisé dans la 2e phase du projet MaRS. En juillet 2011, le gouvernement a annoncé publiquement son appui financier à la reprise des travaux de construction et devenait, par le fait même, le bailleur de fonds de la 2e phase du projet MaRS.

Il est raisonnable de remettre en question la décision prise par le gouvernement d’autoriser la reprise des travaux de construction alors qu'ARE conserve le droit d’approuver les taux de location nets de la 2e phase du projet MaRS. Le comité, par contre, a trouvé trois bonnes raisons pour la reprise des travaux :

  1. la décision du gouvernement de déménager le LCSP, qui fait maintenant partie de l’organisme gouvernemental Santé publique Ontario, est une priorité qui remonte au temps des travaux de la Commission sur le SRAS. La Commission avait déclaré dans son rapport : « Il est essentiel que le laboratoire soit revitalisé à l’aide des ressources humaines et matérielles nécessaires. » Le déménagement du laboratoire à proximité des principaux hôpitaux de recherche offre l’occasion d’améliorer l’adaptabilité et d’accroître la collaboration entre les organismes du système de soins de santé, deux avantages soulignés au CT/CGG dans le cadre de l’approbation originale du déménagement du LCSP après la publication du rapport de la Commission sur le SRAS;
  2. l’arrêt des travaux de construction a exposé de façon prolongée l’infrastructure des fondations de l’édifice aux intempéries. Il a été dit au comité que l’infrastructure des fondations de l’édifice aurait eu besoin d’un réaménagement important si elle avait été exposée aux intempéries pendant un autre hiver. En autorisant la reprise des travaux de construction, le gouvernement a protégé l’investissement important déjà fait et a évité la nécessité d’investir davantage dans les fondations de l’édifice;
  3. des taux de location nets pour des installations semblables à New York, à Boston et dans d’autres villes américaines étaient d’au moins 45 $ le pied carré, taux utilisés comme point de référence pour la 2e phase du projet MaRS; pour cette raison, ARE s'est fermement résolue à conserver le droit d’approuver les taux de location qui ne correspondaient pas au rendement financier ciblé pour les capitaux propres qu'elle avait dû garder dans le projet afin de faciliter l’obtention du prêt d'IO.

Le comité a conclu que le droit de veto d'ARE sur les taux de location nets est le principal obstacle à la location initiale de la 2e phase du projet MaRS. Le comité indique que l’acquisition du droit de tenure à bail d'ARE dans le projet est essentielle à la mise en place d’une solution financièrement responsable au problème de vac2e phasela 2e phase du projet MaRS.

Un prix d’acquisition de 65 millions de dollars a été négocié avec ARE. Le prix a été convenu à la suite de longues négociations et est inférieur au montant de 93,3 millions de dollars déclaré par ARE dans son rapport d’impôt fédéral américain de 2013 représentant les coûts engagés dans le cadre du projet lorsque les travaux de construction ont été arrêtés par ARE en 2009. Le comité est d’avis que le montant négocié correspond aux valeurs d’expertise fournies par des évaluateurs indépendants lorsque les taux réduits utilisés dans leurs analyses afin de déterminer les valeurs d’expertise finales sont rajustés compte tenu de la plus courte période nécessaire pour atteindre une location initiale quasi intégrale par des locataires institutionnels potentiels ayant une cote élevée de solvabilité qui désirent signer des baux de longue durée déjà trouvés par l’organisme MaRS.

Le comité, par conséquent, recommande que l’acquisition du droit de tenure à bail d'ARE pour 65 millions de dollars devrait être acceptée et la transaction devrait être effectuée dès que possible pour permettre à l’organisme MaRS de signer des baux avec d2e phaseaires pour la 2e phase du projet MaRS.

B.   Droit de tenure à bail

Dès le 2e phase;but, notre examen de la 2e phase du projet MaRS a révélé deux enjeux : le gouvernement fait face à la nécessité de conserver sa vision d’une économie fondée sur l’innovation d’un côté et aux réalités fiscales de l’autre. Le soutien donné par l’Ontario à l’organisme MaRS fait partie d’une vision plus vaste d’une économie qui repose sur les interactions et les collaborations des chercheurs et des entrepreneurs, qui est orientée par des spécialistes experts et des mentors et qui est financée par les gouvernements, des entreprises, des dons et des subventions.

L’organisme MaRS joue un rôle unique au cœur de cette vision à titre de coordonnateur du programme d’accélération des affaires partout dans la province et du Centre régional d’innovation (CRI) de Toronto, en plus de s'avérer une présence physique de l’écosystème de l’innovation de Toronto. La 2e phase du projet MaRS est vue comme une occasion de s'appuyer sur le rôle central de l’organisme MaRS, mettant à profit son emplacement au cœur du district de la découverte de Toronto et sa grande superficie d’espaces de laboratoires de première qualité adaptables pour attirer des locataires spécialisés dans le secteur des sciences de la vie qui permettront à l’organisme MaRS de remplir sa mission d’innovation.

Les parties étaient unanimes quant à l’utilisation idéale de la 2e phase du projet MaRS et ont fourni des renseignements au comité en ce sens. Les espaces de laboratoires ou les espaces de laboratoires et les bureaux représentent l’utilisation la plus judicieuse et la plus efficiente de la 2e phase du projet MaRS. Le projet a été tout particulièrement conçu et construit pour la création d’espaces de laboratoire. La 2e phase du projet MaRS a été intentionnellement créée selon une norme « noyau et enveloppe » plutôt qu'une norme du bâtiment standard pour Toronto, afin de s'assurer que les murs, les planchers, l’éclairage, le chauffage, la ventilation et les autres éléments pourraient être personnalisés aux spécifications des activités sophistiquées des laboratoires. L’édifice a été construit afin d’accommoder une gamme d’activités possibles des locataires, y compris le laboratoire de biosécurité de niveau 3 de Santé publique Ontario, avec des systèmes énergétiques qui font monter les coûts d’exploitation au-de à de ceux des édifices à bureaux habituels.

Pour comprendre la situation de la 2e phase du projet MaRS, il était essentiel pour le comité de comprendre l’évolution de la croissance du secteur des sciences de la vie de l’Ontario. La 2e phase du projet MaRS constitue un centre logique pour ces activités commerciales. Son emplacement, son ampleur et le profil de ses laboratoires font de l’édifice une destination idéale pour les organismes de recherche et de commercialisation, ainsi que pour les entreprises qui en dérivent. Des domaines spécialisés de force commerciale émergent à Toronto. En oncologie, l’Institut ontarien de recherche sur le cancer (IORC), un locataire actuel de la 2e phase du projet MaRS, est devenu un modèle en matière de recherche translationnelle. Le Centre pour la commercialisation de la médecine régénératrice (CCMR), une initiative de six institutions de recherche en partenariat avec un consortium de l’industrie, accélère la commercialisation des technologies de cellules souches au moyen de projets de lancement et offre du soutien p ur échelonner des produits fondés sur les cellules souches et des plateformes de fabrication de cellules souches. Les organismes comme l'IORC et le CCMR constituent la clé de l’exploitation du potentiel commercial de la recherche scientifique de calibre mondial de l’Ontario. De plus, la 2e phase du projet MaRS s'avèrera une meilleure proposition de valeur pour toutes les parties intéressées une fois qu'elle sera entièrement louée par des locataires qui payent et qui peuvent renforcer sa mission d’innovation et attirer des chercheurs et des entrepreneurs qui désirent mettre à profit les avantages de la colocation dans l’édifice.

Les mesures prises par le gouvernement afin de réaliser la 2e phase du projet MaRS doivent également être vues dans le contexte d’un engagement envers l’austérité. Le gouvernement s'est engagé à éliminer le déficit budgétaire d’ici l’exercice 2017-2018. Les dépenses imprévues qui n'ont aucune chance raisonnable d’être recouvrées l’empêchent de réaliser cet important objectif. La 2e phase du projet MaRS ne fait pas partie de cette catégorie puisqu'il est prévu, à un niveau de certitude très élevé, que tout financement accordé par le gouvernement au projet sera remboursé (avec intérêts). Toutefois, des mesures doivent être prises pour retirer le droit de veto d'ARE sur les taux de locations nets et convertir les lettres d’intention en baux pour la 2e phase du projet MaRS le plus rapidement possible. Chaque mois pendant lequel la 2e phase du projet MaRs n'atteint pas une location initiale quasi intégrale coûte au moins 1 million de dollars.

Le comité a évalué les engagements financiers et budgétaires du gouvernement dans le contexte de l’orientation reçue dans le cadre de référence pour s'assurer que sa Recommandation est équilibrée et protège l’intérêt des contribuables. Le comité est d’avis que l’intérêt des contribuables est mieux protégé si l’organisme MaRS devient propriétaire de la 2e phase du projet MaRS avec l’aide financière de la province afin i) de faire l’acquisition du droit de tenure à bail d'ARE et ii) de financer le reste des coûts immobiliers et connexes pour atteindre une location initiale quasi intégrale de l’édifice. Les raisons motivant la décision du comité de recommander l’acquisition par l’organisme MaRS sont énoncées directement sous les trois options présentées au comité par le MDEEI, que ce soit une vente à un tiers du secteur privé, la possession par le gouvernement ou la possession par l’organisme MaRS.

  1. Vente à un tiers

    Une vente à un tiers du secteur privé avec son taux de location initial actuel de 30 % ne serait pas dans l’intérêt des contribuables.

    Premièrement, il n'y a plus de risque lié à la construction de la 2e phase du projet MaRS puisque l’édifice a été terminé et mis en service au début de 2014. Il est donc possible de prévoir avec un niveau élevé de certitude les futurs coûts immobiliers et connexes associés à la location initiale quasi totale de l’édifice.

    Deuxièmement, l’analyse de rentabilité appuie la viabilité commerciale du projet avec la province en tant que bailleur de fonds initial et avec d’importantes sociétés ayant une cote élevée de solvabilité avec lesquelles l’organisme MaRS est actuellement dans les dernières étapes de négociation pour conclure des baux à long terme une fois l’acquisition du droit de tenue à bail d'ARE conclue.

    Troisièmement, l’analyse de rentabilité confirme que le prêt d'IO et le soutien financier supplémentaire de la province recommandé ci-dessous par le comité seront refinancés commercialement et remboursés avec intérêts à la province d’ici 2035, avec au moins 60 % de ces fonds refinancés commercialement dans les 5 ans (se reporter à la section 5.2).

    Quatrièmement, une vente à un tiers du secteur privé nécessiterait un processus d’appels d’offres très long qui retarderait la location initiale de la 2e phase du projet MaRS. D’autres retards pourraient pousser des sociétés ayant une cote élevée de solvabilité qui sont actuellement en négociations actives et délicates avec l’organisme pour devenir des locataires, à remettre en question leur location ou à réviser la durée de leurs baux potentiels en raison de l’incertitude associée au processus de vente et à un nouveau propriétaire. Cette incertitude entraînerait probablement une baisse de la valeur marchande pour la 2e phase du projet MaRS.

    Cinquièmement, il est très probable qu'une vente à un tiers causerait plusieurs problèmes de logistique découlant du partage des coûts, de la liberté de déplacement des locataires entre les 1re et 2e phases et de l’intégration du Centre MaRS en tant que centre d’innovation en sciences de la vie.

    Sixièmement, compte tenu de la nature spécialisée de l’édifice et de l’expertise requise pour l’exploiter, il n'est pas assuré que de nombreux soumissionnaires tiers du secteur privé pour le projet se montreront activement intéressés à poursuivre l’acquisition de la 2e phase du projet MaRS. Ce manque d’intérêt aura une incidence sur le prix concurrentiel de la 2e phase du projet MaRS et pourrait entraîner inutilement une perte financière pour la province.

    Pour les raisons énoncées ci-dessous, le comité est d’avis que la vente de la 2e phase du projet MaRS avec une location initiale actuelle de 30 % représente l’option posant le risque le plus élevé à la protection des intérêts financiers des contribuables dans l’édifice. Le comité, toutefois, croit qu'une vente de l’édifice à un tiers du secteur privé avec une location initiale quasi intégrale demeure une solution de rechange intéressante qui ne devrait être mise en œuvre par le gouvernement que si l’organisme MaRS ne s'acquitte pas de ses obligations à la province.

  2. Possession par le gouvernement

    Le comité ne recommande également pas la possession de la 2e phase du projet MaRS par la province ou par une entité du secteur parapublic.

    Premièrement, la 2e phase du projet MaRS, à un taux de location net moyen projeté de 25,35 $ le pied carré, a attiré une demande considérable d’importantes sociétés ayant une cote élevée de solvabilité intéressées à signer des baux à long terme qui permettront d’atteindre une location initiale quasi totale (96 %) du projet dans les 12 mois suivant la conclusion de la transaction avec ARE. Une location initiale de cette ampleur, la qualité des locataires, le taux net moyen, la capacité des locataires potentiels de payer des coûts d’aménagement importants et les longues durées des baux élimineront toute prime de risque qui pourrait, dans de nombreuses situations, être attribuée, à juste titre, à la possession par l’organisme MaRS (par rapport à la possession par le gouvernement) au moyen d’une augmentation du taux réduit appliqué aux futurs flux de trésorerie de la 2e phase du projet MaRS. Il y aura, toutefois, une prime de risque applicable à la possession par l’organisme MaRS qui correspondra à la différence entre les taux d’emprunt des deux formes de propriété. Le coût de financement supérieur, en raison de la possession par l’organisme MaRS, est inclut dans le calendrier de remboursement de tout le financement provincial pour la 2e phase du projet MaRS.

    Deuxièmement, la possession par le gouvernement (en raison de son large portefeuille de biens immobiliers et, par conséquent, de sa considérable capacité de gérer les vacances du projet) n'ajoutera aucune valeur perceptible au projet de plus que le scénario de la possession par l’organisme MaRS. Le taux de vacance actuel de la 2e phase du projet MaRS sera rapidement comblé (comme mentionné ci-dessus) une fois que la transaction avec ARE sera conclue, grâce aux importants locataires déjà trouvés par l’équipe de l’organisme MaRS aux taux de location du marché actuels.

    Troisièmement, la possession par la province éliminera toute occasion pour l’organisme MaRS de chercher et d’obtenir des contributions de donateurs pour la 2e phase du projet MaRS provenant des droits de dénomination, des dons de charité, des citoyens fondateurs du projet MaRS et d’autres Canadiens, des parrainages par des entreprises et d’autres intervenants (comme le gouvernement fédéral) qui ont d’importants intérêts dans le succès du projet MaRS. La possession par une entité du secteur parapublic offrira la possibilité de collectes de fonds, mais créera des intérêts divergents en ce qui a trait aux contributions des donateurs. Cette divergence d’intérêts limitera probablement la capacité de l’organisme MaRS de maximiser les contributions des donateurs provenant des droits de dénomination, des contributions de citoyens et des parrainages par les entreprises et l’empêchera probablement de demander des subventions à d’autres intervenants, notamment les autres paliers du gouvernement.

    Quatrièmement, la possession par une entité du secteur parapublic lancera un long processus, en commençant par l’acquisition par la province de la 2e phase du projet MaRS, puis la négociation avec l’organe de gouvernance de l’entité du secteur parapublic pour la vente ou le don de la 2e phase du projet MaRS à l’entité. Un tel retard sera coûteux au projet et pourrait entraîner des risques importants à l’occupation par les locataires potentiels de la 2e phase du projet, qui pourraient décider de chercher des bureaux moins intéressants dans d’autres édifices.

    Le public s'est surtout intéressé à la 2e phase du projet MaRS après la fuite de l’ébauche de proposition au public en mai 2014 qui mentionnait que les employés de la fonction publique de l’Ontario occuperaient la moitié de la 2e phase du projet MaRS. Les problèmes financiers de la 2e phase du projet MaRS ont incité le gouvernement à envisager qu'il serait plus approprié de déménager les employés de la fonction publique de l’Ontario dans un édifice existant dont une grande partie est vacante pendant la réhabilitation et le renouvellement de son portefeuille de biens immobiliers au centre-ville de Toronto.

    Le MDEEI a effectué une analyse exhaustive des options potentielles pour le renouvellement des biens immobiliers, notamment l’utilisation de la 2e phase du projet MaRS comme bureaux temporaires pour les employés pendant l’exécution des travaux de rénovation dans des bureaux situés à proximité. L’analyse a confirmé que toutes les économies réalisées par l’utilisation de la 2e phase du projet plutôt que les autres options sont réduites à long terme par les coûts d’exploitation élevés de la 2e phase du projet MaRS. Par conséquent, cette option n'offrirait pas les économies à long terme recherchées dans le cadre de la Stratégie de renouvellement des services immobiliers du gouvernement. La 2e phase du projet MaRS convient davantage aux utilisateurs de laboratoires qu'aux locataires de bureaux, puisque la majorité des spécifications des étages sont adaptées aux activités sophistiquées menées par les laboratoires. De plus, le déménagement des employés de la fonction publique de l’Ontario dans la 2e phase du projet MaRS aurait une incidence négative sur la vision pour le Centre MaRS en tant que centre d’innovation dans le secteur des sciences de la vie.

    Le comité a conclu que la possession par le gouvernement (par la province ou une entité du secteur parapublic) de la 2e phase du projet MaRS, avec son taux de location initiale de 30 pour cent, est préférable à la vente au secteur privé, mais n'est pas l’option idéale pour la possession de l’édifice.

  3. Possession par l’organisme MaRS

    La possession par l’organisme MaRS de la 2e phase du projet donne au gouvernement trois avantages tangibles et représente l’option posant le plus faible risque à la protection des intérêts financiers des contribuables dans l’édifice.

    Premièrement, elle crée une 2e phase du projet qui est viable sur le plan financier avec son parrainage, avec l’assurance que le prêt d'IO et la marge de crédit recommandée par le comité seront refinancés commercialement et remboursés avec intérêts à la province, dont 60 % remboursés d’ici 2019.

    Deuxièmement, la possession par l’organisme MaRS est la meilleure option pour effectuer rapidement l’acquisition du droit de tenure à bail d'ARE et obtenir à court terme la signature de locataires, ce qui est de toute évidence le chemin vers la viabilité financière de la 2e phase du projet MaRS.

    Troisièmement, le gouvernement renforcerait son programme stratégique d’innovation en créant un écosystème intégré du secteur des sciences de la vie dans un seul site composé des 1re et 2e phases du projet MaRS qui, avec le temps, générera un rendement financier à long terme pour faire progresser les initiatives de la province en matière d’innovation.

    Par conséquent, le comité recommande que l’organisme MaRS demeure propriétaire de la 2e phase du projet MaRS. De plus, le comité recommande que le gouvernement prenne des mesures immédiates pour permettre à l’organisme MaRS de faire affaire directement avec ARE en ce qui a trait à l’acquisition du droit de tenure à bail d'ARE afin de faciliter la location initiale de la 2e phase du projet MaRS dans un délai plus court.

5.2 Recommandation 2 – Mécanisme de financement

Le comité devait examiner le mécanisme de financement pour l’acquisition du droit de tenure à bail et pour les coûts immobiliers et connexes supplémentaires afin d’assurer un taux de location quasi intégral pour la 2e phase du projet MaRS, et formuler une Recommandation à cet égard.

Le financement de la 2e phase du projet MaRS comporte la responsabilité de fournir les fonds nécessaires à la construction, à la location et à l’exploitation du projet jusqu'à la location initiale quasi intégrale. Dans le secteur privé, le projet était financé par ARE, un organisme qui avait été sélectionné à la suite d’un processus concurrentiel dans le cadre duquel le soumissionnaire retenu acceptait de financer, de construire et de louer l’édifice de la 2e phase du projet MaRS. Après l’abandon du projet par ARE au début de 2009, la province est devenue le bailleur de fond de fait en 2011 en fournissant le prêt d'IO et la GSD.

Le potentiel de la 2e phase du projet MaRS réside dans sa capacité à répondre aux besoins uniques des sociétés et des organismes de pointe principalement axés sur la recherche, en particulier ceux qui ont besoin de laboratoires personnalisés. Cette proposition de valeur ne doit pas être négligée en raison des problèmes liés aux locaux vacants auxquels l’édifice a été confrontés au cours des 16 derniers mois. La 2e phase du projet MaRS doit plutôt être considérée comme une occasion présentant un potentiel inexploité, malgré la commandite complexe qu'ARE a laissée à la province.

  1. Financement requis

    Le gouvernement a déjà fait un investissement considérable dans la 2e phase du projet MaRS en octroyant le prêt d'IO. Le MDEEI et l’organisme MaRS ont effectué des analyses exhaustives afin de quantifier le financement requis pour permettre la location initiale quasi intégrale de la 2e phase du projet MaRS, ce qui est nécessaire pour assurer la viabilité budgétaire du projet à long terme. Le montant de financement maximal a été estimé à 160 millions de dollars, ce qui représente :

    • le coût d’acquisition du droit de tenure à bail d'ARE – 65 millions de dollars;
    • les coûts associés à l’achèvement des travaux pour les locataires – 55 millions de dollars; la 2e phase du projet MaRS a été réalisée selon des normes « noyau et enveloppe » afin de répondre aux spécifications des locataires des laboratoires. Des fonds sont requis pour faire en sorte que les locaux respectent les normes de construction de base (p. ex., murs, planchers, systèmes CVC);
    • le paiement du capital et des intérêts sur le prêt en cours, actuellement géré par IO, pendant la location initiale – 25 millions de dollars;
    • les pertes d’exploitation prévues pendant la location initiale – 15 millions de dollars.

    L’organsime MaRS n'est pas en mesure de fournir les fonds requis, et un financement commercial ne constitue pas une option viable à l’heure actuelle puisque l’édifice n'est pas encore loué à plus de 30 % en raison du veto que possède ARE sur les taux de location nets. La province, en tant que bailleur de fonds, a la capacité de satisfaire aux besoins financiers et de positionner la 2e phase du projet MaRS (à la location initiale quasi intégrale) de façon à ce qu'elle génère des flux de trésorerie annuels nets durables (avant les paiements au titre du service de la dette), s'élevant à 18,3 millions de dollars au départ pour se chiffrer à 27 millions de dollars d’ici 2035.

  2. Source de financement

    L’organisme MaRS a accepté d’octroyer sa réserve de 5 millions de dollars du District de la découverte MaRS au financement requis de 160 millions de dollars, laissant un écart à combler de 155 millions de dollars. Le moyen le plus efficace pour le gouvernement de combler cet écart est de fournir une marge de crédit unique sur laquelle des fonds peuvent être retirés pour répondre aux exigences en matière d’exploitation et d’achèvement des travaux. La marge de crédit pourra aussi être utilisée pour la dette actuellement exigible au MRI pour les paiements au titre de la GSD effectués jusqu'à maintenant, et elle permettra à l’organisme MaRS de prélever des montants pour faire des paiements au titre du service de la dette sur le prêt d'IO. Le comité recommande que cette marge de crédit soit assortie d’une prime de risque se situant entre 1 et 1,5 % sur les coûts de financement de la province. Aux fins de formulation de ses recommandations, le comité a utilisé un taux absolu de 4,0 % pour l’utilisation de la marge de crédit par l’organisme MaRS.

    Le comité a passé en revue les locations prévues par l’organisme MaRS, y compris les locations en négociation et les lettres d’intention signées par des locataires potentiels. Un grand nombre de ces locataires potentiels sont des organismes présentant de solides bilans qui ont accès au crédit. Le comité a discuté avec les locataires potentiels retenus du secteur parapublic qui ont signé des lettres d’intention afin de confirmer les raisons de leur intérêt à louer des locaux dans la 2e phase du projet MaRS. Ces locataires éventuels ont indiqué qu'ils ont besoin d’espace supplémentaire et que leur intérêt s'inscrit dans le cadre de programmes d’aménagement de l’espace à long terme visant à trouver des locaux qui répondent à leurs besoins particuliers.

    Plusieurs de ces établissements et de ces organismes de recherche ont désespérément besoin du type d’espace de laboratoire de première qualité qu'offre la 2e phase du projet MaRS, et ils disposent de peu de solutions de rechange dans le marché de la location. Les locataires potentiels comprennent des locataires institutionnels qui ont signé des lettres d’intention pour un minimum de près de 300 000 pieds carrés, avec des options d’acquisition de superficies supplémentaires, dès que l’organisme MaRS sera en mesure de signer les baux. Ces locataires permettront à eux seuls de réaliser une location initiale de l’édifice de près de 70 %. À ce moment, il ne restera plus suffisamment d’espace dans l’édifice pour répondre aux besoins de l’ensemble des autres sociétés, organismes de recherche et initiatives d’incubateurs financées par des sources externes qui font partie des locataires potentiels, éliminant ainsi le risque lié à la location initiale quasi intégrale. On peut donc s'attendre avec une très grande certitude à ce que les objectifs en matière de location initiale soient atteints et qu'un éventail optimal de locataires soit obtenu.

    Le financement de l’achèvement des travaux de l’ordre de 55 millions de dollars représente le pire des scénarios si l’on se fie aux baux faisant l’objet de négociations. L’organisme MaRS s'attend à ce qu'une tranche de 40 millions de dollars seulement soit prélevée de la marge de crédit pour l’achèvement des travaux, laissant un montant supplémentaire de 15 millions de dollars pour les éventualités et la possibilité de signer des baux avec un ou deux locataires du domaine des sciences de la vie essentiels à la mission.

    L’organisme MaRS cherchera des occasions de réduire les montants prélevés de la marge de crédit grâce à des dons, à des commandites d’entreprise et à des fonds provenant d’autres paliers de gouvernement, lesquels seraient perdus si le projet appartenait à la province. Le tableau 1 ci-dessous montre les répercussions du solde impayé de la marge de crédit provenant de ces sources de financement potentielles.

    Tableau 1 – Marge de crédit de la 2e phase du projet MaRS

    En millions de $ Diminution Valeur résiduelle Solde du prêt dans 20 ans à 4 %
    Affectation à la marge de crédit - 160  
      A. Moins : Contribution de l’organisme MaRS 5 155 186
      B. Moins : Fonds extérieurs supplémentaires – 1er objectif 10 145 163
      C. Moins : Fonds extérieurs supplémentaires – 2e objectif 10 135 142
      D. Moins : Fonds extérieurs supplémentaires – 3e objectif 10 125 122
      E. Moins : Fonds extérieurs supplémentaires – 4e objectif 10 115 102
      F. Moins : Fonds extérieurs supplémentaires – 5e objectif 10 105 83
  3. Remboursement du financement provincial

    Grâce à la location initiale quasi intégrale, les revenus tirés de la 2e phase du projet MaRS permettront de couvrir 120 % des paiements du service de la dette annuels au titre du prêt d'IO, et le rapport entre le prêt d'IO et la valeur de l’édifice descendra sous 60 % en 2017. Les experts que le comité, le MDEEI, le MRI et l’organisme MaRS ont consultés de façon indépendante s'entendent pour dire que ce montant associé à la couverture du service de la dette et au rapport prêt-valeur pourrait justifier le refinancement commercial du prêt d'IO à un taux d’intérêt de 5,5 %, facilitant ainsi l’obtention d’un prêt postconstruction en 2019 en remplacement du prêt d'IO et une diminution d’au moins 60 % du financement provincial de la 2e phase du projet MaRS. Le tableau 2 ci-dessous illustre les paramètres de mesure financiers permettant de refinancer le prêt d'IO.

    Tableau 2 – Flux de trésorerie de la 2e phase du projet MaRS en vertu du scénario de location prévu

      2014 2015 2016 2017 2018
    A. Location initiale (%) 31 47 96 96 96
    B. Revenu net d’exploitation (en millions de $) (9,9) (9,3) 12,6 18,3 18,3
    C. Total des paiements au titre de la dette (en millions de $) 7,3 14,6 14,6 14,6 15,1
    D. Ratio de couverture du service de la dette (B :C) - - 0,9 1,3 1,2
    E. Valeur immobilière (en millions de $) 317 363 383 406 411
    F. Capital du prêt initial non remboursé (en millions de $) 223 218 212 206 202
    G. Rapport prêt-valeur (F/E) (%) 70 60 55 51 49
    H. Flux net de trésorerie (en millions de $) - - - 4,0 3,2

    Les spécialistes du marché immobilier que le comité a consultés ont convenu qu'un ratio de couverture du service de la dette de 1 :2 et un rapport prêt-valeur d’au moins 65 % sont nécessaires pour qu'un refinancement commercial ait lieu.

    La valeur immobilière (E) augmente en fonction des améliorations locatives et du taux de location. Suppose un refinancement commercial en 2018-2019 à un taux d’intérêt de 5,5 %, entraînant une légère augmentation des frais de service de la dette.

    La sélection d’un horizon de 20 ans pour la marge de crédit repose sur la latitude financière supplémentaire dont bénéficiera l’organisme MaRS en 2035. À ce moment, le bail de 30 ans du Réseau universitaire de santé dans la Toronto Medical Discovery Tower (TMDT; la tour Est de la 2e phase du projet MaRS) expirera et les revenus de location tirés de l’édifice retourneront à l’organisme MaRS. Même si, dans le pire des scénarios, il était impossible d’obtenir des fonds de donateurs (ligne A du tableau 1, où le montant total de 155 millions de dollars de la marge de crédit est prélevé), l’organisme MaRS pourra réhypothéquer la TMDT et refinancer le solde du prêt commercial de la 2e phase pour rembourser le solde impayé de la marge de crédit avec les intérêts, comme l’illustre le tableau 3 ci-dessous. Si l’organisme MaRS parvient à obtenir des fonds extérieurs ou des contributions de donateurs, le remboursement total de la marge de crédit pourrait se faire plus rapidement.

    Tableau 3 – Remboursement de la marge de crédit d’ici 2035

    En millions de $ Marge de crédit complète 155 $ Marge de crédit avec objectifs de collecte de fonds 98 $
    Valeurs combinées de la TMDT et de la 2e phase en 2035 585 585
    Financement disponible à un rapport prêt-valeur de 65 % 380 380
    Dette du secteur privé non amortie (5,5 %/25 ans) (100) (100)
    Marge de crédit non amortie (186) (83)
    Financement supplémentaire disponible 94 197

    Le financement supplémentaire disponible fait référence au solde du financement auquel l’emprunteur pourrait accéder en vertu de la proposition de refinancement; un nombre positif à cette ligne indique que le refinancement de la première hypothèque non amortie de la 2e phase du projet MaRS à un prêteur commercial et du solde impayé de la marge de crédit avec les intérêts cumulés est réalisable, en plus d’apporter une latitude supplémentaire.

    Le comité est convaincu que le prêt d'IO actuel peut être géré et refinancé en 2019 et que la marge de crédit pourra être entièrement remboursée, avec les intérêts, à un taux de 4,0 % au plus tard en 2035. Le comité recommande que la garantie fournie pour la marge de crédit représente une deuxième charge sur la tour de la 2e phase du projet MaRS et un privilège à l’égard de la TMDT, en plus des garanties, des clauses et des engagements appropriés de la part de l’organisme MaRS. Cette garantie et ces engagements s'avèrent nécessaires pour atténuer les risques d’insuffisance de capital des prêts provinciaux. De plus, le comité recommande la sélection d’un tiers indépendant pour exercer une diligence raisonnable sur les demandes de prélèvements de la marge de crédit afin d’assurer que le gouvernement n'accorde des fonds qu'au besoin et, en ce qui a trait au financement de l’achèvement des travaux, conformément aux conditions générales des conventions de bail dûment signées. En outre, le comité recommande le transfert du prêt d'IO au compte du MRI afin d’assurer la surveillance efficace du financement total accordé à l’organisme MaRS par le gouvernement ainsi que des clauses et des garanties immobilières accordées à la province par l’organisme MaRS.

5.3 Recommandation 3 – Établissement d’un chemin vers la durabilité

On a demandé au comité de recommander des mesures de protection et des initiatives connexes que devraient adopter les ministres relativement au soutien financier supplémentaire accordé par la province à la 2e phase du projet MaRS.

A. Conseils à l’intention du gouvernement

Le gouvernement a un rôle essentiel à jouer afin de permettre à l’organisme MaRS d’être sur la voie de la viabilité financière. Cependant, c'est à l’organisme MaRS que revient la responsabilité de la 2e phase du projet MaRS en bout de ligne. L’organisme MaRS doit être un partenaire actif dans tous les éléments de la stabilisation de la 2e phase du projet MaRS. Il doit puiser dans ses ressources stratégiques – y compris son statut d’entité caritative pour la collecte de fonds – pour assurer que le soutien financier accordé par le gouvernement pour la 2e phase du projet MaRS soit réduit au minimum et entièrement remboursé avec les intérêts. Le gouvernement, quant à lui, doit tenir l’organisme MaRS responsable des principaux indicateurs de progrès à l’égard de la viabilité budgétaire de la 2e phase du projet MaRS, y compris les baux signés, les revenus de location, les budgets et les dépenses liés à l’achèvement des travaux, les paiements au titre du service de la dette, les fonds recueillis auprès du secteur privé et d’autres donateurs, ainsi que les objectifs de refinancement commercial. Si l’organisme MaRS est incapable de prendre les mesures de rendement convenues, de respecter les clauses prévues dans ses conventions de prêt ou de refinancer commercialement la 2e phase du projet MaRS, le gouvernement doit être prêt à aller de l’avant avec une autre stratégie d’atténuation des risques après la location initiale quasi intégrale, y compris la possession provinciale ou la vente de la 2e phase du projet MaRS. Ces mesures de surveillance peuvent mener au regroupement des comptes financiers de l’organisme MaRS dans les comptes provinciaux. Le comité a examiné les risques d’un tel regroupement et a conclu que cela n'aurait pas d’incidence négative sur les finances de la province.

Le maintien de la propriété de la 2e phase du projet MaRS par l’organisme MaRS doit être accompagné de l’assurance que les mesures de contrôle appropriées sur le plan de la gouvernance et de la surveillance sont en place en ce qui a trait à l’organisme MaRS et à la 2e phase du projet MaRS. Le comité a entendu les commentaires de tous les principaux intervenants qui participent à la surveillance de l’organisme MaRS, y compris son conseil d’administration. Les ententes de financement de base et de paiement de transfert propre au programme actuellement en vigueur permettent au MDEEI et au MRI d’avoir accès aux renseignements sur le rendement de l’organisme MaRS. De plus, la fonction de supervision du MRI à l’égard de l’organisme MaRS lui permet d’obtenir des renseignements importants sur le statut de l’organisme. Le comité estime que des mesures de contrôle importantes sont en place, mais que le rôle du gouvernement devrait être directement pris en compte dans la structure de gouvernance de l’organisme MaRS. Le MRI siège depuis longtemps au conseil d’administration de l’organisme MaRS à titre d’observateur. Ce rôle devrait être conservé, mais un siège supplémentaire devrait être ajouté avec la nomination par la province d’un membre avec droit de vote indépendant du conseil d’administration de l’organisme MaRS. Cette représentation permettra d’assurer que l’organisme MaRS continue d’être dirigé de façon indépendante tout en fournissant au gouvernement une pleine visibilité dans la structure organisationnelle, les stratégies et les processus décisionnels.

La confiance du public dans la capacité de l’organisme MaRS à s'acquitter de sa mission doit également être réaffirmée. Par conséquent, le comité recommande au gouvernement de nommer un comité d’experts international qui le conseillera sur les mesures à prendre pour renforcer la mission fondamentale de l’organisme MaRS et le comparer aux normes internationales, dans le but de : i) promouvoir les retombées commerciales de l’organisme MaRS et sa réputation dans l’écosystème mondial des sciences de la vie et ii) promouvoir une participation accrue de la part de l’organisme MaRS aux partenariats d’innovation internationaux et nationaux. Ce comité d’experts devrait également examiner les mesures supplémentaires que l’organisme MaRS devrait prendre pour simplifier ses activités de gestion immobilière et les harmoniser avec les pratiques exemplaires en gestion de parc de recherche. La 1re phase du projet MaRS montre déjà des signes qu'elle tire profit de l’impartition et des économies réalisées, et l’organisme MaRS devrait rechercher d’autres occasions de tirer profit d’économies semblables dans son exploitation de la 2e phase du projet MaRS. À long terme, ces mesures aideront l’organisme MaRS à mieux se retrouver dans son double rôle exigeant de propriétaire et de promoteur d’innovation. Les améliorations apportées à cet égard profiteront d’abord et avant tout aux locataires et aux clients, et elles aideront à établir l’organisme MaRS à la fois comme partenaire de confiance et le projet MaRS comme destination pour les innovateurs.

B. Conseils à l’intention du District de la découverte MaRS

Le comité en a appris davantage sur l’éventail de responsabilités de l’organisme MaRS. L’organisme MaRS joue un rôle régional dans le soutien des entrepreneurs de Toronto; un rôle dans la coordination du Programme d’accélération des affaires (PAA) au nom de la province; plusieurs rôles particuliers dans l’innovation sociale, l’investissement de début de croissance et l’analyse des données; ainsi qu'un rôle dans la gestion du personnel et de l’immobilier nécessaires à l’exécution de ces programmes. Les services de consultation, de mentorat et de facilitation de l’organisme MaRS revêtent une valeur importante aux yeux des chercheurs et des entrepreneurs dans la région de Toronto.

Il est également évident que l’immobilier constitue un élément important de la mission d’innovation de l’organisme MaRS. La colocation de l’édifice par des chercheurs, des entrepreneurs et des fournisseurs de services auxiliaires permet des collaborations favorables entre les intervenants dans l’écosystème de l’innovation, tandis que les revenus tirés des activités immobilières peuvent aider l’organisme MaRS à élargir la portée des programmations d’innovation qui contribuent aux efforts d’innovation de l’Ontario. Toutefois, en raison de la nature conditionnelle de la plupart des fonds qu'a reçus l’organisme MaRS et de l’absence de souplesse du bilan qui en découle, la construction d’un actif immobilier de pointe comme l’édifice de la 2e phase du projet MaRS a présenté des défis importants.

Ces défis donnent à l’organisme MaRS l’occasion de réexaminer la manière dont il établit ses priorités et collabore avec ses partenaires et ses intervenants. D’abord et avant tout, l’organisme MaRS doit s'assurer qu'il est en mesure de répondre aux besoins de ses clients entrepreneurs. Les difficultés qu'a vécues l’organisme sur le plan de l’immobilier l’ont empêché d’accorder toute l’attention voulue aux entrepreneurs. Une façon pour MaRS de démontrer son engagement envers la communauté de l’entrepreneuriat serait d’augmenter le nombre de personnes siégeant à son conseil d’administration qui possèdent de l’expérience dans le démarrage et la croissance de petites et moyennes entreprises. Cette représentation accrue pourrait offrir un mélange plus solide de points de vue qui aiderait l’organisme MaRS à se concentrer sur sa mission essentielle.

Ensuite, on devrait tirer parti des points forts du conseil d’administration de l’organisme MaRS pour appuyer un engagement renouvelé envers la sensibilisation des donneurs et la collecte de fonds. Les défis actuels ont indûment nui à la perception qu'ont les groupes de donneurs potentiels à l’égard de l’organisme MaRS, alors que ce sont ces donneurs qui peuvent, en fin de compte, offrir le meilleur soutien à l’organisme dans son cheminement vers la viabilité budgétaire. Le conseil d’administration de l’organisme MaRS devrait envisager l’élaboration d’une stratégie de collecte de fonds qui mise à la fois sur la réussite des programmes de l’organisme MaRS et sur sa vision en tant qu'organisme viable sur le plan financier. Si les dons aident à rembourser la marge de crédit avant 2035, la 2e phase du projet MaRS passera d’une contrainte financière à une source de revenus plus tôt que prévu, au profit de l’organisme MaRS et de ses programmes d’innovation.

Annexe A : Cadre de référence du comité d’experts sur la 2e phase du projet MaRS

Justification des experts-conseils

La décision d’aller de l’avant par rapport à la participation du gouvernement à la 2e phase du projet MaRS exige un examen complexe des marchés immobiliers (p. ex., locataires potentiels), du plan financier, du plan d’adaptation et de la stratégie d’innovation du gouvernement, ainsi que de l’optimisation générale des ressources.

À l’heure actuelle, de nombreux domaines d’expertise sont regroupés au sein du gouvernement ainsi que dans le secteur de la consultation, dans le but d’aider à définir et à soutenir une décision qui offre le bon équilibre entre les intérêts provinciaux et qui est dans le meilleur intérêt à long terme de l’Ontario et de ses citoyens, de ses contribuables et de son économie.

Par conséquent, le fait de tirer profit de conseils d’experts stratégiques externes de la part de chefs d’entreprise augmenterait la confiance à l’égard de toute orientation proposée par les ministères responsables (c.-à-d., le ministère de la Recherche et de l’Innovation [MRI] et le ministère du Développement économique, de l’Emploi et de l’Infrastructure [MDEEI]).

Mandat proposé aux experts-conseils

  1. En tenant dûment compte des politiques énoncées et des objectifs stratégiques du gouvernement (p. ex., contraintes financières, programme d’innovation, etc.), examiner les analyses élaborées par les principaux intervenants (p. ex., MRI, MDEEI, Infrastructure Ontario [IO], ministère des Finances, etc.), y compris :
    1. les analyses effectuées par le MDECE, le MRI, IO et les tiers jusqu'à maintenant (p. ex., évaluations foncières, analyses des conseillers financiers, conseils immobiliers, etc.), y compris les options après examen :
      1. statu quo;
      2. modèle de partenariat : le gouvernement fait l’acquisition des intérêts et du modèle en cascade d'ARE et en devient le propriétaire; soutien partagé de l’incitation à la prise à bail et des frais d’exploitation;
      3. acquisition et vente par le gouvernement;
      4. acquisition par le gouvernement et propriété continue à l’appui des besoins immobiliers du gouvernement;
      5. acquisition par le gouvernement et soutien continu du programme d’innovation;
      6. acquisition par le gouvernement et utilisation partagée entre le gouvernement et l’organisme MaRS;
    2. la demande de biens immobiliers dans les secteurs des sciences de la vie, de la recherche et de l’entrepreneuriat;
    3. l’organisme MaRS et sa stratégie, y compris la vision et la liste de locataires éventuels prévus.
  2. En priorité, fournir une rétroaction, une orientation, des conseils et des recommandations à l’égard de l’achat éventuel par le gouvernement des intérêts que détient ARE dans la 2e phase du projet MaRS.
  3. Ensuite, fournir une rétroaction et une orientation à l’égard du caractère adéquat, exact et approprié des autres analyses se rapportant à l’organisme MaRS (analyses non liées à ARE), y compris les priorités du gouvernement à l’échelle de l’entreprise relativement aux éléments suivants :
    1. telle qu'elle est exécutée par le MDEEI, la stratégie immobilière du gouvernement, y compris le besoin d’avoir un emplacement pour loger le personnel pendant la réhabilitation majeure de l’édifice Macdonald et la réadaptation du programme de prêt par l’intermédiaire d'IO;
    2. tels qu'ils sont exécutés par le MRI, le programme et la stratégie de l’Ontario en matière d’innovation, le rôle phare de l’organisme MaRS dans cette stratégie et les domaines d’importance stratégique que l’immobilier de la 2e phase du projet MaRS peut accélérer.
  4. Fournir des conseils et une Recommandation aux ministres.

Expertise pertinente

Le conseiller devrait apporter une expertise de niveau supérieur dans l’ensemble des disciplines suivantes : analyses et finances, immobilier, sciences de la santé et de la vie, compréhension de la stratégie d’innovation et analyses économiques complexes. Le conseiller devrait également avoir fait ses preuves dans la formulation de précieux conseils au gouvernement.

Processus

  1. Les ministères et les participants rassemblent les analyses et les renseignements, et les fournissent aux experts-conseils aux fins d’examen.
  2. Les experts-conseils rencontrent les ministères et les ministres (MRI et MDEEI) pour discuter des objectifs du gouvernement.
  3. Chaque ministère et tous les autres participants pertinents rencontrent les experts-conseils afin de présenter les analyses et les renseignements menant à des questions, des précisions et des discussions. (Calendrier : première semaine)
  4. Les conseillers fourniront des commentaires et des recommandations sur l’achat des intérêts détenus par ARE dans les deux semaines suivant la date de nomination des conseillers.
  5. Les conseillers fourniront une première vague de commentaires à l’égard des autres questions liées à l’organisme MaRS, y compris la détermination des analyses qui n'ont pas encore été effectuées. (Calendrier : quatrième semaine)
  6. Les experts-conseils élaborent et présentent les réalisations attendues énoncées ci-dessus. (Calendrier : quatrième semaine)

Annexe B : Ressources du comité

Représentants

Ministres de la Couronne

Honorable Brad Duguid, ministre du Développement économique, de l’Emploi et de l’Infrastructure
Honorable Reza Moridi, ministre de la Formation et des Collèges et Universités et ministre de la Recherche et de l’Innovation

Ministère du Développement économique, de l’Emploi et de l’Infrastructure et ministère de la Recherche et de l’Innovation

Giles Gherson, sous-ministre
Bill Mantel, sous-ministre adjoint, Recherche, commercialisation et entrepreneuriat
George Cadete, directeur, Direction de la commercialisation
David Meyer, chef des programmes d’immobilisations
Jennifer Flexman, conseillère principale en politiques

Ministère du Développement économique, de l’Emploi et de l’Infrastructure

Bruce Singbush, sous-ministre adjoint, Division des biens immobiliers
Maggie Allan, directrice, Direction de la gestion des biens immobiliers

Secrétariat du Conseil du Trésor
Murray Lindo, sous-ministre adjoint et contrôleur provincial

Office ontarien de financement

Gadi Mayman, chef de la direction

Infrastructure Ontario

Ehren Cory, vice-président directeur et responsable de groupe, structuration des transactions, gestion des risques et projets commerciaux
Michael Lindsay, vice-président principal, projets commerciaux
Craig Lorentz, vice-président, projets commerciaux

Conseil en financement Ernst & Young Orenda Inc. (en vertu d’un contrat avec Infrastructure Ontario)

Zachary Pendley, vice-président, Services consultatifs transactionnels, Immobilier

District de la découverte MaRS

Gordon M. Nixon, président
Ilse Treurnicht, chef de la direction
Grace Lee Reynolds, chef des services financiers
Paul Campbell, directeur général, Immobilier MaRS

Documentation

Transaction ARE

Lettre d'ARE à l’organisme MaRS refusant son consentement à la location
Évaluation no 1 de l’édifice de la 2e phase du projet MaRS (Groupe Altus)
Évaluation no 1 de l’édifice de la 2e phase du projet MaRS (CBRE)
Lettre d’évaluation préliminaire d’Ernst & Young Orenda
Ébauche de la convention d’achat proposée pour l’intérêt d'ARE

District de la découverte MaRS

Modèle financier de la 2e phase du projet MaRS
Plan stratégique de l’organisme MaRS et faits saillants des répercussions, 2015 à 2017
Plan financier de l’organisme MaRS, 2015 à 2017
Résumé du plan de fonctionnement 2014-2015 de l’organisme MaRS
Plan de fonctionnement 2014-2015 de l’organisme MaRS, document de travail interne
Résumé du plan financier 2014-2015 de l’organisme MaRS

Plans de fonctionnement des unités commerciales de l’organisme MaRS
Résumé de la gestion du rendement 2013-2014 de l’organisme MaRS
Rapport financier du District de la découverte MaRS, mars 2014
Stratégie d’élaboration des activités de collecte de fonds de l’organisme MaRS
Rapport du comité de collecte de fonds, conseil d’administration, T1 2014-2015
Possibilités de financement du Centre MaRS
Résumé des audits de l’organisme MaRS

Transformation immobilière de Toronto

Lettre de CBRE Ltd. à Infrastructure Ontario sur le renouvellement du capital de l’édifice Macdonald
Lettre de Norr Architects Engineers Planners à Infrastructure Ontario sur l’échéancier de renouvellement de l’édifice Queen’s Park
Politique immobilière du ministère de l’Infrastructure
Directive immobilière du Conseil de gestion du gouvernement