Loi sur les condominiums
L.R.O. 1990, CHAPITRE C.26
Remarque : La présente loi est abrogée le 5 mai 2001. Voir : 1998, chap. 19, art. 184.
Modifié par l’ann. du chap. 27 de 1993; l’art. 62 du chap. 23 de 1994; l’art. 63 du chap. 5 de 1997; l’art. 209 du chap. 24 de 1997; l’art. 184 du chap. 19 de 1998; l’art. 18 de l’ann. G du chap. 12 de 1999.
Définitions
1. (1) Les définitions qui suivent s’appliquent à la présente loi.
«arpenteur» Arpenteur-géomètre de l’Ontario agréé en vertu de la Loi sur les arpenteurs-géomètres. («surveyor»)
«association» Personne morale constituée par la présente loi. («corporation»)
«bâtiments» Bâtiments qui font partie d’une propriété. («buildings»)
«Bureau» La personne morale désignée en vertu de l’article 56. («bureau»)
«conseil» Le conseil d’administration d’une association. («board»)
«déclarant» Le ou les propriétaires en fief simple du bien-fonds décrit dans la description lors de l’enregistrement d’une déclaration et d’une description du bien-fonds. S’entend en outre des successeurs ou cessionnaires de ce ou ces propriétaires, à l’exclusion de l’acquéreur de bonne foi d’une partie privative qui paie effectivement la juste valeur marchande ou de ses successeurs ou cessionnaires. («declarant»)
«déclaration» La déclaration visée à l’article 3. S’entend en outre des modifications qui y sont apportées. («declaration»)
«dépenses communes» Les dépenses afférentes à la réalisation des objets d’une association et à l’exécution de ses obligations, ainsi que celles que la présente loi ou une déclaration précisent comme dépenses communes. («common expenses»)
«description» La description visée à l’article 4. («description»)
«dossiers» S’entend notamment des éléments énumérés au paragraphe 26 (3) et des dossiers financiers établis pour le compte de l’association, des procès-verbaux des assemblées des propriétaires et des réunions du conseil, ainsi que des modifications apportées à la déclaration, aux règlements administratifs et aux règles. («records»)
«enregistré» Enregistré sous le régime de la Loi sur l’enregistrement des droits immobiliers ou de la Loi sur l’enregistrement des actes. («registered»)
«excédent commun» L’excédent des recettes de l’association sur ses dépenses. («common surplus»)
«hypothèque» S’entend en outre d’une charge. Le terme «créancier hypothécaire» s’entend en outre du titulaire d’une charge. («mortgage», «mortgagee»)
«intérêt commun» L’intérêt sur les parties communes rattaché à une partie privative. («common interest»)
«partie privative» La ou les parties du bien-fonds comprises dans la description qui sont désignées comme parties privatives. S’entend de l’espace déterminé par ses limites ou de toutes les parties physiques du bien-fonds à l’intérieur de cet espace conformément à la déclaration et à la description. («unit»)
«partie privative projetée» Bien-fonds décrit dans une convention de vente qui prévoit la délivrance à l’acquéreur d’un acte scellé ou d’une cession recevable à l’enregistrement, une fois enregistrées la déclaration et la description à l’égard du bien-fonds. («proposed unit»)
«parties communes» L’ensemble de la propriété, à l’exception des parties privatives. («common elements»)
«prescrit» Prescrit par les règlements. («prescribed»)
«propriétaire» Le ou les propriétaires du ou des domaines francs sur une partie privative et un intérêt commun, à l’exclusion d’un créancier hypothécaire, à moins qu’il n’en ait la possession. («owner»)
«propriété» Le bien-fonds et les intérêts qui s’y rattachent, indiqués dans la description. S’entend en outre des biens-fonds et des intérêts qui s’y rattachent, qui sont ajoutés aux parties communes. («property»)
«réclamation» S’entend notamment d’un droit, d’un titre, d’un intérêt, d’une sûreté réelle ou d’une demande de toute nature ayant une incidence sur un bien-fonds, à l’exclusion de l’intérêt d’un propriétaire sur sa partie privative et son intérêt commun. («claim»)
«règlement administratif» Règlement administratif d’une association. («by-law»)
«règlement administratif spécial» Règlement administratif qui n’entre en vigueur qu’une fois :
a) adopté par le conseil;
b) confirmé, avec ou sans modification, par les propriétaires d’au moins deux tiers des parties privatives, lors d’une assemblée dûment convoquée à cette fin. («special by-law»)
«règlements» Les règlements pris en application de la présente loi. («regulations»)
«sûreté réelle» Réclamation qui garantit le paiement d’une somme d’argent ou l’exécution d’une obligation. S’entend en outre d’une charge prévue par la Loi sur l’enregistrement des droits immobiliers, d’une hypothèque et d’un privilège. («encumbrance»)
«vérificateur» Comptable public agréé en vertu de la Loi sur la comptabilité publique. («auditor»)
Propriété d’un bien-fonds
(2) Pour l’application de la présente loi, la propriété d’un bien-fonds comprend la propriété de l’espace. L.R.O. 1990, chap. C.26, art. 1.
Déclaration et description
Tenure franche
2. (1) Une propriété ne peut comprendre qu’un bien-fonds en tenure franche et les intérêts, s’il en est, qui s’y rattachent.
Enregistrement
(2) La déclaration et la description peuvent être enregistrées par le propriétaire en fief simple du bien-fonds indiqué dans la description, ou en son nom.
Enregistrement prohibé
(3) La description n’est pas enregistrée lorsque le bien-fonds et les intérêts qui s’y rattachent, indiqués dans la description, ne relèvent pas entièrement d’une seule division d’enregistrement des droits immobiliers ou des actes ou ne sont pas entièrement régis par la Loi sur l’enregistrement des droits immobiliers ou la Loi sur l’enregistrement des actes.
Effet de l’enregistrement
(4) Sur enregistrement de la déclaration et de la description, la présente loi régit le bien-fonds et les intérêts qui s’y rattachent, indiqués dans la description. L.R.O. 1990, chap. C.26, art. 2.
Contenu de la déclaration
3. (1) Une déclaration ne peut être enregistrée que si elle a été passée par le ou les propriétaires du bien-fonds et des intérêts qui s’y rattachent, indiqués dans la description, et que si elle comporte les éléments suivants :
a) une déclaration d’intention portant que le bien-fonds et les intérêts qui s’y rattachent, indiqués dans la description, sont régis par la présente loi;
b) le consentement, rédigé selon la formule prescrite, de chaque personne qui est titulaire d’une hypothèque enregistrée sur le bien-fonds ou les intérêts qui s’y rattachent, indiqués dans la description;
c) un état, exprimé en pourcentages, des quotes-parts des intérêts communs;
d) un état, exprimé en pourcentage par partie privative, des quotes-parts des dépenses communes qui incombent aux propriétaires;
e) le domicile élu et l’adresse postale de l’association;
f) une énumération spécifique des portions des parties communes dont l’usage est réservé aux propriétaires d’une ou de plusieurs parties privatives désignées et non pas à tous les propriétaires.
Cas où le consentement ne doit pas être refusé
(2) Le consentement mentionné à l’alinéa (1) b) ne doit pas être refusé pour la seule raison que le futur déclarant n’a pas conclu un nombre déterminé de conventions de vente de parties privatives projetées.
Contenu facultatif de la déclaration
(3) La déclaration, outre les éléments mentionnés au paragraphe (1) et dans les autres articles de la présente loi, peut :
a) préciser les dépenses communes;
b) comporter des dispositions au sujet de l’occupation et de l’usage des parties privatives et des parties communes;
c) comporter des dispositions limitant le don, la location et la vente des parties privatives et des intérêts communs;
d) préciser des obligations de l’association qui soient compatibles avec ses objets;
e) préciser l’imputation des responsabilités de réparer et d’entretenir les parties privatives et les parties communes.
Modification de la déclaration
(4) Sous réserve du paragraphe (5), la déclaration ne peut être modifiée qu’avec le consentement de tous les propriétaires et de toutes les personnes qui sont titulaires d’hypothèques enregistrées sur les parties privatives et les intérêts communs.
Incompatibilité
(5) Lorsqu’une disposition d’une déclaration ou d’un règlement administratif est incompatible avec les dispositions de la présente loi, celles-ci l’emportent et la déclaration ou le règlement administratif est réputé modifié en conséquence.
Enregistrement
(6) Une modification apportée à la déclaration n’entre en vigueur que sur enregistrement par l’association d’une copie de la modification, passée par tous les propriétaires et toutes les personnes qui sont titulaires d’hypothèques enregistrées sur les parties privatives et les intérêts communs.
Changement de domicile élu
(7) Malgré les paragraphes (4) et (6), l’association peut, par résolution du conseil, changer son domicile élu et son adresse postale. Le changement n’entre en vigueur que sur enregistrement d’un avis à cet effet, rédigé selon la formule prescrite.
Modification par décision judiciaire
(8) L’association, avec un préavis d’au moins sept jours à tous les propriétaires et créanciers hypothécaires, ou un propriétaire, avec un préavis d’au moins sept jours à l’association et à tous les propriétaires et créanciers hypothécaires, peut, par voie de requête, demander à un juge de la Cour de l’Ontario (Division générale) une ordonnance modifiant la déclaration ou la description. Le juge peut rendre l’ordonnance s’il est convaincu que la modification est nécessaire ou souhaitable pour corriger une erreur ou une contradiction qui se trouve dans la déclaration ou dans la description ou qui découle de la réalisation de l’intention et de l’objet de celles-ci.
Enregistrement
(9) La modification apportée à une déclaration ou à une description par une ordonnance rendue en vertu du paragraphe (8) n’entre en vigueur que sur enregistrement d’une copie certifiée conforme de l’ordonnance. L.R.O. 1990, chap. C.26, art. 3.
Contenu de la description
4. (1) La description comporte les éléments suivants, qui sont préparés conformément aux règlements :
a) un plan d’arpentage qui indique le périmètre de la surface horizontale du bien-fonds et le périmètre des bâtiments;
b) les plans de construction des bâtiments;
c) une indication des limites de chaque partie privative par rapport aux bâtiments;
d) des graphiques indiquant le contour et les dimensions de chaque partie privative et son emplacement approximatif par rapport aux autres parties privatives et aux bâtiments;
e) un certificat d’un arpenteur-géomètre attestant que les bâtiments ont été construits et que les graphiques qui décrivent les parties privatives sont pour l’essentiel précis et conformes aux plans de construction;
f) une indication des intérêts qui se rattachent au bien-fonds et qui sont compris dans la propriété.
Approbation de la description
(2) La description ne doit être enregistrée que si elle a été approuvée conformément aux règlements. L.R.O. 1990, chap. C.26, art. 4.
Enregistrement
Répertoire
5. (1) Le registrateur du bureau où une déclaration et une description sont enregistrées tient un répertoire appelé Répertoire des associations condominiales en français et Condominium Corporations Index en anglais et rédigé selon la formule prescrite.
Bureaux fusionnés
(2) Lorsqu’un bureau d’enregistrement des droits immobiliers et un bureau d’enregistrement des actes fusionnent, il n’est tenu qu’un seul répertoire prévu au paragraphe (1) des déclarations et descriptions enregistrées dans les deux bureaux.
Registre de l’association
(3) Le registrateur du bureau où une déclaration et une description sont enregistrées tient un registre appelé Registre des condominiums en français et Condominium Register en anglais et rédigé selon la formule prescrite.
Champ d’application de la présente loi
(4) Les déclarations, descriptions, règlements administratifs, avis de dissolution et autres actes qui se rapportent à un bien-fonds régi par la présente loi sont enregistrés et inscrits au Registre des condominiums conformément à la présente loi et aux règlements. Sauf disposition contraire de la présente loi et des règlements, la Loi sur l’enregistrement des droits immobiliers ou la Loi sur l’enregistrement des actes, selon le cas, s’applique aux propriétés régies par la présente loi. L.R.O. 1990, chap. C.26, art. 5.
Parties privatives et parties communes
Nature des parties privatives et des intérêts communs
6. (1) Les parties privatives et les intérêts communs sont, à toutes fins, des biens immeubles.
Propriété des parties privatives
(2) Sous réserve de la présente loi, de la déclaration et des règlements administratifs, chaque propriétaire a droit à la propriété et à l’usage exclusifs de sa partie privative.
Activités dangereuses
(3) Dans une partie privative ou dans les parties communes, il ne doit être toléré aucune situation de fait ni exercé aucune activité susceptibles d’endommager la propriété.
Droit d’entrée
(4) L’association, ou la personne qu’elle autorise, peut entrer dans une partie privative aux heures raisonnables pour la réalisation des objets et l’acquittement des obligations de l’association. L.R.O. 1990, chap. C.26, art. 6.
Propriété des parties communes
7. (1) Les propriétaires possèdent à titre de tenants communs les parties communes.
Intérêts communs
(2) Un intérêt indivis sur les parties communes est rattaché à chaque partie privative.
Quotes-parts
(3) Les quotes-parts des intérêts communs sont celles que la déclaration précise.
Usage des parties communes
(4) Sous réserve de la présente loi, de la déclaration, des règles et des règlements administratifs, chaque propriétaire peut faire un usage raisonnable des parties communes.
Propriété indissociable
(5) La propriété d’une partie privative ne doit pas être dissociée de celle de l’intérêt commun. L’acte qui vise à les dissocier est nul.
Interdiction de diviser
(6) Sauf disposition contraire de la présente loi, les parties communes ne doivent pas être partagées ou divisées.
Sûretés réelles non réalisables
(7) Une sûreté réelle ne peut être réalisée sur les parties communes après l’enregistrement de la déclaration et de la description.
Exception
(8) La sûreté réelle qui, n’était le paragraphe (7), pourrait être réalisée sur les parties communes, peut l’être sur toutes les parties privatives et tous les intérêts communs.
Libération
(9) Le paiement au créancier d’une fraction de la créance garantie, correspondant à la quote-part des intérêts communs précisée dans la déclaration, peut libérer de la sûreté réelle une partie privative et un intérêt commun.
Idem
(10) Sur paiement d’une fraction suffisante pour libérer de la sûreté réelle une partie privative et un intérêt commun, et sur demande, le créancier en donne mainlevée au propriétaire conformément aux règlements. L.R.O. 1990, chap. C.26, par. 7 (1) à (10).
Évaluation
(11) Aux fins de l’évaluation et de l’imposition municipales, chaque partie privative et l’intérêt commun qui s’y rattache constituent une parcelle. Les parties communes ne constituent pas une parcelle, à l’exception des portions des parties communes qui sont louées à des fins commerciales aux termes de l’article 9 et où le locataire exerce une entreprise à but lucratif, lesquelles appartiennent à la catégorie des biens commerciaux prescrite aux termes de la Loi sur l’évaluation foncière. L.R.O. 1990, chap. C.26, par. 7 (11); 1997, chap. 5, art. 63.
L’association est réputée l’occupant
(12) Afin d’établir la responsabilité qui résulte du manquement aux obligations de l’occupant d’un bien-fonds, l’association est réputée l’occupant des parties communes et les propriétaires sont réputés ne pas être occupants des parties communes. L.R.O. 1990, chap. C.26, par. 7 (12).
Servitudes
Servitudes rattachées aux parties privatives
8. (1) Les servitudes suivantes sont rattachées à chaque partie privative :
1. Une servitude d’usage et d’occupation exclusifs conformément à la présente loi, à la déclaration et aux règlements administratifs, sur l’espace compris dans les autres parties privatives et les parties communes qui serait compris dans la partie privative si les limites de celle-ci étaient déterminées périodiquement par l’emplacement des bâtiments après l’enregistrement de la description et non à la date de l’enregistrement, lorsqu’un bâtiment ou une partie d’un bâtiment :
a) ou bien est déplacé après l’enregistrement de la déclaration et de la description;
b) ou bien, après avoir été endommagé et réparé, n’occupe plus l’emplacement qu’il occupait au moment de l’enregistrement de la déclaration et de la description.
2. Une servitude pour la prestation d’un service au moyen d’une installation dans les parties communes ou dans une autre partie privative.
3. Une servitude pour l’appui par les parties communes et toute autre partie privative susceptibles de fournir un appui.
Servitudes rattachées aux parties communes
(2) Les servitudes suivantes sont rattachées aux parties communes :
1. Une servitude pour la prestation d’un service au moyen d’une installation dans une partie privative.
2. Une servitude pour l’appui par une partie privative susceptible de fournir un appui. L.R.O. 1990, chap. C.26, art. 8.
Servitudes et location des parties communes
9. (1) L’association peut, par règlement administratif spécial :
a) louer une portion des parties communes, à l’exception de celle que la déclaration réserve à l’usage des propriétaires d’une ou de plusieurs parties privatives désignées et non pas de tous les propriétaires;
b) concéder ou céder une servitude ou une permission sur les parties communes.
Incidence sur les droits des propriétaires
(2) La location ou la concession ou cession d’une servitude ou d’une permission mentionnée au paragraphe (1), signée par les dirigeants autorisés de l’association et revêtue du sceau de cette dernière, a sur l’intérêt de chaque propriétaire sur les parties communes la même incidence que si ce dernier l’avait lui-même passée. L’affidavit de l’un des dirigeants y est annexé portant que la location, la concession ou la cession a été autorisée par un règlement administratif spécial de l’association. L.R.O. 1990, chap. C.26, art. 9.
Association
Constitution
10. (1) L’enregistrement d’une déclaration et d’une description crée une personne morale sans capital-actions dont les membres sont les propriétaires.
Dénomination sociale de l’association
(2) Le registrateur attribue une dénomination sociale conforme aux règlements à chaque association ou association projetée.
Non-application de certaines lois
(3) La Loi sur les personnes morales et la Loi sur les renseignements exigés des personnes morales ne s’appliquent pas à l’association. L.R.O. 1990, chap. C.26, art. 10.
Sceau
11. (1) L’association a un sceau. Il est adopté par voie de résolution des administrateurs et peut être modifié pareillement.
Idem
(2) La dénomination sociale de l’association apparaît en caractères lisibles sur le sceau. L.R.O. 1990, chap. C.26, art. 11.
Objets de l’association
12. (1) L’association a pour objets de gérer la propriété et les biens de l’association.
Obligation de l’association
(2) L’association a l’obligation de contrôler, de gérer et d’administrer les parties communes et les biens de l’association condominiale.
Obligation relative aux propriétaires
(3) L’association a l’obligation de faire en sorte que les propriétaires se conforment à la présente loi, à la déclaration, aux règlements administratifs et aux règles.
Obligations
(4) La déclaration ou les règlements administratifs peuvent préciser les obligations de l’association qui sont compatibles avec ses objets, ses responsabilités et ses obligations.
Droit à l’acquittement des obligations
(5) Chaque propriétaire et chaque personne qui est titulaire d’une hypothèque enregistrée sur une partie privative et un intérêt commun, a droit à ce que l’association s’acquitte des obligations que lui imposent la présente loi, la déclaration, les règlements administratifs et les règles. L.R.O. 1990, chap. C.26, art. 12.
Biens meubles et immeubles
13. (1) L’association peut être propriétaire de biens meubles et immeubles, les acquérir, les grever et les aliéner en vue de l’usage et de la jouissance de la propriété.
Intérêt sur les biens de l’association
(2) Les propriétaires se partagent les biens de l’association en proportion de leurs quotes-parts respectives des intérêts communs, conformément à la présente loi, à la déclaration et aux règlements administratifs. L.R.O. 1990, chap. C.26, art. 13.
Action intentée par l’association
14. (1) L’association peut, après avoir donné un avis écrit à tous les propriétaires et créanciers hypothécaires, intenter des poursuites en son nom propre et en celui d’un propriétaire et obtenir des dommages-intérêts et des dépens pour un dommage causé aux parties communes, aux biens de l’association ou aux parties privatives individuelles. Les propriétaires pour le compte desquels ces actions sont intentées, en tout ou en partie, pour ce qui est de leurs parties privatives, supportent les frais d’avocat et les frais de justice dans la proportion selon laquelle leurs intérêts sont touchés.
Idem
(2) L’association peut, après avoir donné un avis écrit à tous les propriétaires et créanciers hypothécaires, intenter des poursuites en son nom propre et en celui d’un propriétaire pour ce qui est des parties communes et des parties privatives, malgré qu’elle n’était pas partie au contrat à l’égard duquel l’action est intentée. Les propriétaires pour le compte desquels l’action est intentée, en tout ou en partie, pour ce qui est de leurs parties privatives, supportent les frais d’avocat et les frais de justice dans la proportion selon laquelle leurs intérêts sont touchés.
Idem
(3) Il n’est pas nécessaire de donner l’avis mentionné aux paragraphes (1) et (2) dans le cas d’une action intentée devant la Cour des petites créances.
Idem
(4) Le jugement qui ordonne qu’un paiement soit fait à l’association, rendu dans une action intentée par celle-ci en son nom propre, est un bien de l’association.
Action contre l’association
(5) L’association peut, en qualité d’ayant droit des propriétaires des parties privatives, être poursuivie pour toute question ayant trait aux parties communes ou à ses biens.
Jugement rendu contre l’association
(6) Le jugement rendu contre l’association dans une action introduite le 1er juin 1979 ou par la suite et lui ordonnant de payer une somme d’argent, est également un jugement contre chaque propriétaire au moment du prononcé du jugement, pour une portion du jugement fixée en proportion des quotes-parts précisées dans la déclaration pour le partage des intérêts communs.
Idem
(7) Le jugement rendu contre l’association dans une action introduite avant le 1er juin 1979 et lui ordonnant de payer une somme d’argent, est également un jugement contre chaque propriétaire au moment où la cause d’action a pris naissance, pour une portion du jugement fixée en proportion des quotes-parts précisées dans la déclaration pour le partage des dépenses communes. L.R.O. 1990, chap. C.26, art. 14.
Conseil d’administration
15. (1) Les affaires de l’association sont gérées par un conseil d’administration formé de trois personnes ou du nombre plus élevé de personnes que peuvent prévoir les règlements administratifs, et ces personnes sont élues par les propriétaires.
Modification du nombre d’administrateurs
(2) L’association peut, par règlement administratif, augmenter ou, sous réserve du paragraphe (1), réduire le nombre des administrateurs fixé dans ses règlements administratifs.
Âge des administrateurs
(3) Nul ne peut être administrateur de l’association s’il est âgé de moins de dix-huit ans.
Qualités requises
(4) Nul failli non libéré ou incapable mental ne peut être administrateur. Si un administrateur déclare faillite ou devient incapable mental, il cesse sur-le-champ d’occuper sa charge.
Consentement
(5) La personne qui est élue ou nommée administrateur n’entre en fonction que dans les cas suivants :
a) elle était présente à l’assemblée au cours de laquelle elle a été élue ou nommée et n’a pas refusé d’exercer les fonctions d’administrateur à ce moment-là;
b) elle était absente de l’assemblée au cours de laquelle elle a été élue ou nommée et a consenti par écrit à exercer les fonctions d’administrateur avant son élection ou sa nomination ou dans les dix jours qui ont suivi celle-ci.
Idem
(6) Pour l’application du paragraphe (5), la personne qui est élue ou nommée à titre d’administrateur et qui refuse la charge aux termes de l’alinéa a) de ce paragraphe ou ne consent pas à l’accepter aux termes de l’alinéa b) de ce paragraphe est réputée ne pas avoir été élue ou nommée à titre d’administrateur.
Mandat
(7) Le mandat des membres du conseil est de trois ans ou de la période plus courte que peuvent prévoir les règlements administratifs. Les administrateurs peuvent toutefois continuer à exercer leurs fonctions jusqu’à l’élection de leurs successeurs. Les administrateurs sont rééligibles.
Destitution
(8) Un administrateur peut être destitué avant l’expiration de son mandat par un vote des propriétaires qui, ensemble, sont propriétaires de la majorité des parties privatives, et qui peuvent élire au conseil, conformément aux règlements administratifs applicables à l’élection des administrateurs, une personne ayant les qualités requises pour terminer le mandat de l’administrateur destitué.
Vacance
(9) En cas de vacance au conseil, autrement que par suite d’une destitution aux termes du paragraphe (8) ou d’une augmentation du nombre des administrateurs, la majorité des membres du conseil qui demeurent en fonction peuvent, sous réserve du paragraphe (11), combler la vacance en nommant au conseil une personne ayant les qualités requises jusqu’à l’assemblée annuelle suivante, à laquelle les propriétaires comblent la vacance en élisant un nouvel administrateur.
Augmentation du nombre des administrateurs
(10) Les vacances qui résultent de l’augmentation du nombre des administrateurs ne peuvent être comblées que par voie d’élection à une assemblée des propriétaires dûment convoquée à cette fin.
Élection en l’absence de quorum
(11) En l’absence de quorum des administrateurs en fonction, celui ou ceux qui sont en fonction convoquent sans délai une assemblée des propriétaires en vue de combler les vacances. À défaut, ou s’il n’y a aucun administrateur en fonction, un propriétaire peut convoquer l’assemblée. L.R.O. 1990, chap. C.26, art. 15.
Quorum
16. (1) Pour la conduite des affaires, constitue le quorum la majorité des membres du conseil ou le nombre plus élevé de ceux-ci que peuvent prévoir les règlements administratifs.
Conduite des affaires
(2) Le conseil ne conduit les affaires de l’association qu’à une réunion des administrateurs à laquelle il y a quorum.
Idem
(3) Malgré une vacance au conseil, les administrateurs en fonction peuvent exercer tous les pouvoirs du conseil s’il y a quorum.
Convocation des réunions d’administrateurs
(4) En outre des autres dispositions des règlements administratifs de l’association applicables à la convocation des réunions des administrateurs, un groupe de ceux-ci qui forme quorum peut convoquer une réunion des administrateurs pour la conduite d’une affaire. L’avis de convocation précise la nature de l’affaire en termes généraux.
Avis
(5) À défaut d’autres dispositions applicables dans les règlements administratifs de l’association, un avis écrit d’au moins dix jours précisant la date, l’heure et le lieu de la réunion est donné à chaque administrateur de l’association, soit à personne ou par courrier affranchi, à sa dernière adresse figurant dans les dossiers de l’association. L.R.O. 1990, chap. C.26, art. 16.
Divulgation d’un intérêt sur des contrats
17. (1) Sauf si l’intérêt qu’il a dans un contrat ou une opération concerne uniquement sa rémunération à titre d’administrateur, de dirigeant ou d’employé, l’administrateur d’une association qui a un intérêt direct ou indirect sur un contrat ou une opération auxquels l’association est ou deviendra partie, déclare cet intérêt à une réunion des administrateurs de l’association et divulgue la nature et l’étendue de son intérêt. Si le contrat ou l’opération porte sur l’achat ou la vente de propriétés par l’association, il divulgue le prix qu’a payé l’acheteur et le prix qu’a payé le vendeur, si celui-ci a acquis la propriété dans les cinq ans qui précèdent la date du contrat ou de l’opération, dans la mesure de ses connaissances ou de son contrôle. Il ne peut voter et n’est pas compté dans le quorum relativement à ce contrat ou à cette opération.
Importance de l’intérêt
(2) Le paragraphe (1) n’exige la divulgation que dans le cas où l’intérêt et le contrat ou l’opération sont tous les deux importants.
Délai pour faire la déclaration d’intérêt
(3) L’administrateur fait la déclaration d’intérêt exigée au paragraphe (1) à la réunion des administrateurs à laquelle l’opération ou le contrat projetés sont étudiés pour la première fois. Si, à la date de la réunion, il n’a pas d’intérêt sur l’opération ou le contrat projetés et qu’il en acquiert un par la suite, il le déclare à la première réunion qui suit l’acquisition. S’il acquiert un intérêt après la conclusion de l’opération ou du contrat, il le déclare à la première réunion qui suit l’acquisition. Si le contrat, l’opération projetée ou le contrat projeté n’a pas, dans le cours normal des affaires de l’association, à être approuvé par les administrateurs ou les propriétaires, il déclare son intérêt à la première réunion des administrateurs qui suit la date à laquelle l’intérêt vient à sa connaissance.
Conséquence de la déclaration
(4) L’administrateur qui a fait une déclaration et divulgué son intérêt sur un contrat ou une opération conformément au présent article, et qui ne vote pas sur ceux-ci à la réunion des administrateurs de l’association, n’est pas, du seul fait de sa fonction, redevable à l’association ou à ses propriétaires du gain qu’il en a tiré, s’il a agi honnêtement et de bonne foi au moment de la conclusion du contrat ou de l’opération. Le contrat ou l’opération n’est pas non plus annulable du seul fait de l’existence de l’intérêt de l’administrateur.
Confirmation par les propriétaires
(5) Malgré le présent article, l’administrateur qui a agi honnêtement et de bonne foi, n’est pas, du seul fait de sa fonction, redevable à l’association ou aux propriétaires du gain qu’il a tiré du contrat ou de l’opération. Le contrat ou l’opération n’est pas non plus annulable du seul fait de l’existence de l’intérêt de l’administrateur si les conditions suivantes sont réunies :
a) le contrat ou l’opération est confirmé ou approuvé par au moins deux tiers des voies exprimées à une assemblée des propriétaires dûment convoquée à cette fin;
b) la nature et l’étendue de l’intérêt de l’administrateur sur le contrat ou l’opération sont déclarées et divulguées de façon suffisamment détaillée dans l’avis de convocation de l’assemblée.
Avis général d’intérêt
(6) Pour l’application du présent article, l’avis général qu’adresse un administrateur aux autres, et portant qu’il est administrateur ou dirigeant d’une personne, ou a sur celle-ci un intérêt important, qui est partie à un contrat ou à un contrat projeté avec l’association, est une déclaration d’intérêt suffisante pour ce qui est de ce contrat. L.R.O. 1990, chap. C.26, art. 17.
Assemblées annuelles
18. (1) L’association tient une assemblée annuelle des propriétaires dans les trois mois qui suivent l’enregistrement de la déclaration et de la description et, par la suite, quinze mois au plus après la tenue de la dernière assemblée annuelle. Les propriétaires et créanciers hypothécaires ayant droit de vote peuvent soulever à l’assemblée toute question pertinente aux affaires de l’association.
Autres assemblées
(2) Le conseil, ou le créancier hypothécaire qui détient des hypothèques sur 15 pour cent au moins des parties privatives, peut convoquer une assemblée des propriétaires de l’association pour la conduite d’une affaire. L’avis de convocation de l’assemblée précise la nature de l’affaire.
Quorum
(3) Sauf disposition contraire de la présente loi, le quorum pour la conduite des affaires à une assemblée des propriétaires est formé des propriétaires présents, ou représentés par procuration, qui sont propriétaires de 33 1/3 pour cent des parties privatives. L.R.O. 1990, chap. C.26, art. 18.
Demande de convocation d’une assemblée des propriétaires
19. (1) Le conseil, sur réception d’une demande écrite des propriétaires de 15 pour cent au moins des parties privatives, convoque et tient une assemblée des propriétaires. Si l’assemblée n’est pas convoquée et tenue dans les trente jours de la réception de la demande, n’importe lequel des auteurs de la demande peut convoquer l’assemblée, auquel cas celle-ci est tenue dans les soixante jours de la réception de la demande.
Demande de convocation
(2) La demande de convocation précise la nature des affaires à l’ordre du jour de l’assemblée. Elle est signée par les auteurs de la demande et déposée à l’adresse aux fins de la signification de l’association. L.R.O. 1990, chap. C.26, art. 19.
Avis
20. (1) Un avis écrit d’au moins dix jours de la tenue de chaque assemblée des propriétaires, dans lequel sont précisés le lieu, la date et l’heure ainsi que la nature des affaires à l’ordre du jour, est remis en mains propres ou envoyé par courrier affranchi à chaque propriétaire ou créancier hypothécaire qui a droit de vote, à l’adresse donnée aux termes du paragraphe (2).
Avis suffisant
(2) L’association tient un registre où figure le nom de chaque propriétaire ou créancier hypothécaire qui avise l’association de son droit de vote et de son adresse aux fins de la signification. L’avis exigé par le paragraphe (1) est réputé suffisamment donné s’il est donné conformément au paragraphe (1) aux personnes dont le nom figure au registre douze jours avant la date de l’assemblée.
Droit de vote
(3) Le créancier hypothécaire qui reçoit un avis, et qui entend exercer le droit du propriétaire de voter ou de donner son consentement, avise l’association et le propriétaire de son intention d’exercer ce droit au moins deux jours avant la date précisée dans l’avis de convocation de l’assemblée. L.R.O. 1990, chap. C.26, art. 20.
Consultation des dossiers
21. L’association tient des dossiers suffisants. Un propriétaire ou son mandataire muni d’une autorisation écrite peut les consulter aux heures normales après avoir donné un préavis suffisant. L.R.O. 1990, chap. C.26, art. 21.
Vote
22. (1) Lors d’un vote, les propriétaires disposent d’une voix par partie privative. Lorsque deux personnes ou plus ayant droit de vote pour la même partie privative ne s’entendent pas sur leur vote, leur voix est écartée.
Idem
(2) Lors d’un vote à mainlevée ou d’un scrutin, les voix peuvent être exprimées en personne ou par fondé de pouvoir.
Fondé de pouvoir
(3) L’acte qui désigne un fondé de pouvoir est rédigé par écrit sous le seing de l’auteur de la désignation ou de son procureur. L’acte peut être général ou valable uniquement pour une assemblée donnée.
Idem
(4) Il n’est pas nécessaire que le fondé de pouvoir soit un propriétaire.
Cas où le propriétaire n’a pas droit de vote
(5) À l’exception des cas où la présente loi ou les règlements administratifs de l’association exigent l’unanimité de tous les propriétaires, un propriétaire n’a pas le droit de voter à une assemblée si une contribution exigible pour sa partie privative est impayée pendant plus de trente jours avant l’assemblée.
Majorité des voix
(6) Sauf disposition contraire de la présente loi, toutes les questions soumises à l’étude des propriétaires lors d’une assemblée des propriétaires sont décidées à la majorité des voix exprimées.
Stationnement ou entreposage
(7) Nul propriétaire n’a droit de vote pour une partie privative affectée au stationnement ou à l’entreposage. L.R.O. 1990, chap. C.26, art. 22.
Dirigeants
23. (1) L’association a un président et un secrétaire et les autres dirigeants prévus par règlement administratif ou par résolution des administrateurs. La même personne peut cumuler deux charges ou plus.
Élection et nomination
(2) En l’absence d’autres dispositions sur ce point dans les règlements administratifs, les administrateurs :
a) élisent parmi eux le président;
b) nomment ou élisent le secrétaire;
c) peuvent nommer ou élire un ou plusieurs vice-présidents ou autres dirigeants. L.R.O. 1990, chap. C.26, art. 23.
Responsabilité des administrateurs
24. (1) Les administrateurs et les dirigeants d’une association exercent les pouvoirs et s’acquittent des fonctions de leur charge honnêtement et de bonne foi.
Vices
(2) Les actes d’un membre ou d’un dirigeant du conseil sont valables malgré un vice qui peut être découvert ultérieurement dans son élection ou ses qualités. L.R.O. 1990, chap. C.26, art. 24.
Indemnisation des administrateurs
25. (1) Sous réserve du paragraphe (2), les règlements administratifs de l’association peuvent prévoir que ses administrateurs et ses dirigeants, ainsi que leurs héritiers, exécuteurs testamentaires, administrateurs successoraux et autres ayants droit peuvent être indemnisés et garantis par l’association :
a) de la responsabilité et des frais, dépenses et coûts engagés par eux en raison d’une action, d’une poursuite ou d’une instance intentée ou que l’on se propose d’intenter contre eux à la suite ou à l’égard de mesures qu’ils ont prises ou autorisées dans l’exercice des fonctions de leur charge;
b) des autres frais, dépenses et coûts engagés par eux à l’égard des affaires de l’association.
Idem
(2) Nul administrateur ou dirigeant d’une association ne doit être indemnisé par l’association à l’égard de la responsabilité ou des frais, dépenses ou coûts engagés dans une action, une poursuite ou une autre instance, ou relativement à l’une d’elles, à la suite de laquelle il est jugé avoir manqué aux obligations ou aux responsabilités que lui impose la présente loi ou une autre loi à moins qu’il n’ait obtenu, entièrement ou en grande partie, gain de cause en tant que défendeur dans l’action intentée contre lui en sa qualité d’administrateur ou de dirigeant.
Assurance
(3) L’association peut souscrire et maintenir en vigueur une police d’assurance au profit d’un administrateur ou d’un dirigeant, sauf une assurance contre la responsabilité et les frais, dépenses ou coûts engagés par l’administrateur ou le dirigeant en raison d’une contravention au paragraphe 24 (1). L.R.O. 1990, chap. C.26, art. 25.
Élection d’un nouveau conseil
26. (1) Le conseil élu au moment où le déclarant est propriétaire de la majorité des parties privatives convoque, au plus tard vingt et un jours après que celui-ci cesse d’être le propriétaire enregistré de la majorité des parties privatives, une assemblée des propriétaires en vue d’élire un nouveau conseil. L’assemblée se tient dans les vingt et un jours qui suivent sa convocation.
Un propriétaire peut convoquer une assemblée
(2) Si l’assemblée n’est pas convoquée dans le délai fixé au paragraphe (1), un propriétaire ou un créancier hypothécaire ayant droit de vote peut la convoquer.
Ce qui doit être remis au conseil
(3) Lors de l’assemblée exigée aux termes du paragraphe (1), le déclarant remet au conseil qui y est élu :
a) le sceau de l’association;
b) le registre des procès-verbaux de l’association contenant les copies les plus récentes de la déclaration, des règlements administratifs, des règles et des règlements ainsi que des modifications qui leur ont été apportées;
c) les copies des conventions conclues par l’association ou en son nom par le déclarant ou ses représentants, y compris les contrats de gestion, les actes scellés, les baux, les permissions et les éléments énumérés au paragraphe 52 (6);
d) le registre tenu en vertu du paragraphe 20 (2);
e) les garanties existantes relatives au matériel, aux accessoires fixes et aux biens meubles inclus dans la vente soit des parties privatives, soit des parties communes, qui ne sont pas protégés par des garanties données directement à l’acquéreur d’une partie privative;
f) les plans d’architecture et de construction des bâtiments, des installations mécaniques, électriques et de plomberie tels qu’ils ont été réalisés;
g) les devis descriptifs originaux avec mention des changements importants qui leur ont été apportés;
h) les plans d’aménagement du paysage, ceux des conduits des canalisations souterraines, du terrassement, d’écoulement des eaux, ainsi que ceux du système de câblodistribution, s’ils sont disponibles;
i) les autres plans et renseignements disponibles qui ne sont pas mentionnés à l’alinéa f), g) ou h), mais qui sont pertinents à l’entretien de la propriété ou aux réparations à celle-ci ultérieurement;
j) un état financier non vérifié établi à une date au plus tôt trente jours avant l’assemblée;
k) un tableau des responsabilités de l’entretien indiquant celles qui incombent à l’association et celles qui incombent aux propriétaires des parties privatives;
l) les actes de vente ou les cessions des biens de l’association condominiale, sauf ceux qui ne font pas partie du bien immeuble;
m) une liste du coût actuel de remplacement et de la vie utile, dans des conditions normales d’entretien, des biens immobilisés importants de la propriété, y compris, le cas échéant, ceux énumérés au paragraphe 36 (1);
n) les dossiers financiers de l’association et du déclarant relatifs au fonctionnement de celle-ci à compter de la date d’enregistrement de la déclaration et de la description.
Idem
(4) Le déclarant remet au conseil, dans les soixante jours de l’assemblée exigée par le paragraphe (1), un état financier vérifié, établi à la date de cette assemblée. L.R.O. 1990, chap. C.26, art. 26.
L’association maintient en vigueur une police d’assurance
27. (1) L’association souscrit et maintient en vigueur en son nom propre et en celui des propriétaires des parties privatives et des parties communes, à l’exclusion des améliorations faites ou acquises par un propriétaire, une police d’assurance contre les risques graves, jusqu’à concurrence de la valeur de remplacement, et contre les autres risques que peuvent préciser la déclaration ou les règlements administratifs. À cette fin, l’association est réputée avoir un intérêt assurable sur les parties privatives et les parties communes.
Indemnité d’assurance
(2) L’indemnité payée par un assureur en vertu d’une police d’assurance souscrite aux termes du paragraphe (1), malgré les clauses de la police, est versée à l’ordre de fiduciaires d’assurance, s’il en est, ou à l’association ou à l’ordre de l’association. Sous réserve du paragraphe 42 (2), l’association affecte sans délai l’indemnité à la réparation ou au remplacement des parties privatives et des parties communes endommagées, dans la mesure où cela peut se faire légalement.
L’assurance souscrite en vertu du par. (1) ne constitue pas une autre assurance
(3) L’assurance souscrite et maintenue en vigueur par l’association aux termes du paragraphe (1) est réputée ne pas constituer une autre assurance pour l’application d’une interdiction ou condition relative à une autre assurance dans une police détenue par un propriétaire contre la perte de sa partie privative ou de son intérêt sur les parties communes, ou contre les dommages à ceux-ci, et dont la couverture vaut uniquement dans la mesure où l’assurance souscrite par l’association ne s’applique pas, est insuffisante ou est inefficace.
Partage du risque
(4) Malgré l’article 150 de la Loi sur les assurances ou les stipulations de la police, il n’y a pas lieu de partager le risque entre une police d’assurance souscrite aux termes du paragraphe (1) et une autre police d’assurance, à l’exception d’une autre police souscrite aux termes du paragraphe (1).
Assurance-responsabilité
(5) L’association souscrit et maintient en vigueur une assurance contre la responsabilité découlant d’un manquement à ses obligations d’occupant des parties communes ou découlant de la propriété, de l’usage ou de l’utilisation par elle ou en son nom, de chaudières, de machines, d’appareils sous pression et de véhicules automobiles, en plus des autres assurances que peuvent préciser la déclaration ou les règlements administratifs.
Actes qui ne constituent pas une violation
(6) Malgré les clauses d’une police souscrite aux termes du paragraphe (1), aucun acte d’une personne n’est réputé constituer une violation des conditions de la police lorsque l’acte porte préjudice aux intérêts de l’association ou des propriétaires.
Préavis
(7) Une police d’assurance souscrite aux termes du paragraphe (1) est réputée stipuler que l’assureur, s’il résilie l’assurance, doit donner à l’association et aux fiduciaires d’assurance, s’il en est, un préavis de soixante jours par courrier recommandé.
Champ d’application du présent article
(8) Les dispositions du présent article l’emportent sur les stipulations d’une police souscrite aux termes du paragraphe (1) ou sur les parties de la Loi sur les assurances qui sont incompatibles avec le présent article ou l’une de ses dispositions.
Capacité de souscrire une assurance
(9) Le présent article ne doit pas être interprété de façon à restreindre la capacité d’une association, d’un propriétaire ou d’une autre personne de souscrire et de maintenir en vigueur une assurance à l’égard d’un intérêt assurable.
Affectation de l’indemnité aux réparations
(10) Malgré les stipulations de l’hypothèque et malgré le paragraphe 6 (2) de la Loi sur les hypothèques, un créancier hypothécaire ne doit pas exiger que l’indemnité d’assurance reçue pour la propriété ou une partie de celle-ci soit affectée au remboursement de la somme due aux termes de l’hypothèque. Une telle exigence est nulle.
Définition
(11) La définition qui suit s’applique au paragraphe (1).
«risques graves» S’entend des risques que représentent le feu, la foudre, la fumée, la tempête, la grêle, l’explosion, l’eau, la grève, l’émeute ou l’agitation populaire, l’impact d’un aéronef ou d’un véhicule, les actes de vandalisme ou de malveillance. L.R.O. 1990, chap. C.26, art. 27.
Règlements administratifs et résolutions
Règlements administratifs
28. (1) Le conseil peut adopter des règlements administratifs qui ne sont pas incompatibles avec la présente loi ou la déclaration pour les fins suivantes :
a) régir le nombre, les qualités requises, la mise en candidature, l’élection, le mandat et la rémunération des administrateurs;
b) réglementer les réunions, le quorum et les fonctions du conseil;
c) régir la nomination, la rémunération, les fonctions, les devoirs et la destitution des mandataires, dirigeants et employés de l’association et, le cas échéant, le cautionnement qu’ils doivent lui fournir;
d) régir la gestion de la propriété;
e) régir l’entretien des parties privatives et des parties communes;
f) régir l’utilisation et la gestion des biens de l’association;
g) préciser les obligations de l’association;
h) régir l’évaluation et la perception des contributions aux dépenses communes;
i) autoriser des emprunts pour réaliser les objets et remplir les obligations de l’association;
j) conduire en général les affaires de l’association.
Confirmation
(2) Sous réserve du paragraphe (5), un règlement administratif adopté en vertu du paragraphe (1) n’entre en vigueur qu’une fois qu’il a été confirmé, avec ou sans modification, par les propriétaires d’au moins 51 pour cent des parties privatives, lors d’une assemblée dûment convoquée à cette fin.
Rémunération des administrateurs
(3) Le règlement administratif qui porte sur la rémunération d’un ou de plusieurs administrateurs en fixe le montant et la période pendant laquelle elle est versée.
Les règlements administratifs doivent être raisonnables
(4) Les règlements administratifs doivent être raisonnables et compatibles avec la présente loi et la déclaration.
Enregistrement
(5) L’association enregistre une copie des règlements administratifs ou des règlements administratifs spéciaux qu’elle a adoptés avec un certificat passé par elle attestant que le règlement administratif a été adopté conformément à la présente loi, à la déclaration et aux règlements administratifs. Le règlement administratif n’entre en vigueur qu’une fois que la copie et le certificat ont été enregistrés. L.R.O. 1990, chap. C.26, art. 28.
Règles régissant l’usage des parties communes
Règles internes
29. (1) Le conseil peut adopter des règles relatives à l’usage des parties communes et des parties privatives ou de l’une d’elles, pour promouvoir la protection, la sécurité ou le bien-être des propriétaires et de la propriété, ou pour empêcher que soient gênés déraisonnablement l’usage et la jouissance des parties communes et d’autres parties privatives.
Idem
(2) Les règles doivent être raisonnables et compatibles avec la présente loi, la déclaration et les règlements administratifs.
Observation et application des règles
(3) Les règles doivent être observées et appliquées de la même façon que les règlements administratifs.
Entrée en vigueur des règles
(4) Sous réserve du paragraphe (5), les règles adoptées en vertu du paragraphe (1) entrent en vigueur trente jours après qu’avis en a été donné à chaque propriétaire, à moins que le conseil n’ait reçu une demande par écrit faite aux termes de l’article 19 exigeant la tenue d’une assemblée des propriétaires afin d’examiner les règles.
Idem
(5) Si une assemblée des propriétaires est exigée, les règles adoptées en vertu du paragraphe (1) n’entrent en vigueur qu’une fois qu’elles ont été approuvées à l’assemblée des propriétaires.
Modification ou abrogation des règles
(6) Les propriétaires peuvent modifier ou abroger une règle en vigueur lors d’une assemblée des propriétaires dûment convoquée à cette fin. L.R.O. 1990, chap. C.26, art. 29.
Accès des candidats aux charges publiques
30. Aucune association ou aucun de ses préposés ou de ses mandataires ne doit empêcher l’accès normal à la propriété aux candidats ou à leurs représentants, lors d’une élection à la Chambre des communes, à l’Assemblée législative ou à une charge d’une administration municipale ou d’un conseil scolaire pour y faire de la propagande ou y distribuer de la documentation électorale. L.R.O. 1990, chap. C.26, art. 30.
Obligations des propriétaires et des occupants
Obligations des propriétaires
31. (1) Les propriétaires sont liés par la présente loi, la déclaration, les règlements administratifs et les règles et sont tenus de les observer.
Idem
(2) Chaque propriétaire a le droit d’exiger que les autres propriétaires observent la présente loi, la déclaration, les règlements administratifs et les règles.
Droit de l’association et des titulaires de sûretés réelles
(3) L’association et chaque personne qui est titulaire d’une sûreté réelle sur une partie privative et un intérêt commun ont le droit d’exiger que les propriétaires observent la présente loi, la déclaration, les règlements administratifs et les règles.
Obligations et droits des occupants
(4) Quiconque occupe une partie privative projetée est lié par les règles proposées par le déclarant proposé et est tenu de les observer si celles-ci sont raisonnables et compatibles avec la présente loi.
Idem
(5) Quiconque occupe une partie privative projetée a le droit d’exiger que les autres occupants de parties privatives projetées observent les règles proposées par le déclarant proposé.
Obligation du déclarant proposé
(6) Le déclarant proposé a le devoir, jusqu’à l’enregistrement de la déclaration et de la description, de faire observer les règles qu’il a proposées par les occupants des parties privatives projetées. L.R.O. 1990, chap. C.26, art. 31.
Contribution aux dépenses communes
32. (1) Les propriétaires contribuent aux dépenses communes selon les quotes-parts précisées dans la déclaration.
Affectation de l’excédent commun
(2) L’excédent commun d’une association est soit affecté aux dépenses communes futures, soit versé au fonds de réserve. Il ne doit pas être réparti entre les propriétaires ou créanciers hypothécaires, sauf à la dissolution.
Non-extinction de l’obligation
(3) L’obligation d’un propriétaire de contribuer aux dépenses communes ne doit pas être éteinte par sa renonciation au droit d’utiliser les parties communes ni par délaissement. L.R.O. 1990, chap. C.26, par. 32 (1) à (3).
Privilège
(4) L’association détient un privilège sur la partie privative et l’intérêt commun qui s’y rattache du propriétaire qui manque à l’obligation que lui impose le paragraphe (1) ou le paragraphe 41 (7) de contribuer aux dépenses communes de l’association. Le privilège garantit le montant impayé ainsi que les frais, dépenses et coûts normaux engagés par l’association pour le recouvrer ou tenter de le recouvrer. L.R.O. 1990, chap. C.26, par. 32 (4); 1993, chap. 27, annexe.
Expiration du privilège
(5) Le privilège mentionné au paragraphe (4) expire trois mois après le défaut de paiement qui lui a donné naissance, à moins que l’association n’enregistre pendant ce délai un avis de privilège selon la formule prescrite. Une fois l’avis enregistré conformément au paragraphe 33 (5), aucun autre avis ou enregistrement n’est nécessaire à l’égard du défaut qui survient ou qui subsiste après l’enregistrement.
Exécution du privilège
(6) Le privilège peut être exécuté de la même façon qu’une hypothèque.
Mainlevée
(7) L’association donne mainlevée du privilège au propriétaire selon la formule prescrite, sur demande et sur paiement du montant impayé ainsi que des frais, dépenses et coûts normaux qu’elle a engagés pour le recouvrer ou tenter de le recouvrer.
Certificat de privilège
(8) Quiconque acquiert ou se propose d’acquérir un intérêt dans une partie privative d’un propriétaire peut demander à l’association de lui remettre un certificat établi selon la formule prescrite et portant sur les dépenses communes du propriétaire et sur le défaut de paiement de celles-ci, le cas échéant, par le propriétaire, ainsi que les états et les renseignements prescrits par les règlements. Le certificat lie l’association par rapport à la personne qui l’a demandé relativement, notamment, au défaut indiqué dans le certificat, à compter de la date à laquelle il est remis.
Idem
(9) L’association remet le certificat ainsi que les états et les renseignements visés au paragraphe (8) dans les sept jours après en avoir reçu la demande. Si l’association ne remet pas ces documents dans le délai prescrit, elle est réputée, par rapport à la personne qui a demandé le certificat, avoir remis un certificat indiquant qu’il n’y a pas de défaut.
Droits
(10) L’association peut exiger, pour le certificat, les états et les renseignements visés au paragraphe (8), les droits prescrits par règlement. L.R.O. 1990, chap. C.26, par. 32 (5) à (10).
Priorité du privilège
33. (1) Le privilège créé en vertu du paragraphe 32 (4) et qui grève une partie privative affectée à l’habitation a priorité sur toute autre sûreté réelle, enregistrée ou non, même si cette sûreté réelle existait avant le privilège.
Non-application du par. (1)
(2) Le paragraphe (1) ne s’applique pas :
a) à un privilège qui prend naissance avant le 1er janvier 1978;
b) à une réclamation de la Couronne, à l’exception d’une hypothèque;
c) à une réclamation pour des taxes ou impôts recouvrables en vertu de la Loi sur les municipalités, de la Loi sur l’éducation, de la Loi sur les régies des routes locales, de la Loi sur les corvées légales ou de la Loi sur les aménagements locaux;
d) aux privilèges ou réclamations qui peuvent être précisés par règlement.
Stipulations réputées contenues dans une hypothèque
(3) Chaque hypothèque grevant une partie privative affectée à l’habitation est réputée contenir une stipulation selon laquelle :
a) le créancier hypothécaire a le droit de percevoir du propriétaire la contribution aux dépenses communes et remet sans délai la somme perçue à l’association au nom du propriétaire de la partie privative;
b) le défaut de paiement du propriétaire à l’égard des dépenses communes constitue un défaut aux termes de l’hypothèque;
c) le créancier hypothécaire a le droit de payer la contribution du propriétaire aux dépenses communes exigible pour les lieux hypothéqués si elle demeure impayée à l’échéance. Le paiement, ainsi que les frais, dépenses et coûts normaux engagés à son égard, s’ajoutent à la dette garantie par l’hypothèque et sont payables sans délai au même taux d’intérêt que celui payable sur l’hypothèque. Si le propriétaire, après avoir été mis en demeure de payer, ne rembourse pas intégralement le créancier hypothécaire, l’hypothèque devient immédiatement exigible au gré du créancier hypothécaire.
État des dépenses communes fourni au créancier hypothécaire
(4) L’association, sur demande du détenteur d’une hypothèque grevant une partie privative affectée à l’habitation, lui fournit, sans frais, un état écrit indiquant les dépenses communes du propriétaire de la partie privative et les versements en souffrance.
Avis de privilège
(5) Lorsqu’un privilège prend naissance à l’égard d’une partie privative affectée à l’habitation, l’association, au plus tard le jour où l’avis de privilège est enregistré, donne avis du privilège à chaque titulaire d’une sûreté réelle enregistrée sur le titre de la partie privative, par voie de signification à personne ou par courrier recommandé et affranchi envoyé à la dernière adresse connue du titulaire de la sûreté réelle.
Absence d’avis de privilège
(6) Si l’avis de privilège n’est pas donné comme prévu au paragraphe (5), le paragraphe (1) cesse de s’appliquer trois mois après le défaut qui a donné naissance au privilège. Si l’avis est donné après enregistrement de l’avis de privilège, l’association peut enregistrer un autre avis de privilège. Le paragraphe (1) continue de s’appliquer aux privilèges qui ont pris naissance au plus tôt trois mois avant le dernier enregistrement de l’avis de privilège. L.R.O. 1990, chap. C.26, art. 33.
Vérificateurs et états financiers
Vérificateurs
34. (1) Lors de leur première assemblée, les propriétaires nomment un ou plusieurs vérificateurs qui occupent leur charge jusqu’à la clôture de l’assemblée annuelle suivante. Si les propriétaires ne le font pas, le conseil procède sans délai à la ou aux nominations.
Idem
(2) Lors de chaque assemblée annuelle, les propriétaires nomment un ou plusieurs vérificateurs qui occupent leur charge jusqu’à la clôture de l’assemblée annuelle suivante. À défaut de nomination, le vérificateur en fonction continue d’occuper sa charge jusqu’à la nomination de son successeur.
Vacance fortuite
(3) Les administrateurs peuvent combler toute vacance fortuite au poste de vérificateur. Pendant la vacance, le vérificateur qui demeure en fonction, le cas échéant, peut agir.
Destitution d’un vérificateur
(4) Les propriétaires peuvent, par une résolution adoptée à la majorité des voix exprimées lors d’une assemblée dûment convoquée à cette fin, destituer un vérificateur avant l’expiration de son mandat. Ils nomment, à la majorité des voix exprimées à l’assemblée, un autre vérificateur qui le remplace jusqu’à la fin de son mandat.
Avis au vérificateur
(5) L’association, au moins quinze jours avant d’envoyer l’avis de convocation d’une assemblée qui vise à destituer un vérificateur, fait parvenir à celui-ci :
a) un avis écrit de son intention de convoquer l’assemblée, précisant la date proposée pour l’envoi de l’avis de convocation;
b) une copie de toutes les pièces devant être envoyées aux propriétaires pour les fins de l’assemblée.
Droit du vérificateur de présenter des observations
(6) Le vérificateur, trois jours ou plus avant que soit posté l’avis de convocation de l’assemblée, a le droit de présenter à l’association des observations écrites sur :
a) sa destitution proposée comme vérificateur;
b) la nomination ou l’élection d’une autre personne au poste de vérificateur;
c) sa démission de la charge de vérificateur.
L’association, à ses frais, fait parvenir une copie de ces observations avec l’avis de convocation de l’assemblée à chaque personne qui a le droit de recevoir l’avis de convocation.
Rémunération
(7) La rémunération du vérificateur nommé par les propriétaires est fixée par ces derniers, ou par le conseil s’il est autorisé à cet effet par les propriétaires. La rémunération du vérificateur nommé par le conseil est fixée par ce dernier.
Nomination judiciaire
(8) Si pour une raison quelconque aucun vérificateur n’est nommé, la Cour de l’Ontario (Division générale) peut, à la requête d’un propriétaire, nommer un ou plusieurs vérificateurs qui occupent leur charge jusqu’à la clôture de l’assemblée annuelle suivante et peut fixer la rémunération que l’association doit leur verser.
Avis de nomination
(9) Lorsqu’un vérificateur a été nommé, l’association l’en avise sans délai par écrit.
Personnes inhabiles à occuper la charge de vérificateur
(10) Nul ne doit être nommé vérificateur d’une association ni agir à ce titre s’il est administrateur, dirigeant, employé ou gérant de l’association, s’il a un intérêt sur des contrats de celle-ci, ou s’il est associé, employeur ou employé d’un administrateur, dirigeant, employé ou gérant de l’association.
Exception
(11) Le présent article ne s’applique pas à l’association si la propriété comprend moins de vingt-cinq parties privatives affectées à l’habitation. L.R.O. 1990, chap. C.26, art. 34.
Vérification annuelle
35. (1) Le vérificateur procède à l’examen qui lui permettra de présenter aux propriétaires le rapport exigé au paragraphe (2).
Rapport du vérificateur
(2) Le vérificateur rédige à l’intention des propriétaires un rapport sur l’état financier, et le présente à l’association lors d’une assemblée annuelle tenue au cours de son mandat. Il y déclare si, à son avis, l’état financier visé présente fidèlement la situation financière de l’association ainsi que les résultats de ses opérations pour la période examinée selon les principes comptables généralement reconnus, appliqués de la même manière qu’au cours de la période précédente, le cas échéant.
Idem
(3) Si le rapport visé au paragraphe (2) ne contient pas l’opinion sans réserve qui y est exigée, le vérificateur en donne les motifs dans son rapport.
Faits nouveaux
(4) Le conseil de l’association ou ses dirigeants, s’ils prennent connaissance de faits qui, s’ils avaient été connus avant la date de la dernière assemblée annuelle des propriétaires, auraient exigé une modification importante de l’état financier présenté à l’assemblée, les communiquent au vérificateur qui a présenté un rapport aux propriétaires en vertu du présent article. Le conseil modifie sans délai l’état financier et le fait parvenir au vérificateur.
Modification du rapport
(5) Sur réception des faits fournis en vertu du paragraphe (4) ou de faits provenant d’une autre source, le vérificateur, s’il est d’avis que cela est nécessaire, modifie son rapport en ce qui concerne l’état financier préparé conformément au paragraphe (2). Le conseil ou, s’il ne le fait pas dans un délai raisonnable, le vérificateur, poste ou remet aux propriétaires la version modifiée du rapport.
Idem
(6) L’état financier comprend un état de l’évolution de la valeur liquidative ou un état de la provenance et de l’utilisation des fonds. Le vérificateur inclut dans son rapport une déclaration indiquant si, à son avis, de fait, l’état de l’évolution de la valeur liquidative ou l’état de la provenance et de l’utilisation des fonds présente fidèlement les renseignements qui y figurent.
Idem
(7) Le vérificateur fait dans son rapport les remarques qu’il juge nécessaires si, selon le cas :
a) l’état financier de l’association ne correspond pas aux livres comptables de celle-ci;
b) l’état financier de l’association n’est pas conforme aux exigences de la présente loi;
c) il n’a pas reçu les renseignements et les explications qu’il a exigés;
d) des livres comptables suffisants n’ont pas été tenus, dans la mesure révélée par son examen.
Droit d’accès
(8) Le vérificateur d’une association a droit d’accès en tout temps aux dossiers, documents, comptes et pièces justificatives de l’association. Il a le droit d’exiger des administrateurs, dirigeants et employés de celle-ci, les renseignements et explications qui, à son avis, lui sont nécessaires pour pouvoir présenter le rapport qu’exige le paragraphe (2).
Droit d’assister aux assemblées des propriétaires
(9) Le vérificateur d’une association a le droit d’assister aux assemblées des propriétaires et de recevoir les avis et les autres communications ayant trait à ces assemblées et auxquels ont droit les propriétaires. Il a le droit d’être entendu à l’assemblée sur les points qui le concernent à titre de vérificateur.
Obligation de répondre aux questions
(10) Lors d’une assemblée des propriétaires, le vérificateur, s’il est présent, répond aux questions qui lui sont posées au sujet des données qui ont fondé l’avis exprimé dans le rapport présenté en vertu du paragraphe (2).
Approbation de l’état financier
(11) Le conseil approuve l’état financier. L’approbation est attestée par la signature, au bas du bilan, de deux de ses administrateurs dûment autorisés à signer. Le rapport du vérificateur est annexé à l’état financier ou l’accompagne.
Copies de l’état financier aux propriétaires
(12) L’association, dix jours ou plus avant la date de l’assemblée annuelle des propriétaires, remet ou fait parvenir par courrier affranchi à chaque propriétaire à sa dernière adresse figurant dans les dossiers de l’association, une copie de l’état financier et du rapport du vérificateur. L’association dépose auprès du Bureau une copie de ces deux documents.
Documents présentés aux propriétaires
(13) Le conseil présente à chaque assemblée annuelle des propriétaires les documents suivants :
a) un état financier établi selon les principes comptables généralement reconnus;
b) le rapport du vérificateur aux propriétaires;
c) les renseignements supplémentaires relatifs à la situation financière de l’association qu’exigent les règlements administratifs de l’association. L.R.O. 1990, chap. C.26, art. 35.
Fonds de réserve
Définition
36. (1) La définition qui suit s’applique à la présente loi et aux règlements, ainsi qu’à la déclaration, aux règlements administratifs et aux états financiers préparés conformément à la présente loi, à la déclaration ou aux règlements administratifs.
«fonds de réserve» S’entend d’un fonds constitué par l’association et versé à un compte particulier. Le fonds sert aux réparations majeures apportées aux parties communes et aux biens de l’association ainsi qu’à leur remplacement et notamment, le cas échéant, aux toits, extérieurs des bâtiments, routes, trottoirs, égouts, chauffage, installations électriques et de plomberie, ascenseurs, buanderie, installations de loisirs et stationnement.
Création et maintien d’un fonds de réserve
(2) L’association crée et maintient un ou plusieurs fonds de réserve. Elle perçoit des propriétaires comme partie de leur contribution aux dépenses communes un montant calculé sur la base des coûts de réparations prévus, de la valeur de remplacement et de la vie utile de ce qui constitue des parties communes et des biens de l’association. Le montant versé au fonds de réserve doit normalement suffire aux réparations majeures apportées aux parties communes et aux biens de l’association ainsi qu’à leur remplacement. Les contributions au fonds ou aux fonds de réserve ne doivent en aucun cas être inférieures à 5 pour cent du montant de la contribution aux dépenses communes, à l’exclusion du fonds de réserve.
Idem
(3) À compter du 1er juin 1982, la contribution versée au fonds ou aux fonds de réserve ne doit pas être inférieure à 10 pour cent du montant de la contribution aux dépenses communes, à l’exclusion du fonds de réserve.
Idem
(4) Les fonds constitués à l’une des fins mentionnées au paragraphe (1) sont réputés être des fonds de réserve, même s’ils ne sont pas ainsi désignés.
Affectation des fonds de réserve
(5) Aucune part d’un fonds de réserve ne doit être affectée à d’autres fins que celles pour lesquelles elle a été créée.
Non-répartition
(6) Le montant d’un fonds de réserve constitue un bien de l’association et ne doit pas être réparti entre les propriétaires, sauf à la dissolution de l’association.
Dispense
(7) Le Bureau, s’il est convaincu que les fonds de réserve de l’association sont suffisants, peut la dispenser des exigences prévues aux paragraphes (2) et (3), aux conditions et pour la période qu’il estime justifiées.
Entrée en vigueur
(8) Le paragraphe (7) n’entre pas en vigueur avant le jour que le lieutenant-gouverneur fixe par proclamation. L.R.O. 1990, chap. C.26, art. 36.
Comité de vérification
Création du comité
37. (1) Si l’association compte plus de six administrateurs, ceux-ci peuvent élire chaque année parmi eux un comité appelé comité de vérification, composé d’au moins trois administrateurs. La majorité d’entre eux ne doivent pas être des dirigeants ou des employés de l’association. Les membres du comité occupent leur charge jusqu’à l’assemblée annuelle suivante des propriétaires.
État financier
(2) Le vérificateur soumet l’état financier au comité de vérification pour examen. L’état financier est ensuite présenté au conseil.
Droit du vérificateur d’être présent
(3) Le vérificateur a le droit de se présenter aux réunions du comité de vérification et d’y être entendu. Il doit se présenter lorsque le comité le lui demande.
Convocation du comité à la demande du vérificateur
(4) Le comité de vérification se réunit à la demande du vérificateur afin d’examiner les questions qui, selon le vérificateur, devraient être portées à l’attention du conseil ou des membres. L.R.O. 1990, chap. C.26, art. 37.
Modifications des parties communes et des biens
Transformations importantes
38. (1) L’association peut apporter aux parties communes les transformations, améliorations, rénovations ou ajouts importants, ou apporter à ses biens les changements importants, que votent les propriétaires à qui appartiennent 80 pour cent des parties privatives. Elle peut apporter aux parties communes les autres transformations, améliorations, rénovations ou ajouts ou apporter à ses biens les autres changements que votent les propriétaires.
Servitude
(2) La concession ou la cession d’une servitude à l’association a la même valeur que si cette dernière était propriétaire d’un bien-fonds pouvant profiter de la servitude.
Coût
(3) Le coût des transformations, améliorations, rénovations ou ajouts apportés aux parties communes, ainsi que le coût des changements apportés aux biens de l’association constituent des dépenses communes.
Dissidents
(4) Si des transformations, améliorations, rénovations ou ajouts importants sont apportés aux parties communes, ou si des changements importants sont apportés aux biens de l’association, l’association doit, à la demande d’un propriétaire dissident faite dans les dix jours qui suivent la date du vote visé au paragraphe (1), racheter la partie privative et l’intérêt commun du propriétaire.
Arbitrage
(5) Si l’association et le propriétaire dissident ne s’entendent pas sur le prix d’achat, le propriétaire peut choisir de faire fixer la juste valeur marchande de sa partie privative et de son intérêt commun par voie d’arbitrage en vertu de la Loi sur l’arbitrage, en signifiant à l’association un avis à cet effet. L.R.O. 1990, chap. C.26, art. 38.
Conventions
Convention de gestion
39. (1) L’association peut, par règlement administratif, et avec un préavis écrit de soixante jours, résilier la convention de gestion de la propriété intervenue entre elle et quiconque, et conclue lorsque la majorité des membres du conseil avaient été élus alors que le déclarant était le propriétaire enregistré de la majorité des parties privatives.
Expiration des conventions
(2) Les conventions de prestation de services réguliers, les baux des parties communes ou d’une portion de celles-ci à des fins commerciales et les conventions visant à fournir des installations de loisirs à l’association dans un but autre que non lucratif, que l’association a conclus après le 1er juin 1979, et lorsque la majorité des membres du conseil avaient été élus alors que le déclarant était le propriétaire enregistré de la majorité des parties privatives, s’ils n’expirent pas dans les douze mois qui suivent la date de leur entrée en vigueur, sont réputés expirer douze mois après cette date. La règle qui précède ne s’applique pas si, au cours de la période de douze mois, le conseil a ratifié la convention lorsque la majorité des membres du conseil avaient été élus après que le déclarant avait cessé d’être le propriétaire enregistré de la majorité des parties privatives. L.R.O. 1990, chap. C.26, art. 39.
Inspection des dossiers
Examen des dossiers
40. (1) La personne qui reçoit une somme versée à l’association ou à son profit met à la disposition de l’association, d’un propriétaire ou d’un créancier hypothécaire, aux fins d’examen, avec un préavis raisonnable et pendant les heures normales de bureau, les dossiers concernant la réception et l’affectation de la somme.
Requête
(2) Si un juge de la Cour de l’Ontario (Division générale), à la requête de l’association, d’un propriétaire ou d’un créancier hypothécaire, est convaincu que la requête est présentée de bonne foi et que, à première vue, il est dans l’intérêt véritable du requérant de procéder ainsi, il peut, par ordonnance et aux conditions qu’il estime justifiées, notamment en ce qui concerne le coût de l’inspection ou de la vérification, nommer un inspecteur pour faire l’inspection des affaires de la personne qui a reçu une somme visée au paragraphe (1) et la vérification des comptes et des dossiers de cette personne selon ce que le juge estime nécessaire.
Pouvoirs de l’inspecteur
(3) L’inspecteur nommé en vertu du paragraphe (2) a les pouvoirs d’une commission constituée en vertu de la partie II de la Loi sur les enquêtes publiques, laquelle partie s’applique à l’inspection ou à la vérification de la même façon que s’il s’agissait d’une enquête menée en vertu de cette loi.
Sommes en fiducie
(4) La personne qui reçoit une somme visée au paragraphe (1) la détient en fiducie pour l’exécution des fonctions et des obligations pour lesquelles la somme a été versée. Elle la verse à un compte distinct dans une banque mentionnée à l’annexe I ou II de la Loi sur les banques (Canada), une société de fiducie, une société de prêt ou une caisse légalement autorisée à recevoir de l’argent en dépôt ou une Caisse d’épargne de l’Ontario. Elle désigne le compte comme compte en fiducie au nom de l’association. L.R.O. 1990, chap. C.26, art. 40.
Réparations et entretien
Interprétation
41. (1) Pour l’application de la présente loi, l’obligation de réparer à la suite de dommages et celle d’entretenir s’excluent l’une l’autre. L’obligation de réparer à la suite de dommages ne comprend pas la réparation des améliorations apportées aux parties privatives après l’enregistrement de la déclaration et de la description.
Obligation de réparer
(2) Sous réserve de l’article 42, l’association répare les parties privatives et les parties communes à la suite de dommages.
Entretien des parties communes
(3) L’association entretient les parties communes.
Entretien des parties privatives
(4) Chaque propriétaire entretient sa partie privative.
Autres dispositions de la déclaration
(5) Malgré les paragraphes (2), (3) et (4), la déclaration peut prévoir que :
a) chaque propriétaire, sous réserve de l’article 42, répare sa partie privative à la suite de dommages;
b) les propriétaires entretiennent les parties communes ou toute portion de celles-ci;
c) l’association entretient les parties privatives;
d) chaque propriétaire entretient et répare à la suite de dommages les portions des parties communes dont il a l’usage exclusif.
Omission par un propriétaire de réparer
(6) L’association fait les réparations qui incombent à un propriétaire et qu’il ne fait pas dans un délai raisonnable.
Consentement
(7) Un propriétaire est réputé avoir consenti à ce que l’association fasse des réparations à sa partie privative aux termes du présent article. Le coût de ces réparations est ajouté à la contribution du propriétaire aux dépenses communes.
Garanties
(8) Les garanties relatives à la fabrication et aux matériaux fournis à la propriété s’appliquent au profit des propriétaires des parties privatives et de l’association. L.R.O. 1990, chap. C.26, art. 41.
Dommages
Appréciation des dommages
42. (1) Lorsque des dommages sont causés aux bâtiments, le conseil, dans les trente jours des dommages, décide si 25 pour cent des bâtiments ont subi des dommages majeurs.
Réparation des dommages
(2) S’il y a eu une décision à l’effet que 25 pour cent des bâtiments ont subi des dommages importants, l’association procède aux réparations dans un délai raisonnable, à moins que, dans les soixante jours qui suivent la décision prise en vertu du paragraphe (1), les propriétaires de 80 pour cent des parties privatives votent la dissolution. L.R.O. 1990, chap. C.26, art. 42.
Dissolution
Avis de fin du régime de condominium
43. (1) Si, aux termes du paragraphe 42 (2), les propriétaires votent la dissolution, l’association, dans les dix jours qui suivent le vote, enregistre un avis de fin du régime de condominium selon la formule prescrite.
Effet de l’enregistrement de l’avis
(2) Dès l’enregistrement d’un avis de fin du régime de condominium aux termes du paragraphe (1) :
a) la propriété cesse d’être régie par la présente loi;
b) les propriétaires sont tenants communs du bien-fonds et des intérêts qui s’y rattachent, indiqués dans la description, dans la proportion des quotes-parts de leurs intérêts communs;
c) les réclamations qui portent sur le bien-fonds et les intérêts qui s’y rattachent, nés avant l’enregistrement de la déclaration et de la description, sont valables comme si la déclaration et la description n’avaient pas été enregistrées;
d) les sûretés réelles grevant chaque partie privative et intérêt commun, nées après l’enregistrement de la déclaration et de la description, constituent des réclamations sur l’intérêt du propriétaire sur le bien-fonds et les intérêts qui s’y rattachent, indiqués dans la description, et conservent le rang qui était le leur avant l’enregistrement de l’avis de fin du régime de condominium;
e) les réclamations qui portent sur la propriété, nées après l’enregistrement de la déclaration et de la description, sauf les sûretés réelles mentionnées à l’alinéa d), sont éteintes. L.R.O. 1990, chap. C.26, art. 43.
Vente de la propriété
44. (1) La vente de la propriété ou d’une portion des parties communes peut être autorisée :
a) par le vote des propriétaires de 80 pour cent des parties privatives;
b) avec le consentement des personnes qui sont titulaires de réclamations enregistrées qui portent sur la propriété ou la portion des parties communes, selon le cas, nées après l’enregistrement de la déclaration et de la description;
c) si la vente d’une portion seulement des parties communes comprend une portion des parties communes qui sont utilisées par les propriétaires d’une ou de plusieurs parties privatives désignées et non par tous les propriétaires, avec le consentement des propriétaires des parties privatives désignées qui sont visées.
Passation de l’acte translatif de propriété
(2) L’acte scellé ou l’acte de cession est passé par les dirigeants autorisés de l’association et est revêtu de son sceau. Une renonciation ou une mainlevée est donnée par les personnes qui sont titulaires de réclamations enregistrées qui portent sur la propriété ou la portion des parties communes, selon le cas, nées après l’enregistrement de la déclaration et de la description.
Effet de l’enregistrement de l’acte translatif de propriété
(3) Dès l’enregistrement des actes mentionnés au paragraphe (2) :
a) la propriété ou la portion des parties communes cesse d’être régie par la présente loi;
b) les réclamations qui portent sur le bien-fonds et les intérêts qui s’y rattachent, nés avant l’enregistrement de la déclaration et de la description, sont valables comme si la déclaration et la description n’avaient pas été enregistrées;
c) les réclamations qui portent sur la propriété ou la portion des parties communes, nées après l’enregistrement de la déclaration et de la description, sont éteintes.
Produit de la vente
(4) Sous réserve du paragraphe (5), les propriétaires se partagent le produit de la vente dans la proportion des quotes-parts de leurs intérêts communs.
Droits des dissidents
(5) En cas de vente en vertu du présent article, le propriétaire dissident peut choisir de faire fixer la juste valeur marchande de la propriété à la date de la vente par voie d’arbitrage en vertu de la Loi sur l’arbitrage, en signifiant à l’association un avis à cet effet dans les dix jours qui suivent le vote. Le propriétaire qui a signifié l’avis a le droit de recevoir la partie du produit de la vente qui représente le montant qu’il aurait obtenu si le prix de vente avait été la juste valeur marchande fixée par l’arbitrage.
Insuffisance du produit de la vente
(6) Si le produit de la vente ne suffit pas à payer le montant fixé en vertu du paragraphe (5), chacun des propriétaires ayant voté la vente est redevable d’une part du déficit, calculée selon la proportion des quotes-parts de leurs intérêts communs.
Expropriation
(7) Sous réserve du paragraphe (8), si une portion des parties communes est expropriée en vertu de la Loi sur l’expropriation, les propriétaires se partagent l’indemnité dans la proportion des quotes-parts de leurs intérêts communs.
Idem
(8) La part de l’indemnité reçue à la suite d’une expropriation en vertu de la Loi sur l’expropriation qui est attribuable à une portion des parties communes dont l’usage est réservé aux propriétaires de parties privatives désignées et non pas à tous les propriétaires, est répartie entre ces propriétaires selon les proportions dans lesquelles leurs intérêts sont visés. L.R.O. 1990, chap. C.26, art. 44.
Fin du régime de condominium au moyen d’un avis sans vente
45. (1) La propriété peut cesser d’être régie par la présente loi si cela est autorisé :
a) par le vote des propriétaires de 80 pour cent des parties privatives;
b) avec le consentement des personnes qui sont titulaires de réclamations enregistrées qui portent sur la propriété, nées après l’enregistrement de la déclaration et de la description.
Enregistrement de l’avis
(2) Si la propriété cesse d’être régie par la présente loi en vertu du paragraphe (1), l’association enregistre un avis de fin du régime de condominium selon la formule prescrite, passé par ses dirigeants autorisés et revêtu de son sceau. L’avis est également passé par les personnes qui sont titulaires de réclamations enregistrées qui portent sur la propriété, nées après l’enregistrement de la déclaration et de la description.
Effets de l’enregistrement
(3) Dès l’enregistrement d’un avis de fin du régime de condominium aux termes du paragraphe (2) :
a) la propriété cesse d’être régie par la présente loi;
b) les propriétaires sont tenants communs du bien-fonds et des intérêts qui s’y rattachent, indiqués dans la description, dans la proportion des quotes-parts de leurs intérêts communs;
c) les réclamations qui portent sur le bien-fonds et les intérêts qui s’y rattachent, indiqués dans la description, nés avant l’enregistrement de la déclaration et de la description, sont valables comme si la déclaration et la description n’avaient pas été enregistrées;
d) les sûretés réelles grevant chaque partie privative et intérêt commun, nées après l’enregistrement de la déclaration et de la description, constituent des réclamations sur l’intérêt du propriétaire sur le bien-fonds et les intérêts qui s’y rattachent, indiqués dans la description, et conservent le rang qui était le leur avant l’enregistrement de l’avis de fin du régime de condominium;
e) les autres réclamations qui portent sur la propriété, nées après l’enregistrement de la déclaration et de la description, sont éteintes. L.R.O. 1990, chap. C.26, art. 45.
Dissolution par le tribunal
46. (1) Une association, un propriétaire ou une personne qui est titulaire d’une sûreté réelle grevant une partie privative et un intérêt commun peut, par voie de requête, demander à la Cour de l’Ontario (Division générale) une ordonnance portant que la présente loi cesse de régir la propriété.
Ordonnance
(2) Le tribunal peut ordonner que la présente loi cesse de régir la propriété s’il est d’avis qu’une telle ordonnance est juste et équitable. Il tient compte des éléments suivants :
a) l’objet et l’esprit de la présente loi;
b) la probabilité d’une injustice envers un ou plusieurs propriétaires si l’ordonnance n’est pas rendue;
c) la probabilité de confusion et d’incertitude dans les affaires de l’association ou des propriétaires si l’ordonnance n’est pas rendue.
Questions connexes
(3) Le tribunal peut, dans l’ordonnance rendue en vertu du paragraphe (2), prendre les dispositions qu’il estime justifiées dans les circonstances. L.R.O. 1990, chap. C.26, art. 46.
Dissolution
47. Lorsque les propriétaires et la propriété cessent d’être régis par la présente loi :
a) les biens de l’association servent à payer les demandes de paiement d’argent présentées à l’encontre de l’association;
b) le solde des biens de l’association est partagé entre les propriétaires dans la proportion des quotes-parts de leurs intérêts communs. L.R.O. 1990, chap. C.26, art. 47.
Vote des créanciers hypothécaires
Droits des créanciers hypothécaires
48. Si une hypothèque grevant la partie privative et l’intérêt commun contient une stipulation qui autorise le créancier hypothécaire à exercer le droit de vote ou de consentement du propriétaire, le créancier hypothécaire peut exercer ce droit. Lorsque deux hypothèques ou plus contiennent une pareille stipulation, le droit peut être exercé par le créancier hypothécaire qui prend rang le premier. L.R.O. 1990, chap. C.26, art. 48.
Exécution des obligations
Requête visant une ordonnance relative à l’exécution des obligations
49. (1) Si une obligation qu’imposent la présente loi, la déclaration, les règlements administratifs ou les règles n’est pas exécutée, l’association, un propriétaire, le Bureau ou une personne qui est titulaire d’une hypothèque enregistrée sur une partie privative et un intérêt commun peut, par voie de requête, demander à la Cour de l’Ontario (Division générale) d’ordonner l’exécution de l’obligation.
Idem
(2) Le tribunal peut ordonner l’exécution de l’obligation et, dans l’ordonnance, prendre les dispositions qu’il estime justifiées dans les circonstances.
Cas où le locataire paie les dépenses communes en souffrance au lieu du loyer
(3) Si le propriétaire qui a loué sa partie privative manque à son obligation de verser à l’association sa contribution aux dépenses communes conformément aux paragraphes 32 (1) et 41 (7), l’association peut exiger du locataire, au moyen d’un avis écrit, qu’il lui paie la contribution en souffrance. Dès réception de l’avis, le locataire prélève ce montant sur le loyer prévu par le bail. Ce paiement constitue un paiement de loyer en vertu du bail et le locataire ne manque pas, du seul fait de ce paiement, à son obligation aux termes du bail.
Obligations du locataire
(4) Le locataire d’une partie privative est assujetti aux obligations qu’imposent au propriétaire la présente loi, la déclaration, les règles et les règlements administratifs, à l’exception des obligations relatives aux dépenses communes. Le présent article s’applique de la même façon qu’à un propriétaire. Lorsque le locataire enfreint une ordonnance rendue en vertu du présent article ou ne paie pas, après avoir reçu un avis en vertu du paragraphe (3), le tribunal peut résilier le bail.
Exception
(5) Le présent article n’a pas pour effet de limiter les recours qui existent par ailleurs en cas d’inexécution d’une obligation imposée par la présente loi.
Avis de la location de la partie privative
(6) Le propriétaire d’une partie privative qui loue sa partie privative en informe l’association et fournit à celle-ci son adresse ainsi que le nom du locataire. L.R.O. 1990, chap. C.26, art. 49.
Application de la loi sur l’aménagement du territoire
Réglementation en matière de lotissement
50. (1) L’alinéa 47 (1) b) et l’article 50 de la Loi sur l’aménagement du territoire ne s’appliquent pas aux opérations relatives à des parties privatives entières et intérêts communs entiers. L.R.O. 1990, chap. C.26, par. 50 (1).
Application de la Loi sur l’aménagement du territoire
(2) Sous réserve du paragraphe (3), les articles 51, 51.1 et 51.2 de la Loi sur l’aménagement du territoire s’appliquent, avec les adaptations nécessaires, aux descriptions visées par la présente loi. Une description ne doit être enregistrée que si elle a été approuvée ou exemptée par l’autorité approbatrice.
Demande d’exemption
(3) Le propriétaire d’un bien ou celui qu’il autorise par écrit peut, avant de présenter une demande en vertu du paragraphe 51 (16) de la Loi sur l’aménagement du territoire, demander à l’autorité approbatrice que la description soit exemptée de l’application des articles 51 et 51.1 ou de l’une de leurs dispositions. L’autorité approbatrice peut accorder l’exemption si elle l’estime justifiée dans les circonstances. 1994, chap. 23, art. 62.
Non-application de l’art. 52 de la Loi sur l’aménagement du territoire
(4) L’article 52 de la Loi sur l’aménagement du territoire ne s’applique pas aux descriptions préparées pour l’application de la présente loi. L.R.O. 1990, chap. C.26, par. 50 (4).
Vente et location des parties privatives
Engagements implicites dans les conventions de vente
51. (1) Toute convention de vente d’une partie privative projetée destinée à l’habitation qu’a conclue un déclarant proposé est réputée comprendre :
a) l’engagement du vendeur de prendre toutes les mesures normales pour enregistrer sans délai une déclaration et une description relatives à la propriété dont fait partie la partie privative;
b) l’engagement du vendeur de prendre toutes les mesures normales pour vendre sans délai les autres parties privatives affectées à l’habitation faisant partie de la propriété, sauf celles mentionnées dans une déclaration faite en vertu de l’alinéa 54 (1) c);
c) l’engagement du vendeur de prendre toutes les mesures normales pour délivrer sans délai à l’acquéreur un acte scellé ou un acte de cession de la partie privative suffisant aux fins de l’enregistrement;
d) la stipulation que le vendeur ne percevra pas de sommes de l’acquéreur au nom de l’association.
Défaut d’enregistrer la déclaration dans un délai fixé
(2) Le déclarant proposé ne doit pas, malgré les stipulations contraires d’une convention de vente d’une partie privative projetée destinée à l’habitation, annuler cette convention pour le seul motif que la déclaration et la description n’ont pas été enregistrées dans le délai fixé dans la convention, à moins que l’acquéreur n’y consente par écrit.
Requête au tribunal
(3) Malgré le paragraphe (2), le déclarant proposé peut, par voie de requête, demander à un juge de la Cour de l’Ontario (Division générale) d’annuler la convention par ordonnance. Le juge peut le faire s’il est convaincu que les conditions suivantes sont réunies :
a) le déclarant proposé a pris toutes les mesures normales pour enregistrer une déclaration et une description;
b) une déclaration et une description ne peuvent pas être enregistrées dans un délai raisonnable;
c) le défaut et l’impossibilité d’enregistrer une déclaration et une description sont attribuables à des circonstances indépendantes de la volonté du déclarant proposé.
Enregistrement ultérieur
(4) Le juge peut prévoir dans l’ordonnance rendue en vertu du paragraphe (3) qu’une déclaration et une description ne doivent pas être enregistrées relativement à la propriété dont fait partie la partie privative projetée, pendant la période qu’il précise dans l’ordonnance.
Enregistrement de l’ordonnance
(5) L’ordonnance rendue en vertu du paragraphe (3) est sans effet tant qu’une copie certifiée conforme de celle-ci n’a pas été enregistrée.
Paiement du prix d’achat
(6) Lorsque la convention de vente d’une partie privative projetée destinée à l’habitation qu’a conclue un déclarant proposé prévoit que l’acquéreur peut ou doit prendre possession de la partie privative ou l’occuper avant qu’un acte scellé ou qu’un acte de cession de la partie privative recevable à l’enregistrement lui soit délivré, la somme payée au déclarant proposé au titre de ce droit ou de cette obligation ne doit pas dépasser, mensuellement, le total des montants suivants :
1. Le montant des intérêts que l’acquéreur aurait payé, mensuellement, pour une ou plusieurs hypothèques qu’il est tenu, en vertu de la convention de vente, d’assumer ou de consentir au moment de la délivrance de l’acte scellé ou de l’acte de cession de la partie privative.
2. Un montant estimatif raisonnable, calculé sur une base mensuelle, pour les impôts municipaux imputables à la partie privative projetée.
3. La contribution mensuelle prévue aux dépenses communes pour la partie privative. L.R.O. 1990, chap. C.26, par. 51 (1) à (6).
Droits et devoirs du déclarant proposé
(7) Lorsque l’acquéreur prend possession d’une partie privative projetée destinée à l’habitation en vertu d’une convention qui lui permet de prendre possession de la partie privative ou de l’occuper avant qu’un acte scellé ou un acte de cession de la partie privative recevable à l’enregistrement lui soit délivré, le déclarant proposé, malgré les dispositions de la Loi de 1997 sur la protection des locataires :
a) fournit seulement les services que l’association proposée aura l’obligation de fournir aux propriétaires;
b) répare et entretient la propriété et la partie privative projetée de la même façon que l’association proposée aura l’obligation de le faire;
c) a le même droit d’entrée que possédera l’association proposée;
d) peut refuser son consentement à la cession de la convention d’occupation. L.R.O. 1990, chap. C.26, par. 51 (7); 1993, chap. 27, annexe; 1997, chap. 24, art. 209.
Divulgation avant la vente
52. (1) Une convention de vente d’une partie privative ou d’une partie privative projetée destinée à l’habitation, conclue après le 1er juin 1979 par un déclarant ou un déclarant proposé, ne lie l’acquéreur qu’une fois que le déclarant ou le déclarant proposé lui a remis une copie de l’état de divulgation courant et de toutes les modifications importantes de celui-ci.
Résolution de la convention
(2) L’acquéreur peut, avant de recevoir la délivrance d’un acte scellé ou d’un acte de cession de la partie privative, résoudre la convention de vente dans les dix jours qui suivent la réception de l’état de divulgation ou, lorsqu’il y a eu une modification importante de celui-ci, dans les dix jours qui suivent la réception de la modification.
Avis de résolution
(3) Quiconque peut résoudre une convention de vente en vertu du paragraphe (2) au moyen d’un avis écrit de résolution au déclarant ou au déclarant proposé, ou à son avocat.
Restitution des sommes versées
(4) Le déclarant ou le déclarant proposé qui reçoit un avis de résolution donné en vertu du paragraphe (3) par la personne qui a le droit de résoudre la convention de vente en vertu du paragraphe (2), restitue sans délai, sans retenue ni frais, les sommes reçues en vertu de la convention à titre d’acompte sur le prix d’achat.
État faux ou trompeur
(5) Si une déclaration, un état ou un document qu’un déclarant ou un déclarant proposé est tenu de remettre aux termes de la présente loi à l’acquéreur d’une partie privative ou d’une partie privative projetée destinée à l’habitation, comporte des déclarations ou des renseignements importants qui sont faux, fallacieux ou trompeurs, ou omet des déclarations ou renseignements importants, l’association ou le propriétaire d’une partie privative qui s’est fondé sur cette déclaration, cet état ou ce document a droit à des dommages-intérêts du déclarant ou du déclarant proposé pour le préjudice subi de ce fait.
État de divulgation
(6) L’état de divulgation visé au paragraphe (1) contient et présente de façon complète et précise les éléments suivants :
a) le nom et l’adresse du déclarant ou du déclarant proposé et de la propriété ou de la propriété projetée;
b) une description en termes généraux de la propriété ou de la propriété projetée, y compris le type et le nombre de bâtiments, de parties privatives et d’installations, notamment d’installations de loisirs, ainsi que les conditions qui se rattachent aux installations;
c) le nombre de parties privatives ou de parties privatives projetées que le déclarant ou le déclarant proposé a l’intention d’offrir aux investisseurs en blocs de parties privatives;
d) un bref exposé des traits saillants de la déclaration ou de la déclaration proposée, des règlements administratifs et des règles régissant l’usage des parties communes et des parties privatives, ainsi que des contrats ou baux susceptibles de résiliation ou d’expiration en vertu de l’article 39;
e) un état budgétaire couvrant la période d’un an qui suit l’enregistrement de la déclaration et de la description;
f) un calendrier des dates proposées pour le début et l’achèvement des travaux si la construction des installations n’est pas terminée;
g) les autres éléments dont les règlements exigent la présentation.
États budgétaires
(7) L’état budgétaire visé à l’alinéa (6) e) contient les éléments suivants :
a) les dépenses communes;
b) le montant proposé de chaque dépense;
c) des détails quant au type, à la fréquence et au niveau des services devant être fournis;
d) le montant prévu de la contribution mensuelle aux dépenses communes pour chaque type de partie privative;
e) une indication de la portion des dépenses communes devant être versée à un fonds de réserve;
f) une indication du taux prévu d’inflation;
g) une indication des jugements rendus contre l’association, de l’état des instances en cours auxquelles elle est partie, ainsi que de l’état de celles ayant une incidence sur la propriété, à la connaissance réelle du déclarant ou du déclarant proposé;
h) les frais, actuels ou prévus, exigibles des propriétaires des parties privatives ou de certains d’entre eux pour l’usage des parties communes ou d’une portion de celles-ci et des autres installations accessoires à la propriété;
i) les services non compris dans le budget que fournit le déclarant ou le déclarant proposé, ou les dépenses qu’il paie et dont on peut raisonnablement croire qu’elles deviendront ultérieurement une dépense commune, et le montant prévu de la contribution aux dépenses communes imputable à chaque service ou dépense pour chaque type de partie privative;
j) les montants dans tous les fonds de réserve;
k) les autres éléments dont les règlements exigent la présentation.
Inexactitude de l’état des dépenses communes
(8) Si le total des sommes engagées pour les dépenses communes portées à l’état budgétaire dépasse le total des montants proposés pour la période couverte par l’état budgétaire visé à l’alinéa (6) e), le déclarant verse sans délai à l’association le montant de l’excédent, à l’exception des dépenses supplémentaires attribuables à la résiliation d’une convention en vertu de l’article 39. L.R.O. 1990, chap. C.26, par. 52 (1) à (8).
Revenus figurant à l’état budgétaire
(9) Si le déclarant fait mention de droits, frais, loyers ou autres revenus prévus devant être versés à l’association pour l’usage, en tout ou en partie, des parties communes ou des biens, ou d’autres installations accessoires à la propriété et que :
a) le montant total reçu est moins élevé que celui des droits, frais, loyers ou autres revenus prévus, le déclarant verse sans délai à l’association le montant de l’insuffisance dont il soustrait l’excédent, le cas échéant, du total des dépenses communes proposées dans l’état budgétaire visé à l’alinéa (6) e) sur le total des dépenses communes engagées pendant la période couverte par l’état;
b) le montant total reçu est plus élevé que celui des droits, frais, loyers ou autres revenus prévus, le déclarant peut compenser le montant de l’excédent et les montants qu’il peut être obligé de payer aux termes du paragraphe (8). L.R.O. 1990, chap. C.26, par. 52 (9); 1993, chap. 27, annexe.
Sommes en fiducie
53. (1) Les sommes reçues d’un acquéreur par un déclarant proposé ou en son nom pour une vente ou une convention de vente d’une partie privative projetée destinée à l’habitation avant l’enregistrement de la déclaration et de la description, sauf les sommes versées à titre de loyer ou de frais d’occupation, sont détenues en fiducie, malgré l’enregistrement subséquent de la déclaration et de la description, par la personne qui les reçoit au profit de celle qui y a droit aux termes de la convention. Les sommes sont détenues dans un compte distinct désigné compte en fiducie, dans une banque mentionnée à l’annexe I ou II de la Loi sur les banques (Canada), une société de fiducie, une société de prêt, une caisse légalement autorisée à recevoir de l’argent en dépôt ou une Caisse d’épargne de l’Ontario, jusqu’à :
a) soit sa remise à la personne qui y a droit;
b) soit la remise à l’acquéreur de la sûreté prescrite en garantie du remboursement.
Intérêts
(2) Lorsque la convention de vente visée au paragraphe (1) est résiliée et que l’acquéreur a droit au remboursement des sommes payées aux termes de la convention, le déclarant proposé paie à l’acquéreur des intérêts sur ces sommes au taux prescrit.
Idem
(3) Sous réserve du paragraphe (2), lorsque l’acquéreur d’une partie privative projetée dans le cadre d’une convention de vente visée au paragraphe (1) prend possession de la partie privative ou l’occupe avant qu’un acte scellé ou un acte de cession de celle-ci recevable à l’enregistrement lui soit délivré, le déclarant proposé paie des intérêts au taux prescrit sur les sommes qu’il a reçues à titre d’acompte sur le prix d’achat, à compter du jour de la prise de possession ou de l’occupation, jusqu’au jour où l’acte scellé ou l’acte de cession est délivré à l’acquéreur.
Idem
(4) Sous réserve des paragraphes (2) et (3), le déclarant proposé a droit aux intérêts sur les sommes détenues en fiducie aux termes du paragraphe (1). L.R.O. 1990, chap. C.26, art. 53.
Location des parties privatives
54. (1) Le déclarant ou le déclarant proposé ne doit pas accorder la location d’une partie privative ou d’une partie privative projetée destinée à l’habitation, à moins que, selon le cas :
a) le locataire ait conclu une convention d’achat effective de la partie privative;
b) le bail donne au locataire une option d’achat effective de la partie privative;
c) les conventions de vente d’une partie privative faisant partie de la propriété comportent une déclaration portant que la partie privative visée par le bail est ou sera louée et précisent les usages qui sont ou seront autorisés par le bail;
d) un avis écrit de l’intention du bailleur de louer la partie privative a été remis à chaque acquéreur aux termes d’une convention de vente, ainsi qu’à chaque propriétaire enregistré et créancier hypothécaire ayant droit de vote, et le délai visé au paragraphe (2) est expiré ou une décision définitive a été rendue sur une requête présentée en vertu du paragraphe (2). L.R.O. 1990, chap. C.26, par. 54 (1); 1993, chap. 27, annexe.
Requête
(2) Quiconque a reçu l’avis visé à l’alinéa (1) d) peut, dans les vingt et un jours qui suivent la réception de l’avis, après avoir envoyé un avis écrit au déclarant, présenter une requête à un juge de la Cour de l’Ontario (Division générale). Le juge, s’il est d’avis que le déclarant n’a pas pris toutes les mesures normales pour vendre la partie privative peut, par ordonnance, lui interdire de la louer ou accorder les autres mesures de redressement qu’il estime appropriées.
Teneur de l’avis
(3) L’avis visé à l’alinéa (1) d) précise la ou les parties privatives devant être louées et les usages qu’autorise le bail, mais n’a pas à comprendre les autres stipulations ni l’identité du locataire proposé.
Durée du bail
(4) Le déclarant ou le déclarant proposé peut louer une partie privative ou une partie privative projetée destinée à l’habitation pour une durée maximale dans chaque cas de deux ans, reconductions comprises, pourvu que chaque bail respecte le paragraphe (1).
Exemption
(5) Le présent article ne s’applique pas à la reconduction du bail d’une partie privative ou d’une partie privative projetée, lorsque le bail a été consenti avant qu’une convention de vente d’une partie privative ou d’une partie privative projetée faisant partie de la propriété n’ait été conclue.
Définition
(6) La définition qui suit s’applique au présent article.
«bail» S’entend en outre d’une permission d’utiliser ou d’occuper des lieux, et des conventions de la nature d’un bail. L.R.O. 1990, chap. C.26, par. 54 (2) à (6).
Infractions
55. Quiconque contrevient sciemment au paragraphe 26 (3), à l’article 30, au paragraphe 40 (1) ou (4), au paragraphe 52 (5), (6) ou (7), au paragraphe 53 (1) ou au paragraphe 56 (8), ou prétend sciemment conclure un bail contrevenant au paragraphe 54 (1) ou (4) est coupable d’une infraction et passible, sur déclaration de culpabilité, d’une amende de :
a) 100 000 $ au plus si la personne est une association;
b) 25 000 $ au plus si la personne n’est pas une association. L.R.O. 1990, chap. C.26, art. 55.
Bureau
Désignation du Bureau
56. (1) Pour l’application de la présente loi, le lieutenant-gouverneur en conseil désigne en tant que Bureau une personne morale à but non lucratif constituée sans capital-actions en vertu de la Loi sur les personnes morales.
Idem
(2) Aucune personne morale dont les règlements administratifs ne prévoient pas la représentation des propriétaires de parties privatives condominiales au conseil d’administration ne doit être désignée aux termes du paragraphe (1).
Objets de l’association
(3) La personne morale désignée a les objets supplémentaires suivants :
a) conseiller et aider le public en ce qui concerne le condominium;
b) aider à régler les différends entre les associations condominiales et les propriétaires de parties privatives, et entre deux propriétaires de parties privatives ou plus et, à cette fin, nommer des préposés à l’examen et payer leur rémunération;
c) diffuser des renseignements dans le but d’instruire et de conseiller les associations condominiales et les propriétaires de parties privatives, en ce qui concerne le condominium et les méthodes de financement, de fonctionnement et de gestion des associations condominiales;
d) aider à mettre sur pied et à offrir des cours de gestion immobilière.
Nomination des préposés à l’examen
(4) Le Bureau nomme des préposés à l’examen qui exercent les pouvoirs et les fonctions que leur confient la présente loi et les règlements sous la surveillance du Bureau. Ils exercent les autres fonctions que leur confie le Bureau.
Revenus et frais
(5) Le Bureau conserve les sommes qui lui sont remises en vertu de la présente loi et les affecte aux frais engagés et aux dépenses effectuées dans l’exercice des fonctions en vertu de la présente loi et autrement aux fins des objets précisés au paragraphe (3).
Rapports annuels
(6) Le Bureau fait chaque année un rapport au ministre de la Consommation et du Commerce sur les affaires du Bureau. Le ministre présente le rapport au lieutenant-gouverneur en conseil et le dépose ensuite devant l’Assemblée. Si celle-ci ne siège pas, il le dépose à la session suivante.
Droits à payer au Bureau
(7) Chaque association paie au Bureau les droits annuels selon le montant prescrit par les règlements pour chaque partie privative faisant partie de la propriété. Elle dépose les pièces et les renseignements prescrits par les règlements.
Dépôt de plans
(8) Chaque déclarant dépose au Bureau les pièces énumérées aux alinéas 26 (3) f), g), h) et i) avant l’assemblée exigée en vertu du paragraphe 26 (1).
Le Bureau n’est pas un organisme de la Couronne
(9) Le Bureau n’est pas un organisme de la Couronne au sens de la Loi sur les organismes de la Couronne.
Dispense
(10) Le Bureau peut dispenser une association des dispositions des paragraphes 36 (2) et (3) de la manière prévue au paragraphe 36 (7). L.R.O. 1990, chap. C.26, art. 56.
Différends
57. (1) En cas de différend entre une association et un propriétaire ou entre deux propriétaires ou plus sur une question qui relève de la présente loi, de la déclaration, des règlements administratifs ou des règles, une partie peut, avant l’introduction d’une instance judiciaire relativement à la question, renvoyer la question devant le Bureau pour qu’elle soit réglée. Elle avise les autres parties concernées.
Examen par le préposé
(2) Le Bureau, dans les quatorze jours francs qui suivent la date à laquelle la question lui a été renvoyée, avise par écrit les parties du lieu, de la date et de l’heure fixés pour l’étude de la question et désigne une personne en tant que préposé à l’examen pour examiner la question.
Objet de l’examen
(3) Aux fins de l’examen visé au paragraphe (2), le préposé à l’examen peut enquêter sur toute question pertinente au différend, que les parties l’aient ou non portée au préalable à son attention.
Ordre
(4) Une fois l’examen terminé, et sous réserve du paragraphe (5), le préposé à l’examen peut ordonner à une partie à l’examen d’accomplir ou de s’abstenir d’accomplir un acte qui fait l’objet de l’examen.
Avis
(5) Le préposé à l’examen qui entend donner un ordre en vertu du paragraphe (4) signifie un avis de l’ordre projeté à toutes les parties à l’examen, accompagné des motifs écrits. L.R.O. 1990, chap. C.26, par. 57 (1) à (5).
Idem
(6) L’avis signifié aux termes du paragraphe (5) mentionne que chaque partie à l’examen a le droit d’interjeter appel de l’ordre projeté devant le Tribunal d’appel en matière de permis et précise le lieu où l’appel peut être déposé. L.R.O. 1990, chap. C.26, par. 57 (6); 1999, chap. 12, annexe G, par. 18 (2).
L’ordre peut être donné après l’avis
(7) Si aucun appel n’est interjeté devant le Tribunal d’appel en matière de permis, le préposé à l’examen peut donner l’ordre à l’expiration d’un délai de vingt et un jours après la dernière signification de l’avis aux termes du paragraphe (5) à l’une des parties à l’examen. L.R.O. 1990, chap. C.26, par. 57 (7); 1999, chap. 12, annexe G, par. 18 (3).
Dépôt de l’ordre
(8) À la demande d’une partie à l’examen, le préposé à l’examen dépose une copie de l’ordre qu’il a donné en vertu du paragraphe (4) auprès de la Cour de l’Ontario (Division générale), conformément à l’article 19 de la Loi sur l’exercice des compétences légales, qui s’y applique.
Non-application de la Loi sur l’exercice des compétences légales
(9) Sauf dans le cas prévu au paragraphe (8), la Loi sur l’exercice des compétences légales ne s’applique pas aux instances devant le préposé à l’examen désigné par le Bureau. L.R.O. 1990, chap. C.26, par. 57 (8) et (9).
Appel
(10) Chaque partie à l’examen peut interjeter appel d’un ordre projeté par le préposé à l’examen en déposant un avis d’appel auprès du Tribunal d’appel en matière de permis, dans les vingt et un jours après que l’avis de l’ordre projeté lui a été signifié. L.R.O. 1990, chap. C.26, par. 57 (10); 1999, chap. 12, annexe G, par. 18 (4).
Idem
(11) En appel, le Tribunal d’appel en matière de permis peut tenir une nouvelle audition et, à la suite de l’audition, il peut rendre l’ordonnance qu’il estime juste et équitable. À ces fins, le Tribunal substitue son opinion à celle du préposé à l’examen. L.R.O. 1990, chap. C.26, par. 57 (11); 1999, chap. 12, annexe G, par. 18 (5).
Entrée en vigueur des art. 56, 57
58. Les articles 56 et 57 n’entrent pas en vigueur avant le jour que le lieutenant-gouverneur fixe par proclamation. L.R.O. 1990, chap. C.26, art. 58.
Règlements
Règlements
59. (1) Le lieutenant-gouverneur en conseil peut, par règlement :
a) classer les propriétés en catégories pour l’application des règlements;
b) prescrire les fonctions des fonctionnaires nommés en vertu de la Loi sur l’enregistrement des droits immobiliers ou de la Loi sur l’enregistrement des actes pour l’application de la présente loi;
c) régir le mode de description d’une propriété ou d’une partie de celle-ci dans les actes;
d) régir les arpentages, les plans de construction, les descriptions et les graphiques, et prescrire leur mode d’enregistrement et de modification;
e) exiger, relativement à une catégorie de propriétés, au lieu ou en plus des exigences de l’article 4, des arpentages des propriétés indiquant les parties privatives et les parties communes;
f) traiter de l’enregistrement et de la consignation des déclarations, des descriptions, des règlements administratifs, des avis de dissolution et des autres actes;
g) prévoir les dénominations sociales des associations;
h) prévoir les ajouts aux parties communes;
i) exiger le paiement de droits aux fonctionnaires nommés en vertu de la Loi sur l’enregistrement des droits immobiliers ou de la Loi sur l’enregistrement des actes, et en prescrire le montant;
j) prescrire des formules et prévoir les modalités de leur emploi;
k) régir les fonds destinés au paiement des dépenses communes;
l) exiger que les associations condominiales tiennent des livres, comptes et dossiers, et les régir, et exiger qu’il soit rendu compte à leurs membres de la façon et aux dates prescrites et en régir les modalités;
m) prescrire des sûretés pour l’application de l’alinéa 53 (1) b);
n) prescrire les taux d’intérêt qui sont payés sur les sommes d’argent détenues en fiducie en vertu de la présente loi;
o) désigner des privilèges ou des réclamations pour l’application de l’alinéa 33 (2) d);
p) prescrire les états et renseignements requis pour l’application du paragraphe 32 (8);
q) réglementer et régir les fonctions et les pouvoirs des préposés à l’examen nommés en vertu du paragraphe 56 (4);
r) prescrire le montant des droits exigibles en vertu de la présente loi;
s) prescrire les renseignements que doivent déposer les associations auprès du Bureau;
t) prescrire les autres questions dont la présente loi exige ou permet qu’elles soient prescrites par les règlements ou que la présente loi vise ainsi.
Application des règlements
(2) Une disposition d’un règlement peut s’appliquer à toutes les propriétés ou à une catégorie de celles-ci. L.R.O. 1990, chap. C.26, art. 59.
Priorité de la loi
60. La présente loi s’applique malgré toute convention contraire. L.R.O. 1990, chap. C.26, art. 60.
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