RÈGLEMENT DE L’ONTARIO 357/22
pris en vertu de la
Loi de 2002 sur le courtage commercial et immobilier
pris le 31 mars 2022
déposé le 19 avril 2022
publié sur le site Lois-en-ligne le 20 avril 2022
imprimé dans la Gazette de l’Ontario
le 7 mai 2022
modifiant le Règl. de l’Ont. 567/05
(DISPOSITIONS GÉNÉRALES)
1. (1) La définition de «client représenté» au paragraphe 1 (1) du Règlement de l’Ontario 567/05 est abrogée et remplacée par ce qui suit :
«client» S’entend :
a) relativement à une maison de courtage et à une opération immobilière, d’une personne qui, dans le cadre de l’opération, reçoit des services, y compris des services de représentation, aux termes d’une convention de représentation conclue avec la maison de courtage;
b) relativement à un courtier ou à un agent immobilier et à une opération immobilière, d’une personne qui, dans le cadre de l’opération, reçoit des services, y compris des services de représentation, aux termes d’une convention de représentation conclue avec la maison de courtage qui emploie le courtier ou l’agent immobilier, si celui-ci fournit à la personne des services aux termes de la convention. («client»)
(2) La définition de «client non représenté» au paragraphe 1 (1) du Règlement est abrogée.
(3) La définition de «convention de représentation» au paragraphe 1 (1) du Règlement est modifiée par remplacement de «représente la personne avec qui elle l’a conclue» par «fournit des services, y compris des services de représentation, à la personne avec qui elle l’a conclue».
(4) L’article 1 du Règlement est modifié par adjonction des paragraphes suivants :
(5) Pour l’application de la définition de «partie non représentée» au paragraphe 1 (1) de la Loi, le critère suivant est prescrit :
1. À l’égard d’une opération immobilière, la partie n’est pas un client.
(6) Pour l’application de la définition de «convention de représentation» au paragraphe (1), les circonstances suivantes ne donnent pas lieu à une convention implicite entre la personne inscrite et une personne :
1. En tant que service fourni à un client, ou de façon accessoire à celui-ci, la personne inscrite fournit de l’aide à une autre personne sans l’encourager à se fier à son aptitude ou à son jugement à l’égard d’une opération immobilière.
2. La personne inscrite fournit des renseignements généraux relativement au fait de mener des opérations immobilières.
2. (1) L’article 2 du Règlement est modifié par adjonction des définitions suivantes :
«conjoint» L’une ou l’autre de deux personnes qui, selon le cas :
a) sont mariées ensemble;
b) vivent ensemble dans une union conjugale hors du mariage. («spouse»)
«enfant» S’entend en outre de la personne envers qui un parent a manifesté l’intention bien arrêtée de la traiter comme s’il s’agissait d’un enfant de sa famille, sauf si cette personne est placée, contre valeur, dans un foyer d’accueil par celui qui en a la garde légitime. («child»)
«fait important» À l’égard de l’acquisition ou de la disposition d’un intérêt sur un bien immobilier, s’entend d’un fait qui influerait sur la décision d’une personne raisonnable d’y procéder. («material fact»)
«parent» S’entend en outre de la personne qui a manifesté l’intention bien arrêtée de traiter un enfant comme s’il s’agissait d’un enfant de sa famille, sauf si elle a accueilli, contre valeur, dans un foyer d’accueil un enfant qui y est placé par celui qui en a la garde légitime. («parent»)
(2) L’article 2 du Règlement est modifié par adjonction du paragraphe suivant :
(2) Pour l’application du présent règlement, deux personnes sont liées si, selon le cas :
a) l’une est associée avec l’autre au sens du paragraphe 1 (2) de la Loi;
b) une personne est, selon le cas :
(i) un conjoint de l’autre personne,
(ii) un enfant de l’autre personne,
(iii) un membre de la famille par le sang, le mariage ou l’adoption de la personne ou de toute personne mentionnée au sous-alinéa (i) ou (ii).
3. Le Règlement est modifié par adjonction des articles suivants :
Formulaires
2.1 La personne inscrite doit utiliser la version la plus à jour du formulaire applicable au cours d’une opération immobilière.
Divulgations
2.2 (1) La divulgation, le consentement ou l’accusé de réception qu’exigent la Loi ou les règlements doit être :
a) rédigé en langage simple, clair et concis;
b) présenté de façon à attirer l’attention du destinataire sur les renseignements dont la communication est exigée.
(2) La divulgation qu’exigent la Loi ou les règlements doit être indiquée en mettant bien en évidence le mot «divulgation» et fournie au destinataire par écrit.
(3) Le présent article ne s’applique pas aux divulgations suivantes :
a) celle qu’une personne inscrite est tenue de faire au registrateur;
b) celle qu’un courtier ou un agent immobilier est tenu de faire à une maison de courtage.
4. La version anglaise de la disposition 4 du paragraphe 4 (1) du Règlement est modifiée par remplacement de «he or she» par «the applicant».
5. La version anglaise de l’article 8 du Règlement est modifiée par remplacement de chaque occurrence de «his or her» par «the applicant’s».
6. (1) La version anglaise du paragraphe 9 (4) du Règlement est modifiée par remplacement de «he or she» par «the registrar».
(2) La version anglaise de l’alinéa 9 (7) a) du Règlement est modifiée par remplacement de «his or her» par «their».
7. La version anglaise de l’article 10 du Règlement est modifiée par remplacement de chaque occurrence de «he or she» par «they».
8. L’article 11 du Règlement est abrogé et remplacé par ce qui suit :
Renseignements à la disposition du public
11. (1) Le registrateur met les renseignements suivants à la disposition du public :
1. Le nom officiel complet de chaque personne inscrite et, le cas échéant, l’autre nom sous lequel elle est inscrite.
2. Pour chaque personne inscrite :
i. ses adresse, numéro de téléphone et adresse électronique d’affaires,
ii. son numéro d’inscription et la date d’expiration de son inscription,
iii. une mention indiquant si elle est inscrite à titre de maison de courtage, de courtier ou d’agent immobilier.
3. Pour chaque maison de courtage qui est une personne morale, le nom, l’adresse, le numéro de téléphone et l’adresse électronique d’affaires de chaque personne visée aux alinéas 11 (1) a) et b) de la Loi.
4. S’il y a lieu, une mention indiquant que le registrateur donne à la personne inscrite un avis écrit selon lequel il envisage de prendre l’une ou l’autre des mesures suivantes en vertu de l’article 13 de la Loi, mais qu’aucune décision n’a encore été prise à cet égard, ainsi que les motifs de la mesure envisagée ou un résumé de ceux-ci :
i. suspendre une inscription,
ii. révoquer une inscription,
iii. refuser de renouveler une inscription,
iv. assortir une inscription ou le renouvellement d’une inscription de conditions auxquelles l’auteur de la demande ou la personne inscrite n’a pas consenti.
5. S’il y a lieu, une mention indiquant que le registrateur prend l’une ou l’autre des mesures mentionnées à la disposition 4, ainsi que les motifs de la prise des mesures ou un résumé de ceux-ci.
6. S’il y a lieu, une mention indiquant que l’inscription d’une personne inscrite est actuellement suspendue.
7. S’il y a lieu, la description des conditions dont est assortie l’inscription d’une personne inscrite.
8. S’il y a lieu, une mention indiquant qu’une inscription a été volontairement radiée ou non renouvelée ainsi que les motifs de la radiation ou du non-renouvellement, ou un résumé de ceux-ci, s’ils sont connus du registrateur.
9. La copie de toute ordonnance rendue contre une personne inscrite en vertu du paragraphe 38 (1) de la Loi, sauf s’il est actuellement sursis à son exécution en vertu du paragraphe 38 (3) de la Loi.
10. Les renseignements suivants à l’égard de chaque personne inscrite, chaque ancienne personne inscrite et chaque administrateur ou dirigeant d’une maison de courtage, ainsi que pour chaque personne visée à l’alinéa 11 (1) a) ou b) de la Loi, qui est actuellement accusé d’une infraction par suite d’une dénonciation qu’a faite un employé de l’organisme d’application :
i. la loi qui crée l’infraction,
ii. la description de l’accusation,
iii. la date de la dénonciation.
11. Les renseignements suivants à l’égard de chaque personne inscrite, chaque ancienne personne inscrite et chaque administrateur ou dirigeant d’une maison de courtage, ainsi que pour chaque personne visée à l’alinéa 11 (1) a) ou b) de la Loi, qui a été déclaré coupable d’une infraction par suite d’une dénonciation qu’a faite un employé de l’organisme d’application :
i. la loi qui crée l’infraction,
ii. la description de l’infraction,
iii. la description de la décision rendue concernant l’accusation, notamment la peine imposée et toute ordonnance d’indemnisation ou de restitution.
12. S’il y a lieu, une mention indiquant que le registrateur a renvoyé tout ou partie d’une affaire au comité de discipline en vertu de la disposition 3 de l’article 20 de la Loi afin d’établir si la personne inscrite a contrevenu à une disposition de la Loi ou des règlements, mais qu’aucune décision n’a encore été prise à cet égard, ainsi que les motifs du renvoi ou un résumé de ceux-ci.
13. Tout renseignement concernant une personne inscrite, une ancienne personne inscrite, un administrateur ou un dirigeant d’une maison de courtage ou une personne qui mène des opérations immobilières, si le registrateur est d’avis que la mise à la disposition du public pourrait renforcer la protection du public.
(2) Le registrateur met à la disposition du public les renseignements mentionnés à une disposition figurant à la colonne 1 du tableau du présent paragraphe pendant au moins 60 mois après la date figurant à la colonne 2 du tableau en regard de la disposition.
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Point |
Colonne 1 |
Colonne 2 |
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1. |
Disposition 5 du paragraphe (1) |
La date à laquelle la mesure est prise. |
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2. |
Disposition 8 du paragraphe (1) |
La date à laquelle l’inscription est radiée ou non renouvelée. |
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3. |
Disposition 9 du paragraphe (1) |
1. La date à laquelle le registrateur a rendu l’ordonnance en vertu du paragraphe 38 (1) de la Loi, si la personne inscrite n’a pas interjeté appel de l’ordonnance. |
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4. |
Disposition 11 du paragraphe (1) |
La date à laquelle la personne inscrite a été déclarée coupable. |
(3) Le registrateur :
a) affiche les renseignements visés au paragraphe (1) sur le site Web de l’organisme d’application;
b) met les renseignements visés au paragraphe (1) à la disposition du public d’au moins une autre manière qu’il estime appropriée.
(4) Le registrateur veille à ce que les renseignements qu’il met à la disposition du public en application du présent article ne comprennent pas de noms de particuliers, sauf ceux des particuliers suivants :
a) les auteurs d’une demande d’inscription, les personnes inscrites, les anciennes personnes inscrites, les administrateurs ou les dirigeants d’une maison de courtage ou les personnes tenues d’être inscrites;
b) les particuliers qui sont des personnes visées à l’alinéa 11 (1) a) ou b) de la Loi;
c) les particuliers dont le nom est par ailleurs déjà connu du public relativement à ces renseignements.
(5) Les renseignements que le registrateur doit mettre à la disposition du public en application du présent article ne peuvent être divulgués en masse que si la loi l’exige ou qu’aux autorités chargées de l’exécution de la loi.
(6) Malgré toute disposition du présent article, le registrateur ne doit mettre aucun renseignement à la disposition du public si la publication ou la divulgation publique de ces renseignements est interdite par une ordonnance prise par le comité de discipline ou rendue par le Tribunal ou un tribunal judiciaire.
9. Le Règlement est modifié par adjonction de l’article suivant :
Publicité
Publicité
12.1 (1) La personne inscrite communique dans ses publicités le nom sous lequel elle est inscrite de manière à ce qu’il soit clair et bien en évidence.
(2) La maison de courtage qui identifie nommément un courtier ou un agent immobilier dans une publicité utilise le nom sous lequel il est inscrit.
(3) Le courtier ou l’agent immobilier ne peut faire de la publicité que si le nom sous lequel la maison de courtage qui l’emploie est inscrite y figure clairement et bien en évidence.
(4) Sous réserve du paragraphe (6), la personne inscrite qui fait de la publicité doit utiliser les termes suivants dans ses publicités :
a) «maison de courtage», «maison de courtage immobilier», «brokerage» ou «real estate brokerage» pour désigner une maison de courtage;
b) «courtier responsable», «courtier immobilier responsable», «broker of record» ou «real estate broker of record» pour désigner un courtier responsable;
c) «courtier», «courtier immobilier», «broker», «broker real estate agent», «real estate agent» ou «real estate broker» pour désigner un courtier;
d) «agent immobilier», «représentant commercial», «représentant immobilier», «salesperson», «real estate agent», «real estate salesperson», «sales representative» ou «real estate sales representative» pour désigner un agent immobilier.
(5) Rien n’empêche la personne inscrite qui fait de la publicité d’utiliser la marque de commerce «REALTOR®» seule ou immédiatement précédée de l’expression «courtier détenteur du titre» pour désigner un courtier dans la publicité, ou d’utiliser la marque de commerce «REALTOR®» seule ou immédiatement précédée de l’expression «agent immobilier détenteur du titre» pour désigner un agent immobilier dans la publicité si le courtier ou l’agent immobilier, selon le cas, est un membre en règle de l’Association canadienne de l’immeuble.
(6) Si elle utilise la marque de commerce «REALTOR®» seule ou immédiatement précédée de l’expression «courtier détenteur du titre» pour désigner un courtier dans la publicité, ou utilise la marque de commerce «REALTOR®» seule ou immédiatement précédée de l’expression «agent immobilier détenteur du titre» pour désigner un agent immobilier dans la publicité, la personne inscrite n’est pas tenue d’utiliser les termes visés à l’alinéa 4 c) ou d) pour décrire le courtier ou l’agent immobilier, selon le cas.
(7) La personne inscrite qui fait de la publicité ne doit pas, pour y désigner une personne inscrite, utiliser un terme qui pourrait raisonnablement être confondu avec un terme exigé ou autorisé par le paragraphe (4) ou (5).
(8) La personne inscrite ne peut inclure dans une publicité quoi que ce soit qui puisse raisonnablement servir à identifier une partie à l’acquisition ou à la disposition d’un intérêt sur un bien immobilier qu’avec son consentement écrit.
(9) La personne inscrite ne peut inclure dans une publicité quoi que ce soit qui puisse raisonnablement servir à identifier un bien immobilier particulier qu’avec le consentement écrit de son propriétaire.
(10) La personne inscrite ne peut inclure dans une publicité quoi que ce soit qui puisse raisonnablement servir à établir le contenu d’une convention traitant du transport d’un intérêt sur un bien immobilier, y compris une disposition de celle-ci se rapportant au prix, qu’avec le consentement écrit des parties à la convention.
(11) Le registrateur peut préciser des exigences relatives à la publicité qui ne sont pas incompatibles avec le présent article.
(12) Le registrateur publie les exigences précisées en vertu du paragraphe (11) sur le site Web de l’organisme d’application.
(13) La personne inscrite se conforme aux exigences publiées en application du paragraphe (12).
10. L’article 13 du Règlement est abrogé et remplacé par ce qui suit :
Guide d’information
Guide d’information
13. (1) Le registrateur rédige un guide d’information et le publie sur le site Web de l’organisme d’application.
(2) Le guide d’information comprend les renseignements suivants :
1. Une mention indiquant qu’une personne peut interagir avec une personne inscrite :
i. soit à titre de client conformément à une convention de représentation,
ii. soit à titre de partie non représentée.
2. Un résumé des droits, obligations et fonctions énoncés dans la Loi et les règlements à l’égard des personnes inscrites, des clients et des parties non représentées.
3. Une explication des risques liés au fait d’être une partie non représentée si une personne choisit de ne pas recevoir de services de la part d’une personne inscrite, y compris des services de représentation.
4. Un énoncé conseillant à une personne qui envisage d’être une partie non représentée de demander des conseils professionnels indépendants.
5. Une mention indiquant que les conventions conclues avec les personnes inscrites peuvent comprendre des conditions relatives à la résiliation de la convention.
6. Des directives concernant les modalités de rémunération en rapport avec une opération immobilière, y compris une description des modalités de rémunération qui sont autorisées et interdites, pour :
i. un courtier ou un agent immobilier,
ii. une maison de courtage.
7. Une mise en garde selon laquelle la maison de courtage n’est pas autorisée à représenter plus d’un client à l’égard d’une même opération immobilière, sauf si la maison de courtage obtient le consentement écrit de tous les clients qu’elle représente à l’égard de cette opération.
8. Si la maison de courtage représente plus d’un client à l’égard de la même opération immobilière, un aperçu de ce qui suit :
i. les obligations qu’elle a envers chaque client,
ii. les services qu’elle fournirait à chaque client.
9. La manière de déposer une plainte au sujet de la conduite d’un courtier ou d’un agent immobilier auprès :
i. de la maison de courtage qui emploie le courtier ou l’agent immobilier,
ii. de l’organisme d’application.
10. Les autres renseignements que le registrateur juge pertinents à l’égard des droits, obligations et fonctions énoncés dans la Loi ou les règlements à l’égard des personnes inscrites, des clients et des parties non représentées.
(3) Avant de fournir des services ou de l’aide à une personne à l’égard d’une opération immobilière, la personne inscrite lui fournit une copie du guide de renseignements ou un lien vers le guide sur le site Web de l’organisme d’application.
(4) Avant de fournir des services ou de l’aide à une personne à l’égard d’une opération immobilière, le courtier ou l’agent immobilier lui explique le contenu du guide d’information.
Renseignements fournis aux parties non représentées
13.1 (1) Si elle représente un client à l’égard d’une opération immobilière et qu’elle fournit de l’aide à une partie non représentée à l’égard de l’opération, la maison de courtage doit fournir les renseignements suivants à la partie non représentée avant de lui fournir de l’aide :
1. Une divulgation selon laquelle la maison de courtage représente un client à l’égard de l’opération.
2. Une explication des risques que la partie peut encourir en recevant l’aide de la maison de courtage.
3. Une description du type d’aide que la maison de courtage est autorisée à fournir à la partie.
4. Une recommandation selon laquelle la partie doit demander des conseils professionnels indépendants.
(2) Les renseignements visés au paragraphe (1) sont fournis à la partie non représentée selon le formulaire et de la manière qu’établit le registrateur.
(3) La maison de courtage fait ce qui suit, à l’égard de chaque partie non représentée qui reçoit un formulaire visé au paragraphe (2) :
a) elle lui explique les renseignements mentionnés au paragraphe (1);
b) elle s’efforce au mieux d’obtenir auprès d’elle un accusé de réception écrit indiquant que les renseignements ont été reçus;
c) si la partie non représentée en accuse réception, elle lui en fournit une copie.
Conventions : transport d’un intérêt sur un bien immobilier
Conventions écrites et lisibles
13.2 La personne inscrite qui représente un client à l’égard d’une opération immobilière s’efforce au mieux pour que toute convention traitant du transport d’un intérêt sur un bien immobilier soit faite par écrit et que la convention écrite soit lisible.
Copies des conventions
13.3 (1) La personne inscrite qui représente un client qui conclut une convention écrite traitant du transport d’un intérêt sur un bien immobilier s’efforce au mieux pour veiller à ce que toutes les parties à la convention en reçoivent une copie dès que possible suivant sa conclusion.
(2) Le courtier ou l’agent immobilier qui représente un client qui conclut une convention écrite traitant du transport d’un intérêt sur un bien immobilier s’efforce au mieux pour remettre une copie de la convention à la maison de courtage qui l’emploie dès que possible suivant sa conclusion.
conventions : opérations immobilières
Contenu de la convention écrite
13.4 (1) La maison de courtage ne peut conclure une convention écrite avec l’acheteur ou le vendeur aux fins d’opérations immobilières que s’il est satisfait aux exigences suivantes :
1. La convention énonce, de manière claire et compréhensible et bien en évidence, les renseignements suivants :
i. Les dates de prise d’effet et d’expiration de la convention.
ii. Le mode de calcul de ce qui suit :
A. la rémunération à verser à la maison de courtage,
B. dans le cas d’une convention conclue avec un vendeur, la rémunération payable à toute autre maison de courtage.
iii. L’indication des circonstances dans lesquelles la rémunération mentionnée à la sous-disposition ii peut changer et, pour chaque circonstance :
A. une explication de la façon dont la rémunération peut changer,
B. une mention indiquant si une ou plusieurs maisons de courtage peuvent recevoir la rémunération.
iv. Le mode de paiement de la rémunération payable à la maison de courtage.
v. Les services que la maison de courtage fournira aux termes de la convention.
vi. Les conditions relatives à la résiliation de la convention, s’il y a lieu.
2. La date d’expiration figure bien en évidence à la première page de la convention.
3. L’acheteur ou le vendeur a apposé ses initiales à côté de la date d’expiration.
(2) La maison de courtage veille à ce que la convention visée au paragraphe (1) ne mentionne qu’une seule date d’expiration.
Convention de représentation du vendeur
13.5 (1) Dès que possible après avoir conclu une convention de représentation du vendeur non écrite et avant qu’un acheteur fasse une offre, la maison de courtage la met par écrit, la fait signer pour son compte et la remet au vendeur pour qu’il la signe.
(2) La définition qui suit s’applique au présent article.
«convention de représentation du vendeur» Convention de représentation, y compris la convention d’inscription, conclue entre une maison de courtage et un vendeur.
Convention de représentation de l’acheteur
13.6 Dès que possible après avoir conclu une convention de représentation de l’acheteur non écrite et avant que l’acheteur fasse une offre, la maison de courtage la met par écrit, la fait signer pour son compte et la remet à l’acheteur pour qu’il la signe.
Copies des conventions
13.7 La maison de courtage veille à ce que chaque personne avec qui elle conclut une convention écrite relativement à une opération immobilière en reçoive immédiatement une copie.
11. L’article 22 du Règlement est abrogé et remplacé par ce qui suit :
Représentation multiple
22. (1) La maison de courtage ne peut représenter plus d’un client à l’égard d’une même opération immobilière que si les conditions suivantes sont réunies :
a) la maison de courtage divulgue les renseignements énoncés au paragraphe (2) à chaque client actuel et éventuel à l’égard de l’opération;
b) chaque client actuel et éventuel consent par écrit, après avoir reçu la divulgation en application de l’alinéa a), à être représenté par la personne inscrite à l’égard de l’opération.
(2) Les renseignements visés au paragraphe (1) sont les suivants :
1. Le fait que la maison de courtage envisage de représenter plus d’un client à l’égard de la même opération immobilière.
2. Les différences entre les obligations qu’aurait la maison de courtage si elle ne représentait qu’un seul client à l’égard de l’opération et les obligations qu’elle aurait si elle représentait plus d’un client à l’égard de l’opération, y compris toute différence relative aux éléments suivants :
i. les obligations que la maison de courtage aurait envers eux,
ii. les services que la maison de courtage leur fournirait,
iii. les modalités de rémunération que la maison de courtage leur appliquerait.
(3) Dès que possible après avoir reçu une offre écrite et avant l’acceptation de toute offre, la personne inscrite qui représente un vendeur et un acheteur éventuel à l’égard de la même opération immobilière divulgue ce fait à chaque autre acheteur qui fait une offre écrite.
(4) La personne inscrite s’efforce au mieux d’obtenir auprès de chaque personne à qui une divulgation visée au paragraphe (1) ou (3) est faite un accusé de réception écrit indiquant que la divulgation a été reçue et, si la personne en accuse réception, elle lui en fournit une copie.
12. Le Règlement est modifié par adjonction des articles suivants :
Faits importants
22.1 (1) Le courtier ou l’agent immobilier qui a un client dans le cadre de l’acquisition ou de la disposition d’un intérêt donné sur un bien immobilier fait ce qui suit :
a) il prend des mesures raisonnables pour établir les faits importants se rapportant à l’acquisition ou à la disposition;
b) il divulgue les faits importants au client dès que possible après les avoir établis;
c) il conseille au client de se demander si les faits importants ont ou non une incidence sur sa décision d’acquérir l’intérêt ou d’en disposer.
(2) La personne inscrite s’efforce au mieux d’obtenir auprès du client un accusé de réception écrit indiquant que la divulgation et les conseils visés au paragraphe (1) ont été reçus et, si le client en accuse réception, elle lui en fournit une copie.
Divulgation des faits par le courtier ou l’agent immobilier du vendeur
22.2 (1) Si le vendeur a l’obligation légale de divulguer un fait à l’acheteur et que le courtier ou l’agent immobilier qui représente le vendeur connaît ce fait, ce dernier le divulgue à chaque acheteur qui exprime son intérêt pour le bien immobilier.
(2) La personne inscrite s’efforce au mieux d’obtenir auprès de chaque acheteur à qui la divulgation visée au paragraphe (1) est faite un accusé de réception écrit indiquant que la divulgation a été reçue et, si l’acheteur en accuse réception, elle lui en fournit une copie.
Déclaration du vendeur sur la propriété
22.3 Le courtier ou l’agent immobilier qui a un vendeur comme client et qui sait que le vendeur a préparé une déclaration écrite visant à informer les acheteurs sur le bien immobilier qui est en vente :
a) d’une part, en divulgue l’existence à chaque acheteur qui exprime son intérêt pour le bien immobilier;
b) d’autre part, sur demande d’un acheteur, la met à sa disposition dès que possible.
Biens immobiliers qui répondent aux critères du client
22.4 Si la maison de courtage a conclu une convention de représentation avec un acheteur, le courtier ou l’agent immobilier qui agit pour le compte de ce dernier aux termes de la convention l’informe des biens immobiliers qui répondent à ses critères sans égard au montant de la rémunération à laquelle la maison de courtage pourrait éventuellement avoir droit.
Protection des biens immobiliers
22.5 Lorsqu’elle exerce ses activités, la personne inscrite ne doit donner à personne accès au bien immobilier, sauf dans l’une des circonstances suivantes :
a) la personne inscrite est présente aux côtés de la personne;
b) le propriétaire du bien immobilier y a consenti par écrit.
Mesures prises par la personne inscrite
22.6 La personne inscrite informe promptement le client des mesures importantes qu’elle prend dans le cadre de la représentation.
Offres rivales
22.7. (1) La maison de courtage qui a un vendeur comme client et qui reçoit une offre rivale écrite fait ce qui suit :
a) elle avise chaque personne qui présente une offre du nombre d’offres rivales écrites;
b) si le vendeur lui en donne la directive, elle communique la substance des offres rivales écrites à chaque personne qui présente une offre.
(2) Pour l’application de l’alinéa (1) b), un vendeur peut donner une directive pour que seules des parties des offres rivales écrites soient communiquées.
(3) Les renseignements communiqués en application de l’alinéa (1) b) ne doivent pas comprendre de renseignements personnels sur la personne qui présente l’offre ou d’autres renseignements qui permettraient de l’identifier.
Idem : divulgation par le registrateur
22.8 (1) La circonstance suivante est prescrite pour l’application du paragraphe 35.1 (5.1) de la Loi :
1. Le vendeur a donné une directive en application de l’alinéa 22.7 (1) b) à l’égard de l’offre écrite.
(2) Il est entendu que :
a) si le vendeur a donné une directive en application de l’alinéa 22.7 (1) b) à l’égard de parties des offres écrites, le registrateur ne doit pas divulguer la substance des autres parties des offres en application du paragraphe 35.1 (5.1) de la Loi;
b) la circonstance prévue au paragraphe (1) n’autorise pas le registrateur à divulguer l’identité de la personne qui présente l’offre en application du paragraphe 35.1 (5.1) de la Loi.
Divulgation d’une déclaration d’intérêts
22.9 (1) La personne inscrite qui représente un client à l’égard de l’acquisition ou de la disposition d’un intérêt sur un bien immobilier et qui connaît ou devrait connaître l’existence de l’un ou l’autre des intérêts de propriété suivants sur le bien divulgue la déclaration d’intérêts aux personnes énoncées au paragraphe (2), conformément au paragraphe (3) :
1. Tout intérêt de propriété qu’elle a sur le bien immobilier.
2. Tout intérêt de propriété qu’une personne qui lui est liée a sur le bien immobilier.
3. Tout intérêt de propriété qu’une société immobilière personnelle contrôlée par la personne inscrite a sur le bien immobilier.
4. Tout intérêt de propriété qu’une personne qui est liée à une société immobilière personnelle contrôlée par la personne inscrite a sur le bien immobilier.
(2) Les personnes mentionnées au paragraphe (1) sont les suivantes :
1. Le client représenté par la personne inscrite à l’égard de l’acquisition ou de la disposition.
2. Toute autre personne qui fait ou qui reçoit une offre à l’égard de l’acquisition ou de la disposition.
(3) La divulgation qu’exige le paragraphe (1) est faite dès que la personne inscrite connaît ou devrait connaître l’existence de l’intérêt, mais dans tous les cas avant qu’une offre soit faite à l’égard de l’acquisition ou de la disposition d’un intérêt sur un bien immobilier, et comprend les renseignements suivants :
1. Une description des rapports entre la personne qui détient l’intérêt de propriété et la personne inscrite, s’il y a lieu.
2. Une description de l’intérêt de propriété.
(4) La personne inscrite s’efforce au mieux d’obtenir auprès de chaque personne à qui la divulgation visée au paragraphe (1) est faite un accusé de réception écrit indiquant que la divulgation a été reçue et, si la personne en accuse réception, elle lui en fournit une copie.
Communication des offres
22.10 (1) La personne inscrite communique à son client les offres écrites qu’elle reçoit dès que possible suivant la réception de l’offre.
(2) Le courtier ou l’agent immobilier se dote d’une marche à suivre pour que les mesures suivantes soient prises s’il n’est pas disponible au moment de la présentation de l’offre écrite :
1. Une personne reçoit l’offre pour son compte.
2. L’offre est communiquée à son client dès que possible suivant la réception de l’offre par la personne visée à la disposition 1.
(3) Sans préjudice de la portée générale des paragraphes (1) et (2), ces paragraphes s’appliquent peu importe l’identité de la personne qui fait l’offre, le contenu de celle-ci ou la nature de toute modalité de rémunération.
(4) Les paragraphes (1) à (3) s’appliquent sous réserve des directives écrites du client.
(5) Les paragraphes (1) à (4) s’appliquent également, avec les adaptations nécessaires :
a) aux modifications écrites d’une offre écrite et à tout autre document écrit lié directement à une offre écrite;
b) à la cession écrite d’une convention se rapportant à un intérêt sur un bien immobilier, à une renonciation écrite à faire valoir des clauses d’une telle convention et à tout autre document écrit lié directement à une telle convention écrite.
Remise de dépôts et de documents
22.11 Sauf disposition contraire de la loi, la personne inscrite qui représente un client relativement à une opération immobilière remet, conformément à la convention conclue par le client relativement à cette opération, le dépôt ou les documents que cette convention l’oblige à remettre.
13. (1) Le paragraphe 23 (1) du Règlement est modifié par remplacement de «à l’égard d’une opération immobilière» par «à l’égard d’opérations immobilières» dans le passage qui précède l’alinéa a).
(2) L’article 23 du Règlement est modifié par adjonction des paragraphes suivants :
(3) La personne inscrite ne doit indiquer à personne, directement ou indirectement, que la rémunération qu’elle touche est fixée ou approuvée par l’organisme d’application, un organisme gouvernemental ou une chambre ou une association immobilière.
(4) Si une maison de courtage a un vendeur comme client et qu’une convention entre la maison de courtage et le vendeur comporte des conditions se rapportant à la rémunération et que ces conditions peuvent avoir une incidence sur l’acceptation d’une offre d’achat, la maison de courtage divulgue doit divulguer l’existence et les détails de ces conditions à quiconque fait une offre d’achat écrite dès que possible après la présentation de l’offre et avant l’acceptation de toute offre.
(5) La personne inscrite s’efforce au mieux d’obtenir auprès de chaque personne à qui la divulgation visée au paragraphe (4) est faite un accusé de réception écrit indiquant que la divulgation a été reçue et, si la personne en accuse réception, elle lui en fournit une copie.
14. Le Règlement est modifié par adjonction de l’article suivant :
Divulgation de l’avantage financier
23.1 (1) Dès que possible après que la personne inscrite a connaissance ou devrait avoir connaissance de l’existence de tout avantage financier direct ou indirect qu’elle ou une personne qui lui est liée pourrait recevoir d’un tiers relativement aux services qu’elle fournit à un client, la personne inscrite divulgue les renseignements suivants au client :
1. Une description de l’avantage financier, notamment :
i. s’il est direct ou indirect,
ii. sa valeur estimative,
iii. les conditions, le cas échéant, selon lesquelles il serait fourni.
2. Une indication des rapports entre les personnes suivantes :
i. la personne qui fournirait l’avantage financier,
ii. la personne inscrite ou, s’il y a lieu, la personne qui lui est liée.
3. La possibilité pour la personne inscrite de recevoir l’avantage financier.
4. Si une personne autre que la personne inscrite pourrait recevoir l’avantage financier, une mention à cet effet et une description des rapports entre cette personne et la personne inscrite.
(2) La maison de courtage qui a conclu avec un acheteur ou un vendeur une convention exigeant qu’il lui paie une rémunération à l’égard d’une opération immobilière ne peut en exiger ni en percevoir une aux termes d’une autre convention qu’elle conclut avec une autre personne à l’égard de la même opération que si les conditions suivantes sont réunies :
a) elle divulgue à l’autre personne les conditions de la convention conclue avec l’acheteur ou le vendeur qui exigent le paiement d’une rémunération;
b) elle divulgue à l’acheteur ou au vendeur les conditions de la convention conclue avec l’autre personne qui exigent le paiement d’une rémunération.
(3) La personne inscrite s’efforce au mieux d’obtenir auprès de chaque personne à qui la divulgation visée au paragraphe (1) ou (2) est faite un accusé de réception écrit indiquant que la divulgation a été reçue et, si la personne en accuse réception, elle lui en fournit une copie.
15. Le Règlement est modifié par adjonction de l’article suivant :
Biens ou services de tiers
26. La personne inscrite ne peut conclure avec un tiers, pour le compte d’un de ses clients, une convention prévoyant la fourniture de biens ou de services à ce dernier que si les conditions suivantes sont réunies :
a) elle a divulgué par écrit au client l’objet de la convention, y compris l’identité de la personne chargée de payer la fourniture des biens ou des services;
b) le client a consenti à ce qu’elle conclue la convention;
c) elle a divulgué par écrit au tiers l’identité de la personne chargée de payer la fourniture des biens ou des services.
16. Le paragraphe 27 (1) du Règlement est modifié par remplacement de «en application de la disposition 1 du paragraphe 19 (4)» par «en application de l’alinéa 19 (1) c)».
17. L’article 28 du Règlement est abrogé.
18. Le Règlement est modifié par adjonction des articles suivants :
Certificats d’inscription
31.1 (1) La maison de courtage veille à ce que les conditions suivantes sont remplies :
a) chaque certificat d’inscription qui lui est délivré est gardé au bureau auquel il se rapporte;
b) tous les exemplaires des certificats d’inscription qui lui sont remis à l’égard des courtiers et agents immobiliers qu’elle emploie sont gardés en lieu sûr.
(2) La maison de courtage montre à quiconque le demande ce qui suit :
a) tout certificat d’inscription qui lui est délivré;
b) tout exemplaire du certificat d’inscription qui lui est remis à l’égard d’un courtier ou d’un agent immobilier qu’elle emploie.
(3) Le courtier ou l’agent immobilier doit avoir avec soi son certificat d’inscription et le montrer à quiconque le demande.
Avis de situation financière
31.2 (1) La maison de courtage avise promptement le registrateur par écrit dans l’une ou l’autre des circonstances suivantes :
1. Son passif excède la valeur de réalisation de son actif, ou elle est incapable de payer son passif lorsqu’il devient exigible.
2. Une procédure d’insolvabilité est introduite par elle ou contre elle, ou elle apprend qu’une telle procédure est imminente.
3. Un tribunal rend une ordonnance ou un jugement à son encontre relativement :
i. soit à des opérations immobilières,
ii. soit à un détournement, une fraude ou un abus de confiance.
(2) La définition qui suit s’applique au présent article.
«procédure d’insolvabilité» S’entend de l’une ou l’autre des instances suivantes :
a) une instance introduite conformément à la Loi sur les arrangements avec les créanciers des compagnies (Canada);
b) une instance introduite conformément à la Loi sur la faillite et l’insolvabilité (Canada);
c) toute mise sous séquestre, transaction, arrangement, restructuration, liquidation, dissolution ou autre instance semblable.
19. L’article 32 du Règlement est abrogé et remplacé par ce qui suit :
Divulgation à la maison de courtage par les courtiers et les agents immobiliers
32. (1) Aussitôt qu’il en a pris connaissance, le courtier ou l’agent immobilier qui est inscrit à ce titre divulgue les renseignements suivants à la maison de courtage qui l’emploie :
1. Tout titre de participation qu’il a dans une autre maison de courtage.
2. Toute déclaration de culpabilité, absolution inconditionnelle ou absolution sous conditions qu’il a reçue à l’égard d’une infraction à une loi quelconque.
3. Toute procédure disciplinaire professionnelle engagée en vertu d’une loi au terme de laquelle une ordonnance a été rendue ou prise contre lui.
(2) Le courtier ou l’agent immobilier qui est inscrit à ce titre et qui communique avec une autre maison de courtage à l’égard d’un emploi éventuel auprès d’elle lui divulgue les renseignements visés au paragraphe (1) dès que possible après sa première communication avec elle.
(3) Le courtier ou l’agent immobilier qui n’est pas inscrit à ce titre divulgue les renseignements visés aux dispositions 1, 2 et 3 du paragraphe (1) à la maison de courtage qui est son employeur éventuel.
20. (1) La version anglaise du paragraphe 33 (1) du Règlement est modifiée par remplacement de «his or her» par «their».
(2) Le paragraphe 33 (2) du Règlement est modifié par insertion de «, ainsi que les motifs écrits de la cessation d’emploi,» après «une copie de l’avis».
21. L’article 34 du Règlement est abrogé.
22. (1) L’article 35 du Règlement est modifié par remplacement de chaque occurrence de «les clients qu’elle représente ou non,» par «ses clients,» et par remplacement de «des clients qu’elle représente ou non» par «de ses clients».
(2) Le paragraphe 35 (1) est modifié par remplacement du passage qui précède la disposition 1 par ce qui suit :
(1) La maison de courtage remet ce qui suit au registrateur dès que possible après qu’elle a connaissance qu’elle cessera d’être inscrite :
. . . . .
(3) Le paragraphe 35 (2) est modifié par remplacement du passage qui précède la disposition 1 par ce qui suit :
(2) La maison de courtage remet ce qui suit au registrateur dès que possible après qu’elle cesse d’être inscrite :
. . . . .
23. La version anglaise de l’article 37 du Règlement est modifiée par remplacement de «his or her» par «their».
24. L’article 40 du Règlement est abrogé.
25. L’article 42 du Règlement est abrogé et remplacé par ce qui suit :
Renseignements fournis au registrateur : art. 48.1 de la Loi
42. (1) Pour l’application de l’article 48.1 de la Loi, le registrateur ne peut demander des renseignements à des personnes inscrites ou à des groupes de personnes inscrites à l’égard d’une opération immobilière que si l’objet de la collecte vise l’un ou l’autre des éléments suivants :
a) l’exercice d’un pouvoir ou d’une fonction lié à l’application de la Loi ou des règlements;
b) le renforcement de la surveillance réglementaire, notamment par l’évaluation des tendances dans les renseignements qui pourraient avoir des répercussions sur les activités liées à la conformité et à l’exécution;
c) une éducation et une sensibilisation accrues des consommateurs sur l’importance de promouvoir la protection du consommateur et un marché immobilier équitable, sûr et bien informé;
d) une éducation et une sensibilisation accrues des personnes inscrites à l’égard de leurs rôles et responsabilités sous le régime de la Loi et des règlements.
(2) Si l’objet de la collecte est l’un de ceux mentionnés aux alinéas (1) b) à d), le registrateur ne doit pas demander des renseignements sur des particuliers identifiables qui ne sont pas des personnes inscrites ou d’anciennes personnes inscrites.
(3) Le registrateur avise la personne inscrite de la demande faite en application du paragraphe (1) afin de lui donner un délai raisonnable pour recueillir les renseignements demandés avant qu’elle ne soit tenue de les lui donner.
26. Les articles 43 et 44 du Règlement sont abrogés et remplacés par ce qui suit :
Dispositions transitoires
Conventions conclues avec les clients non représentés
43. (1) La Loi et les règlements, dans leur version antérieure à la date de transition, s’appliquent aux conventions entre les maisons de courtage et les clients non représentés conclues avant la date de transition.
(2) Le paragraphe (1) ne s’applique pas :
a) à une convention expirée;
b) à une convention qui est modifiée à la date de transition ou par la suite.
(3) La convention visée au paragraphe (1) qui n’a pas expiré au cours de la période se terminant 120 jours après la date de transition est réputée expirer le dernier jour de cette période.
(4) Pour l’application de la disposition 2 du paragraphe 35 (1) et des dispositions 2 et 7 du paragraphe 35 (2), le client non représenté est réputé être un client jusqu’à ce que la convention conclue entre la maison de courtage et le client non représenté expire ou soit modifiée.
(5) La définition qui suit s’applique au présent article.
«date de transition» Le jour de l’entrée en vigueur du paragraphe 2 (4) de la Loi de 2020 sur la confiance envers les services immobiliers.
Entrée en vigueur
27. Le présent règlement entre en vigueur le dernier en date du jour de l’entrée en vigueur du paragraphe 31 (1) de la Loi de 2020 sur la confiance envers les services immobiliers et du jour du dépôt du présent règlement.