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Règl. de l'Ont. 536/20 : SOCIÉTÉS IMMOBILIÈRES PERSONNELLES

déposé le 1 octobre 2020 en vertu de courtage commercial et immobilier (Loi de 2002 sur le), L.O. 2002, chap. 30, annexe C

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RÈGLEMENT DE L’ONTARIO 536/20

pris en vertu de la

Loi de 2002 sur le courtage commercial et immobilier

pris le 30 septembre 2020
déposé le 1er octobre 2020
publié sur le site Lois-en-ligne le 1er octobre 2020
imprimé dans la Gazette de lOntario le 17 octobre 2020

sociétés immobilières personnelles

Interprétation

1. Les définitions qui suivent s’appliquent au présent règlement.

«action sans droit de participation» Relativement à une société immobilière personnelle, s’entend d’une action qui n’est pas une action participante. («non-equity share»)

«actionnaire détenant le contrôle» Relativement à une société immobilière personnelle, s’entend du courtier ou de l’agent immobilier qui est le détenteur unique de toutes les actions participantes de la société immobilière personnelle. («controlling shareholder»)

«conjoint» Relativement à un actionnaire d’une société immobilière personnelle, s’entend d’une personne avec laquelle l’actionnaire est marié ou avec laquelle il vit dans une union conjugale hors du mariage. («spouse»)

«enfant» Relativement à un actionnaire d’une société immobilière personnelle, s’entend en outre de la personne que l’actionnaire a manifesté l’intention bien arrêtée de traiter comme un enfant de sa famille, à l’exclusion de l’enfant qui est placé, contre valeur en vertu d’une entente, dans un foyer d’accueil par une personne qui en a la garde légitime. («child»)

«membre de la famille» Relativement à un actionnaire d’une société immobilière personnelle, s’entend de son conjoint, de son enfant ou encore de son parent. («family member»)

«parent» Relativement à un actionnaire d’une société immobilière personnelle, s’entend en outre de la personne qui a manifesté l’intention bien arrêtée de traiter l’actionnaire comme un enfant de sa famille, à l’exclusion de l’enfant qui est placé, contre valeur en vertu d’une entente, dans un foyer d’accueil par une personne qui en a la garde légitime. («parent»)

Société immobilière personnelle : critères

2. Les critères suivants sont prescrits pour l’application de la définition de «société immobilière personnelle» au paragraphe 1 (1) de la Loi :

1.  La société doit être constituée ou maintenue en vertu de la Loi sur les sociétés par actions.

2.  L’actionnaire détenant le contrôle doit être, directement ou indirectement, propriétaire en common law et propriétaire bénéficiaire de toutes les actions participantes de la société.

3.  L’administrateur unique de la société doit être l’actionnaire détenant le contrôle.

4.  Le président, qui est l’unique dirigeant de la société, doit être l’actionnaire détenant le contrôle.

5.  Chacune des actions sans droit de participation de la société doit être détenue de l’une ou l’autre des façons suivantes :

i.  l’actionnaire détenant le contrôle en est, directement ou indirectement, propriétaire en common law et propriétaire bénéficiaire,

ii.  un membre de la famille de l’actionnaire détenant le contrôle en est, directement ou indirectement, propriétaire en common law et propriétaire bénéficiaire,

iii.  un ou plusieurs particuliers en sont propriétaires en common law à titre de fiduciaires pour le compte d’un ou de plusieurs enfants mineurs de l’actionnaire détenant le contrôle qui en sont les bénéficiaires.

6.  Aucune disposition écrite conclue par convention ou autrement ni aucun arrangement ne doit être en place pour restreindre ou transférer, totalement ou partiellement, les pouvoirs de l’administrateur unique de diriger ou de superviser la gestion des activités commerciales et des affaires internes de la société.

Dispenses d’inscription : conditions

3. Les conditions suivantes sont prescrites pour l’application du paragraphe 5 (3) de la Loi :

1.  L’actionnaire détenant le contrôle de la société immobilière personnelle doit être employé par une maison de courtage pour mener des opérations immobilières.

2.  La société immobilière personnelle ne doit exercer l’activité de mener des opérations immobilières que pour fournir les services de son actionnaire détenant le contrôle à la maison de courtage.

3.  La société immobilière personnelle, son actionnaire détenant le contrôle, ses actionnaires détenteurs d’actions non participantes, ses employés ou ses mandataires ne doivent pas déclarer au public de quelque manière que ce soit, directement ou indirectement, que la société exerce l’activité de mener des opérations immobilières.

4.  La société immobilière personnelle ne doit pas exercer l’activité de maison de courtage.

5.  La société immobilière personnelle ne doit toucher, directement ou indirectement, une rémunération au titre d’opérations immobilières d’aucune autre personne ou entité que la maison de courtage.

6.  L’actionnaire détenant le contrôle ne doit toucher, directement ou indirectement, une rémunération au titre d’opérations immobilières d’aucune autre personne ou entité que la société immobilière personnelle ou la maison de courtage.

7.  La société immobilière personnelle ne doit pas détenir pour le compte de la maison de courtage, directement ou indirectement, des sommes ou d’autres biens d’un client ou d’une autre personne dans le cadre des opérations immobilières.

8.  Il doit exister, entre la société immobilière personnelle, l’actionnaire détenant le contrôle et la maison de courtage, une convention écrite régissant les rapports entre la maison de courtage et la société ainsi que son actionnaire détenant le contrôle.

9.  Dans la convention mentionnée à la disposition 8, la société immobilière personnelle doit convenir de ne pas, selon le cas :

i.  gêner ou entraver ni la maison de courtage ni son courtier responsable dans l’exercice des fonctions que leur attribue la Loi et les règlements,

ii.  gêner ou entraver l’actionnaire détenant le contrôle dans l’exercice des fonctions que lui attribue la Loi et les règlements.

10.  Dans la convention visée à la disposition 8, la société immobilière personnelle doit convenir de fournir toute l’aide raisonnablement nécessaire pour permettre à la maison de courtage et à son courtier responsable d’exercer les fonctions que leur attribue la Loi et les règlements et pour permettre à la maison de courtage et à son courtier responsable de faire en sorte que l’actionnaire détenant le contrôle le fasse également.

11.  Dans la convention visée à la disposition 8, la société immobilière personnelle doit convenir de fournir toute l’aide raisonnablement nécessaire pour permettre à la maison de courtage de décider si sont réunies les conditions énoncées au présent article.

Rémunération : société immobilière personnelle

4. Une maison de courtage peut verser une rémunération à une personne visée à l’alinéa 30 b) de la Loi si à la fois :

a)  la personne est une société immobilière personnelle dispensée de l’inscription en application du paragraphe 5 (3) de la Loi;

b)  la rémunération a été touchée par l’actionnaire détenant le contrôle de la société immobilière personnelle;

c)  la maison de courtage a confirmé par écrit que les conditions énoncées à l’article 3 qui donnent droit à la société immobilière personnelle de se prévaloir de la dispense sont réunies.

Exception à la restriction en matière de rémunération : par. 31 (2) de la Loi

5. Le courtier ou l’agent immobilier qui est l’actionnaire détenant le contrôle d’une société immobilière personnelle dispensée de l’inscription en application du paragraphe 5 (3) de la Loi a droit à une rémunération, et peut en accepter une, de la société immobilière personnelle pour mener des opérations immobilières si les circonstances suivantes sont réunies :

1.  La maison de courtage qui emploie le courtier ou l’agent immobilier pour mener des opérations immobilières verse la rémunération du courtier ou de l’agent immobilier à la société immobilière personnelle plutôt qu’à celui-ci.

2.  Le montant de la rémunération que la société immobilière personnelle verse au courtier ou à l’agent immobilier n’est pas supérieur au montant de la rémunération que la maison de courtage a reçu pour celui-ci.

Avis au registrateur

6. (1) Le courtier ou l’agent immobilier qui est l’actionnaire détenant le contrôle d’une société immobilière personnelle dispensée de l’inscription en application du paragraphe 5 (3) de la Loi remet au registrateur, avant que la société immobilière personnelle ne reçoive une rémunération d’une maison de courtage, un avis écrit contenant les renseignements suivants :

1.  La dénomination sociale de la société immobilière personnelle.

2.  L’adresse aux fins de signification de la société immobilière personnelle.

(2) Le courtier ou l’agent immobilier visé au paragraphe (1) avise le registrateur par écrit de tout changement de circonstances qui aurait une incidence sur le droit de la société immobilière personnelle de se prévaloir de la dispense d’inscription ou de tout changement des renseignements visés au paragraphe (1) au plus tard cinq jour après le changement.

Obligation du courtier et de l’agent immobilier : société non dispensée

7. (1) Le présent article s’applique à l’égard du courtier ou de l’agent immobilier qui est l’actionnaire détenant le contrôle d’une société immobilière personnelle qui n’est pas dispensée de l’inscription en application du paragraphe 5 (3) de la Loi du fait qu’une ou plusieurs des conditions énoncées à l’article 3 du présent règlement ne sont pas remplies.

(2) Le courtier ou l’agent immobilier veille à ce que la société qui n’est pas inscrite à titre de maison de courtage ne fasse aucune chose pour laquelle l’inscription est requise.

Entrée en vigueur

8. Le présent règlement entre en vigueur le dernier en date du jour de l’entrée en vigueur du paragraphe 2 (2) de la Loi de 2020 sur la confiance envers les services immobiliers et du jour de l’entrée en vigueur du présent règlement.

 

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