Politique : PL 2.03.01 PM 11.07
Rédigée par - Direction générale : Direction des terres et des eaux Parcs Ontario
Section : Gestion des terres Planification/Recherche
Date de publication : 12 juin 2007
Remplace la directive intitulée : Appréciation/évaluation des terres publiques
Numéro : PL 2.03.01
En date du : 17 février 1997

1.0 Introduction

Cette politique et la procédure connexe se rapportant à l’aliénation des terres publiques ou à la détermination de la valeur servant à établir le loyer et les frais pour l’utilisation de ces terres s’appliquent à l’appréciation et à l’évaluation de toutes les terres publiques, y compris :

  • les terres immergées, telles que définies dans la Loi sur les terres publiques;
  • les terres sous la juridiction de la Loi sur les parcs provinciaux et les réserves de conservation.

En accord avec Notre avenir durable – Orientations stratégiques – Ministère des Richesses naturelles (2005), les richesses naturelles de l’Ontario doivent être correctement évaluées pour que la province en tire un bénéfice raisonnable. L’Orientation stratégique pour la gestion des terres publiques de l’Ontario (1993) du Ministère prévoit que la Couronne devrait recevoir une compensation raisonnable lorsqu’elle se départit de terres pour un usage exclusif.

Une politique élargie du Conseil de gestion du gouvernement attribue au ministère des Richesses naturelles la responsabilité et le mandat d’accroître au maximum le revenu de la Couronne, en tenant compte de la juste valeur marchande lorsqu’il se départit d’un bien immobilier.

Par conséquent, en accord avec cette orientation politique stratégique générale, le Ministère gère les terres publiques comme une ressource publique limitée et de grande valeur - de valeur comparable à celle des terres privées.

2.0 But

Garantir que la Province d’Ontario reçoit un bénéfice raisonnable en contrepartie des droits que cède le Ministère sur des terres publiques.

3.0 Objectifs et stratégies

Le but de cette politique sera atteint par le biais d’objectifs et de stratégies portant sur 1) la valeur marchande, 2) la rentabilité et 3) l’uniformité et l’équité.

3.1 Valeur marchande

3.1.1 Objectif

On obtiendra un juste prix pour une terre publique en appliquant le principe de la « valeur marchande ». Dans le cadre de cette politique, la valeur marchande doit être définie comme celle utilisée par l’Institut canadien des évaluateurs (2007).

Prix le plus probable qu’un bien devrait rapporter dans un marché concurrentiel et ouvert, dans toutes les conditions requises pour une vente équitable, l’acheteur et le vendeur agissant tous prudemment et en connaissance de cause et en supposant que le prix n’est pas déterminé par des facteurs indus. Cette définition sous-entend que la valeur du marché est la réalisation d’une vente dans des conditions où :
  • l’acheteur et le vendeur sont normalement motivés;
  • les deux parties sont bien informées ou bien conseillées et agissent, à leur avis, dans leur intérêt;
  • un délai raisonnable est prévu pour la mise en vente sur le marché libre;
  • le paiement est effectué en espèce, en dollars canadiens, ou selon des modalités financières comparables;
  • le prix représente la contrepartie normale du bien vendu, sans être modifié par un financement spécial ou original ou des concessions de vente accordées par quiconque est associé à l’opération de vente.

3.1.2 Stratégies

Les stratégies suivantes favorisent l’atteinte des objectifs liés à la valeur marchande.

Le Ministère peut évaluer la valeur marchande d’une terre publique d’après :

  • des rapports de valeur zonale pour établir la valeur d’aliénation d’une plus grande terre;
  • des rapports d’appréciation de référence pour un nombre important d’aliénations ayant les mêmes attributs;
  • des offres, des enchères ou des demandes de propositions quand la demande de terres dépasse les disponibilités et qu’un prix minimum a été établi dans un rapport d’appréciation;
  • une évaluation par des membres du personnel du Ministère formés dans les techniques d’évaluation, tel que décrit dans la procédure PL 2.03.01 Appréciation et évaluation des terres publiques et PL 2.03.03 Water Lot Valuation;
  • une évaluation par un évaluateur professionnel qualifié, quand les circonstance l’exigent (p. ex. valeur du terrain, risque pour la Couronne);
  • des ententes formelles soit avec des compagnies détenant des biens immobiliers importants ou nombreux soit avec des organismes représentant les intérêts d’un important groupe de clients;
  • la prise en compte, lorsqu’il convient de le faire, de l’évaluation courante de la valeur, telle qu’établie par la Société d’évaluation foncière des municipalités (MPAC).

Les procédures PL 2.03.01 Appréciation et évaluation des terres publiques et PL 2.03.03 Water Lot Valuation renferment d’autres directives sur les évaluations de valeur marchande faites par le personnel du Ministère ou par des évaluateurs indépendants. La porté de l’examen dépendra des facteurs de risque liés à l’aliénation ou indiqués dans le rapport d’appréciation.

Le Ministère peut recourir à des évaluateurs indépendants rémunérés pour établir la valeur de terres publiques lorsque :

  • l’évaluation d’une propriété risque d’être litigieuse ou lorsque l’évaluation pourrait présenter un risque important pour le Ministère;
  • l’exécution de l’évaluation au frais du Ministère contribuera directement à la réalisation d’un programme important, établi et financé du Ministère;
  • le Ministère n’a pas accès aux données pertinentes à partir desquelles il pourrait de cette façon calculer la valeur;
  • un rapport d’appréciation pourrait s’appliquer à plusieurs propriétés ou clients;
  • avant de se fier à un rapport d’appréciation unique, l’évaluation du terrain est examinée et approuvée par le Ministère à un niveau qui reflète la valeur marchande indiquée et le risque pour la Couronne. Les appréciations de propriétés de valeur élevée ou litigieuses peuvent être soumises à l’examen d’une tierce partie ou exiger un deuxième rapport d’appréciation, à la discrétion du Ministère.

Les évaluateurs indépendants rémunérés qui fournissent une expertise dans l’évaluation des terres publiques doivent être membres en règle de l’Institut canadien des évaluateurs ou de la Canadian National Association of Real Estate Appraisers et détenir la qualification appropriée au type de terres évalué.

La valeur courante doit tenir compte des recettes de location des terres. Les recettes non fiscales seront maximisées en :

  • réévaluant les anciens rapports d’appréciation pour s’assurer que les valeurs indiquées sont toujours pertinentes;
  • révisant les rapports de valeur zonale et les rapports d’appréciation de référence généralement tous les cinq ans, cette période pouvant varier selon la conjoncture économique.

3.2 Rentabilité

3.2.1 Objectif

On déterminera un rendement raisonnable pour une terre publique de façon rentable et en fonction :

  • de la valeur potentielle;
  • de l’avantage pour le client;
  • du risque pour la Couronne.

3.2.2 Stratégies

Les stratégies suivantes favorisent l’atteinte de cet objectif de rentabilité.

En l’absence d’autres renseignements sur la valeur courante et selon le principe du bénéficiaire payeur, les rapports d’appréciation requis pour les aliénations demandées par un client seront produits aux frais du client. Les rapports d’appréciation réalisés à l’initiative du client seront :

  • produits par une évaluateur indépendant accrédité pour évaluer le type de propriété en question et selon les modalités appropriées à la complexité de d’appréciation;
  • faits en conformité avec les lignes directrices fournies par le Ministère et acceptées par le client avant de commencer le rapport d’appréciation;
  • examinés et approuvés par le Ministère en conformité avec les procédures PL 2.03.01 Appréciation et évaluation des terres publiques et PL 2.03.03 Water Lot Valuation.

L’évaluation des terres faite dans le cadre de la révision des loyers des documents de location existants sera réalisée par le Ministère conformément aux méthodes et aux normes reconnues d’évaluation, en utilisant les renseignements et les sources de données existantes, y compris mais sans s’y limiter :

  • les appréciations de référence de la valeur de terres du même type dans une zone économique comparable;
  • les rapports de valeur zonale pour établir la valeur de plus grandes parcelles de terre, de corridors ou d’autres utilisations appropriées de terres;
  • les renseignements sur la valeur des terres disponibles au sein du Ministère;
  • les moteurs de recherche offerts sur Internet et autres sources de données (p. ex. MPAC).

Les rapports d’appréciation ou d’autres études semblables peuvent être faits en partageant les coûts entre le Ministère et l’autre partie, lorsque l’on considère que les deux parties en tirent profit. Les renseignements contenus dans les rapports ou les études seront partagés équitablement.

Le personnel du Ministère peut procéder à certaines autres évaluations de terres, conformément aux procédures PL 2.03.01 Appréciation et évaluation des terres publiques et PL 2.03.03 Water Lot Valuation.

3.3 Uniformité et équité

3.3.1 Objectif

Les clients du Ministère et les parties intéressées seront traités équitablement et uniformément de façon à favoriser une relation qui aura toutes les chances de mener à des appréciations et des évaluations des terres qui seront comprises et acceptées tant par le Ministère que par ses clients.

À cause des différences marquées dans l’économie des diverses régions de l’Ontario, la valeur relative des terres publiques peut varier grandement d’un endroit à l’autre. Étant donné ces variations, il importe que la valeur des terres publiques ayant des attributs semblables soit établie de manière uniforme. Deuxièmement, vu l’abondance des terres publiques dans le Nord et le Centre de l’Ontario, il importe également que les terres publiques soient correctement évaluées dans toute la province de même que dans les nombreux secteurs commerciaux, industriels et récréatifs qui dépendent de l’utilisation de terres publiques.

3.3.2 Stratégies

Les stratégies suivantes favorisent l’atteinte de cet objectif d’uniformité et d’équité.

Rapports de référence et protocole d’entente

La valeur des terres publiques peut être établie dans des rapports d’appréciation de référence et peut être négociée par le biais de protocoles d’entente avec des compagnies ayant plusieurs locataires ou avec des associations reconnues représentant un grand nombre de locataires de terres publiques (p. ex. marinas commerciales, compagnies de télécommunications). On peut utiliser cette façon de faire là où le Ministère a des groupes de clients ou des locataires qui occupent de nombreux endroits sur les terres de la Couronne et que ces endroits sont utilisés aux mêmes fins.

Étant donné la nature de ces locations, des rapports d’appréciation séparés sont inefficaces, coûteux et peuvent aboutir à des valeurs différentes à l’intérieur d’une petite région géographique. Les rapports de référence garantissent une certaine uniformité à l’intérieur d’une région et aident à assurer un traitement juste et équitable des clients du MRN en ce qui a trait au coût de location des terres.

Loi sur l’accès à l’information et la protection de la vie privée

Le Ministère entend adhérer à la Loi sur l’accès à l’information et la protection de la vie privée (FIPPA) dans le processus d’appréciation et d’évaluation des terres en prenant en compte :

  • le droit du gouvernement de protéger les renseignements économiques ou d’évaluation de terre confidentiels;
  • le droit du public à l’information;
  • la volonté du Ministère de montrer au client son intention d’agir de bonne foi.
Prévention des différends et résolution des différends

Le Ministère cherchera à réduire la probabilité d’un différend découlant de l’évaluation des terres publiques en vue de leur aliénation ou de leur utilisation tout en respectant le mandat du Ministère d’obtenir un juste prix pour les terres publiques. Lorsque l’on ne peut pas éviter un différend, le processus de règlement du différend sera juste et ouvert. Le Ministère réduira la possibilité de désaccord par la communication ouverte avec le client avant, pendant et après le processus d’appréciation et en s’assurant que le client sait que :

  • le Ministère reçoit une orientation politique stratégique et générale du gouvernement de l’Ontario visant à garantir que l’Ontario recevra un juste prix pour l’utilisation des terres de la Couronne;
  • le Ministère fournira les lignes directrices concernant la façon dont la propriété sera évaluée avant que l’appréciation ne soit faite;
  • le Ministère doit examiner le contenu et les résultats du rapport d’appréciation avant que la valeur ne soit acceptée;
  • après l’acceptation, le rapport d’appréciation peut être utilisé comme un outil pour poursuivre la négociation.

Le Ministère peut se soumettre à un mécanisme accepté de règlement extrajudiciaire des différends (RED) relativement à la révision des loyers dans les cas où les tentatives de négocier un accord avec le(s) client(s) ont été épuisées. Les décisions sur l’utilisation d’un RED formel seront fondées sur le risque pour l’ensemble du programme de gestion des terres de la Couronne de même que sur les circonstances liées à l’utilisation particulière des terres publiques.

4.0 Références

4.1 Lois

  • Loi sur l’accès à l’information et la protection de la vie privée
  • Loi sur les terres publiques
  • Loi sur les parcs provinciaux et les réserves de conservation

4.2 Politiques et autres références

  • PL 1.01.01 (POL) Orientation stratégique pour la gestion des terres publiques de l’Ontario
  • PL 2.03.01 (PRO) Appréciation et évaluation des terres publiques
  • PL 2.03.03 (PRO) Water Lot Valuation
  • PL 6.01.01 (POL) Politique sur le prix de vente des terres publiques
  • PL 6.01.02 (POL) Politique sur la location des terres publiques
  • PL 6.01.03 (POL) Aliénation de terres publiques à un prix moindre que la valeur du marché
  • Institut canadien des évaluateurs, janvier 2007, Règles uniformes de pratique professionnelle en matière d’évaluation au Canada
  • Ministère des richesses naturelles de l’Ontario, 2005, Notre avenir durable – Orientations stratégiques – Ministère des Richesses naturelles
  • Ministère des richesses naturelles de l’Ontario, 1993, Orientation stratégique pour la gestion des terres publiques de l’Ontario
  • Conseil de gestion du gouvernement, septembre 1998, Directive on Real Property and Accommodation
  • Conseil de gestion du gouvernement, août 1991, Directive on Non Tax Revenue