Annexe C – Examen par juridiction

Annexe C – Examen par juridiction

Après avoir étudié neuf juridictions offrant des garanties de logements neufs, les principales conclusions et pratiques novatrices qui sont ressorties de cet examen sont les suivantes.

Colombie-Britannique

Depuis 1999, en vertu de la loi Homeowner Protection Act., la Colombie-Britannique possède un système de garanties obligatoire, s’appuyant sur de multiples fournisseurs. Il existe actuellement cinq fournisseurs d’assurance offrant des couvertures de garantie. Ce modèle est apparu à la suite de problèmes survenus dans les années 1980 et 1990. À cette époque, un grand nombre d’appartements en copropriété avaient été construits sur des fondations défectueuses et le régime alors en place s’était déclaré en faillite, malgré des actifs s’élevant à environ 22 millions de dollars, car ce montant était insuffisant pour satisfaire les réclamations, qui se chiffraient dans les centaines de millions ^{footnote 1[1]}.

Dans le contexte actuel, le Home Protection Office (HPO, ou office de protection des logements) est une branche de BC Housing, un organisme de la Couronne dépendant du ministère de la Mise en valeur du gaz naturel. Le HPO a la responsabilité de délivrer des permis aux constructeurs de logements et aux rénovateurs d’enveloppes de bâtiments, de veiller à ce que les logements soient couverts par une assurance de garantie, de surveiller les assurances de garantie des logements fournies par des tiers et de mener des activités de recherche et d’éducation dans l’intérêt du secteur de la construction et des consommateurs. Le HPO exige de tous les constructeurs de logements qu’ils soient accrédités et prennent les dispositions nécessaires pour que les habitations neuves proposées soient couvertes par des garanties de logements fournies par un tiers, avant de pouvoir obtenir un permis de construire ^{footnote 2[2]}.

Le système de garanties de la C.-B. offre une couverture de deux ans pour la main-d’œuvre et les matériaux (avec certaines réserves), de cinq ans pour l’enveloppe des bâtiments, notamment pour les défauts entraînés par les infiltrations d’eau, et de dix ans pour la structure physique. Il existe des exceptions pour les logements bâtis par les constructeurs-propriétaires, les maisons fabriquées en usine, les hôtels non détenus en copropriété, les immeubles locatifs à unités multiples et les logements sociaux. La limite de couverture des réclamations est comprise entre 200?000 $ (logement individuel) ou 100?000 $ (logement en copropriété) et le prix d’achat payé par le premier propriétaire, selon le montant le moins élevé. Pour les parties communes des copropriétés, la limite est de 2,5 millions de dollars par immeuble^{footnote 3[3]}.

Les propriétaires de logement peuvent entreprendre une procédure de médiation non contraignante avec le fournisseur de garanties, menée indépendamment du HPO, s’ils ont le sentiment qu’un différend ne pourra pas être résolu par le biais de négociations informelles dans un délai raisonnable. Les deux parties doivent s’entendre sur le choix d’un médiateur acceptable, faute de quoi celui-ci sera nommé par un organisme désigné à cette fin par le vérificateur général. Si le différend ne peut être résolu par une médiation, celui-ci devra alors être réglé d’une autre manière, habituellement par le biais des tribunaux. Le propriétaire peut décider de renoncer à la procédure de médiation et de s’orienter directement vers une autre forme de résolution^{footnote 4[4]}.

La surveillance gouvernementale du HPO est assurée à la fois par le vérificateur général de la province et par l’ombudsman provincial. Les règlements sont établis par le lieutenant-gouverneur en conseil ou par le ministre^{footnote 5[5]}. Le HPO possède une division de recherche consacrée à fournir aux consommateurs et aux constructeurs diverses ressources d’information^{footnote 6[6]}. Le HPO divulgue aussi publiquement sur son site Web un registre des constructeurs dont le permis a été suspendu ou annulé, les faits en rapport à une sanction pécuniaire ou une ordonnance de conformité et le nom de chaque personne condamnée pour avoir enfreint la Loi. Le HPO possède une division de recherche consacrée à fournir aux consommateurs et aux constructeurs diverses ressources d’information^{footnote 7[7]}.

Alberta

Depuis le 1^er février 2014, l’Alberta possède un système de garanties obligatoire, s’appuyant sur de multiples fournisseurs, dans le cadre la loi New Home Buyer Protection Act (NHBPA). La nouvelle loi exige que tous les constructeurs de logements (à l’exception des constructeurs-propriétaires) acquièrent une couverture de garantie avant de pouvoir prétendre obtenir un permis de construire^{footnote 8[8]}. Cette couverture peut être administrée par l’un des sept différents fournisseurs de garanties en Alberta. La nouvelle législation a également créé le New Home Buyer Protection Office (NHBPO, ou office de protection des acheteurs de logements neufs), qui dépend de la division de la sécurité publique du ministère des Affaires municipales et qui est responsable de l’administration du NHBPA et, notamment, de promouvoir la conformité à la législation, de faire appliquer la Loi et les règlements y afférents par le biais d’ordonnances de conformité, de sanctions pécuniaires et de de condamnations devant les tribunaux^{footnote 9[9]}.

En vertu du NHBPA, les nouveaux logements sont protégés, au minimum, par une garantie d’un an pour la main-d’œuvre et les matériaux, de deux ans pour les systèmes de distribution, de cinq ans pour l’enveloppe des bâtiments et de dix ans pour la structure de l’immeuble. De plus, le fournisseur de garanties doit offrir au propriétaire du logement la possibilité d’acquérir une couverture supplémentaire contre les défauts affectant l’enveloppe du bâtiment et autres composantes du logement neuf^{footnote 10[10]}.

Le mécanisme de résolution des différends n’est pas précisé dans le NHBPA, mais dans l’Insurance Act qui est une loi distincte. L’Insurance Act exige du propriétaire du logement qu’il soumette une demande par écrit et une preuve de sinistre au fournisseur de garantie. Ensuite, le propriétaire du logement et le fournisseur de garanties désignent chacun une personne qui n’est pas leur employée pour représenter leurs intérêts. Si les deux représentants ne peuvent trouver une solution, ils nomment une autre personne qui agira en tant qu’arbitre. Si les deux représentants ne peuvent se mettre d’accord pour choisir un arbitre, ils peuvent faire appel au surintendant des assurances pour qu’il sélectionne lui-même l’arbitre. L’arbitre, après avoir examiné les éléments fournis par les représentants, rend sa décision par écrit^{footnote 11[11]}.

Le NHBPO procure aux consommateurs diverses ressources d’information, mais ne divulgue pas le résultat des réclamations au titre de la garantie. Le ministre nomme les membres du Conseil de protection des acheteurs de logements neufs, qui entend les recours intentés contre certaines décisions rendues par le NHBPO, concernant notamment les autorisations accordées aux constructeurs-propriétaires, les exceptions à la couverture de garantie pour cause de difficultés excessives, les ordonnances de conformité, les sanctions administratives et tout autre sujet concerné par les règlements prévus par la Loi. Le conseil compte actuellement 35 membres, dont moins de la moitié a des liens directs avec le secteur de la construction^{footnote 12[12]}.

Saskatchewan

Le New Home Warranty Program of Saskatchewan Inc. (NHWP SK) a été créé en 1976 par le secteur de la construction pour que les constructeurs de logements neufs puissent fournir une garantie aux consommateurs et accroître ainsi la confiance de ces derniers à leur égard. Il s’agit d’une société sans but lucratif, gouvernée par un conseil d’administration. Les activités du NHWP SK sont financées par les frais d’inscription et une cotisation perçue pour chaque maison inscrite^{footnote 13[13]}.

La couverture de garantie prévue par le NHWP SK comprend une protection sous la forme d’un dépôt de 50?000 $, un an de couverture contre les défauts de fabrication et de matériaux, deux ans contre les infiltrations d’eau et cinq ans contre les vices de construction importants. De plus, une garantie facultative de cinq ans contre les vices de construction importants est disponible pour les maisons individuelles admissibles, offrant une protection contre les défauts majeurs affectant la structure entre la sixième et la dixième année^{footnote 14[14]}.

Le propriétaire du logement doit signaler par écrit à l’entreprise de construction agréée

les problèmes auxquels il est confronté, et le NHWP SK interviendra si celle-ci ne répond pas ou si le propriétaire du logement a besoin d’aide pour résoudre le problème de garantie. Le NHWP SK donnera une date limite au constructeur pour résoudre le problème, fixée au cas par cas. Si le délai prescrit arrive à échéance sans que le problème soit résolu, le propriétaire du logement peut passer à l’étape de conciliation. Le NHWP SK engage alors un agent de conciliation indépendant, expert en construction résidentielle, pour enquêter sur le différend. Une fois l’enquête achevée, l’agent de conciliation rend sa décision par écrit, contraignante pour les deux parties. Cette décision précise les conclusions de l’agent de conciliation et définit les responsabilités concernant les réparations couvertes par la garantie^{footnote 15[15]}.

Étant donné que le NHWP SK est une société sans but lucratif, il n’y a pas de surveillance gouvernementale. Le NHWP SK propose aux consommateurs diverses ressources pour obtenir des informations. Il ne divulgue pas les détails relatifs aux réclamations au titre de la garantie des logements neufs. Le NHWP SK est administré par un conseil d’administration composé de six membres constructeurs et de cinq membres non constructeurs, dont un membre du secteur des prêts financiers et un représentant des consommateurs^{footnote 16[16]}.

Manitoba

Une nouvelle loi devant entrer en vigueur le 1^er janvier 2017 fera passer le Manitoba d’un système volontaire à un système de garanties obligatoire, s’appuyant sur de multiples fournisseurs. La Loi sur la garantie des maisons neuves sera administrée et appliquée par l’Office de la protection du consommateur (OPC). La Loi sur la garantie des maisons neuves accroîtra la protection du consommateur en veillant à ce que tous les logements neufs soient couverts par une norme minimale cohérente de garantie de protection^{footnote 17[17]}.

Le Manitoba a opté pour un modèle s’appuyant sur de multiples fournisseurs plutôt que sur un modèle basé sur un seul fournisseur officiel de garantie, comme en Ontario, parce que le marché des logements neufs n’est pas suffisamment vaste pour permettre à un fournisseur unique d’accumuler suffisamment de réserves en capital pour autofinancer un régime de garanties des logements dans toute la province. À titre de comparaison, depuis 1990, le nombre de mises en chantier annuelles en Ontario représente en moyenne 26 fois celui du Manitoba.

L’OPC sera responsable de l’administration de la Loi sur la garantie des maisons neuves et, notamment, de promouvoir la conformité à la législation, de faire appliquer la Loi et les règlements y afférents par le biais d’ordonnances de conformité, de sanctions pécuniaires et de poursuites devant les tribunaux. En vertu de la Loi sur la garantie des maisons neuves, les constructeurs et fournisseurs de garantie doivent être inscrits, et seuls les constructeurs inscrits peuvent construire des logements pour les revendre^{footnote 18[18]}.

Au Manitoba, les garanties sont fournies par l’un des cinq tiers autorisés à fournir ce type de couverture. La garantie prévoit un an de couverture pour les défauts de matériaux, de main-d’œuvre et de conception, deux ans pour les infractions au Code du bâtiment du Manitoba et sept ans pour les éléments structurels majeurs, jusqu’à concurrence de 100?000 $ par unité^{footnote 19[19]}. Une couverture de garantie est également fournie pendant 15 mois et jusqu’à concurrence de 2,5 millions de dollars pour les parties communes d’un appartement en copropriété ou d’un immeuble comportant deux résidences indépendantes^{footnote 20[20]}.

En cas de différend concernant la couverture, le propriétaire du logement peut demander au fournisseur de garanties de prendre part à une médiation, les deux parties devant s’entendre sur un médiateur acceptable dans un délai raisonnable après que le propriétaire en ait fait la demande par écrit. Sinon, le registraire nomme un médiateur choisi dans une liste gérée et publiée par le Ministère. Le propriétaire du logement peut demander au fournisseur de garanties de prendre part à un arbitrage en adressant à ce dernier un avis écrit, si le propriétaire a lui-même participé à au moins une séance de médiation. L’arbitre est sélectionné par les deux parties ou par le tribunal, si elles ne parviennent pas à s’entendre. La décision de l’arbitre est sans appel. Les parties peuvent convenir de passer directement à l’arbitrage^{footnote 21[21]}.

Le registraire publie le Registre des maisons neuves au Manitoba, qui fournit aux propriétaires de logements des informations sur les constructeurs agréés et le statut de la couverture de garantie pour les habitations nouvellement construites. Ce registre indique également les constructeurs ayant fait l’objet de sanctions administratives et d’ordonnances de conformité, ou ayant été condamnés pour avoir enfreint la Loi^{footnote 22[22]}. La Loi sur la garantie des maisons neuves n’exige pas que le registraire dévoile les détails des réclamations au titre de la garantie; en revanche, elle exige que les fournisseurs de garanties procurent ces informations au registraire chaque année^{footnote 23[23]}.

Selon la Loi sur la garantie des maisons neuves, une garantie de logement est réputée constituer un contrat entre le fournisseur de garanties et le propriétaire du logement neuf, quel qu’il soit à un moment donné; par ailleurs, le propriétaire est réputé avoir étudié la garantie de logement et a le droit d’être dédommagé si celle-ci n’est pas respectée^{footnote 24[24]}.

La Loi sur la garantie des maisons neuves et le règlement y afférent prévoient certaines clauses d’exclusion à la couverture, ce qui indique la possibilité d’une couverture au-delà de la norme minimale^{footnote 25[25]}.

Québec

Depuis 1999, les entrepreneurs en construction du Québec ont l’obligation légale de fournir une couverture de garantie aux acheteurs de logements (appelée plan de garantie) en vertu du Plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs (Loi sur le bâtiment). La Régie du bâtiment du Québec (RBQ) a la responsabilité d’appliquer la Loi sur le bâtiment. Le régime de garantie obligatoire a été récemment révisé et de nouvelles dispositions ont été mises en place le 1^er janvier 2015. Avant cette date, l’administration du plan de garantie était confiée à trois organismes indépendants, fournissant la garantie «?Abritat?». Depuis le 1^er janvier 2015, une seule entité sans but lucratif, la Garantie de construction résidentielle (GCR) assume la responsabilité de fournir le plan de garantie. Les garanties procurées dans le cadre de l’ancien système demeurent néanmoins valides^{footnote 26[26]}.

La Loi sur le bâtiment de Québec prévoit un dépôt de 50 000 $ à titre de protection, une couverture de 6?000 $ pour entreposage de meubles et dépenses de relogement dans le cas où la clôture de la transaction serait retardée, un an de couverture pour les malfaçons et défauts, trois ans pour les vices cachés et cinq ans pour les défauts de conception, construction, fabrication ainsi que les vices de sol. La couverture maximale pour toutes les malfaçons et tous les défauts est de 300 000 $ pour une maison individuelle, de 200 000 $ par unité pour un immeuble multifamilial (jusqu’à un maximum de 1 000 000 $ pour l’ensemble de l’immeuble) ou de 200 000 $ par appartement en copropriété (jusqu’à un maximum de 3 000 000 $ pour l’ensemble de l’immeuble)^{footnote 27[27]}.

Dans le cadre de la garantie des logements neufs du Québec, le mécanisme de résolution des différends est amorcé lorsque le propriétaire du logement envoie une réclamation au constructeur; ce dernier dispose de 15 jours pour résoudre les problèmes. Après 15 jours, si le propriétaire n’est pas satisfait de la réponse apportée par le constructeur, ou si ce dernier n’est pas intervenu, la GCR doit être avisée de la réclamation spécifique. Des frais remboursables de 100 $ sont perçus pour l’ouverture d’un dossier et sont reversés si la décision est favorable au propriétaire du logement. La GCR dispose ensuite de 15 jours pour faire en sorte que le constructeur intervienne; si elle n’y parvient pas, une inspection est menée sur les lieux. Une fois que l’inspection est effectuée, la GCR rédige un rapport détaillé dans les 30 jours, établissant si la question a été réglée ou non et en fait parvenir un exemplaire par courrier recommandé à chacune des parties concernées. Une fois ce rapport produit, si le constructeur ne rembourse pas le propriétaire ou ne réalise pas les travaux nécessaires, la GCR collabore avec le propriétaire du logement pour lui rembourser les dépenses engagées et/ou prend des dispositions pour que les travaux requis soient effectués. Si le propriétaire du logement ou le constructeur ne sont pas satisfaits de la décision prise par la GCR, il peut faire une demande d’arbitrage dans les 30 jours suivant la réception du rapport écrit de la GCR. La décision de l’arbitre est finale et sans appel. Parallèlement, les parties peuvent décider de commencer par avoir recours à la médiation, par le biais d’un médiateur choisi parmi une liste établie par le ministre du Travail et le délai pour faire une demande d’arbitrage est prolongé en conséquence^{footnote 28[28]}.

La délivrance des permis est assurée par la RBQ; cependant, les constructeurs détenant un permis d’entrepreneur général pour les logements résidentiels neufs doivent être agréés par le plan obligatoire et obtenir un certificat d’accréditation auprès de la GCR. La GCR a mis en place un programme d’inspection (validé par la RBQ). Les constructeurs sont évalués en fonction des résultats des inspections antérieures, du nombre de réclamations, des enquêtes de satisfaction, etc. Selon leur évaluation, la fréquence des inspections est inversement proportionnele^{footnote 29[29]},^{footnote 30[30]}.

Le conseil d’administration de la RBQ compte treize membres, nommés par le gouvernement et représentant des intérêts variés, notamment ceux des secteurs de la finance et de la construction et des consommateurs^{footnote 31[31]}.

La GCR procure diverses ressources aux consommateurs et publie également les décisions prises à la suite d’arbitrages en vertu de la Loi du bâtiment sur son site Web; les consommateurs ont ainsi accès à des exemples de la manière dont toute une variété de réclamations au titre de la garantie sont évaluées dans ce cadre^{footnote 32[32]}.
La composition du conseil de treize membres est prévue par un règlement dans le cadre de la Loi du bâtiment : six d’entre eux sont désignés par les membres des organismes représentant les différentes parties prenantes et les sept autres sont nommés par la RBQ^{footnote 33[33]}.

Canada atlantique

Au Canada atlantique, des garanties des logements neufs sont volontaires et fournies par deux organismes principaux : l’Atlantic Home Warranty Program (AHWP) et la Lux Residential Warranty (LRW). L’AHWP est un fournisseur de garanties sans but lucratif et un membre du Conseil canadien des programmes de garantie résidentielle (CCPGR), qui compte plus de 800 membres dans le Canada atlantique, tandis que la LRW est une compagnie d’assurance spécialisée dans la couverture de logements neufs. Ce résumé se concentre sur l’AHWP, car c’est l’organisme le plus important, membre du CCPGR. L’<AHWP enregistre ses membres constructeurs et son fonctionnement est assuré par le biais des frais d’inscription et d’une cotisation perçue pour chaque maison inscrite^{footnote 34[34]}.

Durant la première année, la période de garantie du constructeur est en effet et couvre les défauts de matériaux et de main d’œuvre. À partir de la deuxième année et jusqu’à l’échéance de la garantie (de sept à dix ans), l’AHWP fournit aux propriétaires de logements une couverture contre les vices de construction importants. Une protection sous forme de dépôt est facultative^{footnote 35[35]}.

Si, durant la première année, le propriétaire du logement décèle un défaut et que le problème ne peut être résolu avec le constructeur, le propriétaire doit envoyer une lettre recommandée indiquant les problèmes au constructeur et à l’AHWP avant la fin de la première année de couverture de garantie. L’AHWP répond à la lettre en envoyant au propriétaire du logement un formulaire de demande de conciliation que ce dernier doit remplir et lui renvoyer. Ce formulaire doit être reçu par l’AHWP dans les 60 jours suivant le premier anniversaire de la date de prise de possession. À réception du formulaire, un représentant de l’AHWP se réunit avec le propriétaire du logement et le constructeur dès que possible pour étudier la plainte. Après l’inspection de conciliation, une sentence conciliatoire est envoyée au propriétaire du logement et au constructeur, précisant les éléments de la plainte, le constat des éléments de la plainte, ainsi que la décision. La décision du conciliateur concerne, s’il y a lieu, tous les travaux nécessaires pour satisfaire les exigences de la garantie du constructeur. Toutes les décisions du conciliateur sont sans appel et contraignantes pour le constructeur et le propriétaire du logement. À partir de la deuxième année, et jusqu’à l’échéance de la garantie, les propriétaires de logements peuvent déposer une réclamation auprès du personnel de l’AHWP (avant que la garantie n’expire), qui se rendra sur place pour réaliser une inspection. Si un vice de construction important est constaté, l’AHWP prendra des dispositions pour effectuer des réparations à hauteur de 50 000 $. Si l’AHWP estime qu’il n’y a pas de vice de construction important et si le propriétaire du logement est en désaccord, ce dernier peut embaucher un ingénieur en structures indépendant, qui étudiera la réclamation et la décision de l’AHWP. À moins que la décision de l’AHWP ne soit infirmée par l’ingénieur, le propriétaire du logement doit assumer le coût des services dudit ingénieur^{footnote 36[36]}.

Le fonctionnement de l’AHWP ne fait pas l’objet d’une surveillance gouvernementale, car il s’agit d’un organisme privé sans but lucratif^{footnote 37[37]}<. L’AHWP offre diverses ressources d’information aux consommateurs, mais ne divulgue pas les détails relatifs aux réclamations au titre de la garantie des logements neuf^{footnote 38[38]}. L’AHWP ne révèle pas publiquement la composition des membres de son conseil d’administration ou de ses comités consultatifs.

New Jersey

Dans le cadre de la loi New Home Warranty and Builders’ Registration Act (NHWBRA), entrée en vigueur en 1977, le New Jersey possède un système de garantie s’appuyant sur des fournisseurs multiples. Cette loi exige des constructeurs de logements neufs qu’ils s’inscrivent auprès du Department of Community Affairs(DCA ou ministère des Affaires communautaires) et procurent une garantie pour l’ensemble des logements neufs bâtis ou vendus aux consommateurs. Les constructeurs peuvent adhérer à un régime d’État (State Plan) ou à un régime privé, choisi dans une liste approuvée de programmes privés de garanties. Tout constructeur ne participant pas à un régime privé approuvé est automatiquement inscrit au régime de l’État du New Jersey. Pour cautionner les garanties offertes par le constructeur, la Loi a établi un fonds, le New Home Warranty Security Fund (NHSF) de l’État du New Jersey. Tous les constructeurs doivent déposer une demande d’inscription et payer des frais d’adhésion non remboursables de 200 $ au régime de garanties des logements neufs. Le montant payé par chaque constructeur pour les logements neufs dépend du régime auquel il est inscrit et est calculé en fonction d’une échelle mobile prenant en considération la qualité de ses prestations^{footnote 39[39]}.

Le régime d’État et le régime privé prévoient tous deux un an de couverture contre les défauts de fabrication ou de matériaux, deux ans contre les défauts des systèmes mécaniques et électriques, et sept ans contre les vices de construction importants^{footnote 40[40]}.

En ce qui concerne le régime d’État, sauf en cas d’urgence ou de vice de construction important, le propriétaire du logement doit attendre 120 jours à partir de la date de début de la garantie avant de pouvoir déposer une plainte contre le constructeur. Une fois qu’un défaut est identifié, le propriétaire du logement doit en aviser par écrit le constructeur, au plus tard sept jours après l’échéance de la garantie concernant l’élément défectueux. Après réception de cet avis écrit, le constructeur a 30 jours pour mener une inspection et répondre à la demande. Si la question ne peut être réglée de manière informelle, le propriétaire du logement peut alors déposer un avis de réclamation pour demander la résolution du différend auprès du DCA.

L’avis de réclamation doit être envoyé dans les 14 jours suivant la période de 30 jours accordée au constructeur pour répondre. À réception de l’avis de réclamation, le DCA désigne un conciliateur tiers indépendant et programme une audience de conciliation. Toute décision rendue par le conciliateur doit être rédigée et indiquer les mesures spécifiques devant être prises par le constructeur pour réparer les défauts ou remplacer les éléments défectueux du logement, ainsi que la date d’échéance à laquelle ces corrections doivent être effectuées. Si les parties sont d’accord, le conciliateur transforme cette décision en sentence arbitrale. Si le différend ne peut être résolu par la conciliation, le DCA prend des dispositions pour un arbitrage (si les deux parties sont d’accord) ou une audience administrative (si les deux parties refusent l’arbitrage) pour qu’une séance se tienne dans les 30 jours suivant la demande, et qu’une décision soit rendue dans les 45 jours suivants. Si le différend demeure totalement ou partiellement irrésolu après la conciliation, le DCA assure l’arbitrage ou l’audience administrative^{footnote 41[41]},^{footnote 42[42]}.

En ce qui concerne les régimes privés, la loi exige que les garanties fournies par le constructeur de logements neufs comportent un mécanisme pour déposer des plaintes et des réclamations, ainsi qu’une procédure de paiement prévoyant un accord de règlement entre le constructeur et le propriétaire du logement pour tout différend concernant la couverture. Pour tout différend, la loi exige une procédure de conciliation et/ou d’arbitrage par un tiers indépendant, et le régime privé doit indiquer les périodes fixées pour que le constructeur ou le propriétaire du logement agisse conformément à la décision d’arbitrage/de conciliation. Cette procédure est décrite dans une brochure remise à chaque propriétaire de logement neuf au moment de finaliser la transaction^{footnote 43[43]}.

Le site Web du DCA procure diverses ressources aux propriétaires de logements, mais ne révèle pas les détails des réclamations au titre de la garantie concernant les logements neufs^{footnote 44[44]}.

Californie

La Californie possède un système de garantie s’appuyant sur de multiples fournisseurs, en vertu de la loi sur les défauts de construction (Right to Repair Act ou SB 800), entrée en vigueur le 1^er janvier 2003, dans le cadre du Code civil de la Californie. Avant l’adoption de cette loi, les promoteurs immobiliers de plaignaient du fait que la législation californienne était trop vague. En Californie, la législation établit une norme de prestation en fonction de laquelle les tribunaux, agissant en tant qu’adjudicateur, déterminent la validité des réclamations au titre de la garantie. La Californie n’a pas d’entité chargée, en soi, d’administrer le régime ^{footnote 45[45]}. Dans le cadre de la loi SB 800, la couverture prévoit un an de garantie contre les défauts d’ajustement et de finition, quatre ans contre les installations défectueuses et dix ans contre les vices de construction^{footnote 46[46]}.

En Californie, le mécanisme de résolution des différends autorise le propriétaire du logement à déposer une plainte contre le constructeur à tout moment; le constructeur dispose pour sa part de 14 jours à partir de la soumission de la réclamation pour en accuser réception. À partir de ce moment, le constructeur a 14 jours pour réaliser l’inspection préliminaire (il peut demander une seconde inspection, qui doit être effectuée dans les 40 jours suivant l’accusé de réception). Le constructeur a alors 60 jours pour faire une proposition quant aux réparations qu’il est prêt à faire, après quoi, le propriétaire dispose de 30 jours pour prendre une décision concernant l’offre du constructeur. Si le propriétaire du logement n’accepte pas les réparations proposées par le constructeur, celui-ci a 30 jours pour lui donner le choix entre trois autres entreprises de construction. En supposant que le propriétaire du logement accepte que les réparations soient effectuées par l’une des trois entreprises de construction, toutes les réparations doivent être réalisées dans les 120 jours suivant cette date. Si le propriétaire n’est pas satisfait des réparations effectuées, il peut lancer une poursuite judiciaire^{footnote 47[47]}.

Royaume-Uni

Le Royaume-Uni (Royaume-Uni) utilise un système de garanties volontaire s’appuyant sur des fournisseurs multiples, régi par le Consumer Code for Homebuilders (le Code). Il s’agit d’un code volontaire, administré et appliqué par le secteur de la construction, élaboré pour rendre le processus d’acquisition de logements plus équitable et plus transparent pour les acheteurs. Le Code, qui est entré en vigueur en avril 2010, s’applique à tous les constructeurs de logements inscrits auprès des principaux fournisseurs de garanties de logements neufs du Royaume-Uni : le National House Building Council (NHBC), Premier Guarantee et le Local Authority Building Control (LABC). Il consiste en 19 exigences et principes que les constructeurs doivent respecter dans leur démarche de marketing et de vente de logements, ainsi que dans leur service après-vente^{footnote 48[48]}. Le NHBC est un organisme de normalisation sans but lucratif fournissant des garanties et assurances pour les logements neufs au Royaume-Uni En 2016, le NHBC assurait plus de 1,6 million de logements et détenait une part de marché d’environ 80 %. Ce qui suit concerne le NHBC, car cet organisme est le plus important fournisseur de garanties au Royaume-Uni^{footnote 49[49]}.

Le Code couvre les plaintes déposées par écrit auprès du constructeur du logement dans les deux ans suivant la date de début de la couverture de garantie. Le montant maximal global attribué par le biais d’un mécanisme indépendant de résolution des différends (Dispute Resolution Scheme) est de 15 000 £^{footnote 50[50]}. Le NHBC procure aux propriétaires de logements une couverture supplémentaire entre la deuxième et la dixième année, laquelle couvre tout vice de construction lié à des dommages matériels entraînés par le défaut du constructeur à se conformer aux exigences du NHBC^{footnote 51[51]}.

Pendant les deux premières années, le processus de réclamation est lancé par le propriétaire du logement qui communique avec le constructeur pour résoudre les problèmes identifiés. Si le propriétaire du logement n’est pas satisfait de la réponse du constructeur, il doit alors s’adresser au NHBC qui amorce un processus d’arbitrage en choisissant un arbitre indépendant. Celui-ci se penche sur les dossiers des deux parties et prend une décision. La décision de l’arbitre est sans appel et est acceptée ou rejetée par le propriétaire du logement. Entre la troisième et la dixième année, le propriétaire doit faire sa réclamation par Internet, à partir du site Web du NHBC. Le NHBC examine la réclamation et en détermine la validité dans les quatre jours ouvrables (en moyenne) à partir de la date de soumission. Si le propriétaire du logement est en désaccord avec la décision de la NHBC, il peut déposer une plainte auprès de la Consumer Affairs Team (équipe chargée des affaires relatives aux consommateurs) de la NHBC, qui lui donnera une réponse dans les 20 jours ouvrables. Si le propriétaire du logement demeure insatisfait à ce stade, il peut soit déposer une plainte auprès du FOS, le Financial Ombudsman Service (service de l’ombudsman financier) ou demander un arbitrage par l’intermédiaire du Centre for Effective Dispute Resolution (centre pour une résolution efficace des différends)^{footnote 52[52]}.

La juridiction du FOS, mis sur pied en vertu de la loi pour procurer aux consommateurs un service gratuit et indépendant de résolution des différends avec les sociétés financières, s’étend au NHBC^{footnote 53[53]}. Le NHBC offre diverses ressources aux consommateurs; la rémunération des membres de son conseil d’administration figure dans son rapport annuel^{footnote 54[54]}. Toutefois, l’organisme ne divulgue pas les salaires de ses dirigeants ni les détails des réclamations relatives aux logements neufs au titre de la garantie. Le conseil d’administration du NHBC est constitué de 14 membres, appartenant ou non au secteur de la construction^{footnote 55[55]}.