Évolution de la Loi sur le Régime de garanties des logements neufs de l’Ontario et de Tarion Warranty Corporation

Évolution de la Loi sur le Régime de garanties des logements neufs de l’Ontario et de Tarion Warranty Corporation

Un survol de la Loi sur le RGLNO et du mandat de Tarion dans le contexte du cadre législatif permettra une importante mise en contexte aux fins du présent examen.

Loi sur le RGLNO

La Loi sur le RGLNO a été adoptée en partie pour répondre aux préoccupations croissantes des consommateurs à l’égard de la qualité de la construction des logements neufs en Ontario. Lors de son édiction, en 1976, plusieurs personnes faisant partie de la cohorte des baby-boomers de l’Ontario accédaient au marché des logements neufs pour la première fois et les constructeurs d’habitations devaient faire face à des pressions pour répondre à une demande croissante. On m’a raconté qu’à cette époque de croissance rapide, bien des gens étaient préoccupés par la qualité des constructions résidentielles en Ontario et ailleurs au Canada.

En réponse à ces préoccupations, plusieurs provinces ont lancé de nouveaux régimes de garanties pour tenter d’offrir une meilleure protection aux acheteurs de maisons. L’Association canadienne de l’habitation et du développement urbain (ACHDU) et l’Association canadienne des constructeurs d’habitations ont travaillé activement en vue de mettre sur pied un régime national de garanties et, au fur et à mesure que les provinces commençaient à adopter des mesures, ces deux associations ont porté leur attention vers les régimes de garanties provinciaux.

En mars 1976, un organisme sans but lucratif, le régime de garanties des logements neufs de l’ACHDU, a été constitué en Ontario. Ce régime visait notamment à mettre sur pied un nouveau régime de garanties des logements neufs pour les acheteurs de maisons auprès des constructeurs d’habitations participants, et à en assurer la gestion.

Quelques mois plus tard, en juin 1976, l’Ontario a adopté la nouvelle Loi sur le régime de garanties des logements neufs de l’Ontario. La Loi est entrée en vigueur en septembre 1976, à la suite d’un décret promulgué le même mois; le nouveau régime de garanties des maisons neuves de l’ACHDU a été désigné, en vertu de l’article 2 de la Loi sur le RGLNO et ses objets ont été élargis afin d’inclure, entre autres responsabilités, la gestion du Régime de garanties des logements neufs de l’Ontario.

L’objectif de la Loi sur le RGLNO est de protéger les acheteurs d’une maison neuve

La Loi sur le RGLNO protège les acheteurs de logements neufs de trois façons :

• elle oblige la plupart des constructeurs d’habitations et des vendeurs de logements neufs à s’y inscrire;
• elle offre un régime de garanties visant à protéger les consommateurs contre toute une gamme de défectuosités;
• elle comporte un mécanisme de protection du montant versé à titre d’acompte advenant tout défaut du vendeur.

La Loi sur le RGLNO comprend une exigence selon laquelle les vendeurs fournissent certains renseignements aux propriétaires d’un logement neuf et précisent les conditions devant être satisfaites aux fins de l’enregistrement à titre de vendeur ou de constructeur. La Loi sur le RGLNO fournit aussi les éléments de base du régime de garanties et confie à Tarion le pouvoir de prendre des règlements administratifs concernant le régime de garanties. Ces règlements administratifs sont réputés être des règlements.

Quatre règlements sont pris en vertu de la Loi sur le RGLNO :

• L’administration du régime (règlement 892), qui établit les procédures d’enregistrement de logements aux fins du régime, le processus de réclamation, les limites de responsabilité, la procédure d’inscription du vendeur et du constructeur et de renouvellement de l’inscription, et les particularités de la couverture de la garantie.
• La désignation de la Société (règlement 273/04), qui précise nommément que Tarion Warranty Corporation est la Société pour l’application de la Loi.
• Les modalités et conditions d’inscription applicables aux constructeurs d’habitations et aux vendeurs (règlement 894), qui décrivent les exigences et conditions touchant l’inscription d’un vendeur ou d’un constructeur dans le cadre du régime.
• Les garanties pour retard de conclusion ou d’occupation (règlement 165/08) qui exigent des vendeurs qu’ils incluent l’addendum approprié à la convention d’achat (laquelle contient des renseignements indispensables tels que les dates critiques et les ajustements postérieurs), et qui traitent des règles en vigueur en cas de retard de conclusion et les indemnités pour retard d’occupation.

La Loi sur le RGLNO est demeurée pratiquement inchangée depuis son entrée en vigueur. La réglementation a toutefois entraîné certains changements au régime de garanties :

• L’introduction d’une garantie de deux ans sur les fondations et d’une garantie de même durée contre les infiltrations d’eau (1987).
• L’introduction d’une garantie contre les retards de conclusion pour les logements de propriété franche et d’une garantie contre les retards d’occupation pour les appartements en copropriété (1988 et 2003, respectivement).
• L’introduction d’une garantie contre les substitutions non autorisées (1988).
• L’introduction d’une garantie de deux ans sur l’enveloppe du bâtiment et d’une garantie sur l’électricité, la plomberie, le réseau de distribution du chauffage, le revêtement extérieur et le Code (santé et sécurité) (1990).
• La protection des acomptes a doublé pour passer de 20 000 $ à 40 000 $ pour une maison de propriété franche (2003).
• L’introduction de normes minimales de service à la clientèle, d’une trousse d’information obligatoire à remettre au nouveau propriétaire et d’exigences d’inspection avant la livraison (2003).
• La protection maximale payable sur le fonds de la garantie, par maison, a doublé pour passer de 150 000 $ à 300 000 $ (2006).
• L’introduction d’un addendum obligatoire pour les conventions de vente et d’achat dans lequel seront précisés les dates critiques, les droits de résiliation au contrat du vendeur et l’amélioration des caractéristiques propres aux indemnités de retard (2008).
• Des améliorations aux formulaires des addenda, qui exigent désormais une plus grande divulgation des rajustements de clôture, la délivrance de permis d’occupation et l’interdiction d’exiger des frais non engagés (2012).
• Des précisions et une plus grande responsabilisation relativement à la garantie contre les vices de construction importants (2012).

Tarion Warranty Corporation

Tarion Warranty Corporation est une société sans but lucratif constituée en société en vertu de la Loi sur les corporations. Il ne s’agit pas d’une société d’État ni d’un organisme d’application. Tarion est financée à l’aide des droits d’inscription perçus pour les maisons (qui sont habituellement explicitement refilés au consommateur), des revenus d’investissement et des droits d’inscription des constructeurs d’habitations et des vendeurs.

Tarion et le ministère des Services gouvernementaux et des Services aux consommateurs ont signé un contrat de responsabilité ( qui précise clairement les rôles et les attentes, y compris leurs engagements sur le plan législatif et opérationnel, et relativement à la gouvernance, aux consommateurs et en matière d’éducation^{footnote 1[1]}.

La mission énoncée par Tarion consiste à «  rendre plus équitable et accroître la confiance à l’égard de la qualité de construction dans le cadre de l’expérience d’achat d’une maison neuve^{footnote 2[2]}.  »

Les responsabilités de Tarion en vertu de la Loi sur le RGLNO comprennent la gestion du régime de garanties et du fonds de la garantie, la conciliation lors de différends entre les propriétaires et les vendeurs ou les constructeurs d’habitations et la recherche de meilleures communications entre les vendeurs et les propriétaires. Tarion est aussi responsable de réglementer les vendeurs et les constructeurs d’habitations régis par la Loi sur le RGLNO.

Le régime de garanties protège les propriétaires de logements neufs de défectuosités, notamment de travaux de construction inférieurs aux normes ou de construction défectueuse, de défauts causés par des vices de matériau et de vices de construction importants. Il protège les acomptes advenant tout défaut du vendeur, lors d’une faillite par exemple, et prévoit une indemnisation en cas de retards de conclusion pour les maisons de propriété franche et de retards d’occupation pour les appartements en copropriété.

Je me dois toutefois de souligner qu’il apparaît clairement que le rôle de Tarion est celui d’un filet de sécurité pour la «  garantie prévue par la loi  » offerte par les vendeurs. Tarion ne s’implique que lorsqu’un vendeur néglige d’offrir la garantie exigée en vertu de la Loi sur le RGLNO. La Loi sur le RGLNO stipule clairement que le vendeur doit garantir à l’acheteur d’une maison neuve que celle-ci a été construite dans les règles de l’art, est exempte de défectuosités de matériaux, est en mesure d’être habitée, est construite conformément au Code et est exempte de défectuosités structurales majeures.

Tarion agit à titre de caution et ne paie de réclamation au titre de la garantie que si un vendeur néglige de le faire, effectue des travaux de réparation couverts par le régime de garanties ou néglige d’effectuer le paiement d’une indemnité à la suite d’un retard de conclusion ou d’occupation couvert par la garantie.

La Loi sur le RGLNO permet à Tarion de créer un fonds de garantie directement ou dans le cadre d’un contrat intervenu avec des assureurs autorisés. Tarion a mis sur pied son propre fonds qui, au 31 décembre 2015, affichait une valeur de 495 millions de dollars^{footnote 3[3]}. Ce fonds est financé à l’aide d’instruments au comptant, de droits d’inscription (nets des frais d’exploitation) et de revenus réinvestis.

Malgré des changements minimaux à la Loi au cours de ses 40 années d’existence, Tarion s’est efforcée de s’adapter aux besoins changeants des acheteurs et des propriétaires de logements neufs. En plus des améliorations mentionnées dans la section précédente, Tarion m’a fait part d’autres améliorations qui ont été apportées au régime de garantie, soit :

• établissement des Directives sur les normes de construction pour aider à la prise en charge des réclamations au titre de la garantie (2003);
• mise en place d’un bureau de l’ombudsman pour les acheteurs de maisons (2008);
• lancement des assemblées publiques annuelles de Tarion (2009) et mise en place d’un conseil consultatif pour les consommateurs (2011);
• modification de la composition du conseil d’administration (2013);
• élargissement de l’accessibilité pour les consommateurs grâce au lancement du portail MyHome (2009), plus de rencontres de discussion ouverte partout dans la province et lancement de ressources multilingues (2015).