Règles relatives à l’expulsion

Votre locateur peut uniquement vous expulser dans certaines circonstances spécifiques et doit vous en informer par écrit au moyen du formulaire prévu, fourni par la Commission de la location immobilière (CLI), un tribunal indépendant qui a le pouvoir de résoudre les différends en matière de location à usage d’habitation en Ontario. Le motif de l’expulsion doit être indiqué sur le formulaire.

Même si votre locateur vous remet un avis écrit, vous n’avez pas besoin de quitter le logement. Votre locateur doit d’abord soumettre une demande pour obtenir une ordonnance d’expulsion auprès de la CLI. Vous avez le droit de vous présenter à une audience pour expliquer les raisons pour lesquelles vous ne devriez pas être expulsé.

Pour obtenir des renseignements additionnels, consultez les brochures de la CLI :

Protection contre l’expulsion injustifiée

Les nouvelles règles en vertu de la Loi de 2020 visant la protection des locataires et le renforcement du logement communautaire et les règles existantes en vertu de la Loi de 2006 sur la location à usage d’habitation aident à protéger les droits des locataires.

En vertu de la nouvelle loi, l’amende maximale pour une infraction à la Loi de 2006 sur la location à usage d’habitation a doublé et peut atteindre jusqu’à :

  • 50 000 $ pour une personne
  • 250 000 $ pour une entreprise

Expulsion pour un usage personnel

Votre locateur doit désormais vous remettre l’équivalent d’un mois de loyer ou vous offrir un autre logement s’il :

  • veut utiliser votre logement
  • veut votre logement pour un membre de sa famille
  • vend la propriété et que l’acheteur veut utiliser votre logement

Rénovictions

Votre locateur doit également vous dédommager s’il vous expulse de votre logement pour :

  • y faire des rénovations
  • y faire des réparations
  • le démolir

Il doit vous accorder le droit de premier refus pour retourner dans votre logement une fois que les travaux sont terminés. Vous devez aviser votre locateur par écrit avant de lui céder votre logement si vous voulez avoir la possibilité de revenir en premier dans votre logement une fois les travaux terminés.

En vertu des nouvelles règles, si votre locateur ne vous accorde pas le droit de premier refus, vous aurez deux ans plutôt qu’une pour déposer une demande d’indemnité auprès de la CLI de la location immobilière.

Expulsion de mauvaise foi

Le locateur doit agir de bonne foi lorsqu’il expulse un locataire pour des raisons qui ne concernent pas le locataire, ce qui signifie qu’il doit avoir l’intention honnête d’utiliser le logement locatif pour l’objectif énoncé dans l’avis d’expulsion. Le locateur doit également divulguer son recours antérieur à des expulsions « non fondées sur un manquement » lorsqu’il soumet une demande d’expulsion non fondée sur un manquement. Ainsi, la CLI aura plus de renseignements à examiner pour déterminer si la demande a été faite de bonne foi et si une ordonnance d’expulsion doit être rendue.

Si la CLI détermine que le locateur a donné un avis de fin de bail de mauvaise foi, elle peut rendre une ordonnance qui exige que le locateur verse un montant à l’ancien locataire qui correspond :

  • à la différence entre le dernier loyer exigé à l’ancien locataire et le loyer actuel payé par l’ancien locataire pour son nouveau logement, pour une période pouvant aller jusqu’à un an
  • à un montant pouvant aller jusqu’à l’équivalent de 12 mois du dernier loyer exigé à l’ancien locataire, et
  • au remboursement des frais raisonnables que le locataire aura engagés ou devra engager pour déménager, entreposer ses biens et autres dépenses connexes

Ces conditions s’appliquent à tous les cas d’expulsion de mauvaise foi, y compris :

  • lorsque le locateur ne permet pas au locataire de retourner dans son logement après les travaux de réparation ou de rénovation
  • lorsque le locateur ou l’acheteur ne s’installe pas dans le logement ni ne l’utilise lui-même.

Entente de paiement du loyer en souffrance

La Loi de 2020 visant la protection des locataires et le renforcement du logement communautaire encourage les locateurs à tenter de négocier une entente de paiement du loyer en souffrance avec le locataire avant de chercher à expulser le locataire s’il n’est pas en mesure de payer son loyer durant la COVID-19. Lorsqu’un locateur soumet une demande pour l’obtention d’une ordonnance d’expulsion en raison d’arriérés de loyer, la CLI de la location immobilière doit désormais examiner le travail qui a été fait par le locateur pour trouver une entente avec son locataire en vue de rattraper le loyer en souffrance avant qu’il n’ait soumis sa demande d’expulsion. Cette façon de faire vise à favoriser l’établissement d’ententes de paiement du loyer en souffrance en vue d’éviter les expulsions.

Entente officielle de paiement du loyer en souffrance

Nous encourageons les locateurs et les locataires à travailler ensemble en vue d’établir des ententes équitables pour le paiement du loyer en souffrance. Si un locateur soumet une demande à la CLI pour expulser un locataire qui ne paie pas son loyer, le locateur et le locataire peuvent régler la demande d’expulsion en établissant une entente officielle de paiement du loyer en souffrance approuvée par la CLI.

Nous savons que les circonstances peuvent changer et qu’un locataire peut soudainement se retrouver dans une situation qui ne lui permet plus de respecter les conditions de l’entente de paiement approuvée par la CLI. Si un locateur obtient une ordonnance d’expulsion, le locataire peut toujours demander à la CLI d’organiser la tenue d’une audience afin d’examiner les circonstances avant que l’ordonnance d’expulsion soit appliquée.

Entente non officielle de paiement du loyer en souffrance

Si vous avez de la difficulté à respecter les conditions de l’entente de paiement du loyer en souffrance n’ayant pas été approuvée par la CLI, votre locateur doit tout de même soumettre une demande à la CLI pour obtenir une audience d’expulsion. Lors de l’audience, vous serez en mesure d’expliquer les raisons pour lesquelles vous n’avez pas été en mesure de respecter les conditions de l’entente de paiement du loyer en souffrance.

Qu’elles soient officielles ou non officielles, les ententes de paiement ne permettent pas aux locateurs d’expulser un locataire sans obtenir une ordonnance de la CLI. Les locataires ont toujours la possibilité de demander la tenue d’une audience devant la CLI. La CLI peut tenir compte des circonstances dans chaque situation afin de déterminer si une ordonnance d’expulsion doit être rendue ou non.

Les locateurs ne peuvent pas imposer d’ententes de paiement du loyer en souffrance à un locataire et le locataire ne peut pas être expulsé en raison de son refus de suivre un plan de paiement du loyer en souffrance. Il s’agit d’une infraction en vertu de la Loi de 2006 sur la location à usage d’habitation si un locateur harcèle ou menace un locataire dans le but qu’il quitte son logement.

Médiation

Il est possible de recourir à la médiation pour résoudre des différends plus rapidement et facilement. Il s’agit d’une solution moins officielle et intimidante que le processus de l’audience traditionnelle. Elle vise à lancer les discussions entre le locataire et le locateur dans un milieu encadré par un médiateur neutre qui connaît les droits et les responsabilités de chacun en vertu de la Loi de 2006 sur la location à usage d’habitation.

En vertu de la Loi de 2020 visant la protection des locataires et le renforcement du logement communautaire, la Commission de la location immobilière peut exiger le locateur et le locataire à assister à une séance de médiation en vue de discuter de leurs préoccupations avant leur audience. Le locateur et le locataire ne sont pas tenus d’établir une entente.

Si les deux partis n’arrivent pas à conclure une entente lors de la médiation, une audience officielle aura lieu.

Baux faciles à comprendre

Les locateurs de la plupart des logements locatifs privés – des propriétaires uniques aux sociétés de gestion immobilière – doivent utiliser le modèle de bail standard pour tous les nouveaux baux.

Le bail standard ne vise pas les maisons de soins, les parcs de maisons mobiles, les zones résidentielles à baux fonciers, la plupart des logements sociaux et avec services de soutien, certaines autres locations spéciales et les coopératives de logement.

Le bail standard est facile à comprendre et indique en autres :

  • le montant du loyer et quand il doit être payé
  • ce que le loyer inclut (par exemple la climatisation ou le stationnement)
  • les modalités de location du logement et les règles de l’immeuble (interdiction de fumer par exemple)

Le bail standard comporte aussi une section sur les droits et responsabilités du locateur et du locataire, et explique ce que peut (et ne peut pas) inclure le bail. Par exemple :

  • qui est responsable de l’entretien et des réparations
  • à quel moment le locateur peut entrer dans le logement
  • le fait que le locateur ne puisse pas interdire les invités ou animaux

Obtenir le bail standard

Si vous avez droit à un bail standard mais n’en avez pas obtenu, demandez par écrit à votre locateur de vous en remettre une copie. Sur réception de votre demande, le locateur a 21 jours civils pour vous remettre un bail standard. S’il ne le fait pas, vous pouvez retenir un mois de loyer.

Si vous n’avez toujours pas reçu de bail standard 30 jours civils après avoir retenu un mois de loyer, vous pouvez garder le loyer retenu.

Gardez en tête que vous ne pouvez pas retenir plus d’un mois de loyer et que vous devez continuer de payer votre loyer pour la durée de votre bail, même si votre locateur ne vous remet pas de bail standard. Cependant, si votre locateur ne vous remet pas de bail standard, des règles spéciales vous permettent de mettre fin à votre location avant la fin du terme fixe prévu.

Apprenez-en davantage sur le bail standard.

Qui sont visés par les nouvelles règles locatives

La Loi sur la location à usage d’habitation de l’Ontario s’applique à la plupart des logements locatifs privés, qu’il s’agisse de maisons individuelles ou jumelées, d’appartements, de condominiums et d’unités secondaires (situées dans un sous-sol par exemple).

Cela exclut certains types de logements locatifs, comme les résidences collégiales et universitaires, et les locaux commerciaux.

Limites d’augmentation de loyer

Le taux légal d’augmentation des loyers a été établi à 2,5 % pour 2023. Pour la plupart des locataires, le loyer ne peut pas augmenter d’un pourcentage supérieur au taux légal d’augmentation des loyers fixé chaque année. Cela s’applique à la plupart des locataires qui habitent dans des maisons ou maisons jumelées louées, des logements locatifs de sous-sol, des condominiums loués, des maisons de soins, des parcs de maisons mobiles et des zones résidentielles à baux fonciers.

Apprenez-en davantage sur le taux légal d’augmentation des loyers et son calcul, et les exceptions applicables.

Où se procurer de l’aide

La Commission de la location immobilière (CLI) est le tribunal qui a le pouvoir de résoudre les différends entre les locateurs et les locataires, et peut vous renseigner sur vos droits et responsabilités aux termes de la Loi de 2006 sur la location à usage d’habitation.

Communiquez avec la CLI, par voie électronique ou téléphone sans frais au 1 888 332-3234, du lundi au vendredi, de 8 h 30 à 17 h).

Vous pouvez aussi utiliser sans frais son outil de recherche en ligne, le Navigateur de Tribunaux décisionnels Ontario, pour obtenir des renseignements et des ressources utiles.

Les locateurs et locataires qui ont des différends en lien avec des infractions à la Loi sur la location à usage d’habitation peuvent collaborer avec l’Unité de l'application des mesures législatives en matière de logement locatif pour régler le problème. Renseignez-vous davantage sur les infractions liées au logement locatif et la façon de régler un différend avec votre locateur ou votre locataire.

Nous vous encourageons à obtenir des conseils juridiques pour connaître vos options. Des cliniques communautaires offrent des renseignements, des conseils juridiques et des services de représentation sans frais, ou à peu de frais. Vous pouvez trouver une clinique juridique communautaire locale dans votre région en communiquant avec le centre de services à la clientèle d’Aide juridique Ontario, au 1 800 668-8258, ou en consultant son répertoire en ligne.