Vue d’ensemble

De nombreux facteurs influencent la capacité d’un projet d’ensemble résidentiel à se réaliser. Un large éventail de conditions de marché changeantes peut affecter le calendrier d’un projet de construction de logements :

  • les hausses de taux d’intérêt
  • la pénurie de main-d’œuvre
  • les perturbations de la chaîne d’approvisionnement
  • le faible niveau des ventes de produits préconstruits

La plupart des projets d’ensembles résidentiels basés sur le marché passent rapidement à la construction une fois que les autorisations de planification et autres ont été reçues. Dans certains cas, les projets approuvés ne passent pas immédiatement à la construction.

Projets résidentiels bloqués

On parle de projet résidentiel bloqué lorsque les autorisations de planification ont été obtenues et que les services ont été attribués, mais que le projet reste inactif pendant une période prolongée. Cette situation peut limiter la capacité des municipalités à optimiser l’utilisation de leur capacité d’approvisionnement en eau et de traitement des eaux usées. Le site peut également empêcher d’autres projets d’aller de l’avant, soit en conservant son allocation de capacité d’approvisionnement en eau et de traitement des eaux usées, soit en empêchant d’autres projets d’accéder à l’infrastructure nécessaire à la construction de logements.

Importance de la capacité des services de distribution d’eau et de traitement des eaux usées

Le logement, comme d’autres formes d’aménagement, nécessite souvent une ou plusieurs autorisations d’occupation des sols de la part des municipalités, telles qu’une modification du plan officiel local et du règlement de zonage. Les projets d’ensembles résidentiels plus importants peuvent nécessiter l’approbation d’un plan de lotissement ainsi qu’une réglementation du plan d’implantation. Outre l’utilisation du sol, d’autres autorisations (telles que des autorisations ou des permis relatifs à l’environnement, au patrimoine et aux transports) peuvent également être requises.

L’approvisionnement en eau et le traitement des eaux usées sont des infrastructures essentielles et la capacité du système doit être disponible pour qu’un projet d’ensemble résidentiel approuvé puisse être mis en œuvre. La capacité des réseaux d’eau et d’assainissement est limitée à tout moment et les municipalités doivent prendre des décisions sur la manière d’allouer la capacité dont elles disposent aux différentes demandes d’aménagement du territoire.

Une fois les autorisations nécessaires obtenues, les infrastructures de distribution d’eau et de traitement des eaux usées doivent être disponibles pour que les projets d’ensembles résidentiels puissent passer à la phase de construction et commencer à être réalisés. Si ces infrastructures ont été attribuées mais ne sont pas utilisées, cela peut arrêter la progression d’autres projets de logements qui sont par ailleurs prêts à être construits. De même, si les autorisations nécessaires ont été obtenues mais que les services essentiels ne sont pas disponibles, cela peut également retarder la construction. Ces deux cas sont préjudiciables à l’objectif de la province de construire 1,5 million de logements d’ici 2031 et devraient être évités dans la mesure du possible en accordant la priorité aux projets qui sont « prêts à démarrer ».

Processus locaux actuels

Les municipalités ont élaboré une série d’approches pour planifier la distribution de l’allocation des services d’eau et d’égout aux ensembles résidentiels approuvés. Certaines municipalités ont mis au point des processus formels avec des critères spécifiques pour déterminer le statut prioritaire ou la file d’attente des demandes d’aménagement actives. D’autres municipalités ont établi des protocoles officiels approuvés par le conseil, qui définissent un système documenté et suivi basé sur le mérite pour déterminer l’attribution des services. D’autres encore s’appuient sur une approche informelle de l’attribution des capacités selon le principe du premier arrivé, premier servi.

Certaines municipalités ont déjà indiqué qu’elles avaient procédé avec prudence ou hésité à agir, car il n’existait pas de pouvoir législatif spécifique pour réaffecter les services avant les changements apportés par la Loi de 2024 pour réduire les formalités administratives afin de construire plus de logements.

Nouveau cadre pour la gestion des services municipaux

Le nouveau processus ontarien « à utiliser ou à perdre » améliore et élargit la capacité d’une municipalité à résoudre les problèmes d’aménagement bloqués afin que les projets prêts à être mis en œuvre rencontrent moins d’obstacles et de retards avant la construction. Cela comprend le pouvoir pour un agent, un employé municipal désigné (le personnel municipal) d’attribuer et de réaffecter la capacité d’approvisionnement en eau et d’évacuation des eaux usées.

La Loi de 2024 pour réduire les formalités administratives afin de construire plus de logements a ajouté l’article 86.1 à la Loi de 2001 sur les municipalités et l’article 69.1 à la Loi de 2006 sur la cité de Toronto afin d’autoriser explicitement les municipalités à adopter par règlement administratif l’attribution des capacités d’approvisionnement en eau et d’évacuation des eaux usées.

Ces modifications établissent un nouveau cadre de gestion des services favorisant l’utilisation efficace des capacités locales de desserte par le biais d’une approche à utiliser ou à perdre permettant aux municipalités d’adopter des règlements prévoyant l’attribution et, le cas échéant, la réaffectation des capacités d’approvisionnement en eau et de traitement des eaux usées.

Le nouveau cadre de gestion des services offre plus de certitude aux municipalités et les aide à optimiser l’utilisation de l’infrastructure nécessaire au logement. Lorsque cela s’avère nécessaire, les municipalités peuvent désormais prendre des mesures spécifiques pour réaffecter la capacité de desserte en eau et en eaux usées à d’autres projets et pour permettre à d’autres projets de logement prêts à démarrer, qui ne disposent pas actuellement de capacité de desserte, d’être mis en œuvre plus rapidement.

Le nouvel outil de gestion des services est un outil discrétionnaire pour les municipalités. Si une municipalité dispose déjà d’une politique établie ou d’un règlement qui a été adopté avant la promulgation de la Loi de 2024 pour réduire les formalités administratives afin de construire plus de logements, elle peut continuer à suivre sa politique, son règlement et ses processus existants. Dans ce cas les exigences établies pour le nouveau cadre créé par cette Loi (comme l’obligation de déléguer l’administration de la politique au personnel municipal) ne s’appliquent pas et les municipalités peuvent choisir de continuer à utiliser leurs processus existants.

L’intention du ministre pour le nouveau cadre est de permettre explicitement aux municipalités de réaffecter les services municipaux à des projets qui sont prêts à commencer la construction. Lorsque les municipalités choisissent de s’écarter de cette intention, le ministre peut décider d’intervenir.

En vertu de la Déclaration provinciale sur la planification de 2024, (politique 3.6.1 (e)) les autorités chargées de l’aménagement du territoire sont tenues d’étudier les possibilités d’attribuer, et de réaffecter, si nécessaire, les capacités inutilisées des services municipaux de distribution d’eau et d’assainissement, afin de favoriser une utilisation efficace de ces services pour répondre aux besoins actuels et prévus en matière d’augmentation de l’offre de logements, incluant l’objectif de la province de construire 1,5 million de logements d’ici 2031. L’utilisation du nouvel outil de gestion des services décrit ci-dessus serait un moyen d’être cohérent avec cette politique.

Politiques de gestion des services municipaux

En fonction des conditions locales, ce qui est considéré comme un projet d’ensemble résidentiel bloqué dans une municipalité pourrait ne pas être considéré comme un obstacle à la réalisation de l’offre locale de logements dans une autre municipalité où les conditions sont différentes. Les circonstances locales, telles que le rythme de la croissance et de l’aménagement et les conditions générales de l’économie et du marché du logement, peuvent aider les décideurs municipaux à déterminer les critères à utiliser pour répartir les capacités d’approvisionnement en eau et d’évacuation des eaux usées.

Les politiques de gestion des services peuvent inclure un système de suivi de la capacité d’approvisionnement en eau et d’évacuation des eaux usées disponible pour soutenir les projets approuvés et prêts à démarrer. L’objectif est de fournir aux municipalités un cadre qui pourrait les aider à attribuer et à réattribuer les services afin de donner la priorité aux infrastructures pour les projets de logements prêts à être construits, afin de remédier à la stagnation de l’aménagement - lorsque les autorisations de planification ont été reçues et que les services ont été attribués, mais que le développement reste inactif pendant une période prolongée.

Les municipalités peuvent envisager toute une série de critères d’attribution et de processus adaptés aux besoins de la communauté. Par exemple, le statut prioritaire peut être établi en plaçant les demandes approuvées dans une « file d’attente ». L’élaboration de critères pour guider les décisions d’attribution de services locaux peut être envisagée dans le contexte des pouvoirs généraux d’une municipalité en vertu des articles 10 et 11 de la Loi de 2001 sur les municipalités ou des articles 7 et 8 de la Loi de 2006 sur la cité de Toronto, selon le cas.

Les politiques de gestion de desserte peuvent également définir des critères relatifs à des délais et des conditions spécifiques pour l’attribution ou la réaffectation de la capacité de desserte, définir des critères sur la manière dont un projet peut récupérer la desserte précédemment réattribuée, ou prolonger le délai et confirmer la disponibilité de la desserte si les conditions spécifiées sont remplies.

Ici aussi, l’intention du cadre est de permettre aux municipalités de réaffecter les services municipaux à des projets qui sont prêts à commencer la construction. Le ministre peut décider d’intervenir lorsque les municipalités s’écartent de cette intention.

Adoption par voie de règlement

Les politiques municipales de gestion des services doivent être adoptées par arrêté en vertu de la Loi de 2001 sur les municipalités, à ‘exception de la ville de Toronto, où une politique de gestion des services doit être adoptée en vertu de la Loi de 2006 sur la cité de Toronto.

Les règlements municipaux relatifs à la gestion des services sont adoptés de la même manière et selon les mêmes procédures que les autres règlements locaux en vertu de ces lois. Contrairement aux arrêtés d’utilisation des sols pris en vertu de la Loi sur l’aménagement du territoire, l’adoption d’un arrêté municipal de gestion des services ou d’une décision prise en vertu de la politique ou de l’arrêté ne peut faire l’objet d’un appel devant le Tribunal des terres de l’Ontario.

Une fois qu’un règlement municipal sur les services est entré en vigueur, les municipalités sont tenues de déléguer l’administration du règlement au personnel municipal. Le fait de déléguer l’administration du règlement au personnel permet de faciliter et de rationaliser la prise de décision, car les décisions en matière de viabilisation ne dépendent plus du temps disponible à l’ordre du jour du conseil local.

Les décisions d’attribution prises par le personnel municipal sont fondées sur le cadre et les critères définis dans le règlement sur la gestion des services, ce qui favorise un processus décisionnel plus transparent et fondé sur des critères. Les décisions prises par le personnel municipal dans le cadre de la politique d’attribution ou de réattribution des services ne peuvent pas faire l’objet d’un appel.

Dispositions caduques de la Loi sur l’aménagement du territoire

Les dispositions caduques prévoient un délai pour l’exécution des conditions d’une autorisation. Il peut s’agir d’un délai permettant à un demandeur d’avancer dans certaines étapes d’un projet ou d’un délai pour satisfaire à des conditions spécifiques imposées dans le cadre de l’approbation. Si les conditions ne sont pas remplies dans le délai spécifié dans le cadre de l’approbation, celle-ci devient caduque et ne peut généralement plus être invoquée.

Diverses sections de la Loi sur l’aménagement du territoire autorisent les autorités chargées de l’aménagement du territoire à appliquer des dispositions de caducité pour différents types de demandes d’aménagement. La Loi de 2024 pour réduire les formalités administratives afin de construire plus de logements a apporté des modifications pour renforcer les dispositions de caducité de la Loi sur l’aménagement du territoire pour les projets de plans de lotissement ou de copropriété et a créé un nouveau pouvoir discrétionnaire de caducité pour l’approbation des plans d’implantation.

Le ministre des Affaires municipales et du Logement doit imposer des dispositions de caducité lorsque le ministre est le décideur pour les plans de lotissement, les plans de demandes pour des condominiums (par exemple, certaines demandes d’aménagement dans le Nord de l’Ontario)

En fonction des circonstances et des préférences locales, les municipalités peuvent utiliser les dispositions de caducité en conjonction avec le nouveau cadre de gestion des services créé en vertu de la Loi de 2024 pour réduire les formalités administratives afin de construire plus de logements, afin d’optimiser leur capacité de service disponible et d’accélérer les projets d’ensembles résidentiels prêts à démarrer.

Projets de plans de lotissement, de plans de copropriété et d’autorisations

Pour en savoir plus sur le lotissement des terrains, consultez le guide du citoyen sur l’aménagement du territoire.

Approbation des divisions foncières

La Loi sur l’aménagement du territoire prévoit des pouvoirs et des directives concernant les dispositions de caducité, qui constituent un élément important de l’approbation de la division foncière. Les dispositions caduques sont destinées à fournir un délai raisonnable pour la finalisation de certaines étapes de l’aménagement et des conditions liées à l’aménagement. Elles sont particulièrement importantes lorsqu’il existe des contraintes en matière d’infrastructure.

Approbation des lotissements et des copropriétés

Les autorités chargées de l’approbation sont désormais tenues d’imposer une condition de caducité pour tous les projets d’approbation de plans de lotissement ou de copropriété d’une durée d’au moins trois ans, sous réserve des règlements (le cas échéant). Cette nouvelle exigence a été établie grâce aux changements apportés par la Loi de 2024 pour réduire les formalités administratives afin de construire plus de logements.

La Loi sur l’aménagement du territoire autorise également les municipalités et les autres autorités chargées de l’approbation à proroger une disposition de caducité associée à un projet de plan de lotissement ou de copropriété approuvé. Les autorités chargées de l’approbation disposent également d’un pouvoir discrétionnaire unique leur permettant de rétablir des projets de plans de lotissement devenus caducs si certaines conditions sont remplies. Par exemple, dans les cas où une approbation est devenue caduque, les autorités d’approbation ont le pouvoir de considérer qu’un projet de plan de lotissement approuvé n’est pas devenu caduc si le projet est devenu caduc au cours des cinq années précédentes et si aucun accord d’achat et de vente n’a été conclu en ce qui concerne les lots proposés.

Caducité des projets de plans de lotissement ou de copropriété et des autorisations dans la Loi sur l’aménagement du territoire

  • Le paragraphe 51 (32) énonce l’obligation pour une autorité d’approbation d’imposer une condition de caducité pour tous les projets d’approbation de plans de lotissement / de copropriété (nouvelle exigence en vertu de la Loi de 2024 pour réduire les formalités administratives afin de construire plus de logements).
  • Le paragraphe 51 (32.1) stipule que les dispositions de caducité doivent prévoir une période d’au moins trois ans à compter de la décision ou, en cas de délais prescrits, une période plus longue ou plus courte que tout délai prescrit.
  • Le paragraphe 51 (33) autorise la prorogation des dispositions caduques dans le cadre d’un projet de plan de lotissement ou de copropriété (à condition que le délai initial prévu par la disposition caduque n’ait pas lui-même expiré). Les autorités chargées de l’approbation ont le pouvoir discrétionnaire d’appliquer n’importe quelle durée ou n’importe quel nombre de prorogations à une disposition caduque.
  • Le paragraphe 51 (33.1) autorise une municipalité à considérer qu’une approbation caduque d’un plan de lotissement remplissant certaines conditions n’est pas caduque.
  • Le paragraphe 53 (41) fixe un délai de deux ans pour satisfaire aux conditions imposées à une autorisation provisoire (sinon la demande est réputée refusée). Il n’y a pas de possibilité de prolongation pour les dispositions de caducité des autorisations.
  • Le paragraphe 53 (43) prévoit la caducité des autorisations pour lesquelles des certificats ont été délivrés à une date qui est deux ans à compter de la date du certificat ou à une date antérieure spécifiée par l’autorité qui a délivré l’autorisation.

Réglementation du plan d’implantation

La réglementation du plan d’implantation est un outil facultatif prévu par la Loi sur l’aménagement du territoire et la Loi de 2006 sur la cité de Toronto, qui permet à une municipalité locale de contrôler certains aspects sur un terrain et autour de celui-ci (par exemple, les allées, l’accès, l’éclairage, les installations de traitement des déchets, etc.), afin de s’assurer qu’un projet s’intègre dans les utilisations environnantes et limite tout impact négatif. Dans le cas d’un ensemble résidentiel, la réglementation du plan d’implantation ne s’applique généralement qu’aux projets de 10 unités ou plus.

Pour en savoir plus, consultez le Guide relatif à la réglementation du plan d’implantation.

La Loi de 2024 pour réduire les formalités administratives afin de construire plus de logements a créé un nouveau pouvoir discrétionnaire dans la Loi sur l’aménagement du territoire prévoyant que les personnes autorisées qui approuvent les plans d’implantation peuvent déterminer les périodes de caducité pour ces derniers sur la base des circonstances spécifiques pertinentes à une proposition. Avant ces changements, les personnes autorisées n’avaient pas le pouvoir d’imposer des dispositions de caducité afin d’établir un délai pour le respect des conditions.

Les demandes de plans d’implantation sont approuvées par la « personne autorisée », à savoir un fonctionnaire, un employé ou un agent de la municipalité nommé par celle-ci. La « personne autorisée » d’une municipalité peut appliquer une condition de caducité lors de l’approbation d’un plan d’implantation et peut également prévoir la caducité d’approbations antérieures de plans d’implantation (par exemple en ajoutant une condition de caducité à des plans d’implantation qui ont été approuvés antérieurement). Lorsqu’un délai de caducité est imposé à l’approbation d’un plan d’implantation antérieur, la municipalité est tenue de notifier le délai de caducité au propriétaire du terrain.

Si un permis de construire est délivré avant la fin de la période de caducité spécifiée pour une approbation particulière, l’approbation du plan d’implantation n’est pas caduque.

Le ministre des Affaires municipales et du Logement est habilité à adopter une réglementation en vertu de la Loi sur l’aménagement du territoire qui prévoit des dérogations pour différentes catégories d’aménagements ou qui fixe des délais différents applicables à différentes catégories d’aménagements. Il n’est pas possible de faire appel d’une disposition de caducité lorsqu’elle est imposée.

Déchéance de l’autorité de réglementation du plan d’implantation dans la Loi sur l’aménagement du territoire

Le paragraphe 41 (7.1) de la Loi sur l’aménagement du territoire confère aux municipalités le pouvoir discrétionnaire de prévoir des délais de caducité pour les approbations de plans d’implantation.

Note sur l’utilisation de ces outils

Il incombe aux municipalités de prendre des décisions locales, y compris de se conformer aux lois et règlements applicables. Les présentes orientations ne doivent pas se substituer à des conseils juridiques ou professionnels spécialisés pour toute question particulière. Bien que tout ait été mis en œuvre pour garantir l’exactitude des informations, le ministère n’accepte aucune responsabilité juridique pour son contenu ou pour toute conséquence, y compris la responsabilité directe ou indirecte, découlant de son utilisation.

Pour plus d’informations

Pour toute question concernant l’utilisation de ces outils, veuillez contacter le bureau des services aux municipalités de votre région.