Introduction

La réglementation du plan d’implantation est un outil de planification qu’utilise une municipalité pour évaluer certains éléments d’un emplacement, comme les passages pour piétons, les parcs de stationnement, l’aménagement paysager et l’aménagement des espaces extérieurs sur une parcelle de terrain à aménager.

Lisez ce guide pour en apprendre davantage sur le rôle de la réglementation du plan d’implantation en matière d’aménagement du territoire, y compris son utilisation en combinaison avec d’autres documents comme les plans provinciaux et les déclarations de principes, les plans officiels, les règlements municipaux de zonage, le système de délivrance de permis de planification communautaire et les permis de construire. Ce guide est rendu public à titre d’information seulement et offre une synthèse de mesures législatives et de politiques sujettes à changement. Il ne tient pas lieu d’avis juridique ou de conseil professionnel quelconque. L’utilisateur est le seul responsable de l’usage qu’il fait de ce guide.

Ce guide offre un aperçu général de la réglementation du plan d’implantation accompagné de conseils sur la façon d’optimiser le processus de réglementation du plan d’implantation.

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Image montrant des questions dont peut traiter la réglementation du plan d'implantation, comme l’accès des piétons et des véhicules, les passages pour piétons, l’éclairage, l’aménagement paysager et l’aménagement des espaces extérieurs.

À propos de la réglementation du plan d’implantation

La réglementation du plan d’implantation permet à une municipalité d’exercer un contrôle au lieu même de travaux d’aménagement projetés.

Prévue aux termes de l’article 41 de la Loi sur l’aménagement du territoire (et de l’article 114 de la Loi de 2006 sur la cité de Toronto), cette réglementation est un outil facultatif qui permet au conseil d’une municipalité locale d’exercer un contrôle sur certaines questions touchant un projet d’aménagement d’un lieu particulier ou son entourage, comme :

  • l’accès des piétons et des véhicules
  • les passages pour piétons
  • l’éclairage
  • les installations de gestion des déchets
  • l’aménagement paysager
  • le drainage
  • la conception extérieure

Le conseil peut déléguer à des membres de son personnel des décisions touchant les demandes d’approbation d’un plan d’implantation.

Ce contrôle exercé sur des questions détaillées propres à des projets spécifiques permet aux municipalités de veiller à ce que les projets d’aménagement proposés soient bien conçus et compatibles avec les utilisations environnantes, et qu’ils aient le moins possible de répercussions néfastes.

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Image d’un paysage de rue montrant des questions dont peut traiter la réglementation du plan d'implantation, comme l’accès des piétons et des véhicules, les passages pour piétons, l’éclairage, l’aménagement paysager et l’aménagement des espaces extérieurs.

Processus de réglementation du plan d’implantation

Plan officiel

Pour qu’une municipalité puisse utiliser cet outil, la zone de réglementation du plan d’implantation visée doit être illustrée ou décrite dans un plan officiel. La municipalité doit également adopter un règlement sur les zones de réglementation du plan d’implantation, qualifiant de zone de réglementation du plan d’implantation l’ensemble ou une partie de la région couverte par le plan officiel.

Demandes

La plupart des projets d’aménagement ou de réaménagement touchant une zone de réglementation du plan d’implantation sont sujets à l’approbation du plan d’implantation par la municipalité.

Dans le cadre du processus de réglementation du plan d’implantation, les auteurs de demande sont tenus de soumettre des plans et dessins traitant de questions comme :

  • l’emplacement des bâtiments
  • l’aménagement paysager
  • les bacs à ordures et à recyclage
  • la circulation et l’accès piétonnier
  • les passages intérieurs (si les membres du public ont accès aux bâtiments)
  • la conception extérieure des bâtiments (si le plan officiel en traite)

Conditions

Les conseils municipaux peuvent également assortir l’approbation d’un plan d’implantation de conditions. Ils pourraient exiger l’élargissement des routes longeant le terrain visé ainsi que l’aménagement d’un accès au bien, d’un stationnement privé et d’aires de chargement (par exemple, pour la livraison de fournitures ou la gestion des déchets).

Ententes

Une municipalité peut également exiger qu’un propriétaire conclue une ou plusieurs ententes en vue de l’aménagement et le maintien de certaines installations comme un stationnement privé et des aires de chargement. Une telle entente peut être enregistrée sur le titre de la propriété à laquelle elle s’applique, ce qui permet à la municipalité d’en assurer le respect par les propriétaires actuels et futurs.

Décisions touchant les demandes d’approbation d’un plan d’implantation

Les municipalités doivent veiller à ce que toutes les décisions en matière d’aménagement, y compris les décisions touchant des demandes d’approbation d’un plan d’implantation, soient compatibles avec la Déclaration de principes provinciale et respectent les plans provinciaux.

Si une municipalité n’approuve par une demande d’approbation d’un plan d’implantation dans les trente jours suivant son dépôt, le demandeur peut interjeter appel devant le Tribunal ontarien de l'aménagement du territoire ou tout autre organe d’appel local créé en vue de trancher les différends relatifs aux plans d’implantation et habilité à le faire.

Étant donné que seul l’auteur de la demande peut porter en appel le défaut d’approuver une demande dans les trente jours suivants ou les conditions dont est assortie son approbation, les audiences du Tribunal ontarien de l’aménagement du territoire qui portent sur l’approbation des plans d’implantation sont plus ciblées que de nombreuses autres audiences.

Les décisions relatives aux demandes d’approbation d’un plan d’implantation sont souvent déléguées par le conseil municipal à son personnel.

Questions dont ne traite pas la réglementation du plan d’implantation

La réglementation du plan d’implantation ne peut pas couvrir des questions abordées dans les règlements municipaux de zonage comme les exigences minimales et maximales relatives aux stationnements, la superficie minimale des terrains, ou les questions de hauteur et de densité. Elle ne peut pas non plus servir à réglementer des questions de décoration intérieure.

La réglementation du plan d’implantation ne peut également pas régir les normes ou méthodes de construction d’un bâtiment. La Loi sur le code du bâtiment et le Code du bâtiment de l’Ontario fixent les exigences relatives à la construction de bâtiments, y compris le matériel pouvant être utilisé. Étant donné que le point d’intersection de la réglementation municipale du plan d’implantation et de la réglementation provinciale du bâtiment soulève parfois des questions, il est important de comprendre comment ces deux instruments interagissent.

Réglementation du plan d’implantation et réglementation des matériaux de construction

La Loi sur l’aménagement du territoire et la Loi sur le code du bâtiment contiennent des dispositions traitant de l’interaction entre la réglementation du plan d’implantation et la réglementation des matériaux de construction. La Loi sur l’aménagement du territoire limite les pouvoirs municipaux d’approbation du plan d’implantation à la « conception extérieure » d’un bâtiment, ce qui peut inclure « le caractère, l’échelle, l’apparence et les caractéristiques de conception des bâtiments ». Ce contrôle est exercé à des fins esthétiques seulement. Autrement dit, la réglementation du plan d’implantation peut servir uniquement à réglementer le caractère et l’apparence d’un bâtiment. Elle ne peut pas être utilisée pour imposer des normes ou exigences relatives à la construction du bâtiment ou aux matériaux utilisés. La Loi sur le code du bâtiment et le Code du bâtiment établissent les types de matériaux servant à la construction de bâtiments (par exemple, les méthodes et normes de construction).

À titre d’exemple, pour conserver le caractère architectural extérieur d’une zone (district de conservation du patrimoine désigné aux termes de la Loi sur le patrimoine de l’Ontario ou zone assujettie à des lignes directrices d’aménagement urbain établies par la municipalité), une municipalité peut, par l’entremise de la réglementation du plan d’implantation, exiger que la couleur d’un nouveau bâtiment érigé dans la zone soit compatible avec la maçonnerie de briques des bâtiments de la zone ou que le nouveau bâtiment soit recouvert d’un revêtement extérieur qui imite la brique des édifices historiques du quartier, comme le prévoit le plan du district ou l’exigent les lignes directrices d’aménagement urbain. Par contre, elle ne peut pas exiger qu’un bâtiment soit fait de briques ou respecte des normes de construction supérieures à celles prévues dans le Code du bâtiment.

Approches visant à améliorer le processus de réglementation du plan d’implantation

Une demande d’approbation d’un plan d’implantation peut parfois aller de l’avant seule et parfois être rattachée à un autre processus d’aménagement, comme une demande de modification d’un règlement de zonage.

Des délais d’approbation de demandes d’approbation d’un plan d’implantation peuvent survenir pour plusieurs raisons, et avoir des répercussions négatives sur les auteurs de ces demandes et la collectivité, y compris une hausse des coûts d’aménagement. L’apport d’améliorations au volet administratif du processus de réglementation du plan d’implantation peut grandement aider à minimiser ces délais.

Consultation préalable

Pour accélérer le traitement des demandes d’aménagement, l’auteur de la demande et la municipalité peuvent discuter, le plus tôt possible, de la façon dont chacun envisage l’aménagement du terrain. Cela donne l’occasion aux municipalités de communiquer l’information sur leurs exigences aux auteurs de demande, et aux demandeurs l’occasion de discuter des éléments de leur proposition, afin de veiller à ce que la demande transmise à la municipalité soit complète. Le fait d’entamer rapidement des discussions et des négociations dans le but de résoudre les différends peut aider à éviter que le processus d’approbation n’entraîne des coûts additionnels et des délais.

En reconnaissance de la valeur de la consultation préalable, la Loi sur l’aménagement du territoire exige que les municipalités mènent des consultations avec tout auteur de demande qui le souhaite avant le dépôt d’une demande d’approbation d’un plan d’implantation. Elle confère aussi aux municipalités l’autorité d’établir pour les plans d’implantation un processus de consultation préalable obligatoire semblable à celui prévu dans le cas d’autres demandes liées à l’aménagement du territoire, comme les demandes de modification du plan officiel ou des règlements municipaux de zonage.

Vu que la rencontre de consultation préalable devrait porter sur toutes les questions dont doit traiter la demande d’approbation du plan d’implantation, tous les services municipaux appropriés devraient être invités à y participer. Il est essentiel de fournir à l’auteur de la demande une liste écrite d’exigences relatives au projet visé, qui sera passée en revue au moment de traiter la demande. De cette façon, l’auteur de la demande connaîtra en amont les exigences de la municipalité et pourra faire en sorte que sa demande officielle les respecte.

Les consultations peuvent également aider à cerner rapidement les problèmes potentiels. Par exemple, il se pourrait qu’une exigence quelconque, fixée par un service municipal, entre en conflit avec une exigence fixée par un autre service.

Les municipalités devraient cerner rapidement ces problèmes, dès le début du processus, plutôt qu’au moment de traiter la demande. L’identification des problèmes en fin de processus peut causer des délais et des dépenses inutiles.

Pour assurer la mise sur pied d’un processus de consultation préalable efficace, la province encourage les municipalités à prévoir, lorsque la situation s’y prête, un service de « conciergerie » dans le cadre duquel un membre du personnel serait affecté à l’auteur de la demande pour lui servir de point d’accès à la municipalité et de coordonnateur du processus d’établissement du plan d’implantation.

Trousse de consultation préalable

La ville de Timmins a préparé une trousse de consultation préalable (PDF; en anglais seulement), un guide et un formulaire relatifs aux demandes d’aménagement, dont les demandes touchant les plans d’implantation, modifications aux plans officiels et plans de lotissement. Ce matériel aide les auteurs de demande à franchir les étapes du processus de consultation préalable et leur fournit de l’information sur les composantes d’une demande complète.

Documents d’orientation

Pour aider les auteurs de demande à déposer une demande d’approbation d’un plan d’implantation, la province encourage les municipalités à préparer des lignes directrices qui présentent les exigences, ou normes, relatives aux plans d’implantation de différents types de projets d’aménagement, comme les normes relatives aux voies d’intervention des services d’incendie et aux centres de traitement des déchets. Ces documents pourraient inclure des organigrammes expliquant le processus d’approbation de la municipalité, des modèles d’ententes relatives au plan d’implantation ou de l’information sur l’application des lignes directrices d’aménagement urbain.

Les lignes directrices des municipalités pourraient également donner un aperçu des concepts d’aménagement appliqués afin de démontrer la vision de la municipalité en matière d’aménagement du territoire, par exemple en ce qui a trait à la configuration des aires de stationnement ou à l’aménagement paysager.

Matériel d’orientation supplémentaire

La ville de Thunder Bay a élaboré un document d’orientation (PDF; en anglais seulement) visant à accroître la compréhension des façons de respecter les exigences de la municipalité en matière d’aménagement paysager. Ce matériel appuie les lignes directrices d’aménagement urbain de la ville et aide à accélérer le processus d’approbation du plan d’implantation.

La communication d’attentes et de normes claires est utile aux auteurs de demande, à la municipalité et à la collectivité dans son ensemble.

Demandes complètes

La province encourage les municipalités à élaborer une liste de vérification des exigences associées aux différents types de projets d’aménagement proposés. Cela pourrait aider les auteurs de demande à mieux préparer leur demande.

Liste de vérification du plan d’implantation

La ville de Quinte West a préparé une liste de vérification du plan d’implantation (PDF; en anglais seulement) pour aider les auteurs de demande. Cela aide à assurer que l’auteur d’une demande ait finalisé toutes les composantes de sa demande d’approbation d’un plan d’implantation avant de la soumettre.

De plus, les municipalités peuvent fournir en ligne des modèles de demande à saisie automatique de données pouvant servir pour le dépôt de demandes peu complexes.

Délégation du pouvoir d’approbation

L’examen et l’approbation d’une demande d’approbation d’un plan d’implantation peuvent constituer un processus très technique reposant sur des renseignements et des considérations propres à l’emplacement prévu du projet d’aménagement, y compris des questions touchant la conception de bâtiments, l’aménagement paysager ou d’autres éléments de conception. L’information requise est souvent préparée par des professionnels comme des architectes, des ingénieurs ou des architectes paysagers, et peut inclure des plans d’aménagement paysager, des éléments de conception pour personnes à mobilité réduite et des plans d’approvisionnement.

La Loi sur l’aménagement du territoire donne aux conseils municipaux l’autorité de déléguer l’approbation de plan d’implantation au personnel municipal. La tâche du personnel municipal consiste habituellement à passer en revue les demandes d’approbation d’un plan d’implantation. Vu la nature technique du matériel, le personnel pourrait également être mieux placé pour approuver les demandes, ou du moins certaines catégories de demandes. Déléguer au personnel la tâche d’approuver une partie ou l’ensemble des demandes d’approbation d’un plan d’implantation permet de gagner du temps, ce qui simplifie les choses pour la municipalité et l’auteur de la demande.

Demandes et approbations électroniques

La technologie peut constituer un atout pour la rationalisation des processus de dépôt et d’examen des demandes d’aménagement. La portée limitée des plans d’implantation se prête bien à des demandes automatisées, comparativement à d’autres types de permis, surtout quand aucune autre approbation en lien avec l’aménagement du terrain n’est requise.

La mise en œuvre d’une plateforme électronique pour la soumission de demandes d’approbation d’un plan d’implantation peut :

  • assurer la transparence des exigences à remplir dans le cadre de la demande
  • faire en sorte que la bonne information soit soumise
  • confirmer électroniquement le dépôt de la demande et en assurer le suivi
  • faciliter l’examen simultané de la demande par plusieurs services municipaux

L’automatisation du processus d’approbation du plan d’implantation pourrait s’étendre à l’offre en temps réel de mises à jour sur le traitement de la proposition à l’auteur de la demande. Le logiciel d’automatisation pourrait être configuré de manière à cerner toute information manquante dans la demande originale ou toute question à poser à l’auteur de la demande, afin d’assurer l’obtention des renseignements nécessaires en temps opportun.

Portail de soumission électronique des demandes

La ville de Barrie a créé un portail de soumission électronique de demandes appelé APLI (pour « Application, Permits, Licences, Inspections » – en anglais seulement) que peuvent utiliser les parties pour transmettre des demandes et payer des permis de construire, planifier des inspections et faire le suivi de demandes. Des demandes peuvent être déposées en lien avec la réglementation du plan d’implantation, l’exemption relative à l’approbation de l’ensemble du plan d’implantation (par exemple, modifications mineures au terrain), le consentement, des dérogations mineures et les examens de la conformité et examens préalables à des consultations.

Améliorations au processus municipal

Le processus de traitement des demandes d’approbation de plan d’implantation pourrait aussi fournir aux municipalités des occasions de restructurer leur processus d’examen interne des demandes.

Les municipalités pourraient envisager de classer ou d’ordonner les demandes selon certains critères. Cela pourrait permettre d’examiner et d’approuver certaines demandes plus rapidement.

Les municipalités peuvent également songer à convoquer des réunions ciblées de personnel dans le but d’approuver des demandes d’approbation d’un plan d’implantation ou d’en faire progresser le traitement avant la fin de la rencontre. Tous les services municipaux prenant part au processus de traitement d’une demande pourraient participer à la réunion visant cette demande. Les recommandations et conseils techniques formulés durant la réunion seraient enregistrés et les problèmes soulevés seraient pris en note, accompagnés de conditions dont devrait être assortie l’approbation du plan d’implantation ou de l’approbation proprement dite. Si une demande ne peut pas être approuvée, les participants à la réunion pourraient déterminer les prochaines étapes à recommander à l’auteur de la demande (comme fournir plus d’information ou modifier le projet) afin de faire approuver son plan.

Ce genre de réunion pourrait servir à l’examen simultané de plusieurs plans d’implantation non complexes. Il pourrait aussi convenir à l’examen de demandes complexes, qui nécessitent la participation d’un éventail de services municipaux à l’identification et au règlement de questions en suspens.

Catégories de demandes d’approbation d’un plan d’implantation

La ville de Brampton classe les demandes selon quatre catégories :

  1. Plan d’implantation non soumis à la réglementatio
  2. Examen limité du plan d’implantation
  3. Examen de base du plan d’implantation
  4. Examen complet du plan d’implantation

Ces catégories sont conçues pour assurer différents types d’examen, selon la taille, la portée et la complexité de l’activité d’aménagement proposée. La ville a élaboré un guide détaillé de l’utilisateur (PDF; en anglais seulement) pour compléter ce processus et aider les auteurs de demande à franchir les étapes du processus d’approbation du plan d’implantation.

À l’instar d’autres processus semblables d’amélioration du travail, la méthode LEAN/Six Sigma (en anglais seulement) contribue à l’amélioration des processus et est conçue afin d’éliminer les problèmes, de remédier aux manques d’efficacité et d’améliorer les conditions de travail afin de mieux répondre aux besoins des clients. Les municipalités peuvent songer à la façon d’appliquer les principes LEAN/Six Sigma à la rationalisation du processus d’approbation d’un plan d’implantation. Cela pourrait inclure le fait de déterminer où se situent les problèmes et comment les pallier, et la faisabilité d’éliminer ou d’écourter certaines étapes du processus d’examen des demandes.

Solution de remplacement efficace à la réglementation du plan d’implantation

Système de délivrance de permis de planification communautaire

Le système de délivrance de permis de planification communautaire (SDPPC) est un outil d’aménagement du territoire que peuvent employer les municipalités au moment de planifier l’avenir de leur collectivité. Une fois mis en œuvre, ce genre de système peut grandement accélérer et optimiser le processus d’approbation, et faire en sorte qu’il soit plus sensible aux besoins locaux.

Le SDPPC combine les processus relatifs au zonage, aux plans d'implantation et aux dérogations mineures dans une seule demande à délai d’approbation réduit (45 jours). Si une municipalité ne prend pas de décision en dedans de 45 jours, l’auteur de la demande a droit d’appel.

Image : Types d’approbation couverts par le SDPPC

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Diagramme du processus d’approbation combiné du système de délivrance de permis de planification communautaire. Les composantes suivantes forment le système de délivrance de permis de planification communautaire : plan d’implantation, règlement municipal de zonage et dérogation mineure.

Système flexible

Les municipalités peuvent utiliser le SDPPC pour donner de la flexibilité aux normes d’aménagement établies dans le plan officiel et le règlement municipal sur les permis de planification communautaire.

Cela permet aux municipalités et promoteurs d’accélérer le processus d’approbation en réglant des questions relatives au terrain qui sont couvertes par le règlement municipal sans avoir à entreprendre un processus distinct de dérogation mineure.

Le saviez-vous?

Le système de délivrance de permis de planification communautaire peut aider à concrétiser la vision d’ensemble de la collectivité sans apporter de changement au plan officiel ou au règlement municipal sur les permis de planification communautaire. Et il y arrive tout en assurant la flexibilité requise pour tenir compte de circonstances spécifiques.

La Ville de Gananoque s’est dotée d’un SDPPC intégral pour l’ensemble de la collectivité dont le but principal est d’orienter les occasions d’aménagement tout en veillant à ce que chaque nouvel aménagement ne nuise pas à la préservation et à l’amélioration du caractère patrimonial culturel de la petite ville. Les critères de conception des nouveaux aménagements comprennent, entre autres, l’ajout d’éléments architecturaux extérieurs appropriés, notamment des détails aux fenêtres et aux portes. Ce faisant, le SDPPC favorise l’utilisation commerciale, résidentielle et institutionnelle de ces aménagements, donnant lieu à une collectivité diversifiée, dynamique et habitable.

Processus rationalisé de délivrance de permis

Étant donné qu’il combine trois types de demandes dans un processus de demande et d’approbation, le SDPPC rationalise le processus plus lent de prise de décisions individuelles en matière de modification du zonage (90 jours), d’approbation du plan d’implantation (trente jours) et de dérogation mineure (trente jours).

Une fois que le SDPPC a été mis en place, les politiques du plan officiel et dispositions du règlement municipal sur les permis de planification communautaire établissent les exigences de tout aménagement futur dans la zone. Lorsqu’une demande est déposée, le processus d’examen enclenché détermine si le projet proposé cadre avec les paramètres déjà établis du règlement municipal. En cas de correspondance, un permis de planification communautaire peut être délivré par le personnel sans qu’il soit nécessaire d’obtenir une décision du conseil.

Délégation de décisions

Comme le processus habituel d’approbation de plans d’implantation, le SDPPC donne aux municipalités l’autorité d’établir leur propre processus d’examen interne et de déléguer la prise des décisions relatives aux demandes de permis de planification communautaire à un comité ou au personnel municipal.

Par exemple, une municipalité pourrait établir un processus selon lequel le conseil délivre les permis relatifs aux demandes les plus complexes tandis qu’un représentant ou comité municipal se charge des demandes plus simples. Cela permettrait aux décisions relatives à des demandes de permis non complexes d’être prises sans délai indu attribuable à l’horaire chargé du conseil.

Renseignements supplémentaires

Pour obtenir plus d’information sur le processus de réglementation du plan d’implantation de votre collectivité, communiquez avec votre municipalité.

Ce guide a été produit par la Direction des politiques de planification provinciale et par la Direction du bâtiment et de l’aménagement du ministère des Affaires municipales et du Logement. Vous pouvez leur faire parvenir un courriel à l’adresse provincialplanning@ontario.ca.