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Les règlements de zonage

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    Au sujet des règlements de zonage

    Un règlement de zonage contrôle l’aménagement du territoire dans votre collectivité. Il détermine exactement :

    • la façon d’utiliser les terres
    • l’emplacement des bâtiments et d’autres constructions
    • les genres de bâtiments autorisés et leur utilisation
    • la taille et les dimensions des lots, les exigences en matière de stationnement, la hauteur des immeubles et les densités (le nombre de personnes et d’emplois et la surface de plancher des immeubles par hectare), ainsi que les marges de recul des bâtiments.

    Un plan officiel décrit les politiques générales de votre municipalité en matière d’aménagement du territoire. Les règlements de zonage en permettent l’application et l’administration courante. Ils contiennent des directives précises qui ont force de loi. Une construction ou un nouvel aménagement qui ne se conforme pas à un règlement de zonage est interdit et la municipalité refusera d’accorder un permis de construire.

    Bon nombre de municipalités appliquent un règlement de zonage détaillé qui divise le territoire municipal en zones délimitées par des cartes détaillées. Le règlement de zonage établit l’utilisation permise de chaque zone (par exemple, commerciale ou résidentielle) et les normes applicables à chacune (par exemple, dimension et emplacement des bâtiments).

    Certaines municipalités rurales appliquent un règlement de zonage particulier qui ne concerne qu’une certaine propriété qu’un propriétaire veut aménager.

    Utilité des règlements de zonage

    Un règlement de zonage :

    • permet l’exécution des objectifs et des politiques du plan officiel d’une municipalité (Consultez la section 2, Les plans officiels)
    • fournit un cadre juridique précis pour la gestion du territoire et la croissance future
    • en plus du plan officiel, vous protège contre les utilisations dérogatoires et peut-être dangereuses du territoire dans votre collectivité

    Modification d’un règlement de zonage

    Si vous désirez utiliser ou exploiter votre propriété d’une façon dérogatoire aux règlements de zonage en vigueur, vous pouvez présenter une demande de modification de zonage, aussi appelée changement de zonage. Cependant, le conseil n’évaluera votre demande que si la nouvelle utilisation proposée est conforme au plan officiel.

    Il ne sera peut-être pas possible de présenter une demande de changement de zonage si votre municipalité a adopté un nouveau règlement de zonage exhaustif au cours des deux dernières années. De même, vous ne pourrez peut-être pas présenter une demande de modification d’un règlement régissant les permis d’aménagement communautaire dans les cinq ans de l’adoption de ce règlement (voir « Système de délivrance de permis de planification communautaire » ci-dessous). Cependant, vous pourrez demander une modification au règlement de zonage ou au règlement municipal régissant les permis de planification communautaire si le conseil municipal adopte une résolution permettant une telle demande.

    Avant de présenter une demande de changement de zonage, vous devriez en discuter avec le personnel de la municipalité chargé de l’aménagement pour déterminer si votre demande est admissible et obtenir des conseils et des renseignements.

    Si vous êtes autorisé à présenter une demande de changement de zonage, vous devrez remplir une formule de demande et fournir les renseignements précisés par le ministre et la municipalité. La plupart des municipalités imposent des frais pour le traitement de ces demandes.

    Si le conseil rejette votre demande de zonage, ou s’il ne prend pas de décision dans les 90 jours après avoir reçu votre demande dûment remplie et les frais de traitement de la demande, vous pourrez peut-être interjeter appel auprès du Tribunal ontarien de l’aménagement du territoire (TOAT). Il est à noter que le conseil dispose de 120 jours, et non pas 90, pour rendre une décision concernant une demande de zonage si elle a été présentée à la municipalité le même jour qu’une demande connexe de modification d’un plan officiel.

    Le TOAT est un tribunal administratif indépendant chargé d’entendre des appels et de rendre des décisions concernant diverses questions municipales litigieuses. (Consultez la section 7, Le Tribunal ontarien de l’aménagement du territoire.)

    Adoption d’un règlement de zonage

    Avant d’adopter un règlement de zonage, le conseil doit d’abord fournir le plus de renseignements possibles au public. Il doit aussi tenir au moins une réunion publique avant l’adoption du règlement, et tous les participants à la réunion doivent avoir la possibilité d’exprimer leur opinion. L’avis de cette réunion, habituellement publié dans les journaux locaux ou envoyé par la poste et affiché, est donné au moins 20 jours à l’avance.

    Une journée d’accueil et d’information est aussi requise si on rend un règlement municipal conforme à un plan officiel qui a été mis à jour et si l’on prévoit adopter un règlement régissant les permis d’aménagement communautaire. La municipalité doit mettre à jour ses règlements de zonage au plus tard trois ans après l’approbation de la mise à jour du plan officiel.

    La Loi sur l’aménagement du territoire favorise la participation au début du processus et le recours à la médiation pour régler les différends. Faites connaître votre point de vue dès le début du processus d’aménagement en prenant la parole à la réunion publique ou en présentant des observations écrites au conseil avant qu’il adopte le règlement. Si vous ne le faites pas, vous n’aurez pas le droit d’interjeter appel du règlement une fois qu’il aura été adopté.

    Avant de prendre une décision, votre conseil local peut consulter les organismes intéressés. Après avoir entendu les préoccupations de toutes les personnes concernées, il peut décider d’adopter le règlement proposé, de le modifier ou de le rejeter. S’il décide d’apporter certains changements, il peut aussi tenir une autre réunion publique.

    Lorsque le conseil a adopté le règlement, il doit donner un avis de l’adoption dans les 15 jours qui suivent. Une personne ou un organisme public qui satisfait à certaines exigences peut, au plus tard 20 jours après la date de l’avis d’adoption, en appeler auprès du TOAT en déposant un avis d’appel auprès du greffier municipal, accompagné des droits exigés par le TOAT.

    Évaluation des règlements de zonage

    Lorsqu’il examine un règlement de zonage, le conseil en évalue les mérites en fonction des critères suivants :

    • sa conformité au plan officiel et sa compatibilité avec l’utilisation des terres adjacentes
    • l’adaptation des terres à l’usage qu’on compte en faire, y compris la taille et la forme des nouveaux lots
    • la suffisance des voies d’accès et des systèmes d’approvisionnement en eau et d’élimination des eaux usées
    • le risque d’inondation

    Le règlement de zonage envisagé par le conseil doit être conforme à la Déclaration de principes provinciale (DPP) adoptée en vertu de la Loi sur l’aménagement du territoire. Cela signifie que le conseil doit veiller à ce que les principes de la DPP soient appliqués comme élément essentiel du processus décisionnel lié à l’aménagement du territoire. La DPP contient des orientations politiques sur des questions d’intérêt provincial en matière d’aménagement et d’exploitation du territoire. Il est prévu que le conseil mettra en œuvre la DPP dans le contexte d’autres objectifs d’aménagement et selon les circonstances locales. (Consultez la section 1, La Loi sur l’aménagement du territoire, et la Déclaration de principes provinciale, 2020.)

    Les règlements de zonage doivent également être conformes à tout plan provincial applicable. Les plans provinciaux fournissent une orientation relativement à des régions géographiques particulières et abordent des enjeux touchant l’environnement, la gestion de la croissance et l’économie. Pour de plus amples renseignements sur les plans provinciaux, consulter le site ontario.ca/MAML.

    Participation citoyenne

    Si vous vous inquiétez des retombées qu’un règlement de zonage ou un changement de zonage pourrait avoir sur vous, vous devriez :

    • vous renseigner le plus possible au sujet du règlement proposé et de ses répercussions sur votre propriété
    • assister aux séances d’information, notamment aux journées d’accueil et aux réunions publiques, et faire connaître votre opinion
    • discuter de la proposition avec le personnel de la municipalité et les membres du conseil
    • présenter des observations écrites au conseil

    Le cas échéant, il importe que vous informiez le conseil de vos préoccupations dès le début du processus. Le conseil aura ainsi le temps de prendre en considération vos observations et pourrait apporter des changements avant d’adopter le règlement.

    Vos droits d’appel

    Une personne ou un organisme public qui fait un exposé de vive voix à une réunion publique ou présente des observations écrites avant l’adoption ou la modification d’un règlement de zonage peut interjeter appel de la décision du conseil, sauf quelques exceptions (voir ci-dessous).

    Il existe deux situations différentes dans lesquelles on peut interjeter appel auprès du TOAT :

    1. L’auteur de la demande, le ministre et toute personne ou tout organisme public qui a fait un exposé de vive voix à une réunion publique ou présenté des observations écrites avant l’adoption du règlement peuvent en appeler de l’adoption d’un règlement de zonage par le conseil auprès du TOAT dans les 20 jours suivant la date de l’avis d’adoption. (Consultez le paragraphe 34 (19) de la Loi sur l’aménagement du territoire.) L’avis d’appel devrait être déposé auprès du greffier municipal et être accompagné des motifs écrits et des droits exigés par le TOAT.
    2. L’auteur de la demande et le ministre peuvent interjeter appel auprès du TOAT si le conseil refuse ou omet de donner suite à une demande de changement de zonage dans le délai prescrit par la Loi sur l’aménagement du territoire. (Consultez le paragraphe 34 (19) de la Loi sur l’aménagement du territoire.) L’avis d’appel devrait être déposé auprès du greffier municipal et être accompagné des droits exigés par le TOAT.

    Si vous avez l’intention de faire valoir qu’un plan officiel ou un règlement de zonage n’est pas conforme à une déclaration de principes rendue publique en vertu de la Loi sur l’aménagement du territoire, n’est pas conforme à un plan provincial ou va à l’encontre d’un tel plan, l’avis d’appel doit également expliquer en quoi le plan officiel ou le règlement de zonage n’est pas conforme à la déclaration de principes, au plan provincial ou au plan officiel ou va à l’encontre de ceux-ci.

    Restrictions relatives aux appels

    Généralement, les appels sont interdits dans les circonstances suivantes :

    • refus ou incapacité de parvenir à une décision (aussi appelé « non-décision ») dans le délai prescrit par la Loi sur l’aménagement du territoire concernant des modifications proposées visant à
      • modifier les limites d’une « zone de peuplement » ou à établir une nouvelle « zone de peuplement »
      • retirer un terrain d’une « zone d’emploi » si le plan officiel prévoit des politiques à ce sujet
      • permettre un projet d’énergie renouvelable, p. ex., énergie éolienne, solaire ou hydro-électrique
    • règlements liés à des logements supplémentaires
    • règlements favorisant le zonage d’inclusion (exigeant que les nouveaux complexes résidentiels de 10 logements ou plus comprennent des logements abordables) ainsi que modifications proposées qui changeraient ou abrogeraient des règlements municipaux prévoyant le zonage d’inclusion
    • règlements adoptés prévoyant les densités appropriées (le nombre de personnes et d’emplois et la surface de plancher des immeubles par hectare) qui ont du sens pour une zone protégée de grande station de transport en commun (terrains entourant les stations/arrêts de train, de métro et certaines autres formes de transport en commun que protègent les politiques du plan officiel) si des politiques appropriées du plan officiel sont instaurées
    • règlements municipaux adoptés pour mettre en œuvre un système de délivrance de permis de planification communautaire exigé par un arrêté ministériel

    Processus d’appel

    Lorsqu’une décision fait l’objet d’un appel, à défaut d’un règlement, le TOAT tiendra une conférence de gestion de la cause afin d’examiner les possibilités de règlement à l’amiable comme la médiation. Si une audience s’avère nécessaire, vous aurez peut-être la possibilité de présenter votre dossier.

    Un appel auprès du TOAT est une démarche sérieuse qui exige du temps, des efforts et, dans certains cas, un apport financier de la part de toutes les personnes concernées.

    Le tribunal doit tenir compte de la décision locale et fonder sa décision sur les faits présentés à une audience.

    Le tribunal a le pouvoir de rendre une décision définitive au sujet de l’affaire et tentera de prendre la « meilleure » décision possible tout en s’assurant que ses décisions sont conformes à la Déclaration de principes provinciale ainsi qu’aux plans provinciaux et aux plans officiels des municipalités pertinents. Pour prendre sa décision, le TOAT peut accueillir ou rejeter votre appel, et abroger ou modifier le règlement municipal.

    Déclaration d’intérêt provincial

    Au moins 30 jours avant une audience, le ministre des Affaires municipales et du Logement peut déclarer qu’une question relative au zonage entendue par le TOAT peut nuire à un intérêt provincial. Si c’est le ce cas, après que l’audience a eu lieu et que le tribunal a rendu une décision, le lieutenant-gouverneur en conseil (Conseil des ministres) peut confirmer, modifier ou annuler la décision du tribunal.

    Pouvoir de rejeter un appel

    Le TOAT a le pouvoir de rejeter un appel sans tenir d’audience dans certaines circonstances, par exemple, si l’appel constitue un abus de procédure, comme la présentation répétée d’une demande traitée récemment par la municipalité. Le TOAT peut également rejeter l’appel si la demande qui lui est présentée diffère considérablement de celle qui a fait l’objet de la décision du conseil.

    Résumé du processus d’adoption des règlements de zonage

    1. mise en route du processus d’adoption des règlements de zonage par le conseil
    2. préparation du règlement. À la suite de quoi, on fournit un avis et des renseignements au public. D’autres organismes peuvent être consultés
    3. tenue d’une réunion publique
    4. le conseil décide d’adopter le règlement
    5. le conseil diffuse un avis concernant sa décision
    6. appel pouvant être déposé auprès du TOAT : sous réserve de restrictions, toute personne ou tout organisme public admissible peut interjeter appel de la décision devant le TOAT
    7. s’il n’y a pas d’appel, le règlement de zonage entre en vigueur à la date d’adoption du règlement par le conseil
    8. le TOAT peut rejeter l’appel sans tenir d’audience ou tenir une audience et rendre une décision définitive, sauf si un intérêt provincial est déclaré

    Dérogation mineure au règlement

    Si votre proposition respecte l’essence du règlement de zonage, mais n’y est pas conforme en tout point, vous pouvez présenter une demande de dérogation mineure. Par exemple, vous voulez installer quelque chose sur votre propriété, mais vous n’êtes pas en mesure de respecter les exigences minimales relatives à la marge de recul en raison de la forme de votre lot. Votre municipalité pourrait avoir un règlement qui établit les critères locaux clarifiant la nature d’une dérogation mineure dans votre collectivité.

    Pour obtenir une dérogation mineure, vous devez présenter une demande au comité de dérogation local constitué par le conseil pour régler les problèmes secondaires liés au respect des normes. Votre demande doit préciser en quoi la dérogation proposée est mineure et pourquoi elle est nécessaire.

    Le comité de dérogation tiendra une audience et prendra une décision concernant votre demande. Les personnes qui ne sont pas satisfaites de la décision ont 20 jours pour interjeter appel auprès du TOAT ou de l’organisme d’appel local, si la municipalité en a créé un. Vous devez déposer votre appel auprès du secrétaire-trésorier du comité, qui vous indiquera qui a le pouvoir de l’entendre dans votre région. Vous devez indiquer les motifs de votre objection et inclure les droits requis par le TOAT ou l’organisme d’appel local.

    Le TOAT ou l’organisme d’appel local a le pouvoir de rejeter votre appel sans tenir une audience. (Consultez la section 7, Le Tribunal ontarien de l’aménagement du territoire.)

    Le TOAT ou l’organisme d’appel local peut accueillir ou rejeter votre appel, ou modifier votre demande. La dérogation mineure ne change pas le règlement de zonage. Elle vous exempte plutôt d’une exigence précise du règlement et vous permet d’obtenir un permis de construire.

    Autres genres de règlements municipaux

    On peut avoir recours à plusieurs genres de règlements de zonage pour contrôler l’utilisation du sol.

    Système de délivrance de permis de planification communautaire

    Le système de délivrance de permis de planification communautaire est un outil discrétionnaire d’aménagement du territoire qui regroupe le zonage, les plans d’implantation et les dérogations mineures dans un même processus de demande et d’autorisation. Le système a trois composantes :

    1. les politiques intégrées dans le plan officiel
    2. un règlement régissant les permis d’aménagement communautaire
    3. un permis d’aménagement communautaire pouvant faire office d’autorisation en matière d’aménagement

    Les règlements sur les permis d’aménagement communautaire doivent identifier et définir une liste d’utilisations autorisées. Sous réserve de certains critères, les règlements peuvent aussi autoriser des utilisations discrétionnaires.

    Toute partie intéressée peut interjeter appel d’un règlement sur les permis de planification communautaire devant le TOAT (sauf si le système de délivrance de permis de planification communautaire a été établi par décret ministériel) à condition d’avoir participé à l’élaboration du règlement . Une fois le système de délivrance de permis de planification communautaire en vigueur, seul l’auteur de la demande d’aménagement a le droit d’interjeter appel, devant le TOAT, d’une décision concernant une demande de permis de planification communautaire.

    Règlement d’utilisation différée

    Règlement qui permet l’utilisation future d’un terrain ou d’un bâtiment, mais en retarde l’aménagement, par exemple jusqu’à la mise en place de services locaux, comme les routes. Votre municipalité ne peut appliquer ce règlement que s’il est prévu dans son plan officiel.

    Règlement de restriction provisoire

    Permet à la municipalité d’imposer un gel temporaire sur certaines utilisations du sol pendant qu’elle étudie ou révise ses politiques. Le gel n’est en vigueur que pendant une année et peut être prolongé d’une autre année seulement.

    Il n’est pas possible d’interjeter appel d’un règlement de restriction provisoire au moment de son adoption, mais la prolongation de l’application d’un règlement peut être portée en appel.

    La Loi sur l’aménagement du territoire dispose qu’un règlement de restriction provisoire demeure en vigueur au-delà de la période de deux ans si le nouveau règlement de zonage qui le remplace fait l’objet d’un appel auprès du TOAT.

    Règlement sur les utilisations temporaires

    Permet le zonage de terres ou de bâtiments à des fins d’utilisations précises pendant une période maximale de trois ans à la fois, avec possibilité de prolongations supplémentaires. Lorsqu’il s’agit de l’utilisation temporaire d’un pavillon-jardin (c’est-à-dire une habitation résidentielle individuelle qui contient des installations de salle de bains et de cuisine, qui s’ajoute à une structure existant déjà et qui est conçue pour être portative), le règlement temporaire peut l’autoriser pour une période maximale de 20 ans avec possibilité de prolongations de 3 ans au maximum à la fois.

    Redevances pour avantages communautaires

    Les redevances pour avantages communautaires permettent aux municipalités à palier unique et de palier inférieur de percevoir des fonds pour les nouveaux aménagements ou les réaménagements afin d’assumer les coûts d’investissement des services communautaires requis en raison de la croissance de la collectivité. Ces services comprennent les bibliothèques, les foyers de soins de longue durée, les parcs et les terrains de jeu, les centres de santé publique et de loisirs, les services de garde d’enfants, les logements abordables et les refuges.

    Si une municipalité adopte un règlement de redevances pour avantages communautaires, les redevances s’appliqueront uniquement aux immeubles de 5 étages ou plus ayant au moins 10 unités d’habitation. Les redevances maximales qui peuvent être versées ne peuvent pas dépasser 4 % de la valeur du terrain exploité.

    Cet outil, qui est entré en vigueur le 18 septembre 2020, peut être utilisé avec les redevances d’aménagement et la création de parcs pour faire en sorte que la croissance se paie d’elle-même et que les municipalités puissent fournir les services locaux importants dont les collectivités en croissance ont besoin. Les redevances pour avantages communautaires accroissent la transparence et la responsabilité, rendant plus prévisibles les coûts liés à la construction de logements en Ontario. Elles remplacent les primes de densité que prévoyait l’article 37 de la Loi sur l’aménagement du territoire, sous réserve des règles de transition.

    Zonage d’inclusion

    Le zonage d’inclusion est un outil que les municipalités utilisent pour répondre à leurs besoins de logements abordables en exigeant que les nouveaux aménagements de 10 logements ou plus comprennent des logements abordables. Le zonage d’inclusion peut être utilisé uniquement dans les zones protégées de grande station de transport en commun (terrains entourant les stations/arrêts de train, de métro et certaines autres formes de transport en commun qui sont protégées par des politiques du plan officiel), dans les zones où le système de délivrance de permis de planification communautaire est requis ou encore lorsque le ministre le demande. Si la municipalité met en œuvre des politiques en vertu du plan officiel liées au zonage d’inclusion et des règlements de zonage, elle peut exiger l’inclusion de logements abordables dans les projets résidentiels. Ces logements doivent demeurer abordables pendant la période prescrite par la municipalité.

    Réglementation du plan d’implantation

    La réglementation du plan d’implantation n’est pas un règlement de zonage. Elle sert à déterminer les secteurs où le contrôle de l’implantation sera appliqué. Ces secteurs doivent être décrits en détail dans le plan officiel.

    La réglementation du plan d’implantation assure :

    • l’aménagement et l’entretien des lots selon les directives du conseil
    • la conformité des nouveaux lots à certaines normes de qualité et d’esthétique
    • l’accès sûr et facile des piétons et des véhicules
    • la conformité de l’apparence, des caractéristiques de conception et de la durabilité de la conception des bâtiments
    • un aménagement paysager, une aire de stationnement et un drainage appropriés
    • la protection des propriétés avoisinantes contre l’aménagement incompatible

    Comme condition à l’approbation du plan d’implantation, la municipalité peut exiger du propriétaire qu’il aménage un terrain pour l’élargissement des routes et le droit de passage des véhicules de transport en commun. La municipalité ne peut exercer ce pouvoir que si les conditions relatives à l’élargissement des routes ou au droit de passage sont indiquées ou décrites dans son plan officiel.

    Arrêtés de zonage ministériels

    La Loi sur l’aménagement du territoire donne au ministre des Affaires municipales et du Logement le pouvoir de contrôler l’utilisation de n’importe quel terrain de la province. Les arrêtés de zonage peuvent être utilisés pour protéger un intérêt provincial (par exemple, des zones sensibles sur le plan environnemental en interdisant certains usages) ou pour surmonter certains obstacles ou retards à des projets cruciaux (par exemple, pour accélérer les approbations d’aménagement du territoire pour un foyer de soins de longue durée). En cas d’incompatibilité entre un arrêté de zonage ministériel et un règlement de zonage municipal, l’arrêté ministériel prévaut. Le règlement municipal demeure en vigueur à tous les autres égards.

    Le ministre des Affaires municipales et du Logement a déclaré publiquement qu’il s’attend à ce que tout conseil municipal, avant de demander un arrêté de zonage ministériel, fasse preuve de diligence raisonnable, notamment en faisant ce qui suit :

    • consulter ses collectivités;
    • consulter l’office de protection de la nature chargé de la régir les terres à l’égard desquelles l’arrêté de zonage est demandé;
    • consulter les communautés autochtones pouvant être touchées.

    Le ministre a également déclaré publiquement qu’il s’attend à ce qu’un conseil municipal joigne à toute demande d’arrêté de zonage sa résolution à l’appui. Étant donné que les réunions du conseil sont généralement ouvertes au public, cette attente vise à faire en sorte que le public sache qu’on demande au ministre de prendre un arrêté de zonage.

    Autres autorisations requises

    En plus des autorisations en matière d’aménagement et des permis de construire requis pour un projet de construction, d’autres permis et autorisations peuvent être exigés dans des cas particuliers. Par exemple, un permis de fosse septique est nécessaire pour l’installation de nouvelles fosses septiques. Dans les secteurs de chalets, il faut obtenir un permis du ministère des Richesses naturelles et des Forêts avant d’entreprendre des travaux dans l’eau (par exemple, aménager un quai ou une remise à bateaux à fondation solide). Si votre bien-fonds est désigné en vertu de la Loi sur le patrimoine de l’Ontario, situé dans un district de conservation du patrimoine ou protégé par une servitude protectrice du patrimoine (entente juridique visant à protéger les éléments patrimoniaux qui s’applique à quiconque est propriétaire du bien-fonds), vous pouvez demander un permis patrimonial de la municipalité ou de la Fiducie du patrimoine ontarien.

    Mis à jour : 17 mai 2022
    Date de publication : 15 janvier 2019