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Le morcellement des terres (autorisations)

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    Au sujet du morcellement des terres

    Le morcellement d’une terre est sa division autorisée pour former un nouveau lot ou une nouvelle parcelle. Cela se fait au moyen d’une autorisation. Celle-ci est nécessaire si vous voulez vendre, hypothéquer, grever ou assujettir à une entente (pendant plus de 21 ans) une partie de votre bien-fonds. Si celui-ci est déjà divisé, par exemple par une route ou une voie ferrée, l’autorisation n’est pas nécessaire.

    Le plan officiel de la plupart des municipalités contient des politiques et des exigences particulières en matière de morcellement. Il faut également des autorisations pour les droits de passage, les servitudes et la modification des limites actuelles de votre bien-fonds.

    Si plusieurs morcellements sont prévus dans la même zone, un plan de lotissement pourrait être préférable. L’autorité chargée des autorisations dans votre région déterminera si l’autorisation est la meilleure approche ou s’il faut un plan de lotissement pour assurer le développement approprié et méthodique de votre collectivité. (Consultez la section 4, Le lotissement.)

    Autorisation requise pour morceler un bien-fonds

    Diviser des terres sans discernement et sans autorisation pourrait, à long terme, nuire à votre collectivité. On pourrait par exemple assister à une extension excessive des services municipaux comme le déneigement, le service d’autobus scolaire et la collecte des ordures. L’environnement pourrait aussi se trouver endommagé si des lots étaient trop petits pour supporter des systèmes adéquats d’élimination des eaux usées.

    L’autorisation est nécessaire pour que :

    • le morcellement soit envisagé dans un cadre de planification établi
    • les nouvelles parcelles de terrain et les nouvelles utilisations du territoire respectent les politiques et les objectifs généraux de votre collectivité en matière d’aménagement
    • les répercussions du morcellement sur l’emplacement, les voisins et l’ensemble de la collectivité soient prises en considération

    Une fois le morcellement approuvé, on peut vendre ou revendre les nouvelles parcelles sans autre autorisation, sauf si l’autorité chargée des autorisations a précisé le contraire (par exemple, pour l’approbation d’un morcellement qui ajoute du terrain à un lot voisin).

    Approbations du morcellement des terres

    L’approbation du morcellement peut relever de diverses compétences. Selon la région, le conseil d’une municipalité de palier supérieur ou à palier unique peut accorder les autorisations. La municipalité de palier supérieur peut déléguer cette fonction à un comité du conseil ou à un fonctionnaire nommé. Elle peut aussi déléguer le pouvoir à une municipalité de palier inférieur, à un comité de morcellement des terres ou à un conseil d’aménagement municipal. La municipalité à palier unique ou de palier inférieur peut également déléguer ses fonctions d’autorisation à un comité du conseil, à un fonctionnaire nommé ou à un comité de dérogation. Dans le Nord de l’Ontario, où le pouvoir d’autoriser l’aménagement n’est pas attribué ou délégué à une municipalité ou à un conseil d’aménagement, le ministre des Affaires municipales et du Logement accorde les autorisations. (Consultez la section 7, Le Nord de l’Ontario.)

    Pour connaître l’autorité chargée des autorisations dans votre région, communiquez avec votre greffier municipal, le secrétaire-trésorier du conseil d’aménagement ou le bureau des services aux municipalités le plus proche.

    Processus de demande de morcellement

    Avant de demander un morcellement, vous devriez consulter le personnel municipal ou l’autorité chargée des autorisations dans votre région. On vous indiquera comment présenter la demande, la documentation à l’appui qui doit l’accompagner (par exemple, croquis, plans), toute exigence spéciale concernant les morcellements prévue dans le plan officiel, ainsi que les autres permis ou approbations exigés (par exemple, permis relatif au système septique).

    L’autorité chargée des autorisations peut rejeter la demande qui ne contient pas les renseignements ou les documents prescrits par règlement ministériel ou, dans certains cas, les renseignements précisés dans le plan officiel. Si l’autorité confirme que la demande est incomplète, l’auteur de la demande qui n’est pas d’accord peut présenter une requête au Tribunal ontarien d’aménagement du territoire (TOAT) ou, si la municipalité en a établi un, à l’organisme d’appel local afin qu’il tranche la question.

    La décision du TOAT ou de l’organisme d’appel local est définitive. Toutefois, dans une telle situation, il est fortement suggéré de négocier une solution acceptable avec l’autorité chargée des autorisations avant de présenter une requête au TAAL ou à l’organisme d’appel local.

    Il est possible que vous deviez payer des droits pour le traitement de la demande de morcellement. Pour connaître le montant exigé dans votre région, adressez-vous à l’autorité chargée des autorisations.

    À titre d’auteur de la demande, vous devez généralement remplir un formulaire de demande d’autorisation fourni par l’autorité chargée des autorisations.

    Le formulaire de demande type comprend les renseignements prescrits par règlement ministériel et les renseignements supplémentaires exigés par l’autorité chargée des autorisations. Plus l’information fournie est complète, moins il devrait y avoir de retards dans le processus d’examen.

    Si vous ne fournissez pas tous les renseignements prescrits par règlement ministériel et, dans certains cas, les renseignements et les documents précisés dans le plan officiel, l’autorité chargée des autorisations peut rejeter votre demande ou refuser d’y donner suite. Le délai de décision de 90 jours ne commence qu’au moment où tous les renseignements exigés ont été reçus. Si vous avez besoin d’aide pour déterminer les renseignements exigés, il est recommandé de communiquer avec l’autorité chargée des autorisations.

    L’autorité chargée des autorisations doit donner un avis de demande avant de rendre une décision. Cet avis est donné au moins 14 jours avant la décision, dans les journaux locaux ou par la poste et par affichage. Les citoyens et les organismes publics peuvent communiquer leurs commentaires à l’autorité chargée des autorisations.

    Avant de rendre sa décision, l’autorité chargée des autorisations peut consulter des organismes, des conseils, des autorités ou des commissions.

    Dans les 15 jours suivant de celui où elle prend une décision quant à votre demande, l’autorité chargée des autorisations doit envoyer un avis de décision aux personnes et aux organismes publics qui ont demandé d’en être informés. Un délai d’appel de 20 jours est prévu après la communication de l’avis de décision.

    Évaluation d’une demande de morcellement

    Lorsqu’elle examine la demande de morcellement, l’autorité chargée des autorisations en évalue le bien-fondé en fonction des critères suivants :

    • sa conformité au plan officiel et sa compatibilité avec l’utilisation des terres voisines
    • l’adaptation des terres à l’usage qu’on compte en faire, y compris la taille et la forme des nouveaux lots
    • la suffisance des voies d’accès et des systèmes d’approvisionnement en eau et d’élimination des eaux usées
    • le besoin d’assurer une certaine protection en cas d’inondations

    La décision de l’autorité chargée des autorisations concernant la demande d’autorisation doit être conforme à la Déclaration de principes provinciale (DPP) et compatible avec tout plan provincial applicable. Cela signifie que le conseil doit veiller à ce que les politiques et les plans provinciaux soient appliqués comme élément essentiel du processus décisionnel lié à l’aménagement du territoire.

    La DPP contient des orientations politiques sur des questions d’intérêt provincial en matière d’aménagement et d’exploitation du territoire. Il est prévu que l’autorité chargée des autorisations mettra en œuvre la DPP dans le contexte d’autres objectifs d’aménagement et selon les circonstances locales. (Consultez la section 1, La Loi sur l’aménagement du territoire, et la Déclaration de principes provinciale, 2020.) 

    Les plans provinciaux contiennent des politiques d’aménagement du territoire adaptées à la situation particulière de certaines régions de l’Ontario (par exemple, En plein essor : Plan de croissance de la région élargie du Golden Horseshoe, Plan de la ceinture de verdure).

    Autorisations de morcellement sous réserve de certaines conditions

    Lorsqu’un morcellement proposé peut être approuvé, l’autorité chargée des autorisations peut accorder une autorisation provisoire (parfois appelée autorisation de principe). Cette autorisation est généralement assortie de certaines conditions, notamment des exigences relatives à l’élargissement des routes, la création de parcs ou un changement de zonage (dérogation mineure) permettant une nouvelle utilisation du sol. De plus, le propriétaire peut être tenu de conclure avec la municipalité une entente concernant la fourniture éventuelle de services ou d’installations. Il faut remplir les conditions du morcellement dans les deux années qui suivent.

    Lorsque l’auteur de la demande a rempli toutes les conditions, l’autorité délivre un certificat et le morcellement prend effet dès son enregistrement au bureau d’enregistrement immobilier.

    Si la transaction visée par la demande originale (par exemple, vente du bien-fonds) n’est pas exécutée dans les deux ans de la date du certificat, le morcellement est réputé invalide. L’autorité chargée des autorisations peut préciser un délai de validité plus court au moment de la décision sur le morcellement.

    Certificat à l’égard d’un terrain conservé

    Une autorité chargée des autorisations peut aussi délivrer un certificat à l’égard du terrain conservé (l’autre partie de la parcelle autorisée dans le cadre du processus de division) à la suite de certaines autorisations. Ce certificat indique que le terrain conservé fait l’objet d’une autorisation. 

    Si vous souhaitez obtenir un certificat à l’égard du terrain conservé, vous devez l’indiquer dans la demande d’autorisation et fournir une déclaration d’avocat. Cette déclaration doit confirmer qu’ensemble, le terrain qui fait l’objet d’une autorisation et le terrain conservé forment une parcelle complète. 

    Avant de présenter une demande, vous devriez consulter le personnel de la municipalité ou l’autorité chargée des autorisations dans votre région qui pourra vous indiquer comment procéder ainsi que les renseignements à inclure dans le cadre de votre demande.

    Certificat d’annulation

    Dans certaines situations, l’autorisation initiale accordée pour une parcelle peut ne plus être souhaitable ou nécessaire. Cela peut se produire, par exemple, lorsque une parcelle créée à la suite d’une autorisation a besoin d’être élargie pour l’aménagement d’une voie d’accès pour autos. Dans ces cas, on peut devoir annuler l’autorisation initiale.

    Un propriétaire peut demander à l’autorité chargée des autorisations de délivrer un certificat d’annulation pour la parcelle pour laquelle le morcellement avait été autorisé. Il se pourrait aussi que la présentation d’une telle demande soit une condition imposée par l’autorité chargée des autorisations pour donner son approbation. Une fois le certificat d’annulation délivré, la parcelle serait traitée comme si l’autorisation précédente n’avait pas été accordée. Cela pourrait avoir comme résultat la fusion de la parcelle avec les terrains voisins qui appartiennent à la même personne. 

    Avant de présenter une demande, vous devriez consulter le personnel de la municipalité ou l’autorité chargée des autorisations dans votre région qui pourra vous indiquer comment procéder ainsi que les renseignements à inclure dans le cadre de votre demande.
     

    Participation citoyenne

    Si vous avez des préoccupations concernant une demande de morcellement qui pourrait vous toucher, vous devriez :

    • vous renseigner le plus possible au sujet de la demande
    • discuter de vos préoccupations avec l’autorité chargée des autorisations
    • écrire à l’autorité chargée des autorisations

    Si vous avez des préoccupations, veillez à en informer le conseil au début du processus. L’autorité chargée des autorisations aura ainsi le temps de prendre en considération vos observations et pourrait apporter des modifications avant d’approuver le morcellement.

    Vos droits d’appel

    On peut interjeter appel auprès du TOAT ou d’un organisme d’appel local, si la municipalité en a établi un, dans trois situations :

    1. une personne ou un organisme public peut en appeler d’une décision ou d’une condition de l’autorité chargée des autorisations dans les 20 jours de l’avis de décision
    2. l’auteur de la demande peut interjeter appel si l’autorité chargée des autorisations n’a rendu aucune décision dans les 90 jours de la date de réception de la demande contenant les renseignements prescrits
    3. une personne ou un organisme public peut en appeler de toute condition modifiée par l’autorité chargée des autorisations dans les 20 jours de celui où l’avis de modification de la condition a été donné

    L’appel doit être déposé auprès de l’autorité chargée des autorisations et être accompagné des motifs de l’appel et des droits exigés par le TOAT ou l’organisme d’appel local.

    Pouvoirs du Tribunal ontarien d’aménagement du territoire ou de l’organisme d’appel local, s’il y a lieu

    Lorsqu’une décision fait l’objet d’un appel, le TOAT ou l’organisme d’appel local peut tenir une audience où vous pourriez avoir la possibilité de présenter vos arguments. Il peut rendre toute décision que l’autorité chargée des autorisations aurait pu prendre au sujet de la demande.

    Le TOAT ou l’organisme d’appel local a aussi le pouvoir de rejeter un appel sans tenir d’audience. Pour en savoir plus, consultez la section 6, Le Tribunal ontarien d’aménagement du territoire.

    L’appel d’une décision d’aménagement est une démarche sérieuse qui exige du temps, des efforts et, dans certains cas, un apport financier de la part de toutes les personnes concernées. 

    Le TOAT ou l’organisme d’appel local doit tenir compte de la décision locale et rendre une décision fondée sur les faits présentés à l’audience.

    Autres autorisations requises

    En plus des autorisations en matière d’aménagement et des permis de construire requis pour un projet de construction, d’autres permis et autorisations peuvent être exigés pour des cas particuliers. Par exemple, un permis de système septique est exigé pour une nouvelle fosse septique. Dans les secteurs de chalets, il faut obtenir un permis du ministère du Développement du Nord, des Mines, des Richesses naturelles et des Forêts avant d’entreprendre des travaux dans l’eau (par exemple, aménager un quai ou une remise à bateaux à fondation solide). Si votre bien est désigné en vertu de la Loi sur le patrimoine de l’Ontario, situé dans un district de conservation du patrimoine ou assujetti à une servitude protectrice du patrimoine (une entente légale visant à protéger les éléments patrimoniaux qui s’applique à quiconque possède la terre), vous pouvez demander un permis de patrimoine distinct de la municipalité ou de la Fiducie du patrimoine ontarien. 

    Processus de validation

    L’article 57 de la Loi sur l’aménagement du territoire prévoit la validation (ou la légalisation) des droits immobiliers lorsque les exigences de la loi relatives au lotissement n’ont pas été respectées dans le passé (par exemple, en raison d’activités frauduleuses, par erreur ou à cause de la naïveté des acheteurs ou des vendeurs).

    Selon l’endroit où vous habitez dans la province, un certificat de validation peut être délivré par :

    • une municipalité;
    • un conseil d’aménagement;
    • le ministre des Affaires municipales et du Logement.

    Pour savoir qui est autorisé à délivrer des certificats de validation dans votre région, veuillez communiquer avec le secrétaire de votre municipalité, le secrétaire-trésorier du conseil d’aménagement ou le bureau des services aux municipalités le plus proche. 

    Il est possible d’utiliser la validation au lieu d’obtenir une autorisation de la cession en contravention (soit une cession contraire à la Loi sur l’aménagement du territoire) dans certaines situations, par exemple, lorsque les propriétaires fonciers au moment de la contravention ne sont pas disponibles pour signer les nouveaux documents de transfert.  

    La validation permet à l’autorité compétente d’examiner chaque situation individuellement et de décider si une demande de validation du titre serait acceptable. Cette autorité peut imposer les conditions qu’elle juge appropriées pour délivrer la validation. 

    Les facteurs qu’il faut appliquer à chaque demande pour valider un titre foncier sont les mêmes que ceux dont il faut tenir compte pour accepter une demande d’autorisation. L’autorité chargée de la validation doit : 

    • tenir compte des intérêts provinciaux et des critères de la Loi sur l’aménagement du territoire applicables au lotissement des terres 
    • veiller à ce que la validation soit conforme à la Déclaration de principes provinciale et aux plans provinciaux, ou qu’elle ne soit pas incompatible avec ceux-ci 
    • veiller à ce que la validation soit conforme à tous les plans officiels applicables
    • s’assurer que la validation respecte tous les règlements de zonage ou arrêtés de zonage pertinents    

    Résumé du processus de morcellement

    1. avant de présenter une demande, son auteur devrait consulter le personnel municipal ou l’autorité chargée des autorisations
    2. après la consultation préliminaire, la demande complète est présentée à l’autorité chargée des autorisations
    3. l’autorité chargée des autorisations donne un avis de la demande et peut tenir une réunion publique
    4. l’autorité chargée des autorisations décide d’accorder une autorisation provisoire ou de rejeter la demande
    5. un avis de la décision est envoyé au demandeur et aux personnes qui ont demandé d’être avisées
    6. une personne ou un organisme public peut interjeter appel auprès du TOAT ou de l’organisme d’appel local, si un tel organisme a été établi
    7. en cas d’appel, le TOAT peut soit le rejeter sans tenir d’audience, soit tenir une audience et rendre une décision
    8. en l’absence d’appel, un certificat est délivré lorsque les conditions de l’autorisation provisoire sont réalisées, après quoi on peut céder le lot 
    Mis à jour : 17 mai 2022
    Date de publication : 15 janvier 2019