Frais mensuels
Les résidents de logements en location viagère paient des frais mensuels en échange de certains services. Ces frais peuvent porter les noms suivants :
- frais d’entretien;
- frais communs;
- frais d’occupation;
- droits d’occupation;
- frais de fonctionnement mensuels.
Les frais varient d’un complexe à l’autre. Il est judicieux de demander à l’organisme de parrainage un document écrit décrivant ce qui est couvert par les frais mensuels et ce qui ne l’est pas.
Ce qui est généralement couvert
- Contributions au fonds de réserve (pour la réparation ou le remplacement d’éléments communs)
- Études régulières du fonds de réserve
- Gestion de l’immeuble (par exemple, évacuation des ordures, entretien de la pelouse et déneigement)
- Nettoyage et entretien des aires communes et des éléments communs (par exemple, couloirs, terrains de stationnement, bureaux, lampadaires, piscine, lieu de culte, etc.)
- Assurance des éléments communs du complexe
- Services, p. ex. activités récréatives, aumônerie et programmes de santé et de bien-être.
Ce qui généralement non couvert
- Impôts fonciers
- Assurance des effets personnels
- Câblodistribution et internet
- Services publics utilisés dans l’appartement ou la maison en rangée (par exemple, chauffage, électricité, eau, climatisation)
- Services d’entretien ménager, services de soutien à la personne et déplacements en autobus pour se rendre aux centres commerciaux locaux
- Réparation, rénovation ou remplacement d’éléments particuliers du logement (par exemple, réparation d’appareils ménagers, peinture, installation d’une barre d’appui ou remplacement du réfrigérateur).
Calcul des frais mensuels
Les frais mensuels sont généralement déterminés à partir d’un budget de fonctionnement annuel qui établit le coût correspondant au seuil de rentabilité du complexe.
Le montant des frais mensuels est déterminé en fonction de trois principaux facteurs :
- Taille du logement : Souvent, les organismes de parrainage de complexes de logements en location viagère calculent le coût des frais mensuels en appliquant un certain montant par pied carré.
- Dépenses pour les aires communes : Les coûts liés aux aires communes sont habituellement répartis entre tous les logements.
- Services de soutien et dépenses de fonctionnement inclus : Les frais mensuels seront plus ou moins élevés selon que :
- certains services sont inclus ou facultatifs (par exemple, repas quotidiens et services d’entretien ménager);
- certaines dépenses sont incluses ou facturées séparément (par exemple, services publics et impôts fonciers).
Augmentation des frais
Contrairement aux logements locatifs, aucune loi en Ontario ne limite le montant des frais mensuels qui peuvent être imposés par un complexe de logements en location viagère.
La plupart des organismes de parrainage de logements en location viagère sont des organismes sans but lucratif qui ont pour objectif d’assurer la stabilité, le bien-être et la santé de leur communauté. Une hausse draconienne des frais irait à l’encontre de cet objectif.
Comme dans le cas des logements locatifs ou des condominiums, les frais mensuels dans les complexes de logements en location viagère sont habituellement légèrement augmentés chaque année pour couvrir la hausse des coûts de fonctionnement.
Habituellement, l’organisme de parrainage fournit aux résidents un préavis d’augmentation des frais mensuels.
En de rares occasions, l’augmentation des frais mensuels est plus importante et sert à couvrir des hausses considérables des coûts de fonctionnement ou de nouveaux coûts imprévus, comme de grosses réparations.
Coût des services de soutien et des activités
Certains complexes de logements en location viagère fournissent de nombreux services de soutien et activités récréatives, d’autres en offrent quelques-uns seulement, et certains n’offrent aucun service. Certains de ces services et activités peuvent être compris dans les frais mensuels, tandis que pour d’autres, des frais supplémentaires sont exigés.
Certains programmes sont une combinaison des deux. Par exemple, un complexe de logements en location viagère peut inclure un certain nombre de repas dans les frais mensuels et donner aux résidents le choix d’acheter des repas supplémentaires s’ils le désirent.
L’organisme de parrainage fournit généralement une brochure qui présente une liste des programmes et services offerts aux résidents.
Fonds de réserve
À l’instar du fonds de réserve d’une société de condominiums, le fonds de réserve d’une société de location viagère est un compte ouvert par l’organisme de parrainage pour financer les futurs gros travaux de réparation et de remplacement de l’immeuble.
On peut s’attendre à ce que la plupart des éléments communs d’un immeuble se détériorent et doivent être remplacés au fil du temps. Pour s’assurer qu’ils disposent des sommes nécessaires pour financer ces travaux, la plupart des organismes déposent chaque mois de l’argent dans un fonds de réserve.
L’organisme de parrainage s’emploie à maintenir le fonds de réserve à un niveau suffisant pour couvrir le coût des travaux prévus et prévoit des fonds supplémentaires pour les imprévus.
Étude du fonds de réserve
Pour déterminer quelle somme doit être mise de côté chaque année, de nombreux organismes retiennent les services d’un professionnel pour mener une étude du fonds de réserve.
Une étude du fonds de réserve est habituellement menée trois à cinq ans après le début de l’occupation et mise à jour par la suite tous les trois à cinq ans.
Contrairement aux sociétés de condominiums qui sont tenues par la loi de mener régulièrement des études du fonds de réserve, les organismes de parrainage de logements en location viagère ne sont pas obligés d’effectuer de telles études, mais beaucoup le font quand même.