Impôt sur la spéculation pour les non-résidents

À compter du 25 octobre 2022, le taux de l'impôt sur la spéculation pour les non-résidents (ISNR) passe à 25 %. L’ISNR s’applique à l’achat ou à l’acquisition d’un bien résidentiel situé n'importe où en Ontario, ou d'une part dans un tel bien, par des étrangers (particuliers qui ne sont pas citoyens ou résidents permanents du Canada) ou par des sociétés étrangères ou des fiduciaires imposables.

L'ISNR est en sus des droits de cession immobilière (DCI) imposés en Ontario.

Du 30 mars 2022 au 24 octobre 2022 (inclusivement), l’ISNR était de 20 % et s’appliquait à l'achat ou à l'acquisition d'un bien résidentiel situé n'importe où en Ontario, ou d'une part dans un tel bien, par des étrangers ou par des sociétés étrangères ou des fiduciaires imposables.

À compter du  30 mars 2022, le taux de l'impôt sur la spéculation pour les non-résidents (ISNR) est passé à 20 % et s'applique désormais à toute la province. Par conséquent, il peut s'appliquer à l'achat ou à l'acquisition d'un bien résidentiel situé en Ontario, ou d'une part dans un tel bien, par des étrangers (particuliers qui ne sont pas citoyens ou résidents permanents du Canada) ou par des sociétés étrangères ou des fiduciaires imposables.

L'ISNR est en sus des droits de cession immobilière (DCI) imposés en Ontario.

Avant le 30 mars 2022, l'ISNR était un impôt de 15 % applicable à l'acquisition d'une part dans un bien résidentiel situé dans la région élargie du Golden Horseshoe (REGH) de l'Ontario, par des étrangers ou par des sociétés étrangères ou des fiduciaires imposables. La carte de la REGH et la liste des municipalités, des comtés et des régions en faisant partie figure plus bas.

Modalités transitoires relatives au taux de 20 % de l'ISNR

Le taux de l'ISNR qui s'applique à la cession d'un bien-fonds situé n'importe où en Ontario conformément à une convention d'achat-vente ou à la cession d'une telle convention conclue le 30 mars 2022 ou après cette date, mais au plus tard le 24 octobre 2022, est de 20 %. Il faut savoir que le bien-fonds ne peut être cédé à aucune entité étrangère ni à aucun fiduciaire imposable autre qu'un acheteur ou un cessionnaire (ou leur conjoint, le cas échéant) tel qu'il est énoncé dans la convention d'achat-vente ou dans la cession conclue le 30 mars 2022 ou après cette date, mais au plus tard le 24 octobre 2022. Si le bien-fonds est cédé à une entité étrangère ou à un fiduciaire imposable autre que l'acheteur ou le cessionnaire (ou leur conjoint), peu importe que cette cession découle d'une directive concernant le titre lors de la vente de la propriété concernée, cette modalité transitoire ne s'appliquera pas.

Modalités transitoires relatives au taux de 15 % de l'ISNR

Le taux de l'ISNR qui s'applique à la cession d'un bien-fonds situé dans la REGH conformément à une convention d'achat-vente ou à la cession d'une telle convention conclue le 29 mars 2022 ou avant cette date est de 15 %. Il faut savoir que le bien-fonds ne peut être cédé à aucune entité étrangère ni à aucun fiduciaire imposable autre qu'un acheteur ou un cessionnaire (ou leur conjoint, le cas échéant) tel qu'il est énoncé dans la convention d'achat-vente ou dans la cession conclue le 29 mars 2022 ou avant cette date. Si le bien-fonds est cédé à une entité étrangère ou à un fiduciaire imposable autre que l'acheteur ou le cessionnaire (ou leur conjoint), peu importe que cette cession découle d'une directive concernant le titre lors de la vente de la propriété concernée, cette modalité transitoire ne s'appliquera pas.

Modalités transitoires relatives à l'exemption de l'ISNR

L'ISNR ne s'applique pas à la cession d'un bien-fonds situé à l'extérieur de la REGH conformément à une convention d'achat-vente ou à la cession d'une telle convention conclue le 29 mars 2022 ou avant cette date. Il faut savoir que le bien-fonds ne peut être cédé à aucune entité étrangère ni à aucun fiduciaire imposable autre qu'un acheteur ou un cessionnaire (ou leur conjoint, le cas échéant) tel qu'il est énoncé dans la convention d'achat-vente ou dans la cession conclue le 29 mars 2022 ou avant cette date. Si le bien-fonds est cédé à une entité étrangère ou à un fiduciaire imposable autre que l'acheteur ou le cessionnaire (ou leur conjoint), peu importe que cette cession découle d'une directive concernant le titre lors de la vente de la propriété concernée, cette modalité transitoire ne s'appliquera pas.

Aucun ISNR n'est à payer sur la cession d'un bien-fonds conformément à une convention d'achat-vente exécutoire conclue le 20 avril 2017 ou avant cette date, et non cédée à une autre personne après cette date.

Entités assujetties à l'ISNR

L'ISNR s'applique aux entités étrangères ou aux fiduciaires imposables qui achètent ou acquièrent un bien résidentiel dans la REGH ou une part dans un tel bien.

S'entend par entité étrangère, un étranger ou une société étrangère.

Un étranger, au sens de la Loi sur l'immigration et la protection des réfugiés (Canada), est une personne autre qu'un citoyen canadien ou un résident permanent du Canada.

Un résident permanent est une personne qui a le statut de résident permanent et n'a pas perdu ce statut au titre de l'article 46 de la Loi sur l'immigration et la protection des réfugiés (Canada).

Une société étrangère est une société correspondant à l'une ou l'autre des définitions suivantes :

1. Une société qui n'est pas constituée au Canada.
2. Une société, dont les actions ne sont pas cotées à une bourse des valeurs canadienne, qui est constituée au Canada et qui est contrôlée, directement ou indirectement, de quelque manière que ce soit, au sens de l'article 256 de la Loi de l'impôt sur le revenu (Canada), par une ou plusieurs des entités ci- dessous :
   1. un étranger
   2. une société qui n'est pas constituée au Canada
   3. une société qui, si toutes les actions de son capital-actions appartenant à des étrangers ou à une société visée à la disposition 1 appartenaient à une personne donnée, serait contrôlée par celle-ci, directement ou indirectement, de quelque manière que ce soit, au sens de l'article 256 de la Loi de l'impôt sur le revenu (Canada), par cette personne en particulier.

Un fiduciaire imposable est un fiduciaire correspondant à l'une ou l'autre des définitions suivantes :

• une fiducie dont au moins un des fiduciaires est une entité étrangère, ou
• une fiducie dont aucun des fiduciaires n'est une entité étrangère si un bénéficiaire de la fiducie est une entité étrangère.

Un fiduciaire imposable exclut le fiduciaire qui agit pour l'un des types suivants de fiducies :

1. Une fiducie de fonds commun de placement au sens du paragraphe 132 (6) de la Loi de l'impôt sur le revenu (Canada).
2. Une fiducie de placement immobilier au sens du paragraphe 122.1 (1) de la Loi de l'impôt sur le revenu (Canada).
3. Une fiducie intermédiaire de placement déterminée au sens du paragraphe 122.1 (1) de la Loi de l'impôt sur le revenu (Canada).

Types de biens assujettis à l'ISNR

L'ISNR s'applique à la cession d'un « bien-fonds désigné » qui est un bien-fonds comportant au moins une résidence unifamiliale, mais pas plus de six. Les maisons isolées, les maisons jumelées, les maisons en rangée et les condominiums sont des exemples de biens-fonds comportant une résidence unifamiliale. Les duplex, triplex et les immeubles à quatre, cinq ou six logements sont des exemples de biens-fonds comportant plus d'une résidence unifamiliale. Aux fins de l’ISNR, les résidences unifamiliales incluent les chalets, les cabanes et d’autres structures semblables qui sont conçus pour être habités par une famille, peu importe si la famille a une résidence ailleurs ou si la structure est habitable qu’une partie de l’année. La désignation de zonage du bien-fonds n’a aucune importance pour déterminer si la structure constitue une résidence unifamiliale. Les résidences unifamiliales n’incluent pas les résidences situées sur des terres agricoles qui peuvent être catégorisées comme bien agricole conformément à la Loi sur l’évaluation foncière.

Étant donné qu'une unité condominiale et que chacune des structures énumérées ci-dessus constituent des biens-fonds désignés aux fins de l'ISNR, il y aurait cession de bien-fonds désigné si de multiples unités ou structures étaient cédées ensemble dans le cadre d'une seule convention. Par exemple, si deux immeubles à quatre logements étaient cédés conformément à une seule convention, il s'ensuivrait une cession de biens-fonds désignés, et l'ISNR pourrait s'appliquer.

L'ISNR ne s'applique pas à d'autres types de biens-fonds, comme ceux comportant des immeubles multirésidentiels à usage locatif comportant plus de six logements, des terres agricoles, des terrains commerciaux ou des terrains industriels.

L'ISNR s'applique à la valeur de la contrepartie sur la cession d'un bien résidentiel. Si le bien-fonds cédé inclut un bien résidentiel et un terrain servant à des fins non résidentielles, l'ISNR s'applique à la portion de la valeur de la contrepartie attribuable au bien résidentiel. Par exemple, si la valeur de contrepartie de la transaction est de 3 000 000 $ pour un bien-fonds comportant une résidence unifamiliale ayant une valeur de contrepartie de 1 400 000 $ et un terrain servant à des fins commerciales ayant une valeur de contrepartie de 1 600 000 $, l'ISNR s'appliquerait uniquement à la tranche de 1 400 000 $.

Les contribuables doivent évaluer raisonnablement la répartition de la contrepartie aux fins de l'ISNR. La répartition n'est possible que si le bien-fonds résidentiel sert exclusivement à des fins non résidentielles. Le contribuable doit être en mesure de démontrer que cette partie du terrain sert à des fins non résidentielles, par exemple, à une activité commerciale. La répartition serait basée sur la valeur de la contrepartie attribuable au bien-fonds résidentiel par rapport à celle du bien-fonds non résidentiel plutôt que sur la superficie en pieds carrés des deux terrains.

Application générale (mode de calcul de l'ISNR et entités visées)

L'ISNR s'applique à la valeur de la contrepartie sur la cession d'un bien résidentiel où au moins l'un des cessionnaires est une entité étrangère ou un fiduciaire imposable. Par exemple, si un bien résidentiel est cédé à quatre cessionnaires dont l'un est une entité étrangère qui acquiert une part de 25 % dans le bien-fonds, l'ISNR s'appliquerait à 100 % de la valeur de la contrepartie sur la cession.

Prenons l'exemple de Tomoko, Shoshana, Ann et Lieven qui achètent en qualité de tenants conjoints une habitation dont la valeur de contrepartie de la cession s'élève à 1 500 000 $. Tous sont citoyens canadiens à l'exception de Lieven qui est étranger. L'ISRN s'applique donc à la totalité de la valeur de la contrepartie, ce qui donne un impôt payable de 375 000 $. Dans ce cas, l'ISNR ne se limite pas à 25 % de la valeur de la contrepartie. L'ISNR n'est pas calculé au prorata de la part acquise par la personne de nationalité étrangère.

Chaque cessionnaire est conjointement et solidairement responsable de tout ISNR exigible. Si une entité étrangère ou un fiduciaire imposable ne paie pas l'ISNR, les autres cessionnaires sont tenus de le payer. Cette disposition s'applique même si les autres cessionnaires sont des citoyens canadiens, des résidents permanents du Canada ou des sociétés non étrangères.

L'ISNR ne s'applique pas quand une personne achète ou acquiert un bien résidentiel à titre de fiduciaire d'un fonds commun de placement, d'un fonds de placement immobilier ou d'une fiducie intermédiaire de placement déterminée vu que cette personne n'est pas un fiduciaire imposable.

L'ISNR s'applique aux aliénations non enregistrées d'un intérêt à titre de bénéficiaire dans un bien résidentiel. Cela inclut les achats et acquisitions de biens résidentiels assujettis à l'article 3 de la Loi sur les droits de cession immobilière (la Loi), le cas échéant. Cependant, les exemptions et les remises de l'ISNR ne sont accordées que dans le cas des cessions de biens-fonds résidentiels dont le titre est enregistré. Elles ne le sont pas dans le cas des transactions auxquelles l'article 3 de la Loi s'applique.

Exemptions de l'ISNR

Certaines cessions enregistrées pourraient faire l'objet d'une exemption de l'ISNR si le cessionnaire est un candidat à l'immigration, une personne protégée ou le conjoint d'un citoyen canadien, d'un résident permanent du Canada, d'un candidat à l'immigration ou d'une personne protégée au sens des définitions qui suivent. Le ministère pourrait exiger des pièces justificatives étayant toutes les demandes d'exemption de l'ISNR. Aucune exemption ne sera accordée si le cessionnaire du transfert d'un bien-fonds est un fiduciaire imposable.

Exemption relative aux candidats à l'immigration

Une exemption de l'ISNR pourrait être accordée aux étrangers ayant fait une demande de candidature dans le cadre du Programme ontarien des candidats à l'immigration si ces personnes satisfont aux conditions qui suivent :

• les étrangers sont désignés candidats dans le cadre du Programme ontarien des candidats à l'immigration (candidat) au moment de l'achat ou de l'acquisition;
• les étrangers ont fait une demande pour devenir résident permanent du Canada ou attesté qu'ils le feront avant l'expiration de son certificat de désignation
• si les étrangers ont acquis un bien, ils l'ont acheté avec d'autres particuliers qui sont des citoyens canadiens, des résidents permanents du Canada, des candidats ou des personnes protégées;
• tous les cessionnaires doivent attester qu'ils utiliseront le bien à titre de résidence principale.

Soulignons qu'un étranger qui a fait une demande de résidence permanente au Canada avant l'expiration de son certificat de désignation dans le cadre du Programme ontarien des candidats à l'immigration continuera d'être considéré comme candidat après l'expiration de son certificat à moins que sa nomination au programme ne soit révoquée.

Exemption relative à une personne protégée (réfugié)

Une exemption de l'ISNR pourrait être accordée aux étrangers ayant le statut de personne protégée si ces personnes satisfont aux conditions qui suivent :

• un étranger est une personne protégée si la protection de réfugié lui est conférée en vertu de l'article 95 de la Loi sur l'immigration et la protection des réfugiés (Canada);

• si l'étranger a acquis un bien, il l'a acheté avec d'autres particuliers qui sont des citoyens canadiens, des résidents permanents du Canada, des candidats ou des personnes protégées;

• tous les cessionnaires doivent attester qu'ils utiliseront le bien à titre de résidence principale.

Exemption relative au conjoint

Une exemption de l'ISNR pourrait être accordée aux étrangers vivant dans un certain type d'union si ces personnes satisfont aux conditions qui suivent :

• l'étranger est le conjoint d'un citoyen canadien, d'un résident permanent du Canada, d'un candidat ou d'une personne protégée.
• chaque conjoint est un cessionnaire nommé dans la cession;

• si l'étranger et son conjoint ont acquis un bien, ils  l'ont acheté avec d'autres cessionnaires qui sont :
  • des citoyens canadiens, des résidents permanents du Canada, des candidats ou des personnes protégées;
  • le conjoint de l'un des cessionnaires énumérés ci-dessus;
• tous les cessionnaires doivent attester qu'ils utiliseront le bien à titre de résidence principale.

Aux fins de l'ISNR et des DCI et au sens de l'article 29 de la Loi sur le droit de la famille, s'entend par « conjoint » : l'une ou l'autre de deux personnes qui, selon le cas, sont mariées, ou qui ne sont pas mariées et qui ont cohabité, selon le cas,

1. de façon continue pendant au moins trois ans;
2. dans une relation d'une certaine permanence, si elles sont les parents d'un enfant au sens de l'article 4 de la Loi portant réforme du droit de l'enfance.

Exemption des droits de cession immobilière

Les exemptions à la Loi et à son règlement qui s'appliquent aux DCI s'appliqueront également à l'ISNR. Le report et l'annulation des droits de cession immobilière en cas de transfert entre sociétés affiliées s'appliqueront également à l'ISNR.

Modes de paiement de l'ISNR

L'ISNR est payable lors de l'enregistrement du bien-fonds dans le système électronique Teraview de l'Ontario. Ce système permet de percevoir l'ISNR de 25 % ainsi que l'ISNR de 20% et l’ISNR 15 % conformément aux dispositions transitoires. Les sections qui suivent décrivent les déclarations sur l'INSR qui peuvent être sélectionnées dans Teraview.

L'ISNR doit être payé

Si l'ISNR doit être payé, les déclarants doivent sélectionner les déclarations 9170 et :

• la déclaration 9171 et (les déclarations 9189 ou 9190 ou 9191 ou 9202) OU
• la déclaration 9172 et (les déclarations 9193 ou 9194 ou 9195 ou 9203)

9170 Après avoir examiné les définitions de « bien-fonds désigné », « personne morale étrangère », « entité étrangère », « étranger », « région élargie du Golden Horseshoe », « région déterminée », « conjoint » et « fiduciaire imposable » au paragraphe 1 (1) de la Loi sur les droits de cession immobilière et du Règl. de l'Ont. 182/17, le ou les cessionnaires déclare ou déclarent ce qui suit:

9171 Cette cession est assujettie à des droits supplémentaires en vertu du paragraphe 2 (2.1) de la Loi ET

9189 a) Le bien-fonds qui fait l'objet de la cession se situe dans la région élargie du Golden Horseshoe et est visé par une convention de vente ou par une cession de convention de vente conclue AU PLUS TARD le 29 mars 2022, ET LE BIEN-FONDS NE SERA PAS CÉDÉ à une personne morale étrangère autre qu-un acheteur précisé dans la convention de vente ou une personne morale à qui la convention de vente a été cédée, ou à un étranger ou fiduciaire imposable autre qu'un acheteur, ou le conjoint d'un acheteur précisé dans la convention de vente, ou une personne ou le conjoint d'une personne à qui la convention de vente a été cédée.

9190 b) Cette cession de bien-fonds est visée par une convention de vente ou par une cession de convention de vente conclue APRÈS le 29 mars 2022, MAIS AU PLUS TARD le 24 octobre 2022,  ET LE BIEN-FONDS NE SERA PAS CÉDÉ à un étranger autre qu'un acheteur précisé dans la convention de vente ou une personne morale à qui la convention de vente a été cédée, ou à un étranger ou fiduciaire imposable autre qu'un acheteur ou le conjoint d'un acheteur précisé dans la convention de vente, ou une personne ou le conjoint d'une personne à qui la convention de vente a été cédée.

9191 c) Cette cession de bien-fonds est visée par une convention de vente ou par une cession de convention de vente conclue AU PLUS TARD le 24 octobre 2022, ET LE BIEN-FONDS SERA CÉDÉ à une personne morale étrangère autre qu’un acheteur précisé dans la convention de vente ou une personne morale à qui la convention de vente a été cédée, ou à un étranger ou fiduciaire imposable autre qu’un acheteur ou le conjoint d'un acheteur précisé dans la convention de vente, ou une personne ou le conjoint d'une personne à qui la convention de vente a été cédée.

9202 d) Cette cession de bien-fonds est visée par une convention de vente ou par une cession de convention de vente conclue APRÈS le 24  octobre  2022.p

9172 Cette cession est assujettie à des droits supplémentaires en vertu du paragraphe 2 (2.1) de la Loi. Il s'agit d'un « bien-fonds désigné » et d'un bien-fonds non désigné combinés. Le ou les cessionnaires a ou ont donc réparti la valeur de la contrepartie attribuable à la cession du bien-fonds désigné, soit MONTANT, compte tenu du fait que le reste du bien-fonds est utilisé aux fins suivantes : TEXTE, ET

9193 a) Le bien-fonds qui fait l'objet de la cession se situe dans la région élargie du Golden Horseshoe et est visé par une convention de vente ou par une cession de convention de vente conclue AU PLUS TARD le 29 mars 2022, ET LE BIEN-FONDS NE SERA PAS CÉDÉ à une personne morale étrangère autre qu'un acheteur précisé dans la convention de vente ou une personne morale à qui la convention de vente a été cédée, ou à un étranger ou fiduciaire imposable autre qu'un acheteur, ou le conjoint d'un acheteur précisé dans la convention de vente, ou une personne ou le conjoint d'une personne à qui la convention de vente a été cédée.

9194 b) Cette cession de bien-fonds est visée par une convention de vente ou par une cession de convention de vente conclue APRÈS le 29 mars 2022, MAIS AU PLUS TARD le 24 octobre 2022, ET LE BIEN-FONDS NE SERA PAS CÉDÉ  à un étranger autre qu'un acheteur précisé dans la convention de vente ou une personne morale à qui la convention de vente a été cédée, ou à un étranger ou fiduciaire imposable autre qu'un acheteur ou le conjoint d'un acheteur précisé dans la convention de vente, ou une personne ou le conjoint d'une personne à qui la convention de vente a été cédée.

9195 c) Cette cession de bien-fonds est visée par une convention de vente ou par une cession de convention de vente conclue AU PLUS TARD le 24 octobre 2022, ET LE BIEN-FONDS SERA CÉDÉ à une personne morale étrangère autre qu’un acheteur précisé dans la convention de vente ou une personne morale à qui la convention de vente a été cédée, ou à un étranger ou fiduciaire imposable autre qu’un acheteur ou le conjoint d'un acheteur précisé dans la convention de vente, ou une personne ou le conjoint d'une personne à qui la convention de vente a été cédée.

9203 d) Cette cession de bien-fonds est visée par une convention de vente ou par une cession de convention de vente conclue APRÈS le 24 octobre  2022.

Comment déclarer une exemption de l'ISRN

On peut déclarer une exemption de l'ISNR dans l'enregistrement en sélectionnant la déclaration 9173 et, soit la déclaration 9197, soit l'une des déclarations suivantes : 9175, 9176, 9177, 9178, 9179, 9180 ou 9181.

En ce qui a trait aux cessions enregistrées après le 29 mars 2002, il n'est plus possible de demander l'exemption en fonction d'une certaine région dans la déclaration 9174. Par conséquent, cette déclaration a été supprimée.

La déclaration 9197 est nouvelle et porte sur l'exemption d'une cession d'un bien-fonds situé à l'extérieur de la région élargie du Golden Horseshoe fondée sur une convention d'achat-vente ou sur toute cession de la convention conclue le 29 mars 2022 ou avant cette date, et sur le fait qu'il ne s'agit pas d'une cession à une entité étrangère autre qu'un acheteur ou qu'un cessionnaire, ou leur conjoint, le cas échéant, comme il est prévu à la convention d'achat-vente ou à la cession conclue le 29 mars 2022 ou avant cette date.

9173 Après avoir examiné les définitions de « bien-fonds désigné », « personne morale étrangère », « entité étrangère », « étranger », « région élargie du Golden Horseshoe », « région déterminée », « conjoint » et « fiduciaire imposable » au paragraphe 1 (1) de la Loi sur les droits de cession immobilière et du Règl. de l'Ont. 182/17, le ou les cessionnaires déclarent que cette cession n'est pas assujettie aux droits supplémentaires prévus au paragraphe 2 (2.1) de la Loi parce que :

9197 a) Le bien-fonds qui fait l'objet de la cession se situe à extérieur de la région élargie du Golden Horseshoe et est visé par une convention de vente ou par une cession de convention de vente conclue AU PLUS TARD le 29 mars 2022, ET LE BIEN-FONDS NE SERA PAS CÉDÉ à une personne morale étrangère autre qu'un acheteur précisé dans la convention de vente ou une personne morale à qui la convention de vente a été cédée, ou à un étranger ou fiduciaire imposable autre qu'un acheteur, ou le conjoint d'un acheteur précisé dans la convention de vente, ou une personne ou le conjoint d'une personne à qui la convention de vente a été cédée.

9175 b) Le bien-fonds qui fait l'objet de la cession n'est pas un « bien-fonds désigné ».

9176 c) Le « cessionnaire » n'est pas une « entité étrangère » ni un « fiduciaire imposable ».

9177 d) Le paragraphe 2.1 (3) de la Loi s'applique à cette cession (le bien-fonds a été cédé conformément à une convention de vente conclue le 20 avril 2017 ou avant cette date et toute cession de la convention de vente à une autre personne a été conclue le 20 avril 2017 ou avant cette date).

9178 e) Le paragraphe 2.1 (4) de la Loi s'applique à cette cession en ce que le bien-fonds a été cédé à un « candidat désigné » au sens du Règlement de l'Ontario 182/17 et que la cession satisfait aux exigences de l'article 2 du Règlement.

9179 f) Le paragraphe 2.1 (4) de la Loi s'applique à cette cession en ce que le bien-fonds a été cédé à une « personne protégée » au sens du Règlement de l'Ontario 182/17 et que la cession satisfait aux exigences de l'article 3 du Règlement.

9180 g) Le paragraphe 2.1 (4) de la Loi s'applique à cette cession en ce que le bien-fonds a été cédé à un « étranger » et au « conjoint » de l'étranger au sens du paragraphe 1 (1) de la Loi et que la cession satisfait aux exigences de l'article 4 du Règlement.

9181 h) AUTRE [Insérer Texte].

Enregistrements sur papier

L'ISNR n'est pas payable au moment de l'enregistrement sur papier même si cet enregistrement est dorénavant traité à l'aide du système Teraview. L'ISNR payable à l'égard d'un enregistrement sur papier doit être payé au préalable directement au ministère.  

Paiement de l'ISNR au préalable

Le ministère continuera d'accepter des paiements d'ISNR avant l'enregistrement. Les contribuables qui souhaitent payer l'ISNR directement au ministère doivent aussi payer les droits de cession immobilière applicables directement au ministère.

Les déclarants dont l'ISNR à payer a été approuvé préalablement par le ministère doivent quand même remplir les déclarations d'ISNR applicables décrites ci-dessus avec leur déclaration 9089 ou 9090 :

• 9089 - Des droits ont été payés directement au ministère des Finances, et les documents ont été approuvés en conséquence, tel que le confirme le reçu numéro NUMÉRO (preuves requises).
• 9090 - Le ministère des Finances a approuvé les documents comme suit : « Aucun droit de cession immobilière à payer » (preuves requises).

Si la cession n'est pas assujettie à l'ISNR, les déclarants doivent remplir les déclarations 9089 et la déclaration applicable indiquée précédemment. Les déclarants recevront un numéro de reçu à insérer dans la déclaration 9089. Le document d'enregistrement constitue la preuve requise, et il doit être transmis au ministère à l'adresse indiquée ci-dessous après l'enregistrement.

Voici la liste des documents qui doivent être fournis au ministère au moins 15 jours ouvrables avant la date de conclusion de la cession :

1. Chèque pour le paiement des DCI et l'ISNR (certifié s'il n'est pas tiré du compte en fiducie de l'avocat), libellé à l'ordre du ministre des Finances
2. Copie de la convention d'achat-vente et de tout acte de cession de la convention, y compris de toutes les annexes
3. Copie de l'état des rajustements (s'il y a lieu)
4. Si la valeur de la contrepartie est fondée sur la juste valeur marchande du bien-fonds, toute évaluation ou documentation qui prouve la juste valeur marchande du bien-fonds
5. Tout autre document qui peut être exigé pour déterminer la valeur de la contrepartie

6. Les formulaires d'autorisation ou d'annulation d'un(e) représentant(e) remplis par chacun des cessionnaires (s'ils ne sont pas fournis par les cessionnaires)
7. Si l'enregistrement est fait électroniquement, une copie du document « en préparation »  
8. Si l'enregistrement est fait sur papier :
   1. trois copies de la cession ou du titre à être enregistré
   2. deux affidavits quant aux droits de cession immobilière remplis
   3. un formulaire sur les renseignements prescrits pour l'application de l'article 5.0.1 rempli

Adresse d'envoi des documents requis : Ministère des Finances Direction de l'observation fiscale Unité des impôts relatifs aux biens fonciers 3e étage, 33, rue King Ouest C.P. 625 Oshawa ON  L1H 8H9

Cessions / Aliénations non enregistrées

Si une cession n'est pas enregistrée sur le titre, une déclaration sur l'acquisition d'un intérêt bénéficiaire dans un bien-fonds, accompagnée du paiement des droits de cession immobilière et de l'ISNR, doit être remise au ministère dans un délai de 30 jours suivant la cession du bien-fonds. Les déclarations faites en fonction de la disposition transitoire doivent être indiquées dans le formulaire. Les exemptions ou remises sur l'ISNR ne sont pas possibles pour les aliénations non enregistrées. Il faut inclure un formulaire sur les renseignements prescrits pour l'application de l'article 5.0.1 rempli.

Pour de plus amples renseignements, consulter la page Droits de cession immobilière et traitement des aliénations non enregistrées d'un intérêt à titre bénéficiaire dans un bien-fonds.

Remise de l'ISNR

En ce qui a trait aux cessions se produisant après le 29 mars 2022, et pour lesquelles la disposition transitoire décrite ci-dessous ne s'applique pas, la seule remise de l'ISRN pouvant être obtenue est celle des résidents permanents. Sachez que tout ISRN applicable est payable lors de l'enregistrement de la cession. Les déclarants qui ne paient pas l'impôt à ce moment-là risquent de recevoir une évaluation au titre de l'impôt, et subir une pénalité et les intérêts connexes, même s'ils deviennent ultérieurement admissibles à une remise.

La remise de l'ISRN pourrait être obtenue par un étranger qui devient résident permanent du Canada. Pour être admissible à cette remise, l'étranger doit avoir payé l'ISNR et :

• devenir un résident permanent du Canada dans les quatre ans suivant la date de l'achat ou de l'acquisition;
• être propriétaire seul ou avec son conjoint seulement (comme il est défini précédemment);
• habiter la propriété avec son conjoint, le cas échéant, à titre de résidence principale pendant la durée de la période débutant dans les 60 jours suivant la date de l'achat et prenant fin lorsqu'ils font la demande de remise ou lorsque les modalités de la remise sont satisfaites, selon le dernier de ces événements à survenir.

Si les deux personnes nommées à titre de cessionnaires sont conjoints l'un de l'autre, seul l'un des conjoints doit devenir résident permanent du Canada pour que la remise s'applique.

La remise ne sera pas accordée si le cessionnaire du transfert d'un bien-fonds est un fiduciaire imposable.

Toutes les demandes de remise doivent se faire au moyen du formulaire de remise/remboursement des droits de cession immobilière de l'Ontario pour l'ISNR.

Toute demande de remise devra être accompagnée de la documentation à l'appui.

Le ministère doit recevoir la demande de remise dans les 90 jours suivant l'obtention du statut de résident permanent par l'étranger. Il faut savoir que la délivrance d'une carte de résident permanent par Immigration, Réfugiés et Citoyenneté Canada (« IRCC ») n'est pas le déclencheur de l'obtention du statut de résident permanent du Canada. Généralement, la carte est délivrée un certain temps après l'obtention du statut de résidence permanente au Canada et parfois bien au-delà des 90 jours prévus pour demander la remise de l'ISRN. La preuve de statut de résident permanent peut se constituer entre autres :

• d'une confirmation du document de résidence permanente, signée et datée par un agent d'immigration;
• d'une lettre d'IRCC indiquant que le processus de demande de statut de résident permanent est terminé et que le demandeur a obtenu sa résidence permanente du Canada.

Nota :Le demandeur qui attend d'avoir reçu sa carte de résident permanent avant de faire une demande de remise de l'ISRN pourrait voir le délai de 90 jours s'écouler et essuyer un refus.

Comment faire une demande de remise

Toutes les demandes de remise doivent se faire au moyen du formulaire Affidavit sur le remboursement/la remise des droits de cession immobilière de l'Ontario et des documents à l'appui qui suivent :

1. Copie de la cession enregistrée
2. Copie de la convention d'achat-vente et de tout acte de cession de la convention, y compris de toutes les annexes
3. Copie de l'état des rajustements (s'il y a lieu)
4. Si la valeur de la contrepartie est fondée sur la juste valeur marchande du bien-fonds, toute évaluation ou documentation qui prouve la juste valeur marchande du bien-fonds
5. Preuve du paiement des DCI et de l'ISNR (comme un résumé du dossier)
6. Preuve que le bien sert de résidence principale dans les 60 jours de la date de cession
7. Carte de résident permanent, confirmation de résidence permanente. Si cette carte ou la confirmation ne sont pas disponibles, il se pourrait que d'autres documents confirmant le statut de résident permanent soient acceptés.

Le ministère doit recevoir la demande de remise dans les 90 jours suivant l'obtention du statut de résident permanent par le cessionnaire.

Modalités transitoires relatives aux anciennes exemptions de l'ISNR

Si le bien-fonds acheté se trouve dans la REGH et qu'une convention d'achat-vente exécutoire a été signée le 29 mars 2022 ou avant cette date et qu'elle n'a pas été cédée à d'autres personnes après le 29 mars 2022, un étranger peut être admissible à la remise d'ISNR pour « étudiant international » ou à la remise d'ISNR pour « étranger travaillant en Ontario ».

Les achats de biens-fonds à l'extérieur de la REGH ne sont pas admissibles aux remises.

Pour les transactions clôturées le 30 mars 2022 ou après, ne sont pas non plus admissibles aux remises les biens-fonds qui ont été cédés à un étranger qui n'était pas un acheteur ni un cessionnaire (ou leur conjoint, le cas échéant) tel qu'il est énoncé dans la convention d'achat-vente ou dans la cession de cette convention. Si le bien-fonds est cédé à une personne autre que l'acheteur ou le cessionnaire (ou à leur conjoint), peu importe que cette cession découle d'une directive concernant le titre lors de la vente de la propriété concernée, la remise de transition ne s'appliquera pas.

En ce qui concerne les anciennes remises pour les étudiants étrangers et les étrangers travaillant en Ontario, ces personnes doivent produire une demande auprès du ministère le 31 mars 2025 ou avant cette date ou encore dans les quatre années suivant l'entrée en vigueur du paiement de l'ISNR (selon la première éventualité).

Modalités transitoires de la remise de l'ISNR pour « étudiant international »

Un étranger qui est un étudiant en Ontario pourrait demander la remise du l'ISNR s'il paie cet impôt et :

• s'il est inscrit comme étudiant à temps plein pendant une période ininterrompue d'au moins deux ans à compter de la date de l'achat du logement à un « établissement agréé » (selon le Règlement de l'Ontario 70/17 de la Loi sur le ministère de la Formation et des Collèges et Universités);
• s'il est propriétaire seul ou avec son conjoint seulement (comme il est défini précédemment);
• s'il habite la propriété avec son conjoint, le cas échéant, à titre de résidence principale pendant la durée de la période débutant dans les 60 jours suivant la date de l'achat et prenant fin lorsqu'ils font la demande de remise ou lorsque les modalités de la remise sont satisfaites selon le dernier de ces événements à survenir.

« À temps plein » signifie que l'étudiant est inscrit à au moins 60 % (si l'étudiant n'a aucune déficience) ou 40 % (si l'étudiant a une déficience) de ce que l'établissement agréé considère comme une pleine charge de cours pour l'année scolaire.

Le ministère peut, à titre de concession administrative, accorder à un étudiant 30 jours civils à compter de la date d'achat ou d'acquisition du logement pour s'inscrire dans un établissement agréé.

Étant donné que l'exigence d'emploi commence au moment de l'achat de la maison, la durée de l'inscription dans un établissement agréé qui précède l'achat ou l'acquisition du logement ne peut pas être considéré pour la période d'inscription de deux ans.

Pour pouvoir obtenir une remise de l'ISNR, le demandeur doit respecter tous les critères d'admissibilité à une seule remise. Ainsi, les critères d'admissibilité à deux remises différentes peuvent être utilisés de façon à pouvoir obtenir la remise de l'ISNR. Par exemple, un étranger qui est inscrit à temps plein dans un établissement agréé pendant un an seulement, puis qui obtient un emploi à temps plein en vertu d'un permis de travail valide dans la deuxième année ne serait admissible à aucune des deux remises.

Toute demande de remise devra être accompagnée de la documentation à l'appui.

Comment faire une demande de remise

Si la personne intéressée est admissible à la disposition transitoire relativement à la remise de l'ISNR pour un étudiant international, elle doit produire une demande à la première des dates suivantes :

1. le jour suivant la fin de la quatrième année où l’ISNR est devenu exigible;
2. le 31 mars 2025.

Toutes les demandes de remise doivent se faire au moyen du formulaire de remise/remboursement des droits de cession immobilière de l'Ontario pour l'ISNR et des documents à l'appui qui suivent :

1. Copie de la cession enregistrée;
2. Copie de la convention d'achat-vente et de tout acte de cession de la convention, y compris de toutes les annexes
3. Copie de l'état des rajustements (s'il y a lieu);
4. Si la valeur de la contrepartie est fondée sur la juste valeur marchande du bien-fonds, toute évaluation ou documentation qui prouve la juste valeur marchande du bien-fonds;
5. Preuve du paiement des DCI et de l'ISNR (comme un résumé du dossier Teraview);
6. Preuve que le bien sert de résidence principale dans les 60 jours de la date de cession
7. Preuve d'inscription dans un établissement agréé pendant une période ininterrompue d'au moins deux ans à compter de la date de l'habitation.

Modalités de la remise pour un étranger

Un étranger qui travaille en Ontario pourrait demander la remise de l'ISNR tant qu’il a payé l'ISNR  :

• s'il a occupé un emploi à temps plein en Ontario, en vertu d'un permis de travail valide, pendant une période ininterrompue d'un an à partir de la date d'achat de l'habitation. Un emploi « à temps plein » s'entend d'un emploi qui exige au moins 30 heures de travail rémunéré par semaine sur une période de 12 mois et au moins 1 560 heures de travail rémunéré au total pendant cette période;
• s'il est propriétaire seul ou avec son conjoint seulement (comme il est défini précédemment);
• s'il habite la propriété avec son conjoint, le cas échéant, à titre de résidence principale pendant la durée de la période débutant dans les 60 jours suivant la date de l'achat et prenant fin lorsqu'ils font la demande de remise ou lorsque les modalités des remises sont satisfaites selon le dernier de ces événements à survenir.

Le ministère peut, à titre de concession administrative, accorder à un travailleur 30 jours civils à compter de la date d'achat ou d'acquisition de l'habitation pour commencer à occuper un emploi à temps plein en vertu d'un permis de travail valide.

Étant donné que l'exigence d'emploi commence au moment de l'achat de la maison, la durée d'un emploi occupé qui précède l'achat ou l'acquisition du logement ne peut pas être considéré pour la période d’admissibilité d'emploi à temps plein d'un an. 

Pour pouvoir obtenir une remise de l'ISNR, le demandeur doit respecter tous les critères d'admissibilité propres à une seule et même remise. Ainsi, le respect de certains critères d'admissibilité à deux remises différentes ne lui permet pas d'obtenir la remise de l'ISNR. Par exemple, un étranger qui est inscrit à temps plein dans un établissement agréé pendant un an seulement, puis qui obtient un emploi à temps plein en vertu d'un permis de travail valide dans la deuxième année ne serait admissible à aucune des deux remises.

Toute demande de remise devra être accompagnée de la documentation à l'appui.

Comment faire une demande de remise

Si la personne intéressée est admissible à la disposition transitoire relativement à la remise de l'ISNR pour un étranger travaillant en Ontario, elle doit produire une demande à la première des dates suivantes :

1. le jour suivant la fin de la quatrième année où l’ISNR est devenu exigible;
2. le 31 mars 2025.

Toutes les demandes de remise doivent se faire au moyen du formulaire de remise/remboursement des droits de cession immobilière de l'Ontario pour l'ISNR et des documents à l'appui qui suivent :

1. Copie de la cession enregistrée;
2. Copie de la convention d'achat-vente et de tout acte de cession de la convention, y compris de toutes les annexes;
3. Copie de l'état des rajustements (s'il y a lieu);
4. Si la valeur de la contrepartie est fondée sur la juste valeur marchande du bien-fonds, toute évaluation ou documentation qui prouve la juste valeur marchande du bien-fonds;
5. Preuve du paiement des DCI et de l'ISNR (comme un résumé du dossier);
6. Preuve que le bien sert de résidence principale dans les 60 jours de la date de cession;
7. Copie d'un permis de travail valide et lettre d'emploi confirmant le nombre d'heures de travail à temps plein au cours de la période de 12 mois à compter de la date d'achat. D'autres documents attestant que le demandeur a commencé à travailler à compter de la date d'achat pourraient être acceptés.

Concession administrative en raison de la COVID-19

Le 17 mars 2020, en réponse à la COVID-19, le gouvernement de l'Ontario a déclaré l'état d'urgence en vertu de l'article 7.0.1 de la Loi sur la protection civile et la gestion des situations d'urgence.

Le ministère est conscient qu'en raison de la COVID-19 et de l'état d'urgence, il pourrait être difficile pour les particuliers qui demandent une remise de l'ISNR de satisfaire à la condition d'occuper le logement comme résidence principale dans les 60 jours de la date d'achat.

Conséquemment, le ministère a appliqué une concession administrative pour prolonger le délai dans lequel une personne doit utiliser un logement comme résidence principale aux fins de la remise de l'ISNR à 60 jours après la dernière journée de l'état d'urgence.

La concession administrative s'applique uniquement aux achats qui ont eu lieu entre le 17 janvier 2020 et le 24 juillet 2020, date à laquelle l'état d'urgence a pris fin. Pour ces achats, tous les cessionnaires devront avoir occupé le logement comme résidence principale au plus tard le 22 septembre 2020.

Pour plus de précision, la concession administrative ne s'appliquera pas aux achats effectués le 16 janvier 2020 ou avant ou aux achats effectués après le 24 juillet 2020, date à laquelle l'état d'urgence a pris fin.

Paiement en trop de l'ISNR

Si l'ISNR a été payé en trop ou incorrectement, un remboursement peut être demandé au moyen du formulaire de remise/remboursement des droits de cession immobilière de l'Ontario pour l'ISNR.

Toute demande de remise devra être accompagnée de la documentation à l'appui. Les personnes intéressées peuvent faire la demande d'un remboursement en produisant auprès du ministère les documents énumérés ci-dessous dans les quatre années suivant l'enregistrement :

1. Copie de la cession enregistrée;
2. Copie de la convention d'achat-vente et de tout acte de cession de la convention, y compris de toutes les annexes;
3. Copie de l'état des rajustements (s'il y a lieu);
4. Si la valeur de la contrepartie est fondée sur la juste valeur marchande du bien-fonds, toute évaluation ou documentation qui prouve la juste valeur marchande du bien-fonds;
5. Tout autre document qui peut être exigé pour déterminer la valeur de la contrepartie;
6. Le ou les formulaires prévus à la page Web Autorisation ou annulation d'un(e) représentant(e) remplis par chacun des cessionnaires (le cas échéant);
7. Un affidavit sur les droits de cession immobilière rempli. Si l'intéressé souhaite que le montant dû de l'ISNR soit déterminé en fonction d'une disposition transitoire, il doit le préciser dans l'affidavit.

Évitement de l'impôt et infractions

Toutes les cessions de bien-fonds en Ontario peuvent faire l'objet d'une vérification.

Les dispositions anti-évitement seront appliquées pour s'assurer que les déclarations exigées sont faites et que l'ISNR est payé comme il se doit. Cela comprend l'examen des circonstances où des citoyens canadiens ou résidents permanents du Canada, à titre de fiduciaires imposables, détiennent des biens dans une fiducie pour une entité étrangère. Cela comprend aussi la prévention du recours à de multiples actes de cession dans le but d'éviter de payer l'ISNR.

Le fait de ne pas payer l'ISNR tel qu'exigé est passible d'une pénalité, d'une amende ou d'emprisonnement.

Intérêt

L'intérêt sur l'ISNR est composé quotidiennement et les taux d'intérêt sont recalculés tous les trois mois.

L'intérêt commence à courir 40 jours ouvrables après que le ministère a reçu la demande de remise ou de remboursement dûment remplie jusqu'à la date à laquelle la remise ou le remboursement est versé.

Pour connaître les taux d'intérêt sur les remboursements et remises de l'ISNR, consulter la page de données du ministère Taux d'intérêts des taxes/impôts.

Nota : L'intérêt sur un remboursement à la suite d'une opposition ou d'un appel accueilli concernant une évaluation de l'ISNR correspondra à l'intérêt sur les remboursements généraux de DCI. Pour en savoir plus, consultez le Règlement de l'Ontario 182/17 : Droits à acquitter en application du paragraphe 2 (2.1) de la Loi par les entités étrangères et les fiduciaires imposables, et le Règlement de l'Ontario 398/96 : Intérêts sur les remboursements de droits pris en vertu de la Loi sur les droits de cession immobilière.

Région élargie du Golden Horseshoe

La REGH englobe les zones géographiques suivantes :

• La cité de Barrie
• Le comté de Brant
• La cité de Brantford
• Le comté de Dufferin
• La municipalité régionale de Durham
• La cité de Guelph
• Le comté de Haldimand
• La municipalité régionale de Halton
• La cité de Hamilton
• La cité de Kawartha Lakes
• La municipalité régionale de Niagara
• Le comté de Northumberland
• La cité d'Orillia
• La municipalité régionale de Peel
• La cité de Peterborough
• Le comté de Peterborough
• Le comté de Simcoe
• La cité de Toronto
• La municipalité régionale de Waterloo
• Le comté de Wellington
• La municipalité régionale de York.

Questions et réponses

J'ai signé ma convention d'achat-vente le 24 octobre 2022. Je ne suis ni citoyen canadien ni résident permanent du Canada. Est-ce que je dois payer l'ISNR au taux de 25 %?

L'ISNR de 20 % s’appliquera à votre transaction pourvu que toutes les conditions suivantes soient respectées :

• une convention d'achat-vente exécutoire a été signée le 24 octobre 2022 ou avant cette date;
• toute cession de la convention d'achat-vente exécutoire a été signée le 24 octobre 2022 ou avant cette date;
• le bien-fonds n’est cédé à aucune entité étrangère ni à aucun fiduciaire imposable autre que :
  • un acheteur partie à la convention d'achat-vente ou son conjoint;
  • un cessionnaire conformément à une convention conclue le 24 octobre 2022 ou avant cette date ou son conjoint.

Si les critères ci-dessus ne sont PAS remplis, vous devrez payer l'ISNR de 25 %.

J'ai signé ma convention d'achat-vente le 29 mars 2022. Je ne suis ni citoyen canadien ni résident permanent du Canada. Est-ce que je dois payer l'ISNR?

Si le bien-fonds est situé dans la REGH, vous devez payer l'ISNR. Le taux de l'ISNR sera de 15 % SI :

• une convention d'achat-vente exécutoire a été signée le 29 mars 2022 ou avant cette date et
• toute cession de la convention d'achat-vente exécutoire a été signée le 29 mars 2022 ou avant cette date et
• le bien-fonds est cédé :
  • à un acheteur partie à la convention d'achat-vente ou à son conjoint ou
  • à un cessionnaire en vertu d'une convention cédée conclue le 29 mars 2022 ou avant cette date ou au conjoint du cessionnaire.

L'ISNR ne s'applique pas si le bien-fonds est situé à l'extérieur de la REGH et SI :

• une convention d'achat-vente exécutoire a été signée le 29 mars 2022 ou avant cette date et
• toute cession de la convention d'achat-vente exécutoire a été signée le 29 mars 2022 ou avant cette date et
• le bien-fonds a été cédé à un acheteur partie à la convention d'achat-vente ou à son conjoint ou encore à un cessionnaire conformément à cette convention cédée ou à son conjoint.

Je suis citoyen canadien. Je réside à l'extérieur du Canada et je souhaite acheter une propriété en Ontario. Mon bien sera-t-il assujetti à l'ISNR?

Si un citoyen canadien (qui réside ou non au Canada) achète un terrain résidentiel, seul ou avec d'autres citoyens canadiens ou résidents permanents du Canada, aucune de ces personnes n'est pas visée par l'ISNR. La résidence ou non au Canada de l'un ou l'autre des citoyens canadiens ou résidents permanents du Canada n'est pas pertinente.

S'entend par « résident permanent du Canada », « résident permanent » au sens de la Loi sur l'immigration et la protection des réfugiés (Canada) :

« résident permanent : une personne qui a le statut de résident permanent et n'a pas perdu ce statut au titre de l'article 46. »

Le fait qu'un citoyen canadien ou qu'un résident permanent du Canada soit considéré comme « non-résident » aux fins de l'impôt sur le revenu n'est pas pertinent au titre de l'ISNR.

L'ISNR est-il à payer en sus des droits de cession immobilière ou vice versa?

Non. L'ISNR et les droits de cession immobilière sont calculés distinctement sur la valeur de la contrepartie de la cession.

Ma partenaire et moi achetons une maison à Windsor. Je suis citoyen du Canada. Elle n'est ni citoyenne ni résidente permanente du Canada. Est-ce qu'elle doit payer l'ISNR?

Si elle n'est pas votre conjointe à la date de l'achat, l'ISNR est à payer sur la valeur entière de la contrepartie de la cession de la maison. L'impôt n'est pas calculé au prorata de sa part dans le logement. Si elle devenait votre conjointe, vous n'auriez droit à aucun remboursement ou remise.

Si votre partenaire est votre conjointe aux termes de la Loi sur les droits de cession immobilière à la date de l'achat, la transaction sera exempte de l'ISNR si vous achetez la maison ensemble et si aucune entité étrangère n'acquiert une part dans la maison (à moins que la tierce partie soit un candidat, une personne protégée ou une autre entité commune qui respecte également les critères d'exemption pour conjoint de l'ISNR). Tous les cessionnaires doivent attester qu'ils utiliseront le bien à titre de résidence principale.

Aux fins de l'ISNR et des DCI, s'entend par « conjoint », l'une ou l'autre de deux personnes qui, selon le cas, sont mariées, ou qui ne sont pas mariées et qui ont cohabité, selon le cas,

1. de façon continue pendant au moins trois ans, ou
2. dans une relation d'une certaine permanence, si elles sont les parents d'un enfant au sens de l'article 4 de la Loi portant réforme du droit de l'enfance.

Ma conjointe et moi achetons une maison à Timmins. Je suis citoyen du Canada. Elle n'est ni citoyenne ni résidente permanente du Canada. Mon frère achète la maison avec nous, donc nos trois noms figureront sur le titre. Sommes-nous tenus de payer l'ISNR?

L'ISNR n'est pas à payer sur la transaction si votre frère est citoyen canadien, résident permanent du Canada ou candidat au Programme ontarien des candidats à l'immigration, ou une personne qui s'est vu conférer la « protection de réfugié » en vertu de l'article 95 de la Loi sur l'immigration et la protection des réfugiés (Canada). L'ISNR est à payer si votre frère n'entre dans aucun des quatre scénarios susmentionnés. Il existe une exemption s'appliquant aux conjoints si l'un d'entre eux est citoyen canadien, résident permanent du Canada, candidat ou réfugié, mais cette exemption ne s'applique pas si les conjoints achètent une propriété avec une tierce partie qui n'entre dans aucun des quatre scénarios susmentionnés. Tous les cessionnaires doivent attester qu'ils utiliseront le bien à titre de résidence principale.

Ma partenaire en affaires et moi achetons un triplex à Sault Ste. Marie. Je suis résident permanent du Canada. Elle n'est ni citoyenne ni résidente permanente du Canada. Elle n'est pas ma conjointe. Est-ce qu'elle doit payer l'ISNR de 25 %?

Vous devez tous les deux payer l'ISNR sur votre la propriété et l'ISNR sera calculé sur la valeur entière de la contrepartie du triplex.

J'achète une maison à North Bay et je ne suis ni citoyen canadien ni résident permanent du Canada. J'ai fait ma demande de résidence permanente et j'espère l'avoir d'ici un an. Est-ce que je dois payer l'ISNR de 25 %?

Si vous n'êtes pas résident permanent du Canada au moment de conclure la transaction, vous devez payer l'ISNR. Si vous obtenez la résidence permanente au Canada dans les quatre ans suivant la date de conclusion de la transaction, vous pouvez faire une demande de remise de l'ISNR. Pour être admissible à la remise, il faut que vous soyez le seul propriétaire de la maison ou le copropriétaire avec votre conjoint et la maison doit avoir servi de résidence principale à vous (et à votre conjoint, le cas échéant) pendant la période, dans les 60 jours de la date de conclusion de la transaction jusqu'à la date de demande de la remise. Vous avez 90 jours à partir de la date à laquelle vous devenez résident permanent pour produire une demande de remise. Il faut savoir que la carte de résident permanent délivrée par Immigration, Réfugiés et Citoyenneté Canada est une preuve du statut de résidence permanente au Canada, mais qu'elle NE confère PAS ce statut. Si vous attendez la réception de votre carte de résidence permanente avant de demander la remise, vous risquez de vous voir refuser cette remise.

Qu'entend-on par occuper son logement à titre de résidence principale?

Le ministère traite le terme « occuper » et l'expression « résidence principale » comme un tout. L'énoncé « occupé par le contribuable à titre de résidence principale » signifie que le contribuable doit utiliser le logement comme résidence principale.

Il ne suffit pas de désigner le logement comme résidence principale auprès de l'Agence du revenu du Canada pour répondre au critère d'utilisation du logement comme résidence principale.

Aux fins des DCI et de l'ISNR, vous ne pouvez pas occuper plus d'un logement comme résidence principale. Par conséquent, un contribuable qui possède ou loue plusieurs résidences doit désigner comme résidence principale le logement pour lequel il fait une demande d'exemption ou de remise de l'ISNR. Le ministère exigera la documentation à l'appui pour s'assurer que le contribuable satisfait à cette exigence.

Je suis un étranger qui travaille en Ontario. J'ai acheté une maison à Toronto en 2019, j'ai payé de l'ISNR et j'ai obtenu une remise. Je veux déménager à Ottawa parce que j'ai obtenu un nouvel emploi. Suis-je admissible à une autre remise de l'ISNR si j'achète une propriété à Ottawa?

La seule autre remise de l'ISNR possible pourrait être obtenue par un étranger qui devient résident permanent du Canada. Après le 29 mars 2022, les remises d'ISNR pour « étudiant international » ou pour « étranger travaillant en Ontario » ne seront plus offertes.

Si vous obtenez la résidence permanente au Canada ou la citoyenneté canadienne dans les quatre ans suivant l'achat du logement, vous pouvez faire une demande de remise de l'ISNR. Pour être admissible à la remise, il faut que vous soyez le seul propriétaire du logement ou le copropriétaire avec votre conjoint. De plus, le bien-fonds doit vous avoir servi de résidence principale à vous (et à votre conjoint, le cas échéant) pendant la période, dans les 60 jours de la date de conclusion de la transaction jusqu'à la date de demande de la remise. Veuillez noter qu'une seule maison peut servir de résidence principale à la fois. Vous avez 90 jours à partir de la date à laquelle vous devenez résident permanent du Canada pour produire une demande de remise.

Je suis résident permanent du Canada. Mes parents, qui ne sont ni résidents permanents ni citoyens du Canada, aimeraient acheter une habitation en Ontario. S'ils achètent le logement à mon nom et que mon nom est le seul qui figure sur le titre, devons-nous payer l'ISNR?

Si vous achetiez un logement au nom d'un étranger ou d'une société étrangère, vous seriez un fiduciaire imposable et, par conséquent, cette habitation serait assujettie à l'ISNR.

Un fiduciaire imposable est un fiduciaire correspondant à l'une ou l'autre des définitions suivantes :

• une fiducie dont au moins un des fiduciaires est une entité étrangère, ou
• une fiducie dont aucun des fiduciaires n'est une entité étrangère si un bénéficiaire de la fiducie est une entité étrangère.

Toutes les transactions assujetties à l'ISNR, notamment celles pour lesquelles il y a eu demande d'exemption ou de remise, font l'objet d'un audit. Les demandes qui sont fausses ou frauduleuses en raison de négligence, d'insouciance ou de manquement délictueux pourraient donner lieu à des pénalités, à des amendes et/ou à l'emprisonnement.

Mon client est immigrant admis au Canada. Est-il visé par l'ISNR?

Le terme « immigrant admis » est obsolète et ne sert plus à Immigration, Réfugiés et Citoyenneté Canada. Vous aurez à confirmer si votre client est résident permanent au Canada.

Dans quelles régions géographiques en particulier les cessions sont-elles assujetties à l'ISNR?

Les transactions de certains immeubles résidentiels situés partout en Ontario sont assujettis à l'ISNR.

Comment le processus de vérification fonctionnera-t-il?

Le ministère est autorisé à vérifier les montants dus de droits de cession immobilière (y compris d'ISNR) en vertu de l'article 10 de la Loi sur les droits de cession immobilière. Veuillez consulter les renseignements généraux sur les vérifications du ministère.

Les sociétés sans capital-actions, comme les condominiums et les coopératives, sont-elles assujetties à l'ISNR?

Oui, si le cessionnaire est une société étrangère qui acquiert un bien-fonds comprenant au moins une et pas plus de six résidences unifamiliales en Ontario.

J'ai conclu une convention d'achat-vente avant le 25 octobre 2022. La convention est cédée après le 24 octobre 2022, l'ISNR de 25 % s'applique-t-il?

Si la cession d'une convention d'achat-vente a été conclue après le 24 octobre 2022, l'ISNR de 25 % s'applique.

Pour l'achat d'une nouvelle maison, comment faut-il déterminer la valeur de la contrepartie à laquelle s'applique l'ISNR?

La valeur de la contrepartie aux fins de l'ISNR sera déterminée conformément aux dispositions existantes de la Loi sur les droits de cession immobilière. Veuillez consulter la page Web Calcul de la valeur de la contrepartie applicable aux cessions de logements neufs.

Comment fait-on pour déterminer qui contrôle ma société? Je détiens un tiers des parts. Mes deux amis possèdent chacun un tiers des parts. Ils sont citoyens canadiens, mais je suis étranger. La société est-elle une société étrangère?

Aux fins de l'ISNR, le contrôle d'une société comprend deux volets, c'est-à-dire d'une part, le contrôle de droit (un actionnaire détient un certain nombre d'actions donnant droit à la majorité des voix pour l'élection du conseil d'administration) et, d'autre part, le contrôle de fait (une personne peut détenir le contrôle sans même posséder d'actions requises, mais posséder néanmoins le pouvoir de changer le conseil d'administration ou d'exercer une influence très directe sur les actionnaires qui autrement auraient le pouvoir d'élire le conseil d'administration). Si les actes de la société sont rédigés de telle sorte que vous avez le pouvoir d'élire le conseil d'administration, la société est une société étrangère.

Je suis un étranger. Je prévois acheter sept unités condominiales dans un immeuble au centre-ville de Toronto. Comme je vais faire l'acquisition de plus de six unités, l'ISNR va-t-il s'appliquer?

Oui, l'achat de sept unités condominiales est visé par l'ISNR. Chaque unité est désignée comme bien-fonds et donne lieu à l'ISNR peu importe le nombre d'unités que vous achetez. C'est le cas même si les sept unités sont inscrites sur le même titre. Vous faites l'acquisition de biens-fonds désignés, donc l'ISNR s'applique.

Au titre de la loi, l'achat d'un immeuble comprenant plus de six résidences individuelles, comme les immeubles à sept logements, est exempté de l'ISNR. Donc, l'achat de sept unités condominiales et l'achat d'un immeuble à sept logements sont deux choses différentes.

Je fais une demande de remise transitoire pour étudiant international. Quels documents dois-je fournir pour prouver que je suis inscrit à temps plein dans un établissement agréé pendant une période ininterrompue de deux ans à compter de la date d'achat de mon logement?

Voici certaines preuves d'inscription :

• une lettre du registraire de l'établissement agréé indiquant les dates d'inscription, ou
• les feuillets d'impôt T2202 ou T2202A.

Les documents qui suivent ne constituent pas des preuves d'inscription : 

• lettres d'admission
• offres d'admission
• courriels de l'école
• horaires
• ventilation des droits de scolarité
• documentation reliée à un prêt d'étude
• factures de dépenses n'ayant pas trait aux droits de scolarité ou dépôts visant les droits de scolarité
• carte étudiante.