Impôt sur la spéculation pour les non-résidents

Aperçu

L’ISNR s’applique à l’achat ou à l’acquisition d’un bien résidentiel situé n’importe où en Ontario, ou d’une part dans un tel bien, par des étrangers (particuliers qui ne sont pas citoyens ou résidents permanents du Canada) ou par des sociétés étrangères ou des fiduciaires imposables. À compter du 25 octobre 2022, le taux de l’ISNR s’établit à 25 %.

L’ISNR s’applique à la valeur de la contrepartie sur une cession. Consultez la page Droits de cession immobilière pour obtenir des renseignements sur la valeur de la contrepartie. Pour obtenir des renseignements sur le calcul de la valeur de la contrepartie à l’achat d’une maison neuve, veuillez consulter la page Calcul de la valeur de la contrepartie applicable aux cessions de logements neufs.

L’ISNR est en sus des droits de cession immobilière (DCI) imposés en Ontario. Il ne s’applique pas sur le DCI.

Si vous avez conclu votre convention d’achat-vente pour l’achat d’un logement ou si vous avez cédé la convention d’achat-vente le 24 octobre 2022 ou avant cette date, vous pourriez être assujetti à un taux inférieur de l’ISNR ou vous n’aurez peut-être pas à payer l’ISNR. Pour en savoir plus, consultez notre page Modalités transitoires relatives à l’impôt sur la spéculation pour les non-résidents.

Entités assujetties à l’ISNR

L’ISNR s’applique aux entités étrangères ou aux fiduciaires imposables qui achètent ou acquièrent un bien résidentiel en Ontario. Les personnes qui achètent ou acquièrent un bien-fonds sont appelées cessionnaires.

On entend par entité étrangère un étranger ou une société étrangère.

Un étranger, au sens de la Loi sur l’immigration et la protection des réfugiés (Canada), est une personne autre qu’un citoyen canadien ou un résident permanent du Canada.

Un résident permanent est une personne qui a acquis le statut de résident permanent au titre de l’article 46 de la Loi sur l’immigration et la protection des réfugiés (Canada) et n’a pas perdu ce statut par la suite. L’expression « résident permanent du Canada » ne fait PAS référence au fait que vous résidiez ou non au Canada.

Si vous avez présenté une demande de résidence permanente au Canada, mais vous n’avez pas obtenu ce statut au moment de la clôture de votre transaction de logement, vous devez payer l’ISNR, sauf si vous êtes admissible à une exemption. Si vous devenez un résident permanent du Canada après la clôture de la transaction de logement, vous pourriez être admissible à une remise de l’ISNR si vous répondez à des exigences particulières. Veuillez consulter notre page Remise et remboursement de l’impôt sur la spéculation pour les non-résidents.

Si vous êtes un citoyen canadien qui achète un bien résidentiel seul ou exclusivement avec d’autres citoyens ou résidents permanents du Canada, vous ne serez pas assujetti à l’ISNR. Il n’est pas pertinent de savoir si les citoyens ou les résidents permanents du Canada vivent au Canada. Le fait qu’un citoyen canadien ou qu’un résident permanent du Canada soit considéré comme « non-résident » aux fins de l’impôt sur le revenu n’est pas pertinent au titre de l’ISNR.

Une société étrangère est une société correspondant à l’une ou l’autre des définitions suivantes :

• une société qui n’est pas constituée au Canada
• une société, dont les actions ne sont pas cotées à une bourse des valeurs canadienne, qui est constituée au Canada et qui est contrôlée, directement ou indirectement, de quelque manière que ce soit, au sens de l’article 256 de la Loi de l’impôt sur le revenu (Canada), par une ou plusieurs des entités ci-dessous :
  • un étranger
  • une société qui n’est pas constituée au Canada
  • une société qui est contrôlée, directement ou indirectement, au sens de l’article 256 de la Loi de l’impôt sur le revenu (Canada) par une entité étrangère ou un groupe d’entités étrangères

Le contrôle d’une société (aux fins de l’ISNR) comprend à la fois le contrôle de jure (qui détient les actions qui comportent les droits de vote pour élire la majorité du conseil d’administration) et le contrôle de facto (si une personne, même si elle n’a pas l’actionnariat requis, a néanmoins le droit et la capacité d’effectuer un changement important au sein du conseil d’administration ou d’influencer d’une manière très directe les actionnaires qui auraient autrement la capacité d’élire le conseil d’administration). Si les documents de la société sont établis de telle sorte qu’une entité étrangère a la capacité d’élire le conseil d’administration de la société, alors la société est une société étrangère.

Un fiduciaire imposable est un fiduciaire correspondant à l’une ou l’autre des définitions suivantes :

• une fiducie dont au moins un fiduciaire est une entité étrangère
• une fiducie dont aucun des fiduciaires n’est une entité étrangère si un bénéficiaire de la fiducie est une entité étrangère

Un fiduciaire imposable exclut le fiduciaire qui agit pour l’un des types suivants de fiducies :

• une fiducie de fonds commun de placement au sens du paragraphe 132 (6) de la Loi de l’impôt sur le revenu (Canada)
• une fiducie de placement immobilier au sens du paragraphe 122.1 (1) de la Loi de l’impôt sur le revenu (Canada)
• une fiducie intermédiaire de placement déterminée au sens du paragraphe 122.1 (1) de la Loi de l’impôt sur le revenu (Canada)

Types de biens assujettis à l’ISNR

L’ISNR s’applique à la cession d’un « bien-fonds désigné », c’est-à-dire un bien-fonds comportant au moins une résidence unifamiliale, mais pas plus de six. Les maisons isolées, les maisons jumelées, les maisons en rangée et les condominiums sont des exemples de biens-fonds comportant une résidence unifamiliale. Les duplex, les triplex et les immeubles à quatre, cinq ou six logements sont des exemples de biens-fonds comportant plus d’une résidence unifamiliale. Aux fins de l’ISNR, les résidences unifamiliales incluent les chalets, les cabanes et d’autres structures semblables qui sont conçus pour être habités par une famille, peu importe si la famille a une résidence ailleurs ou si la structure est habitable qu’une partie de l’année. La désignation de zonage du bien-fonds n’a aucune importance pour déterminer si la structure constitue une résidence unifamiliale. Les résidences unifamiliales n’incluent pas les résidences situées sur des terres agricoles qui peuvent être catégorisées comme bien agricole conformément à la Loi sur l’évaluation foncière. À compter du 27 mars 2024, les places de stationnement et les espaces de rangement dans un ensemble d’habitations en copropriété sont également des biens‑fonds désignés et, en conséquence, les achats indépendants de ces biens-fonds sont assujettis à la TSNR.

Étant donné qu’une unité condominiale et chacune des structures énumérées ci-dessus constituent des biens-fonds désignés aux fins de l’ISNR, il y aurait cession de bien-fonds désigné si de multiples unités ou structures étaient cédées ensemble dans le cadre d’une seule convention. Par exemple, si deux immeubles à quatre logements étaient cédés conformément à une seule convention, il s’ensuivrait une cession de biens-fonds désignés, et l’ISNR pourrait s’appliquer. Si sept condominiums ou plus étaient cédés conformément à une seule convention, il s’ensuivrait une cession de biens-fonds désignés, et l’ISNR pourrait s’appliquer.

L’ISNR ne s’applique pas à d’autres types de biens-fonds, comme ceux comportant des immeubles multirésidentiels à usage locatif comportant plus de six logements, des terres agricoles, des terrains commerciaux ou des terrains industriels.

L’ISNR s’applique à la valeur de la contrepartie sur la cession d’un bien résidentiel. Si le bien-fonds cédé inclut un bien résidentiel et un terrain servant à des fins non résidentielles, l’ISNR s’applique à la portion de la valeur de la contrepartie attribuable au bien résidentiel. Prenons par exemple une transaction où la valeur de la contrepartie est de 3 000 000 $ et que le bien-fonds comporte :

• une résidence unifamiliale ayant une valeur de la contrepartie de 1 400 000 $
• un terrain utilisé à des fins commerciales ayant une valeur de la contrepartie de 1 600 000 $

Dans l’exemple ci-dessus, l’ISNR s’appliquerait uniquement à la tranche de 1 400 000 $.

Les contribuables doivent évaluer raisonnablement la répartition de la contrepartie aux fins de l’ISNR. La répartition n’est possible que si le bien-fonds non résidentiel sert exclusivement à des fins non résidentielles. Le contribuable doit être en mesure de démontrer que cette partie du terrain sert à des fins non résidentielles, par exemple, à une activité commerciale. La répartition serait basée sur la valeur de la contrepartie attribuable au bien-fonds résidentiel par rapport à celle du bien-fonds non résidentiel plutôt que sur la superficie en pieds carrés des deux terrains.

Entités visées

L’ISNR s’applique à la valeur de la contrepartie sur la cession d’un bien résidentiel où au moins l’un des cessionnaires est une entité étrangère ou un fiduciaire imposable. Par exemple, si un bien résidentiel est cédé à quatre cessionnaires dont l’un est une entité étrangère qui acquiert une part de 33 % dans le bien-fonds, l’ISNR s’appliquerait à 100 % de la valeur de la contrepartie sur la cession.

À titre d’exemple, Tomoko, Shoshana et Lieven achètent une habitation ensemble. Tomoko en acquiert 33 %, Shoshana en acquiert 33 % et Lieven acquiert une part de 34 %, ayant une valeur de la contrepartie de 1 500 000 $. Tomoko et Shoshana sont des citoyens canadiens, mais Lieven est un étranger. L’ISRN s’applique donc à la totalité de la valeur de la contrepartie, ce qui donne un impôt payable de 375 000 $. Dans ce cas, l’ISNR ne se limite pas à 34 % de la valeur de la contrepartie. L’ISNR n’est pas calculé au prorata de la part acquise par l’étranger.

Chaque cessionnaire est responsable de tout ISNR exigible. Si une entité étrangère ou un fiduciaire imposable ne paie pas l’ISNR, les autres cessionnaires sont tenus de le payer. Cette disposition s’applique même si les autres cessionnaires sont des citoyens canadiens, des résidents permanents du Canada ou des sociétés non étrangères.

Exemptions de l’ISNR

Certaines cessions enregistrées pourraient faire l’objet d’une exemption de l’ISNR si le cessionnaire est un candidat à l’immigration, une personne protégée ou le conjoint d’un citoyen canadien, d’un résident permanent du Canada, d’un candidat à l’immigration ou d’une personne protégée. Les exemptions de la Loi et de ses règlements qui s’appliquent aux DCI s’appliquent également à l’ISNR.

Le ministère peut exiger des documents à l’appui pour justifier toutes les demandes d’exemption de l’ISNR.

Pour en savoir plus, consultez notre page sur : Cessions exemptées de l’ISNR.

Remise et remboursement de l’ISNR

Une remise de l’ISNR peut être obtenue pour une cession enregistrée si le cessionnaire devient un résident permanent du Canada.  Si le bien-fonds acheté se trouve dans la région élargie du Golden Horseshoe en Ontario et qu’une convention d’achat-vente exécutoire a été signée le 29 mars 2022 ou avant cette date et qu’elle n’a pas été cédée à d’autres personnes après le 29 mars 2022, un étranger peut être admissible à la remise de l’ISNR pour les étudiants internationaux ou à la remise de l’ISNR pour les étrangers travaillant en Ontario.

Les cessionnaires admissibles peuvent recevoir un remboursement de l’ISNR si l’impôt a été payé en trop ou incorrectement.

Toute demande de remise ou de remboursement devra être accompagnée de la documentation à l’appui.

Vous pouvez déposer en ligne une demande de remise ou de remboursement de l’impôt sur la spéculation pour les non-résidents à l’aide du portail des services électroniques convivial et sécurisé du ministère des Finances. Pour en savoir plus, consultez notre page Web sur les remises et les remboursements de l’ISNR.

Évitement de l’impôt et infractions

Toutes les cessions de bien-fonds en Ontario peuvent faire l’objet d’une vérification.

Les dispositions anti-évitement seront appliquées pour s’assurer que les déclarations exigées sont faites et que l’ISNR est payé comme il se doit. Cela comprend l’examen des circonstances où des citoyens canadiens ou résidents permanents du Canada, à titre de fiduciaires imposables, détiennent des biens dans une fiducie pour une entité étrangère. Cela comprend aussi la prévention du recours à de multiples actes de cession dans le but d’éviter de payer l’ISNR.

Le fait de ne pas payer l’ISNR tel qu’exigé est passible d’une pénalité, d’une amende ou d’emprisonnement.

Intérêt

L’intérêt sur l’ISNR est composé quotidiennement et les taux d’intérêt sont recalculés tous les trois mois.

L’intérêt sur une remise ou un remboursement commence à courir 40 jours ouvrables après que le ministère a reçu la demande de remise ou de remboursement dûment remplie. La seule exception concerne un remboursement résultant d’une opposition ou d’un appel accueilli concernant une évaluation de l’ISNR, auquel cas les intérêts commencent le jour suivant le paiement.

Une demande de remise ou de remboursement de l’ISNR n’est pas complète tant que le ministère n’a pas reçu la documentation à l’appui. La période de 40 jours ouvrables ne commence pas tant que toute l’information et la documentation à l’appui de la demande de remise ou de remboursement n’a pas été reçue. Pour obtenir les taux d’intérêt actuels sur les remboursements et remises de l’ISNR, veuillez consulter la page de données du ministère sur les Taux d’intérêt des taxes/impôts.

Remarque : Les intérêts sur un remboursement à la suite d’une opposition ou d’un appel accueilli concernant une évaluation de l’ISNR seront conformes aux  remboursements généraux de DCI. Pour en savoir plus, consultez le Règlement de l’Ontario 182/17 : Droits à acquitter en application du paragraphe 2 (2.1) de la Loi par les entités étrangères et les fiduciaires imposables et le Règlement de l’Ontario 398/96 : Intérêts sur les remboursements de droits pris en vertu de la Loi sur les droits de cession immobilière.

Communiquez avec nous

Si cette page ou ses pages connexes ne traitent pas complètement de votre situation, consultez la Loi sur les droits de cession immobilière et les règlements connexes, ou communiquez avec nous :

• par courriel : LTTGeneral@ontario.ca
• par téléphone sans frais : 1 866 668-8297
• par appareil de télécommunication pour sourds (ATS) : 1 800 263-7776
• par la poste : Ministère des Finances, Section des impôts fonciers, 33, rue King Ouest, Oshawa ON L1H 8H9

Formulaires

Formulaires supplémentaires

• Autorisation ou annulation d’un(e) représentant(e)
• Affidavit sur le remboursement/la remise des droits de cession immobilière de l’Ontario
• Demande de virement automatique / Autorisation de virement automatique

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