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Remises et remboursements de l’impôt sur la spéculation pour les non-résidents
Généralités
La Loi sur les droits de cession immobilière contient des dispositions relatives aux remises et aux remboursements, qui ont des fonctions différentes.
Une remise est le retour d’un impôt correctement payé, mais retourné par la suite en vertu d’une disposition de remise, une fois que tous les critères requis ont été respectés. Les dispositions relatives à la remise de l’impôt sur la spéculation pour les non-résidents (ISNR) sont énoncées dans le Règlement de l’Ontario 182/17.
Un remboursement est le retour d’un impôt payé en trop ou en erreur.
Remises
Deux remises pourraient être obtenues par des entités étrangères qui ont payé l’ISNR :
- remise de l’ISNR pour résidents permanents du Canada
- remise pour des biens à usage industriel
Remarque : L’ISNR est payable lors de l’enregistrement de la cession. Les déclarants qui ne paient pas l’ISNR à ce moment-là pourraient faire l’objet d’une cotisation à l’impôt et se voir imposer des pénalités et des intérêts, même s’il est ultérieurement déterminé qu’ils sont admissibles à une remise.
Les remises transitoires de l’ISNR ne sont plus disponibles
En vertu du Règlement de l’Ontario 182/17, les remises transitoires de l’ISNR suivantes ont été éliminées et ne sont plus disponibles:
- la remise transitoire de l’ISNR pour les étudiants internationaux
- la remise transitoire de l’ISNR pour les étrangers qui travaillent en Ontario
Les remises étaient fournies en vertu du Règlement de l’Ontario 182/17 et n’étaient appliquées qu’aux cessions en vertu d’une convention d’achat et de vente conclue au plus tard le 29 mars 2022. Ce règlement permettait aux demandeurs admissibles de demander la remise s’ils devenaient des étudiants à temps plein ou commençaient à travailler en Ontario au titre d’un permis de travail valide pendant une période déterminée.
La date limite de présentation des demandes du 31 mars 2025 est désormais dépassée. En conséquence, les demandes de ces remises transitoires ne sont plus acceptées. Cette modification indique l'expiration des dispositions transitoires prévues par le règlement.
Remise de l’ISNR pour résidents permanents
Une remise de l’ISNR pourrait être obtenue par un étranger qui devient résident permanent du Canada.
- Si une demande de remise est acceptée, la totalité de l’ISNR versée lors de l’achat d’un bien-fonds sera remise.
- Les remises de l’ISNR ne sont disponibles que pour les cessions de biens-fonds résidentiels inscrits sur le titre. Une remise ne peut pas être accordée sur l’ISNR payé en cas de cession non enregistrée d’un bien-fonds.
Pour être admissible à cette remise, l’étranger doit avoir payé l’ISNR et satisfaire à toutes les conditions suivantes :
- devenir un résident permanent du Canada dans les quatre ans qui suivent la date de l’achat ou de l’acquisition
- être propriétaire seul ou avec son conjoint seulement
- occuper le bien avec son conjoint, le cas échéant, à titre de résidence principale pendant la durée de la période débutant dans les 60 jours qui suivent la date d’enregistrement de la cession et prenant fin lorsqu’ils font la demande de remise ou lorsque les modalités de la remise sont satisfaites, selon le dernier de ces événements à survenir
Selon les exigences de la remise, le logement doit avoir été acheté uniquement par l’étranger admissible à la remise et, le cas échéant, par son conjoint. La définition de conjoint, aux fins de l’ISNR et des DCI, est fondée sur l’article 29 de la Loi sur le droit de la famille. Ce terme comprend l’une ou l’autre des deux personnes qui sont mariées l’une à l’autre, ou qui ne sont pas mariées l’une à l’autre et qui ont cohabité d’au moins une des façons suivantes :
- de façon continue pendant une période d’au moins trois ans
- dans une relation d’une certaine permanence, s’ils sont les parents d’un enfant conformément à l’article 4 de la Loi portant réforme du droit de l’enfance
Si un étranger achète la maison avec une autre personne, l’étranger et cette personne doivent être conjoints l’un de l’autre le jour de la clôture pour que l’étranger, plus tard, soit admissible à une remise. Le fait de devenir conjoint après le jour de la clôture ne sera pas suffisant pour satisfaire à l’exigence selon laquelle les deux cessionnaires doivent être conjoints l’un de l’autre, et toute demande de remise sera refusée.
Aucune remise ne sera accordée si un fiduciaire imposable est cessionnaire dans le cadre d’une cession d’un bien-fonds faisant l’objet de la demande de remise.
Pour déterminer si une personne a occupé son logement comme résidence principale, le ministère se tourne vers l’expression « occuper comme résidence principale ». Cette expression signifie que les cessionnaires doivent habiter le logement comme résidence principale. Il ne suffit pas de désigner le logement comme résidence principale auprès de l’Agence du revenu du Canada pour répondre au critère d’occupation du logement comme résidence principale. Aux fins des droits de cession immobilière (DCI) et de l’ISNR, vous ne pouvez pas occuper plus d’un logement comme résidence principale. Pour déterminer lequel de deux logements ou plus un contribuable a occupé comme résidence principale, le ministère peut tenir compte de plusieurs facteurs, notamment (mais sans s’y limiter) :
- où le contribuable dort la plupart du temps
- où le contribuable mange la plupart du temps
- où le contribuable se rend au travail ou fréquente l’école en relation avec les deux logements
- où le contribuable consomme la majorité des services publics (par exemple, eau, eaux usées, électricité)
- si les logements sont utilisés à des fins saisonnières ou récréatives
Si les deux cessionnaires désignés sont conjoints l’un de l’autre, un seul d’entre eux doit devenir résident permanent du Canada pour que la remise s’applique.
La remise ne s’appliquera pas si un fiduciaire imposable est le cessionnaire d’un bien-fonds.
Le ministère doit recevoir la demande de remise dans les 180 jours suivant l’obtention du statut de résident permanent du Canada. Il faut savoir que la date à laquelle une carte de résident permanent d’Immigration, Réfugiés et Citoyenneté Canada (IRCC) vous est délivrée, ou la date à laquelle vous la recevez, n’est pas la date à laquelle il faut se fier pour déterminer quand vous êtes devenu résident permanent du Canada. Généralement, la carte est délivrée un certain temps après l’obtention du statut de résidence permanente au Canada et parfois bien au-delà des 180 jours prévus pour demander la remise de l’ISNR. La preuve de statut de résident permanent peut comprendre, entre autres :
- un document de confirmation de résidence permanente, signé et daté par un agent d’immigration
- d’une lettre d’IRCC indiquant que le processus de demande de statut de résident permanent est terminé et que le demandeur a obtenu sa résidence permanente du Canada
Remarque : Le demandeur qui attend d’avoir reçu sa carte de résident permanent avant de déposer une demande de remise de l’ISRN pourrait voir le délai de 180 jours s’écouler et être refusé.
Des pièces justificatives devront être fournies pour chaque demande de remise.
Remise pour des biens à usage industriel
Une remise de l’ISNR peut être offerte si le bien-fonds qui fait l’objet de la cession est reclassé dans l’une des catégories de biens prescrites par la Loi sur l’évaluation foncière, soit :
- la catégorie des biens industriels
- la catégorie des grands ensembles industriels
- la catégorie des biens destinés à l’extraction des agrégats
La reclassification du bien-fonds doit avoir lieu dans les six ans suivant la date de la cession et viser une période commençant au plus tard quatre ans après la date de la cession. Par exemple, un bien-fonds peut être admissible à la remise s’il est reclassé cinq ans après la date de la cession, pourvu que la reclassification prenne effet pour une période commençant dans les quatre ans suivant la cession.
Le cessionnaire doit présenter une demande de remise dans les six ans suivant la date à laquelle la taxe est devenue exigible.
Si l’ensemble du bien-fonds est reclassé dans une catégorie de biens à usage industriel admissible, la remise sera égale au montant de l’ISNR versé. Pour les biens à usage mixte, la remise sera répartie en fonction de la proportion du bien-fonds classé dans l’une des catégories admissibles des biens à usage industriel. La répartition sera établie en fonction du rapport entre la valeur imposable de la portion industrielle du bien-fonds et la valeur imposable totale du bien-fonds.
Des pièces justificatives devront être fournies pour chaque demande de remise.
Comment demander un remboursement ou une remise
Vous pouvez demander en ligne un remboursement ou une remise de l’ISNR et présenter les documents justificatifs par voie électronique à l’aide du portail des services électroniques convivial et sécurisé du ministère des Finances. Vous n’avez besoin d’aucun identifiant ni de mot de passe.
Étape 1 : Rendez-vous sur le portail des services électroniques du ministère des Finances.
Étape 2 : Accédez à la tuile intitulée « Demande de remise/remboursement des droits de cession immobilière ».
Étape 3 : Cliquez sur « Soumettre une demande de remise/remboursement de l’ISNR ».
Étape 4 : Remplissez le formulaire de demande en ligne et joignez les pièces justificatives.
Étape 5 : Vous recevrez un courriel du ministère d'accusé réception de votre demande le jour ouvrable suivant.
Avantages de déposer une demande électronique
- le processus est convivial – vous n’avez besoin d’aucun identifiant ni de mot de passe
- le portail des services électroniques est accessible à partir de n’importe quel appareil, que ce soit votre téléphone cellulaire, votre tablette ou votre ordinateur
- vous pouvez enregistrer votre demande et y revenir plus tard pour l’achever
- aucune signature n’est nécessaire
- vous obtenez immédiatement un accusé de réception de votre demande
Vous pouvez également télécharger l'affidavit sur le remboursement/la remise des droits de cession immobilière de l’Ontario et remettre le formulaire dûment rempli ainsi que les documents justificatifs par courriel, par télécopieur ou par la poste.
Pièces justificatives
Vous devez inclure tous les documents justificatifs nécessaires pour présenter votre demande de remboursement ou de remise de l’ISNR.
Remarque : Chaque demande de remise doit être accompagnée du formulaire 9996 (Affidavit sur le remboursement/la remise des droits de cession immobilière de l’Ontario).
- Directives provisoires concernant la remise pour des biens à usage industriel – en attendant la mise à jour du formulaire 9996, les demandes de remise pour des biens à usage industriel doivent être accompagnées d’un affidavit du demandeur confirmant expressément que les exigences de l’article 7.3 du Règlement ont été respectées. L’affidavit doit préciser expressément :
- la date d’entrée en vigueur de la reclassification
- la catégorie précise de biens industriels dans laquelle le bien-fonds a été reclassé
- le pourcentage de la valeur imposable du bien-fonds ayant fait l’objet d’une reclassification
Remise de l’ISNR pour les résidents permanents
La demande de remise doit être accompagnée des pièces justificatives suivantes :
- copie de la cession enregistrée
- copie de la convention d’achat-vente, ainsi que toutes les annexes, modifications et cessions
- copie de l’état des rajustements (s’il y a lieu)
- preuve que le bien sert de résidence principale dans les 60 jours suivant la date de cession et que cela se poursuit jusqu’à ce que la demande de remise soit reçue par le ministère ou que les conditions de la remise soient satisfaites, selon la dernière de ces éventualités. Parmi les exemples de preuve d’occupation, mentionnons les copies des factures de déménagement, les factures d’assurance automobile, les relevés bancaires, les relevés de carte de crédit, les reçus d’achat et le permis de conduire. Notez que les factures de services publics, de taxe foncière et d’assurance habitation ne constituent pas une preuve d’occupation admissible. Le ministère se réserve le droit de demander d’autres documents.
- copie de la carte de résident permanent ou de la confirmation de résidence permanente. Si cette carte ou la confirmation n’est pas disponible, il se pourrait que d’autres documents confirmant le statut de résident permanent soient acceptés.
Le ministère doit recevoir la demande de remise dans les 180 jours suivant l’obtention du statut de résident permanent par le cessionnaire.
Remise pour des biens à usage industriel
La demande de remise doit être accompagnée des pièces justificatives suivantes :
- copie de la cession enregistrée (s’il y a lieu)
- copie de l’état des rajustements (s’il y a lieu)
- copie de la convention d’achat-vente, ainsi que toutes les annexes, modifications et cessions
- preuve de la reclassification dans une catégorie de biens à usage industriel, comme un avis d’évaluation de la Société d’évaluation foncière des municipalités ou un relevé d’impôts fonciers de la municipalité où est situé le bien-fonds
- Remarque : la date d’entrée en vigueur de la reclassification dans une catégorie de biens à usage industriel doit se situer dans la période de quatre ans suivant l’enregistrement de la cession ou de l’aliénation de l’intérêt bénéficiaire dans le bien-fonds.
- si une remise partielle est demandée au motif qu’une seule partie du bien-fonds a été reclassée, une preuve de la répartition permettant la remise partielle, conformément à la formule prévue au paragraphe 7.3(2) du Règlement, doit être fournie.
- si la remise est demandée à l’égard de l’aliénation d’un intérêt bénéficiaire dans un bien-fonds pour lequel l’impôt n’a pas été payé, un formulaire 0775 dûment rempli (Déclaration sur l’acquisition d’un intérêt bénéficiaire dans un bien-fonds) doit être déposé.
- Remarque : L’ISNR est payable au moment de l’enregistrement de la cession ou le 30e jour suivant la date de l’aliénation. Les déclarants qui ne paient pas l’impôt à ce moment-là pourraient faire l’objet d’une cotisation d’impôt et se voir imposer des pénalités et des intérêts, même s’il est ultérieurement déterminé qu’ils sont admissibles à une remise.
Demande de remboursement pour un paiement en trop de l’ISNR
Diverses raisons d’un paiement en trop de l’ISNR sont décrites sur la page Web Remboursement des droits de cession immobilière (y compris de l’impôt sur la spéculation pour les non‑résidents) et remise de l’impôt sur la spéculation pour les non‑résidents.
Vous devez fournir des documents à l’appui pour justifier toutes les demandes de remboursement. Une demande de remboursement peut être faite en soumettant les documents suivants au ministère dans les quatre ans qui suivent le paiement de l’impôt :
- une copie de la cession enregistrée ou de la déclaration produite auprès du ministère si une cession n’a pas été enregistrée sur le titre du bien-fonds
- une copie de la convention d’achat-vente et de tout acte de cession de la convention, y compris de toutes les annexes et modifications
- une copie de l’état des rajustements (s’il y a lieu)
- tout autre document qui peut être exigé pour déterminer la valeur de la contrepartie
- les formulaires d’autorisation ou d’annulation d’un(e) représentant(e) remplis par chacun des cessionnaires (s’il y a lieu)
Vous pouvez également télécharger l’affidavit sur le remboursement/la remise des droits de cession immobilière de l’Ontario et remettre le formulaire dûment rempli ainsi que les documents à l’appui par courriel, par télécopieur ou par la poste.
Le ministère se réserve le droit de demander d’autres documents.
Virement direct
Le ministère des Finances de l’Ontario offre un service de virement automatique, où les remises et les remboursements seront déposés automatiquement sur un compte bancaire de votre choix.
Téléchargez : Demande de virement automatique/Autorisation de virement automatique
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Si cette page ne traite pas complètement de votre situation, consultez la Loi et les règlements connexes, visitez notre site Web à ontario.ca/finances ou communiquez avec nous :
Par courriel : LTTGeneral@Ontario.ca
Par la poste : Ministère des Finances, Section des impôts fonciers, 33, rue King Ouest, Oshawa ON L1H 8H9