Avant de commencer

L’idée de vivre dans une mini-maison n’est pas nouvelle. Depuis quelques années, un nombre croissant de gens s’intéressent aux mini-maisons pour se loger ou pour une location.

Cependant, ajouter une mini-maison à votre propriété peut poser un défi. Contrairement aux maisons de dimensions courantes que nous construisons depuis des décennies, les mini-maisons sont une tendance émergente. De ce fait, il peut être difficile d’obtenir les autorisations requises et de respecter toutes les règles pertinentes pour construire une mini-maison.

Voici trois choses à vérifier avant de lancer votre projet :

1. Votre terrain convient-il à ce projet?
   Certains terrains ne permettent pas la construction d’une mini-maison, et ce, pour plusieurs raisons :
   1. Les règlements locaux de zonage n’autorisent peut-être pas l’ajout d’une mini-maison sans autre autorisation municipale (voir la section sur les règlements de zonage et autres règlements municipaux).
   2. Le terrain est peut-être trop petit pour satisfaire aux marges de recul ou à d’autres exigences locales sans autre autorisation municipale (voir la section sur les règlements de zonage et autres règlements municipaux).
   3. Le terrain n’offre peut-être pas un accès adéquat aux services d’urgence, comme les services d’incendie et les services médicaux d’urgence (voir la section sur l’accès d’urgence).
2. Si vous achetez une mini-maison fabriquée en usine, est-elle conforme aux normes requises de l’Association canadienne de normalisation (CSA)?
   Le Code du bâtiment exige que tous les bâtiments soient inspectés pendant leur construction. Dans le cas de bâtiments fabriqués en usine, les inspections et la surveillance du contrôle de la qualité ont lieu lors de l’assemblage des bâtiments et de leurs composants. Une mini-maison construite hors site sans certification CSA n’aura probablement pas fait l’objet des inspections appropriées. Cela pourrait soulever des difficultés lorsque vous demanderez un permis de construire pour l’installer sur votre terrain. (Voir la section sur les mini-maisons fabriquées en usine.)
3. Votre mini-maison bénéficiera-t-elle d’une garantie sous le Régime de garanties des logements neufs de l'Ontario administrée par Tarion? (site web en anglais seulement)
   En Ontario, tous les nouveaux constructeurs de maisons doivent être inscrits auprès de Tarion. Tarion tient un Répertoire des constructeurs de l’Ontario (en anglais seulement) de tous les nouveaux constructeurs de maisons. Les acheteurs de logements neufs sont encouragés à vérifier le Répertoire des constructeurs de l’Ontario pour s’assurer que leur constructeur soit inscrit. Le site web de Tarion décrit les types de maisons qui sont couvertes et non couvertes par leurs garanties (sites web en anglais seulement).

Pour vérifier ces trois choses, on vous conseille fortement de parler aux responsables de votre municipalité et de solliciter l’aide de spécialistes avant de poursuivre votre projet.

Règlements de zonage et autres règlements municipaux

Avant de construire votre mini-maison, vous devez vous renseigner sur les règlements de zonage de votre municipalité. Les règlements de zonage définissent le type de bâtiments que vous pouvez construire sur votre propriété, ainsi que leur taille et leur emplacement. De ce fait, elles peuvent stipuler si une mini-maison est permise dans votre cas.

Renseignez-vous auprès du service local de la planification sur les points suivants :

• les règles de zonage qui s’appliquent à votre propriété;
• si ces règles vous permettent de construire une mini-maison sans autre autorisation municipale;
• les services desservant votre propriété, comme l’eau, les égouts et l’électricité;
• les autres détails utiles que vous devez connaître pour construire votre mini-maison.

Malgré leur petite taille, les mini-maisons doivent respecter les exigences régissant la construction de bâtiments dans votre localité, y compris les règlements de zonage. Il est important de respecter les règlements de votre municipalité afin de pouvoir construire une mini-maison si vous décidez d’aller de l’avant dans votre projet.

Les règlements et normes de zonage municipaux varieront selon l’endroit où se trouve votre mini-maison (zones rurales, suburbaines ou urbaines).

Voici des exemples d’exigences de zonage qui pourraient toucher la construction de votre mini-maison (sans autre autorisation municipale) :

• activités permises en matière d’aménagement des terres;
• dimensions minimales du terrain;
• superficie minimale pour les bâtiments résidentiels;
• superficie constructible minimale ou maximale du terrain;
• exigences relatives à la façade et aux marges de recul par rapport aux limites de propriété et à une rue publique;
• exigences relatives à la hauteur et à la volumétrie des bâtiments;
• exigences relatives au stationnement (y compris le stationnement en tandem).

D’autres exigences qui pourraient toucher la construction de votre mini-maison :

• paysage de rue et conception architecturale;
• emplacement des sorties et entrées;
• services municipaux ou privés appropriés (eau, égouts, électricité, etc.);
• nouvelle construction résidentielle autorisée ou non dans une zone habitée existante;
• restrictions concernant l’aménagement d’un secteur riverain;
• restrictions sur la séparation de lots;
• accès en cas d’urgence.

Vous devez vous renseigner sur la façon dont ces exigences s’appliquent à votre propriété. En connaissant ces règles à l’avance, vous pourrez effectuer plus facilement et rapidement la construction ou l’achat d’une mini-maison.

Si vous ne pouvez pas respecter certaines de ces règles de zonage

En Ontario, les lois sur l’aménagement du territoire donnent aux propriétaires fonciers des options pour modifier leur zonage si leur projet ne satisfait pas à toutes les exigences applicables sans autre autorisation municipale.

Les deux moyens les plus courants d’essayer de modifier les exigences de zonage pour votre propriété sont de faire une demande de « modification du règlement de zonage » (aussi appelée changement de zonage) ou de faire une demande de « dérogation mineure ».

En règle générale, vous devrez demander à votre municipalité de modifier les règles particulières qui s’appliquent à votre propriété.

Vous trouverez ci-dessous des exemples typiques de circonstances qui peuvent nécessiter un changement de zonage ou une dérogation mineure pour poursuivre votre projet de mini-maison. Dans de tels cas, vous devriez en parler au personnel du service de la planification de votre municipalité. Il serait peut-être aussi judicieux de faire appel à un planificateur professionnel.

1. Modification du règlement de zonage

Si vous souhaitez utiliser ou aménager votre propriété d’une manière qui n’est pas autorisée par le règlement de zonage en vigueur, vous devez obtenir un changement de zonage. C’est le cas si vous proposez de modifier certaines des règles de base sur l’utilisation d’une propriété, comme la transformation d’une unité à logement individuel à une unité à logements multiples.

Un changement de zonage est souvent nécessaire lorsque le changement envisage une modification relativement importante du règlement de zonage, par exemple, l’ajout d’un autre usage sur votre propriété, ou une modification importante de la superficie, de la hauteur et de l’emplacement d’un bâtiment proposé par rapport à ce que les règles en vigueur autorisent.

Exemple de changement de zonage : Le zonage de votre propriété autorise un seul logement individuel. En construisant une mini-maison, vous ajouteriez une autre unité d’habitation dans un bâtiment séparé sur votre propriété. Dans ce cas, vous devrez obtenir un changement de zonage.

2. Dérogation mineure

Vous devrez obtenir une dérogation mineure si vous proposez de construire quelque chose qui ne conforme pas exactement à toutes les exigences de zonage. Cette solution est utilisée pour des modifications mineures.

Exemple de dérogation mineure : Votre zonage vous permet de construire une mini-maison sur votre propriété mais vous ne pouvez pas tout à fait respecter la marge de recul par rapport à la limite de propriété arrière. Dans ce cas, il serait peut-être judicieux d’obtenir une dérogation mineure (voir la Figure 1 ci-dessous).

Figure 1: Une dérogation mineure

Description de l’image : Schéma montrant comment, dans l’exemple illustré, l’ajout d’une mini-maison sur une propriété nécessiterait une dérogation mineure aux exigences du règlement de zonage local en ce qui concerne les marches de recul. Le schéma montre une vue de dessus de la même maison sur une propriété avant et après l’ajout d’une mini-maison. Dans la partie « avant », la maison est montrée comme étant conforme aux marges de recul sur le devant, sur les deux côtés et à l’arrière. Dans la partie « après », une mini-maison a été ajoutée en haut à gauche de la propriété. Son emplacement montre que les marges de recul à l’arrière et sur le côté gauche ne sont pas respectées, ce qui nécessite une dérogation mineure.

Faire une demande de modification de zonage ou de dérogation mineure

Les projets de construction et d’aménagement qui nécessitent un changement de zonage ou une dérogation mineure peuvent parfois affecter les voisins ou les propriétés voisines. Si vous demandez une modification de zonage ou une dérogation mineure, la municipalité enverra un avis à vos voisins pour les aviser de ce que vous proposez et leur permettre de faire part de leurs commentaires. Vos voisins peuvent aussi déposer un appel contre les décisions prises quant à votre demande.

L’approbation d’un changement de zonage ou d’une dérogation mineure pourrait être l’élément clé pour vous permettre de construire ou de localiser votre mini-maison.

Avant de faire une demande de modification de zonage ou de dérogation mineure, parlez-en au personnel du service de la planification municipal pour savoir si vous pouvez présenter une demande et pour obtenir des conseils et des renseignements. Si vous décidez de présenter une demande, vous devrez remplir une demande et payer les droits correspondants (le cas échéant). En préparant votre demande, vous pouvez aussi considérer solliciter des conseils de planification auprès de professionnels de votre choix.