Exigences du Code du bâtiment
Mini-maisons construites sur place
Il est important de respecter les exigences du Code du bâtiment pour que votre mini-maison soit un lieu de vie sûr et sain. Vous trouverez ci-dessous certaines des exigences du Code du bâtiment que votre mini-maison doit respecter.
Dimensions des pièces et superficie de la maison
Le Code du bâtiment fixe des dimensions minimales pour les pièces des logements. Ces dimensions peuvent varier selon que les pièces sont séparées par des murs ou qu’il s’agit d’un concept ouvert. Dans ce dernier cas, la superficie totale des pièces et espaces peut être réduite.
Par exemple, une mini-maison à concept ouvert peut avoir une superficie d’à peine 17,5 m2. Voir le Tableau 1 pour un exemple de superficies minimales requises pour un concept ouvert.
| Pièce ou espace | Superficie minimum requise |
|---|---|
| Chambre à coucher, coin salon, salle à manger et cuisine regroupés | 13,5 m2 (145 pi2) |
| Salle de bains | Espace suffisant pour un lavabo, une toilette et une douche ou baignoire. Pourrait être aussi peu que 3,0 m2 (32 pi2) |
| Buanderie | 1 m2 (11) pi2 |
Le Tableau 2 indique les dimensions minimales générales des pièces et espaces séparés par des murs.
| Pièce ou espace | Superficie minimum requise |
|---|---|
| Salon | 13,5 m2 (145 pi2) |
| Salle à manger | 7,0 m2 (75 pi2) |
| Cuisine | 4,2 m2 (45,2 pi2) |
| Coin salon, salle à manger et cuisine regroupés dans une unité à une seule chambre à coucher | 11 m2 (118,4 pi2 |
| Chambre à coucher principale (sans placard intégré) | 9,8 m2 (95 pi2) |
| Autres chambres à coucher (sans placards intégrés) | 7 m2 (75 pi2) |
| Salle de bains | Espace suffisant pour un lavabo, une toilette et une douche ou baignoire |
Dispositions pertinentes du Code du bâtiment - Division B, articles 9.5.4. à 9.5.9. et 9.31.4.2.
Escaliers, mains courantes et garde-corps
Si votre mini-maison a plus d’un étage, vous aurez besoin d’un escalier. Toufefois, un escalier conforme au Code du bâtiment peut occuper une grande partie de l’espace limité dont on dispose dans une mini-maison. L’utilisation d’une échelle pour se rendre à l’étage supérieur n’est pas conforme au Code du bâtiment. Vous devez bien réfléchir avant de décider d’avoir plus d’un étage dans votre mini-maison.
Vérifiez auprès du service du bâtiment local les exigences applicables aux escaliers, aux garde-corps et aux mains courantes dans une mini-maison.
Dispositions pertinentes du Code du bâtiment - Division B, articles 9.8.3. et 9.8.4.
Bon à savoir
Si vous souhaitez installer un escalier dans votre mini-maison, planifiez judicieusement l’espace sous l’escalier. Vous pourriez utiliser cet espace pour des rangements, des raccordements aux services ou des appareils ménagers comme un lave-linge. Il est également utile de savoir que le Code du bâtiment ne vise pas l’ameublement. Vous pourriez donc avoir dans votre mini-maison un lit superposé avec une échelle ou un lit escamotable.
Mezzanines
Au lieu de construire un deuxième étage complet dans votre mini-maison, vous pourriez construire un loft ou un deuxième étage partiel. Le Code du bâtiment appelle ces espaces des « mezzanines ». Dans une mini-maison, il s’agirait d’une aire de plancher surélevée souvent utilisée pour dormir.
Voici les règles du Code du bâtiment pour les mezzanines :
- Si la mezzanine est ouverte vers le bas, sa superficie ne peut pas dépasser 40 % de celle de la mini-maison et elle doit être munie d’un garde-corps avec main courante pour éviter les chutes.
- Si la mezzanine est entourée de murs, sa superficie ne peut pas dépasser 40 % de celle de la mini-maison.
- Les mezzanines doivent avoir des escaliers, des garde-corps et des mains courantes conformes au Code du bâtiment.
Dispositions pertinentes du Code du bâtiment - Division B, article 9.10.4.1.
Hauteur sous plafond
Vous devez également respecter des hauteurs minimales sous plafond. Les exigences correspondantes du Code du bâtiment sont indiquées ci-dessous :
| Pièce ou espace | Hauteurs minimales |
|---|---|
| Salon ou espace-salon, salle à manger ou espace-repas, cuisine ou espace-cuisine | 2 300 mm (7 pi 6,5 po) sur au moins 75 % de l’aire de plancher requise avec une hauteur libre de 2 100 mm (6 pi 10,5 po) en tout point de l’aire requise |
| Chambre à coucher ou espace pour dormir | 2 300 mm (7 pi 6,5 po) sur au moins 50 % de l’aire de plancher requise ou 2 100 mm (6 pi 10,5 po) en tout point de l’aire requise. Toute partie du plancher dont la hauteur libre est inférieure à 1 400 mm (4 pi 7 po) sera exclue du calcul de l’aire de plancher requise. |
| Mezzanine | 2 100 mm (6 pi 10,5 po) au-dessus et en-dessous d’une mezzanine |
| Salle de bain, salle d’eau ou buanderie au-dessus du niveau du sol | 2 100 mm (6 pi 10,5 po) à tout endroit où une personne serait normalement debout |
| Passage, hall ou vestibule de l’entrée principale et pièces finies non mentionnées ci-dessus | 2 100 mm (6 pi 10,5 po) |
Dispositions pertinentes du Code du bâtiment - Division B, articles 9.5.3.1 et 9.5.3.2.
Largeur des corridors
Image 4 : L’intérieur d’une mini-maison
Le Code du bâtiment exige que la plupart des corridors dans les maisons aient une largeur de 860 mm (2 pi 10 po), mais bon nombre de mini-maisons n’ont pas de corridors, car elles seront à concept ouvert. Un corridor de 860 mm (2 pi 10 po) ne serait exigé que dans une mini-maison qui a deux espaces, comme un salon et une chambre à coucher, séparés par un corridor avec des murs des deux côtés.
Un corridor peut avoir une largeur de 710 mm (2 pi 4 po) s’il mène à une chambre ou à une salle de bains. Dans ce cas, ces pièces doivent avoir une porte de sortie séparée.
Dispositions pertinentes du Code du bâtiment - Division B, articles 9.5.10.
Largeur des portes
La porte extérieure d’une mini-maison doit avoir une largeur minimale de 810 mm (2 pi 8 po) et être battante (non coulissante).
Les portes des salles de bains doivent avoir une largeur d’au moins 610 mm (24 po). Elles peuvent être pliantes, pivotantes ou coulissantes.
Dispositions pertinentes du Code du bâtiment - Division B, article 9.5.11.1.
Bon à savoir
Dans la plupart des maisons, la porte de sortie (ou principale) s’ouvre vers l’intérieur, mais pour économiser de l’espace dans votre mini-maison, vous pouvez envisager de la faire pivoter vers l’extérieur.
Fenêtres
Une mini-maison doit avoir des fenêtres. La taille requise pour ces fenêtres varie selon la taille de la maison. Les maisons plus grandes nécessiteront un plus grand nombre de fenêtres ou des fenêtres de plus grandes dimensions. La taille des fenêtres dépend également du type de pièce dans laquelle elles se trouvent. Les dimensions minimales des fenêtres sont les suivantes :
| Pièce ou espace | Superficie minimale requise des fenêtres |
|---|---|
| Salon ou salle à manger | 10 % de l’aire de plancher |
| Chambres à coucher | 5 % de l’aire de plancher |
| Buanderie, cuisine, salle de bains | Fenêtres non obligatoires |
Dispositions pertinentes du Code du bâtiment - Division B, article 9.7.2.3.
Par exemple, si vous prévoyez d’avoir une salle à manger de 4 m2 (43,1 pi2), la superficie minimale de la ou des fenêtres doit être de 0,4 m2 (4,3 pi2). La Figure 2 ci-dessous montre un autre exemple :
Figure 2 : Superficie minimale d’une fenêtre
Description de l’illustration : Schéma montrant comment calculer la superficie d'une fenêtre en fonction de celle de la pièce. Exemple : si l’aire de plancher du salon est de 5 m2/53,8 pi2, la valeur minimale de la surface vitrée non obstruée à 10 % est de 0,5 m2/5,4 pi2.
Image 5 : Superficie minimale d’une fenêtre
Plomberie
La plomberie de votre mini-maison devra répondre à certaines exigences. Au minimum, voici ce dont vous aurez besoin :
- une alimentation en eau chaude et froide;
- un lavabo, une baignoire ou une douche, une toilette, ou une toilette à compost sans vidange dans la salle de bains;
- un évier de cuisine.
Vous aurez besoin d’un plombier qualifié pour ces travaux. Selon le type de mini-maison, vous aurez également intérêt à contacter les services du bâtiment et d’aménagement de votre municipalité pour vous renseigner sur les règles régissant les services pour votre mini-maison, notamment l’approvisionnement en eau et les égouts.
Dispositions pertinentes du Code du bâtiment - Division B, articles 9.31.4.1. to 9.31.4.3.
Efficacité énergétique
Votre mini-maison devra respecter les exigences en matière d’efficacité énergétique du Code du bâtiment. Les murs extérieurs devront être conçus avec la bonne quantité d’isolant et protéger l’intérieur de la maison contre les infiltrations d’humidité et les courants d’air.
Les exigences en matière d’efficacité énergétique varient selon votre lieu de résidence en Ontario. Par exemple, si vous habitez dans le nord de la province, votre maison aura besoin de plus d’isolant.
Nous vous recommandons de faire appel à un concepteur spécialisé dans ce domaine. La bonne nouvelle est qu’une mini-maison efficiente sur le plan énergétique sera moins coûteuse à chauffer.
Chauffage, ventilation et conditionnement de l’air
Les mini-maisons doivent avoir un système de chauffage, ventilation et conditionnement de l’air (CVCA) conforme au Code du bâtiment. Les petites maisons ont un volume beaucoup plus petit à chauffer et refroidir. Une chaudière typique pour une maison de taille normale sera trop grande. Vous devriez peut-être envisager d’autres solutions, par exemple :
- un système mixte sans conduits
- des plinthes chauffantes
Peu importe le système que vous choisissez, le Code du bâtiment exige l’installation d’un ventilateur-récupérateur de chaleur qui réduit la demande en énergie et augmente l’efficacité énergétique en récupérant la chaleur ou l’air conditionné.
En outre, il est déconseillé d’installer un foyer ouvert ou un poêle à bois dans votre mini-maison. Même s’ils peuvent être conformes au Code du bâtiment, l’utilisation d’un foyer ouvert ou d’un poêle à bois dans un espace aussi petit peut réduire votre sécurité contre l’incendie.
Vous devriez envisager de faire appel à un professionnel pour la conception du système CVCA de votre mini-maison.
Dispositions pertinentes du Code du bâtiment - Division B, articles 9.32. et 9.33.
Installations électriques et éclairage
Les mini-maisons doivent répondre aux mêmes exigences du Code de sécurité relatif aux installations électriques que les maisons classiques.
Nous vous recommandons de faire appel à un entrepreneur en électricité agréé. Il pourra aussi faire les démarches nécessaires pour obtenir le permis et organiser les inspections des installations électriques en votre nom. Pour assurer un éclairage adéquat dans les pièces et les espaces de votre mini-maison et respecter le Code du bâtiment, il vous faudra :
- une lampe à l’entrée de la maison;
- une lampe et un interrupteur dans chaque pièce et espace de votre mini-maison.
Dispositions pertinentes du Code du bâtiment - Division B, articles 9.34.2.1. et 9.34.2.2.
Le Code de sécurité relatif aux installations électriques, publié par l’Office de la sécurité des installations électriques (ESA) de l’Ontario, contient des exigences supplémentaires qu’il faut respecter lors de la construction d’une maison, y compris une mini-maison. Il vous faudra :
- un permis distinct pour les travaux d’installations électriques;
- une inspection par ESA des installations électriques.
Pour en savoir plus à ce sujet, vous pouvez contacter ESA directement au 1 877 ESA-SAFE
Fondation, ancrage et nivellement
Comme toute autre maison, une mini-maison doit être solidement fixée au sol. Le Code du bâtiment contient des exigences détaillées pour les fondations et leurs semelles.
Le Code du bâtiment exige également que le terrain soit nivelé de façon à être en pente descendante depuis la maison. Cette exigence vise à éviter que les eaux de surface ne pénètrent dans la maison et à limiter les dégâts en cas d’inondation.
Dispositions pertinentes du Code du bâtiment - Division B, articles 9.15. et 9.14.6.1.
Sécurité contre l’incendie
Les exigences en matière de sécurité incendie sont, pour la plupart, les mêmes pour les mini-maisons que pour les autres maisons.
Accès en cas d’urgence
Un aspect important de la sécurité de votre mini-maison est l’accès en cas d’incendie ou d’urgence médicale. Les pompiers avec leur équipement portable et le personnel des services médicaux d’urgence avec une civière portable ou roulante doivent pouvoir accéder à tous les logements.
Pour fournir cet accès, les municipalités exigent généralement une voie d’accès dégagée sur la propriété où se trouve le logement. La Ville de Toronto, par exemple, exige une voie d’accès dégagée de 1 m (3 pi 3 po) de largeur aux logements en cour arrière pour servir en cas d’urgence. Si vous envisagez de construire une mini-maison, renseignez-vous dès que possible sur les exigences de votre municipalité en matière d’accès pour les services d’urgence.
De plus, le Code du bâtiment impose des conditions d’accès aux véhicules de lutte contre l’incendie, y compris les autopompes. Le Code du bâtiment exige que tout bâtiment soit accessible aux véhicules d’incendie depuis une rue publique, un chemin privé ou une cour. Les cours ou chemins privés ne sont acceptables comme moyen d’accès aux services d’incendie que si certaines conditions sont remplies, comme le raccordement à une voie publique, l’emplacement des bornes d’incendie et la hauteur libre.
Dispositions pertinentes du Code du bâtiment - Division B, article 9.10.20.3.
Moyens d’évacuation
La capacité de sortir rapidement d’un bâtiment en cas d’urgence est un autre élément important de la sécurité incendie. Pour la plupart des mini-maisons, qui sont à concept ouvert et à un seul un étage, une seule porte de sortie est probablement acceptable pour répondre aux exigences du Code du bâtiment.
Dispositions pertinentes du Code du bâtiment - Division B, article 9.9.7.4.
Si l’aire pour dormir dans votre mini-maison est située à un niveau différent, le Code du bâtiment exige une deuxième sortie pour permettre un autre mode d’évacuation en cas d’urgence. Dans ce cas, au lieu d’une deuxième porte, vous pouvez utiliser une fenêtre comme issue de secours si elle satisfait aux conditions suivantes :
- elle peut s’ouvrir de l’intérieur;
- il ne faut pas un outil, une clé ou des connaissances particulières pour l’ouvrir;
- elle restera ouverte sans exiger un support ou un levier
- elle a une ouverture libre de 0,35 m2 (3,8 pi2);
- elle n’a aucune dimension inférieure à 380 mm (15 po) dans n’importe quelle direction; et
- son rebord n’est pas à plus de 1 m (39,5 po) du plancher.
Dispositions pertinentes du Code du bâtiment - Division B, article 9.9.10.1.
Figure 3 : Fenêtre servant d’issue de secours à un étage supérieur
Description détaillée : Schéma montrant comment une fenêtre aux étages supérieurs peut servir de sortie de secours :
- Hauteur minimale d’ouverture non obstruée d’au moins 380 mm (15 po) dans n’importe quelle direction
- Ouverture libre de 0,35 m2 (3,8 pi2)
- 1 m (3 pi 3,5 po) maximum depuis le plancher
Avertisseurs de fumée
Vous devrez installer dans votre mini-maison des avertisseurs de fumée (communément appelés « détecteurs de fumée ») conformes à la norme CAN/ULC S531. Une étiquette confirmera cette conformité. On trouve facilement des avertisseurs de fumée dans les magasins de quincaillerie et de rénovation.
Les avertisseurs de fumée doivent aussi avoir un témoin lumineux qui clignote lorsqu’ils s’activent et être raccordés à un circuit électrique.
Il est important de bien choisir l’emplacement des avertisseurs de fumée. Il faut en installer aux endroits suivants :
- à tous les niveaux d’une maison (si vous ajoutez un deuxième étage);
- à l’extérieur des aires pour dormir (selon l’aménagement d’un étage, cet avertisseur peut également compter comme avertisseur de fumée pour l’étage en question);
- dans chaque chambre à coucher (s’il y en a plus d’une et que la maison n’est pas à concept ouvert).
Dispositions pertinentes du Code du bâtiment - Division B, article 9.10.19.
Avertisseurs de monoxyde de carbone (CO)
Vous devrez peut-être également installer des avertisseurs de monoxyde de carbone. C’est notamment le cas si votre mini-maison est équipée d’un appareil (par exemple, une fournaise, un chauffe-eau ou une chaudière) au gaz naturel, au propane ou autre combustible similaire, ou un appareil de chauffage au bois.
Les avertisseurs de CO doivent être branchés sur un circuit électrique. Toutefois, si la mini-maison n’est pas branchée sur le secteur, les avertisseurs de CO peuvent fonctionner sur piles. Les avertisseurs de CO doivent être situés près des chambres à coucher ou aires pour dormir des mini-maisons.
Les mini-maisons étant de petite taille et généralement à concept ouvert, l’installation d’un seul avertisseur combiné de fumée et de CO pourrait suffire pour satisfaire au Code du bâtiment.
Relevant Building Code provisions – Division B, Articles 9.33.4.1. et 9.33.4.2.
Mini-maisons fabriquées en usine
Les maisons préfabriquées peuvent être un excellent choix de logement. Comme elles sont construites en usine, elles offrent souvent une qualité et une précision supérieures aux maisons construites sur site. En outre, comme elles sont assemblées à l’intérieur, elles ne sont pas exposées au soleil, à la pluie, au vent ou à la neige, ce qui n’est pas le cas pour les maisons construites sur place.
Si vous envisagez d’acheter une mini-maison préfabriquée qui sera expédiée à votre propriété, il existe des facteurs très importants à prendre en considération avant cet achat.
Zonage
Vérifiez auprès de votre municipalité qu’une mini-maison est autorisée sur votre propriété. Si le zonage de votre propriété ne vous permet pas d’y ériger une mini-maison, vous pouvez demander un changement de zonage ou une dérogation mineure à votre municipalité.
Si vous ne pouvez pas obtenir le zonage approprié, la municipalité peut vous empêcher d’avoir une mini-maison, même si vous en avez déjà acheté une.
Répondre au Code du bâtiment
Votre mini-maison préfabriquée doit être conforme à l’une ou l’autre des deux normes clés de certification CSA du Code du bâtiment pour les bâtiments préfabriqués. Ces normes sont les suivantes :
- CSA-Z240.2.1-09 Caractéristiques de construction des maisons fabriquées en usine;
- CSA A277-08 Mode opératoire visant la certification des bâtiments.
Une mini-maison construite selon ces normes portera une étiquette à l’intérieur de la porte du panneau électrique indiquant la norme selon laquelle elle est certifiée.
Votre inspecteur en bâtiment vérifiera ces certifications.
Si la mini-maison est fabriquée ou achetée auprès d’un fournisseur ailleurs qu’en Ontario, assurez-vous qu’elle est conforme au Code du bâtiment de l’Ontario. Le fait qu’elle soit vendue en Ontario ne signifie pas pour autant qu’elle est conforme au Code du bâtiment de l’Ontario.
Dispositions pertinentes du Code du bâtiment - Division B, article 9.1.1.9.
Faire un achat convenable aux conditions climatiques
Les maisons préfabriquées sont destinées à différentes régions. Ces variations régionales incluent les conditions climatiques telles que la température, le vent, la neige et la pluie. Elles pourraient également inclure différentes normes structurelles pour la résistance aux séismes. Vous devez vous assurer que la mini-maison préfabriquée que vous voulez acheter convient à la région dans laquelle vous vivez.
N’achetez pas une mini-maison conforme à la norme CAN/CSA-SÉRIE Z241-03, Maisons mobiles de parc, si vous prévoyez y habiter toute l’année. Cette norme s’applique aux bâtiments saisonniers tels que les chalets. Une maison construite selon cette norme ne peut pas être utilisée comme résidence permanente toute l’année.
Important à savoir
Les maisons conformes à la norme CSA A277 ou CSA Z240.2.1 sont construites dans des usines qui doivent également être certifiées conformément à ces normes. Pour s’assurer que les usines respectent les normes pertinentes de la CSA, elles doivent être certifiées conformes par un des trois organismes suivants :
- Association canadienne de normalisation (CSA)
- Intertek
- Quality Auditing Institute
Ces organismes de certification sont accrédités par le Conseil canadien des normes pour effectuer des inspections de conformité dans les usines de fabrication. L’étiquette à l’intérieur de la porte du panneau électrique sera émise par l’un de ces trois organismes.
Fondations et ancrages
Tout comme une mini-maison construite sur place, une mini-maison préfabriquée peut être placée sur des semelles ou sur une fondation construite conformément au Code du bâtiment. Elle peut également être fixée en place conformément à la norme CSA-Z240.10.1-08, Aménagement du terrain, construction des fondations et ancrages des maisons usinées. Cette norme est référencée dans le Code du bâtiment et contient des exigences qui s’appliquent à l’installation sur une propriété d’une mini-maison préfabriquée.
Un inspecteur municipal devra inspecter votre mini-maison préfabriquée lorsqu’elle sera en place sur votre propriété. L’inspection portera sur des éléments comme les fondations ou les ancrages au sol, les escaliers extérieurs et les services tels que l’alimentation en eau et les égouts.