Aperçu

Les mises en chantier ont atteint des niveaux records au cours des deux dernières années, mais les formalités administratives inutiles ralentissent ou empêchent toujours la construction d’un plus grand nombre de maisons pour répondre aux besoins des Ontariens.

Ces retards augmentent également les coûts et exacerbent le problème d’abordabilité des logements en Ontario. Par exemple :

  • Selon un récent rapport sur le logement de la Banque Scotia, l’Ontario occupe le dernier rang au pays au chapitre de l’offre de logements par habitant, et le Canada affiche le nombre de logements par habitant le plus faible des pays du G7.
  • L’Ordre des architectes de l’Ontario (PDF) (en anglais seulement) a conclu que pour un immeuble de 100 logements en copropriété à Toronto, le retard dans les approbations coûte environ 1 940 $ par logement par mois.
  • Une étude de la Building Industry and Land Development Association de 2022 (PDF) (en anglais seulement) s’est penchée sur l’incidence des retards sur les coûts de construction d’immeubles. Il est estimé que, pour chaque logement résidentiel dans une zone d’aménagement à densité élevée, les retards d’approbation ajoutent entre 2 600 $ et 3 300 $ par mois de coûts de construction.
  • L’Association des municipalités de l’Ontario (PDF) (en anglais seulement) a souligné que, par le passé, les délais d’examen par les organismes provinciaux et les arriérés au Tribunal ontarien de l’aménagement du territoire ont ralenti les projets de logements, alors que les demandes incomplètes entraînent également des retards.
  • Les exigences relatives à la construction de nouveaux logements varient d’une municipalité à l’autre, nécessitant notamment de 17 à 28 différentes études pour un seul projet, et les délais d’approbation varient de 14 mois à 3 ans.

Les délais et les frais supplémentaires font hausser le coût des maisons et ce sont les acheteurs d’habitations neuves et les locataires qui assument ces frais plus élevés.

Nous avons présenté une gamme de solutions — à la fois des mesures préliminaires et des approches à long terme — pour augmenter l’offre de logements en Ontario.

Amélioration des mises en chantier

En 2021, l’Ontario comptait plus de 100 000 mises en chantier, le plus haut niveau depuis 1987, et bien au-dessus de la moyenne annuelle de 67 500 mises en chantier ces 30 dernières années. Les mises en chantier de logements locatifs ont également augmenté pour atteindre, en 2021, leur plus haut niveau depuis 30 ans.

Graphique 1 : Mises en chantier en Ontario de 1990 à 2021

Graphique en segments illustrant les mises en chantier depuis 1990

Description de graphique 1 : Graphique en segments illustrant les mises en chantier depuis 1990. Ce graphique montre que le plus grand nombre de mises en chantier a été enregistré en 2021, depuis plus de 30 ans.

Source : Relevé des mises en chantier et des achèvements de la Société canadienne d’hypothèques et de logement

Graphique 2 : Mises en chantier de logements locatifs en Ontario de 1990 à 2021

Graphique en segments illustrant les mises en chantier de logements locatifs à compter de 1990

Description de graphique 2 : Graphique en segments illustrant les mises en chantier de logements locatifs à compter de 1990. Ce graphique montre que, depuis 1991, le plus grand nombre de mises en chantier de logements locatifs a été enregistré en 2021 (dans les régions comptant plus de 10 000 habitants).

Source : Relevé des mises en chantier et des achèvements de la Société canadienne d’hypothèques et de logement

Protection des acquéreurs de logement

Pour donner la priorité aux familles et acquéreurs de logement de l’Ontario, nous avons augmenté l’impôt sur la spéculation pour les non-résidents, de 15 à 20 %, et étendu l’impôt au-delà de la région élargie du Golden Horseshoe à compter du 30 mars 2022.

L’impôt sur la spéculation pour les non-résidents de l’Ontario s’applique à l’achat ou à l’acquisition d’un intérêt dans un bien-fonds résidentiel situé n’importe où en Ontario, par des personnes qui :

  • ne sont pas des citoyens ou des résidents permanents du Canada
  • sont des personnes morales étrangères
  • sont des fiduciaires imposables

Protection accrue des consommateurs pour les nouvelles constructions

Nous avons renforcé la protection des acquéreurs de nouvelles habitations, en :

  • imposant des normes professionnelles aux constructeurs d’habitations et fournisseurs de services
  • augmentant les amendes pour conduite contraire à l’éthique

Réduction du fardeau administratif pour accélérer l’approbation des projets de logement

Délais écourtés

Les délais ont été écourtés afin d’accélérer la construction de logements en réduisant :

  • les délais de modification du plan d’aménagement officiel, qui sont passés de 210 à 120 jours;
  • les délais de modification des règlements de zonage, qui sont passés de 150 à 90 jours;
  • l’échéancier du plan de lotissement, qui est passé de 180 à 120 jours.

Le Ministère a également fixé un nouveau :

  • délai de 90 jours pour signifier un avis d’intention de désigner;
  • délai de 120 jours pour adopter un règlement de désignation afin de préserver les biens patrimoniaux, en plus de favoriser l’aménagement compatible.

Nous encourageons le règlement des différends en assurant la cohérence dans la mise en œuvre des politiques d’aménagement du territoire en vue d’éviter des retards causés par des appels, tout en continuant de faciliter la création de collectivités bien conçues où il fait bon vivre. À cette fin, nous :

  • prolongeons le délai, pour les municipalités, de déposer une demande de réglementation du plan d’implantation avant que des appels puissent être interjetés, de 30 à 60 jours
  • permettons au ministre d’interrompre le délai de prise d’une décision de 120 jours, qui détermine quand certains plans officiels ou modifications à des plans officiels présentés au ministre pour approbation peuvent faire l’objet d’un appel pour cause d’absence de décision.

Nous avons investi jusqu’à 350 millions de dollars pour aider les municipalités à moderniser leurs services et à écourter les délais de traitement grâce à trois programmes :

Accélération des mises en chantier

Nous facilitons la construction plus rapide de maisons afin de résorber la crise de l’offre de logements. Par exemple :

  • Nous autorisons maintenant les conseils municipaux à déléguer aux comités ou au personnel le pouvoir décisionnel en matière d’urbanisme en ce qui concerne les modifications mineures des règlements de zonage, ce qui permet d’écourter les délais d’approbation et d’accélérer la construction d’habitations.
  • Nous exigeons du conseil qu’il délègue les décisions en matière de réglementation de plans d’implantation au personnel municipal. Il s’agit généralement de planificateurs professionnels qui disposent du savoir-faire nécessaire pour évaluer les questions en litige, comprendre les questions techniques d’aménagement et approuver les dessins et plans dans les meilleurs délais.
  • En outre, nous instaurons de nouvelles normes d’archéologie visant les exploitations agricoles historiques en région rurale afin de réduire les travaux de terrassement complexes et coûteux.

Nous avons recours aux arrêtés de zonage ministériels (AZM),en collaboration avec les gouvernements municipaux, pour lancer le processus d’approbation en matière d’urbanisme afin d’établir le zonage pour des projets locaux essentiels ayant trait, notamment, aux logements, aux foyers de soins de longue durée et aux établissements de santé. Les AZM figurent dans la Loi sur l’aménagement du territoire depuis 1946.

Les AZM ont facilité la mise en place du programme CaféTO (en anglais seulement) dans la Ville de Toronto et ont aidé les hôpitaux, comme Sunnybrook à Toronto et l’Hôpital Royal Victoria à Innisfil, à agrandir leurs installations de santé afin de répondre à la COVID-19 et de soutenir la santé et la croissance des collectivités. Les arrêtés contribuent également à :

  • accélérer la construction de plus de 58 000 nouveaux logements, dont 600 avec services de soutien;
  • créer plus de 68 000 emplois;
  • aménager plus de 4 100 nouveaux lits de soins de longue durée;
  • protéger les eaux souterraines dans la Ville de Guelph afin d’assurer la salubrité de l’eau potable pour la collectivité.

Outil d'accélération pour l'infrastructure communautaire et le logement

En réponse aux demandes des municipalités, nous avons lancé un nouvel outil pour aider les municipalités à accélérer leur propre processus de planification – l’Outil d’accélération pour l’infrastructure communautaire et le logement (CIHA).

Cet outil aide les municipalités à accélérer le processus d’approbation des projets de logements et d’infrastructures communautaires, comme les hôpitaux et les centres communautaires, tout en améliorant la transparence et la responsabilisation. L’outil d’accélération ne peut pas être utilisé dans la ceinture de verdure, ce qui nous permettra de maintenir notre engagement ferme à protéger cette zone précieuse.

Pour utiliser cet outil, les municipalités ont besoin d’une résolution du conseil et d’une demande officielle expliquant la raison d’être du projet, les approbations demandées et les consultations éventuelles.

Réduction de l’arriéré au Tribunal ontarien de l’aménagement du territoire

L’embauche de 12 nouveaux arbitres à ce qu’on appelle maintenant le Tribunal ontarien de l’aménagement du territoire (TOAT) a permis de réduire de plus de 70 % l’arriéré dans les anciens dossiers de la Commission des affaires municipales de l’Ontario, dont le nombre est passé de 1 200 en juin 2019 à environ 350 au début de septembre 2022.

Graphique 3 : L’embauche de 12 nouveaux arbitres chargés des appels liés à l’aménagement du territoire au TOAT a réduit l’arriéré des anciens dossiers de la Commission des affaires municipales de l'Ontario.

12 icônes représentant des personnes munies de planches à pince (les nouveaux arbitres), à côté d’un diagramme à barres qui montre la réduction du nombre de dossiers, qui est passé de 1 200 en juin 2019 à 350 en septembre 2022

Description de graphique 3 : 12 icônes représentant des personnes munies de planches à pince (les nouveaux arbitres), à côté d’un diagramme à barres qui montre la réduction du nombre de dossiers, qui est passé de 1 200 en juin 2019 à 350 en septembre 2022.

Notre investissement de plus de 19 millions de dollars sur trois ans aidera le TOAT et la Commission de la location immobilière à réduire les retards accumulés. Le financement permettra aux tribunaux administratifs d’acquérir des ressources, comme des arbitres et du personnel, en vue de régler plus rapidement les litiges relatifs à l’aménagement du territoire et aux relations locataire-locateur. Les fonds aideront également le TOAT à utiliser la technologie pour améliorer l’efficacité et augmenter les services électroniques.

Nous avons habilité le ministre des Affaires municipales et du Logement, lorsqu’il doit prendre des décisions sur des plans officiels et des modifications à des plans officiels, à renvoyer tout ou partie d’une affaire relative à un plan officiel au TOAT en vue d’obtenir une recommandation, ou à renvoyer toute l’affaire au TOAT, à titre d’arbitre impartial, en vue d’obtenir une décision.

Encourager l’innovation

La promotion de l’innovation dans le domaine du logement permet à l’Ontario de se tourner résolument vers l’avenir. Par exemple mettre à jour le Code du bâtiment pour :

  • faciliter le déplacement de petites maisons construites dans une municipalité sur le terrain du propriétaire dans une autre municipalité;
  • autoriser la construction massive en bois de bâtiments de 12 étages;
  • simplifier les approbations de constructions d’immeubles d’habitation modulaires;
  • créer des solutions sûres qui permettraient aux résidents et locataires commerciaux des étages inférieurs de bâtiments très hauts d’emménager dans leurs locaux plus tôt.  

Nous avons également élaboré des guides sur divers sujets complexes pour aider les propriétaires et les acheteurs à comprendre différentes options de logement créatives :

Des pouvoirs plus étendus pour les maires

La Loi de 2022 pour des maires forts et pour la construction de logements a été adoptée afin de conférer aux maires de Toronto et d’Ottawa des pouvoirs étendus pour faire avancer les priorités communes à la province et aux municipalités, dont l’augmentation de l’offre de logements. Les pouvoirs énoncés dans la loi comprennent les suivants :

  • soumettre à l’examen du conseil des questions liées aux priorités provinciales, comme la construction de logements ou les transports en commun
  • opposer un veto aux règlements municipaux susceptibles d'entraver une priorité provinciale 
  • engager le directeur général de l'administration et certains chefs de services municipaux, et créer et réorganiser des services
  • nommer des présidents et vice-présidents pour des comités et conseils locaux, et constituer de nouveaux comités
  • proposer le budget municipal

Les conseils municipaux de Toronto et d’Ottawa pourraient apporter des changements au budget municipal, cependant le maire pourrait opposer son veto à ces changements. Si le maire oppose son veto à des changements au budget ou à des règlements municipaux, un conseil peut passer outre à ce veto par un vote majoritaire des deux tiers.

Ces changements renforceront la capacité des maires de réduire les délais d’aménagement, de simplifier les processus et d’éliminer les obstacles locaux à l’accroissement de l’offre de logements à Toronto et Ottawa.

Les nouveaux pouvoirs des maires de Toronto et d’Ottawa devraient entrer en vigueur le 15 novembre 2022 - le début du nouveau mandat du conseil municipal.

Rendre plus de terrains disponibles pour le logement

Nous avons offert des terres provinciales inutilisées pour y ériger des maisons abordables, comme le projet Homes for Heroes à Kingston (en anglais seulement) destiné aux anciens combattants sans abri. De plus, nous avons facilité la construction de maisons plus petites et plus abordables (par exemple, les maisons d’allée, les appartements en sous-sol et les minimaisons) souvent dans des propriétés résidentielles existantes.

Le Ministère a aidé les constructeurs d’habitations à estimer les redevances d’aménagement au début du processus de planification, en plus de veiller à ce que les municipalités continuent de fournir l’infrastructure nécessaire pour les nouvelles habitations. En outre, il a instauré des redevances pour les avantages communautaires afin d’aider les municipalités à financer l’infrastructure pour les aménagements de plus de cinq étages ou comptant dix logements.

Il encourage également le réaménagement de propriétés commerciales et industrielles sous-utilisées pour les transformer en logements grâce à la bonification du Programme d’encouragement fiscal et financier pour le nettoyage des friches contaminées.

Un bon équilibre entre les transports en commun et les parcs

L’établissement de collectivités complètes exige une planification minutieuse non seulement du point de vue du logement, mais aussi des utilisations de l’emploi, des infrastructures et du transport en commun. Nous mettons en œuvre notre Programme d'aménagement axé sur les transports en commun, qui offre de réelles possibilités de bâtir des communautés dynamiques, à forte densité et à usage mixte, qui soient reliées aux stations de transport en commun.

Dans le cas des communautés axées sur le transport en commun, nous proposons d’établir une limite quant à la portion des terrains à aménager, ou des paiements en espèce, qu’une municipalité peut utiliser pour les parcs. Ces changements sont les suivants :

  • mettre en balance la priorité de construire de nouveaux logements près des transports en commun
  • aider un plus grand nombre d’Ontariens à moins dépendre de leur voiture
  • continuer de créer de nouveaux parcs

Planification de la croissance

La planification de la croissance est essentielle pour que les générations futures puissent occuper des logements abordables. Le Ministère a mis à jour le plan de croissance En plein essor pour qu’il soit plus facile pour les municipalités de planifier leur croissance en fonction de la demande projetée du marché (à l’aide d’une nouvelle évaluation des besoins fonciers) et pour les encourager à envisager l’avenir sur un horizon d’au moins 30 ans, de sorte à rassurer les Ontariens qu’il y a un nombre suffisant de terres pour accueillir de nouvelles maisons et entreprises.

Le Ministère demeure résolu à respecter son engagement à protéger la ceinture de verdure et il n’accepte pas pour le moment de propositions visant à retirer des terres ou à en aménager des parties. Il maintiendra une approche équilibrée afin de protéger l’environnement et de faciliter la croissance intelligente dans le but de créer des logements et des emplois indispensables.

Soutien des locataires et des propriétaires

La Loi visant la protection des locataires et le renforcement du logement communautaire a découragé les « rénovictions » de mauvaise foi en augmentant l’indemnisation des locataires et en portant les amendes maximales à 50 000 $ dans le cas d’un particulier et à 250 000 $ dans le cas d’une personne morale.

L’embauche d’arbitres supplémentaires et la mise à jour des systèmes informatiques ont aidé la Commission de la location immobilière à réduire les délais d’attente pour une audience, qui sont passés de deux à trois mois pour la plupart des demandes.

Création de logements plus abordables

L’offre ne pose pas seulement problème pour le marché du logement, mais cause aussi une pénurie de logements abordables.

C’est pourquoi le Ministère a différé les redevances d’aménagement à payer par versements échelonnés sur 5 ans pour les logements locatifs et sur 20 ans pour les logements sans but lucratif. De plus, il a supprimé les redevances d’aménagement pour les appartements secondaires dans les nouvelles constructions, comme les appartements en sous-sol et les studios pour aînés.

À l’appui de la Stratégie de renouvellement du secteur du logement communautaire et de la réponse à la COVID-19, le Ministère a investi plus de 3 milliards de dollars au total en 2020–2021 et 2021–2022 en vue de soutenir, de réparer et d’accroître le logement communautaire et de combattre l’itinérance en Ontario. Cela comprend des investissements destinés aux gestionnaires de services et aux administrateurs de programmes autochtones par l’entremise du Fonds de secours pour les services sociaux afin d’améliorer les solutions de logement et de refuges pour sans-abri et d’aider les personnes vulnérables en cette période difficile.

Le Programme de prévention de l’itinérance, qui a été lancé le 1er avril 2022, rationalise et simplifie l’accès aux soutiens provinciaux en matière de logement et l’aide aux sans-abri, et octroie près de 464 millions de dollars chaque année.

Renforcement des collectivités rurales et nordiques

En 2021, deux ans après la mise en œuvre du plan d’action, Plus d’habitations, plus de choix, les petites municipalités rurales ont vu le nombre de mises en chantier d,habitations tripler par rapport à 2020 — le plus haut niveau en plus de trois décennies.

Voici quelques-uns des changements qui ont contribué à cette amélioration :

  • Le Ministère a fait en sorte qu’il soit plus facile de céder des parcelles de terrain en apportant des précisions à la réglementation provinciale en matière de lotissement pour le secteur immobilier, qui soutient la construction de nouvelles habitations dans les régions rurales. La Loi sur l’aménagement du territoire précise la façon de diviser les terres en parcelles. Le Ministère a réglé un certain nombre de problèmes de longue date en apportant des modifications techniques et stratégiques pour réduire les formalités administratives, simplifier la réglementation en matière de lotissement et économiser temps et argent aux propriétaires et aux demandeurs.
  • Les modifications de la Déclaration de principes provinciale ont également accordé plus de souplesse aux municipalités nordiques et rurales afin de favoriser un aménagement approprié dans les régions qui ne fournissent pas tous les services municipaux, notamment d’égout et d’approvisionnement en eau.
  • La construction d’un plus grand nombre d’habitations modulaires et préfabriquées en bois tire parti du secteur manufacturier de l’Ontario, en plus de soutenir le secteur forestier ainsi que les collectivités rurales et autochtones qui comptent sur ce secteur pour assurer leur subsistance. En investissant dans la construction industrielle moderne en bois, comme l’installation d’Element5 à St. Thomas, l’Ontario subventionne le secteur manufacturier local, utilise des ressources naturelles durables locales et encourage l’utilisation de matériaux de construction sobre en carbone afin d’appuyer la lutte contre le changement climatique.
  • Le Ministère a également investi près de 500 000 $ pour former 625 travailleurs du Nord, y compris des Autochtones, afin qu’ils occupent des postes d’électricien pour lesquels il existe une forte demande.

Réduction de la pénurie de main-d’œuvre qualifiée

L’une des raisons de la pénurie de logements est la difficulté à trouver des gens de métier qualifiés — les électriciens, les plombiers et les charpentiers qui construisent des logements indispensables. La Stratégie relative aux métiers spécialisés simplifie le système de métiers spécialisés et d’apprentissage de l’Ontario et encourage les employeurs à participer. Elle élimine également les obstacles pour les nouveaux arrivants qui souhaitent obtenir un permis d’exercice d’un métier spécialisé, ce qui constitue une exigence en matière d’expérience de travail au Canada.

Le Fonds pour le développement des compétences : Programme préparatoire à l’emploi offre à 125 chercheurs d’emploi une formation et une expérience de travail gratuites en construction résidentielle en partenariat avec l’Ontario Home Builders’ Association. Ces mesures aideront à augmenter le nombre de gens de métier qualifiés, ce qui permettra d’accélérer la construction de nouvelles habitations.