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Amélioration des mises en chantier

En 2020, année qui a fait suite à la mise en œuvre de Plus d’habitations, plus de choix : Plan d’action pour l’offre de logements de l’Ontario, la province a enregistré plus de 81 000 mises en chantier, soit le plus haut niveau en une décennie, et plus de 11 000 mises en chantier de logements locatifs, établissant un sommet depuis 1992.

Ces tendances se sont maintenues en 2021. L’Ontario comptait plus de 100 000 mises en chantier, le plus haut niveau depuis 1987, et plus de 13 000 mises en chantier de logements locatifs, le plus haut niveau en 30 ans.

Graphique 1 : Mises en chantier en Ontario de 1990 à 2021

Graphique en segments illustrant les mises en chantier depuis 1990

Description de graphique 1 : Graphique en segments illustrant les mises en chantier depuis 1990. Ce graphique montre que le plus grand nombre de mises en chantier a été enregistré en 2021, depuis plus de 30 ans.

Source : Relevé des mises en chantier et des achèvements de la Société canadienne d’hypothèques et de logement

Les mises en chantier ont atteint des niveaux records au cours des deux dernières années, mais les formalités administratives inutiles ralentissent ou empêchent toujours la construction d’un plus grand nombre de maisons pour répondre aux besoins des Ontariens.

Ces retards augmentent également les coûts et exacerbent le problème d’abordabilité des logements en Ontario. Par exemple :

  • Selon un récent rapport sur le logement de la Banque Scotia, l’Ontario occupe le dernier rang au pays au chapitre de l’offre de logements par habitant, et le Canada affiche le nombre de logements par habitant le plus faible des pays du G7.
  • L’Ordre des architectes de l’Ontario (PDF) (en anglais seulement) a conclu que pour un immeuble de 100 logements en copropriété à Toronto, le retard dans les approbations coûte environ 1 940 $ par logement par mois.
  • Une étude de la Building Industry and Land Development Association (PDF) (en anglais seulement) s’est penchée sur l’incidence des retards sur la construction d’immeubles bas. Il est estimé que les retards d’approbation ajoutent en moyenne 2 920 $ par mois à une maison unifamiliale dans la région du Grand Toronto.
  • L’Association des municipalités de l’Ontario (PDF) (en anglais seulement) a souligné que, par le passé, les délais d’examen par les organismes provinciaux et les arriérés au Tribunal ontarien de l’aménagement du territoire ont ralenti les projets de logements, alors que les demandes incomplètes entraînent également des retards.
  • Selon la Banque mondiale (PDF) (en anglais seulement), le Canada se classe au 34e rang parmi les 35 pays de l’Organization de coopération et de développement économiques (OCDE) en ce qui concerne les délais pour obtenir l’ensemble des approbations pour un projet de construction.
  • Les exigences relatives à la construction de nouveaux logements varient d’une municipalité à l’autre, nécessitant notamment de 17 à 28 différentes études pour un seul projet, et les délais d’approbation varient de 14 mois à 3 ans.

Les délais et les frais supplémentaires font hausser le coût des maisons et ce sont les acheteurs d’habitations neuves et les locataires qui assument ces frais plus élevés.

En 2019, le Ministère a adopté une gamme de solutions — à la fois des mesures préliminaires et des approches à long terme — pour augmenter l’offre de logements en Ontario.

Graphique 2 : Mises en chantier de logements locatifs en Ontario de 1990 à 2021

Graphique en segments illustrant les mises en chantier de logements locatifs à compter de 1990

Description de graphique 2 : Graphique en segments illustrant les mises en chantier de logements locatifs à compter de 1990. Ce graphique montre que, depuis 1991, le plus grand nombre de mises en chantier de logements locatifs a été enregistré en 2021 (dans les régions comptant plus de 10 000 habitants).

Source : Relevé des mises en chantier et des achèvements de la Société canadienne d’hypothèques et de logement

Réduction du fardeau administratif pour accélérer l’approbation des projets de logement

Délais écourtés

Les délais ont été écourtés afin d’accélérer la construction de logements en réduisant :

  • les délais de modification du plan d’aménagement officiel, qui sont passés de 210 à 120 jours;
  • les délais de modification des règlements de zonage, qui sont passés de 150 à 90 jours;
  • l’échéancier du plan de lotissement, qui est passé de 180 à 120 jours.

Le Ministère a également fixé un nouveau :

  • délai de 90 jours pour signifier un avis d’intention de désigner;
  • délai de 120 jours pour adopter un règlement de désignation afin de préserver les biens patrimoniaux, en plus de favoriser l’aménagement compatible.

Le Ministère a investi jusqu’à 350 millions de dollars pour aider les municipalités à moderniser leurs services et à écourter les délais de traitement grâce à trois programmes :

Accélération des mises en chantier

Le Ministère facilite la construction plus rapide de maisons afin de résorber la crise de l’offre de logements. Par exemple :

  • Il autorise maintenant les conseils municipaux à déléguer aux comités ou au personnel le pouvoir décisionnel en matière d’urbanisme en ce qui concerne les modifications mineures des règlements de zonage, ce qui permet d’écourter les délais d’approbation et d’accélérer la construction d’habitations.
  • En outre, il instaure de nouvelles normes d’archéologie visant les exploitations agricoles historiques en région rurale afin de réduire les travaux de terrassement complexes et coûteux.

En partenariat avec les municipalités, le Ministère a recours aux arrêtés de zonage ministériels (AZM) pour lancer le processus d’approbation en matière d’urbanisme afin d’établir le zonage pour des projets locaux essentiels ayant trait, notamment, aux logements, aux foyers de soins de longue durée et aux établissements de santé. Les AZM figurent dans la Loi sur l’aménagement du territoire depuis 1946.

Les AZM ont facilité la mise en place du programme CaféTO (en anglais seulement) dans la Ville de Toronto et ont aidé les hôpitaux, comme Sunnybrook à Toronto et l’Hôpital Royal Victoria à Innisfil, à agrandir leurs installations de santé afin de répondre à la COVID-19 et de soutenir la santé et la croissance des collectivités. Les arrêtés contribuent également à :

  • accélérer la construction de plus de 58 000 nouveaux logements, dont 600 avec services de soutien;
  • créer plus de 68 000 emplois;
  • aménager plus de 4 100 nouveaux lits de soins de longue durée;
  • protéger les eaux souterraines dans la Ville de Guelph afin d’assurer la salubrité de l’eau potable pour la collectivité.

Processus rationalisés

Le Ministère a rationalisé et regroupé les processus pour les rendre plus efficaces. Par exemple :

  • Une municipalité n’est plus obligée de soumettre au ministère de l’Environnement, de la Protection de la nature et des Parcs de demande individuelle pour chaque canalisation dans le cadre de projets d’infrastructure d’eaux usées et d’eaux de ruissellement. Maintenant, les modifications simples à faible risque, comme les prolongements et les remplacements, peuvent être autorisées au préalable afin d’entreprendre les travaux de construction, à condition qu’elles contribuent à une surveillance et à une protection environnementales rigoureuses.
  • La fusion de cinq Tribunaux de l’environnement et de l’aménagement du territoire Ontario en l’unique Tribunal ontarien de l’aménagement du territoire a amélioré l’efficacité du processus de règlement des différends fonciers, car elle a permis de réduire les retards et d’éliminer le chevauchement des dossiers.
  • La conclusion d’une entente visant à harmoniser encore plus le Code du bâtiment de l’Ontario avec les autres codes en vigueur au Canada a réduit les coûts et les obstacles au commerce interprovincial, en plus d’élargir le marché des produits de construction. De plus, des précisions ont été apportées au Code du bâtiment pour autoriser les inspections des bâtiments à distance afin de réduire les retards et d’améliorer l’efficacité.

Réduction de l’arriéré au Tribunal ontarien de l’aménagement du territoire

L’embauche de 12 nouveaux arbitres en 2019 à ce qu’on appelle maintenant le Tribunal ontarien de l’aménagement du territoire (TOAT) a permis de réduire de plus de deux tiers l’arriéré de dossiers de la Commission des affaires municipales de l’Ontario, dont le nombre est passé de 1 200 en juin 2019 à environ 380 au début de mars 2022.

Graphique 3 : L’embauche de 12 nouveaux arbitres chargés des appels liés à l’aménagement du territoire au TOAT a réduit l’arriéré de dossiers.

12 icônes représentant des personnes munies de planches à pince (les nouveaux arbitres), à côté d’un diagramme à barres qui montre la réduction du nombre de dossiers, qui est passé de 1 200 en juin 2019 à 380 en mars 2022

Description de graphique 3 : 12 icônes représentant des personnes munies de planches à pince (les nouveaux arbitres), à côté d’un diagramme à barres qui montre la réduction du nombre de dossiers, qui est passé de 1 200 en juin 2019 à 380 en mars 2022.

Encourager l’innovation

La promotion de l’innovation dans le domaine du logement permet à l’Ontario de se tourner résolument vers l’avenir. Par exemple :

Le Ministère a également élaboré des guides sur divers sujets complexes pour aider les propriétaires et les acheteurs à comprendre différentes options de logement créatives :

Rendre plus de terrains disponibles pour le logement

Que ce soit un grand terrain vacant ou une petite cour arrière, le logement nécessite des terrains et des infrastructures pour l’approvisionnement en eau et en électricité et le transport en commun. Le Ministère a offert des terres provinciales inutilisées pour y ériger des maisons abordables, comme le projet Homes for Heroes à Kingston (en anglais seulement) destiné aux anciens combattants sans abri. De plus, il a facilité la construction de maisons plus petites et plus abordables (par exemple, les maisons d’allée, les appartements en sous-sol et les minimaisons) souvent dans des propriétés résidentielles existantes.

Le Ministère a aidé les constructeurs d’habitations à estimer les redevances d’aménagement au début du processus de planification, en plus de veiller à ce que les municipalités continuent de fournir l’infrastructure nécessaire pour les nouvelles habitations. En outre, il a instauré des redevances pour les avantages communautaires afin d’aider les municipalités à financer l’infrastructure pour les aménagements de plus de cinq étages ou comptant dix logements.

Il encourage également le réaménagement de propriétés commerciales et industrielles sous-utilisées pour les transformer en logements grâce à la bonification du Programme d’encouragement fiscal et financier pour le nettoyage des friches contaminées.

Planification de la croissance

La planification de la croissance est essentielle pour que les générations futures puissent occuper des logements abordables. Le Ministère a mis à jour le plan de croissance En plein essor pour qu’il soit plus facile pour les municipalités de planifier leur croissance en fonction de la demande projetée du marché (à l’aide d’une nouvelle évaluation des besoins fonciers) et pour les encourager à envisager l’avenir sur un horizon d’au moins 30 ans, de sorte à rassurer les Ontariens qu’il y a un nombre suffisant de terres pour accueillir de nouvelles maisons et entreprises.

Le Ministère demeure résolu à respecter son engagement à protéger la ceinture de verdure et il n’accepte pas pour le moment de propositions visant à retirer des terres ou à en aménager des parties. Il maintiendra une approche équilibrée afin de protéger l’environnement et de faciliter la croissance intelligente dans le but de créer des logements et des emplois indispensables.

Soutien des locataires et des propriétaires

La Loi visant la protection des locataires et le renforcement du logement communautaire a découragé les « rénovictions » de mauvaise foi en augmentant l’indemnisation des locataires et en portant les amendes maximales à 50 000 $ dans le cas d’un particulier et à 250 000 $ dans le cas d’une personne morale.

Afin de protéger les locataires des répercussions de la COVID-19, l’Ontario a été l’une des premières provinces à geler les augmentations de loyer en 2021 et a accordé un allégement du loyer à la majorité des 1,7 million de locataires ontariens, tout en encourageant ces derniers et les propriétaires à conclure des ententes de remboursement de loyer. Le Ministère a réduit les coûts d’énergie grâce à la remise de l’Ontario pour l’électricité et a instauré les tarifs d’électricité en période creuse pour que les propriétaires et les locataires puissent passer plus de temps à domicile pendant la pandémie.

L’embauche d’arbitres supplémentaires et la mise à jour des systèmes informatiques ont aidé la Commission de la location immobilière à réduire les délais d’attente pour une audience, qui sont passés de deux à trois mois pour la plupart des demandes.

Création de logements plus abordables

L’offre ne pose pas seulement problème pour le marché du logement, mais cause aussi une pénurie de logements abordables.

C’est pourquoi le Ministère a différé les redevances d’aménagement à payer par versements échelonnés sur 5 ans pour les logements locatifs et sur 20 ans pour les logements sans but lucratif. De plus, il a supprimé les redevances d’aménagement pour les appartements secondaires dans les nouvelles constructions, comme les appartements en sous-sol et les studios pour aînés.

À l’appui de la Stratégie de renouvellement du secteur du logement communautaire et de la réponse à la COVID-19, le Ministère a investi plus de 3 milliards de dollars au total en 2020–2021 et 2021–2022 en vue de soutenir, de réparer et d’accroître le logement communautaire et de combattre l’itinérance en Ontario. Cela comprend des investissements destinés aux gestionnaires de services et aux administrateurs de programmes autochtones par l’entremise du Fonds de secours pour les services sociaux afin d’améliorer les solutions de logement et de refuges pour sans-abri et d’aider les personnes vulnérables en cette période difficile.

Le Programme de prévention de l’itinérance, qui sera lancé le 1er avril 2022, rationalise et simplifie l’accès aux soutiens provinciaux en matière de logement et l’aide aux sans-abri, et octroie près de 464 millions de dollars chaque année.

Renforcement des collectivités rurales et nordiques

En 2020, année qui a fait suite à la mise en œuvre du plan d’action, Plus d’habitations, plus de choix, le nombre de mises en chantier a doublé dans les petites municipalités rurales par rapport à l’année précédente. Cette croissance s’est poursuivie en 2021, où les petites municipalités rurales ont vu le nombre de mises en chantier tripler par rapport à 2020 — le plus haut niveau en plus de trois décennies.

Voici quelques-uns des changements qui ont contribué à cette amélioration :

  • Le Ministère a fait en sorte qu’il soit plus facile de céder des parcelles de terrain en apportant des précisions à la réglementation provinciale en matière de lotissement pour le secteur immobilier, qui soutient la construction de nouvelles habitations dans les régions rurales. La Loi sur l’aménagement du territoire précise la façon de diviser les terres en parcelles. Le Ministère a réglé un certain nombre de problèmes de longue date en apportant des modifications techniques et stratégiques pour réduire les formalités administratives, simplifier la réglementation en matière de lotissement et économiser temps et argent aux propriétaires et aux demandeurs.
  • Les modifications de la Déclaration de principes provinciale ont également accordé plus de souplesse aux municipalités nordiques et rurales afin de favoriser un aménagement approprié dans les régions qui ne fournissent pas tous les services municipaux, notamment d’égout et d’approvisionnement en eau.
  • La construction d’un plus grand nombre d’habitations modulaires et préfabriquées en bois tire parti du secteur manufacturier de l’Ontario, en plus de soutenir le secteur forestier ainsi que les collectivités rurales et autochtones qui comptent sur ce secteur pour assurer leur subsistance. En investissant dans la construction industrielle moderne en bois, comme l’installation d’Element5 à St. Thomas, l’Ontario subventionne le secteur manufacturier local, utilise des ressources naturelles durables locales et encourage l’utilisation de matériaux de construction sobre en carbone afin d’appuyer la lutte contre le changement climatique.
  • Le Ministère a également investi près de 500 000 $ pour former 625 travailleurs du Nord, y compris des Autochtones, afin qu’ils occupent des postes d’électricien pour lesquels il existe une forte demande.

Réduction de la pénurie de main-d’œuvre qualifiée

L’une des raisons de la pénurie de logements est la difficulté à trouver des gens de métier qualifiés — les électriciens, les plombiers et les charpentiers qui construisent des logements indispensables. La Stratégie relative aux métiers spécialisés simplifie le système de métiers spécialisés et d’apprentissage de l’Ontario et encourage les employeurs à participer. Elle élimine également les obstacles pour les nouveaux arrivants qui souhaitent obtenir un permis d’exercice d’un métier spécialisé, ce qui constitue une exigence en matière d’expérience de travail au Canada.

Le Fonds pour le développement des compétences : Programme préparatoire à l’emploi offre à 125 chercheurs d’emploi une formation et une expérience de travail gratuites en construction résidentielle en partenariat avec l’Ontario Home Builders’ Association. Ces mesures aideront à augmenter le nombre de gens de métier qualifiés, ce qui permettra d’accélérer la construction de nouvelles habitations.