Grandes étapes de l’établissement d’un secteur d’aménagement commercial traditionnel

La demande de désignation d’un secteur d’aménagement commercial vient généralement du milieu d’affaires local concerné et est élaborée en collaboration avec le personnel de la municipalité. Cette demande, qui est adressée au conseil municipal, fait valoir la nécessité d’établir un SDAC et indique les limites du secteur proposé. Voici quelques-unes des étapes importantes de l’établissement d’un SDAC :

REMARQUE : Le chapitre 19 du code municipal de Toronto, qui porte sur les secteurs d’aménagement commercial, comprend des dispositions concernant l’établissement d’un SDAC.

Grandes étapes de l’établissement d’un SDAC

Étape 1 : Établir le besoin – analyse de rentabilisation

Étape 2 : Communiquer avec toutes les parties concernées

Étape 3 : Mettre sur pied un comité directeur

Étape 4 : Déterminer les buts et les objectifs

Étape 5 : Élaborer une proposition de budget préliminaire

Étape 6 : Délimiter le périmètre du SDAC

Étape 7 : Adresser une demande officielle à la municipalité

Étape 8 : Envoyer un avis officiel

Étape 9 : Adopter le règlement municipal

Étape 1 : Établir le besoin – analyse de rentabilisation

La première étape de l’établissement d’un SDAC consiste à établir le besoin. Les personnes intéressées par cette initiative devraient définir les problèmes et les besoins actuels du secteur et décider si la création d’un SDAC est une solution appropriée. Elles peuvent également être tentées d’examiner certaines particularités locales, par exemple si le SDAC proposé est traditionnel ou non, ou encore s’il existe des particularités en ce qui concerne les règlements municipaux (par exemple pour la Ville de Toronto).

Voici quelques-uns des facteurs à considérer :

  • le climat économique et la façon dont la population perçoit le secteur;
  • les politiques municipales et l’infrastructure qui concernent le secteur;
  • la fonction et l’apparence du secteur;
  • la promotion du secteur;
  • les perspectives de croissance économique durable

Pour établir le besoin d’un SDAC, il n’est pas nécessaire d’effectuer des recherches, des enquêtes ou des analyses statistiques détaillées. Le plus important est de disposer d’un plan qui tienne compte des besoins locaux.

L’analyse des priorités propres au SDAC proposé permettra de bien cerner les problèmes existants. Les conclusions tirées de cette analyse pourraient contribuer à susciter un certain appui à l’égard du SDAC proposé. Il est également important pour les organisateurs d’évaluer, de manière générale, les coûts que représentent le plan et le total des redevances qu’il faudra percevoir.

Après l’évaluation, le groupe d’entrepreneurs locaux sera mieux en mesure d’établir les besoins et de décider s’il considère la création d’un SDAC comme la solution appropriée. Si telle est sa conclusion, il pourra décider de présenter une demande de désignation d’un SDAC. Cependant, il est important que les entrepreneurs locaux comprennent qu’il ne suffit pas d’établir le besoin. L’engagement et le leadership sont des éléments essentiels à la création et au succès d’un SDAC.

Engagement

L’engagement de la part des entrepreneurs et des propriétaires du secteur est un autre élément essentiel au succès d’un SDAC. Le conseil municipal et d’autres entrepreneurs locaux souhaitent peut-être transformer le secteur, mais ce sont les gens d’affaires, les propriétaires et les locataires du secteur qui ont le plus à cœur le succès du SDAC proposé. Il incombe donc aux personnes qui souhaitent le plus l’amélioration du secteur de consacrer le temps et les ressources nécessaires pour assurer le succès du SDAC.

Dès le début, les participantes et les participants apprécieraient probablement être informés que la rénovation et l’entretien nécessitent plus que des améliorations matérielles. Pour attirer des clients dans le secteur, il faut également stimuler l’économie et concevoir des stratégies de marketing et des techniques de vente novatrices.

Leadership

La mise en valeur réussie d’un secteur dépend en grande partie de la participation et du soutien de nombreux groupes : le conseil municipal, le personnel municipal, les chefs d’entreprises, les propriétaires et le grand public. Un leadership fort et efficace peut aider à protéger les intérêts et à satisfaire aux besoins de tous ces groupes, en plus d’assurer que leurs efforts sont orientés vers un objectif commun, à savoir le développement économique de la collectivité locale.

Les leaders potentiels sont généralement faciles à reconnaître. En effet, il s’agit souvent des personnes qui ont lancé le projet. Les membres du conseil municipal ou de la chambre de commerce de la localité sont souvent des choix évidents. Il faut cependant se rappeler que certaines personnes ont déjà d’autres engagements dans la collectivité en général et que les personnes qui ont un engagement seulement à l’égard du SDAC seraient peut-être un meilleur choix à long terme.

Étape 2 : Communiquer avec toutes les parties concernées

Les personnes qui prennent l’initiative d’établir un SDAC peuvent décider de lancer une vaste campagne d’information dans la zone au sein de laquelle le SDAC serait éventuellement formé. Cette campagne informe généralement les propriétaires et les locataires que la création d’un SDAC est envisagée et fait ressortir les avantages que peut procurer l’existence d’un SDAC.

Voici quelques points importants à prendre en considération pour communiquer avec les parties concernées :

  • Organiser des réunions dans le secteur pour expliquer le concept des SDAC et répondre aux questions;
  • Présenter des propositions d’embellissement et de promotion et solliciter les commentaires des membres éventuels;
  • Indiquer aux membres éventuels que leur opinion est importante et que l’établissement d’un SDAC ne pourra se faire sans leur collaboration;
  • Distribuer des bulletins d’information pour solliciter des opinions et des idées;
  • Inviter des conférenciers de collectivités avoisinantes où il existe des SDAC à venir parler de leur expérience;
  • Chercher à obtenir la participation de tous les groupes d’intérêts, notamment le conseil et le personnel de la municipalité, afin d’obtenir le maximum de points de vue et de commentaires;
  • Désigner des responsables de subdivisions qui consulteront et informeront les propriétaires d’ entreprises situées dans un mini-périmètre du SDAC proposé.

Il importe souvent de consulter pendant l’élaboration d’un budget préliminaire. Une fois que la proposition de budget préliminaire est prête, on peut fournir aux membres éventuels une estimation de la redevance qu’ils auraient à payer.

Il peut s’avérer important de maintenir la communication après la création du SDA. D’ailleurs, les SDAC ressentent souvent le besoin d’accentuer les rapports entre les membres une fois le SDAC établi.

Étape 3 : Mettre sur pied un comité directeur

S’il est décidé de donner suite au projet de SDAC, on peut, à des fins organisationnelles, considérer l’établissement d’un comité directeur (à Toronto, l’usage veut qu’un comité directeur ayant des fonctions précises soit établi pour tout nouveau SDAC). En général, le comité est composé de leaders du milieu d’affaires local et du membre du conseil municipal qui représente le quartier.

Avant de tenir une réunion d’information publique officielle, le comité directeur peut décider d’organiser des séances privées avec des entrepreneurs et des propriétaires du secteur, afin de préciser les limites du périmètre proposé, de répondre à diverses questions et de confirmer l’intérêt général avant d’aller plus loin.

Il est généralement préférable que tous les types d’entreprises présentes dans le SDAC proposé soient représentés au sein du comité directeur. Par exemple, il pourrait y avoir des représentantes ou des représentants de commerces de détail, mais aussi d’entreprises de services professionnels et de bâtiments industriels (en particulier ceux qui représentent un grand pourcentage des redevances qui seront perçues).

Le comité directeur peut remplir plusieurs fonctions, par exemple :

  • fixer des buts et objectifs préliminaires;
  • établir les limites du SDAC proposé;
  • préparer une proposition de budget préliminaire;
  • communiquer les propositions à toutes les parties concernées;
  • adresser une demande officielle à la municipalité.

Étape 4 : Déterminer les buts et les objectifs

Le comité directeur peut élaborer une proposition des buts et des objectifs du SDAC et des projets de revitalisation, d’entretien et d’embellissement. Cette démarche peut servir à lancer un débat qui portera souvent sur l’établissement d’un équilibre harmonieux entre les commerces de détail et les entreprises de services, ainsi qu’entre les projets d’améliorations matérielles et de développement économique, en vue d’attirer la clientèle et d’améliorer l’ambiance du quartier.

Étape 5 : Élaborer une proposition de budget préliminaire

Du classement des buts et des objectifs par ordre de priorité découleront les décisions budgétaires. En effet, un montant précis du budget est habituellement attribué à chaque priorité.

Les meilleurs budgets sont ceux qui sont souples et réalistes. Un budget bien conçu répondra aux besoins de tous les types d’entrepreneurs et de propriétaires et répondra aux questions qui pourraient être soulevées. Le budget peut comporter quelques options selon les ressources que l’on est prêt à consacrer aux projets. Il peut aussi donner un aperçu du montant de la redevance que chaque catégorie de propriété commerciale ou que chaque propriétaire devra payer.

Étape 6 : Délimiter le périmètre du SDAC

Il peut être important que la désignation du secteur jouisse de l’appui de la majorité des entrepreneurs et des propriétaires du secteur proposé. On doit aussi essayer de délimiter un secteur qui comporte une certaine unité et qui ne soit pas trop étendu.

Dans de nombreux cas, on délimite le SDAC en fonction de caractéristiques physiques ou historiques. Par exemple, une rivière ou un pont peuvent servir de frontière naturelle, ou des vieux immeubles, de frontière historique. Par ailleurs, les districts commerciaux sont souvent faciles à repérer et on peut les utiliser comme point de départ pour établir les limites d’un secteur. La collaboration du personnel municipal à cet égard pourrait s’avérer très utile.

Étape 7 : Adresser une demande officielle à la municipalité

Une fois que l’intérêt général a été confirmé en séances privées, les comités directeurs, les organisatrices ou les organisateurs peuvent décider de tenir une assemblée publique plus officielle (où seraient convoqués tous les propriétaires et les locataires commerciaux et industriels).

Si la création d’un SDAC suscite suffisamment de soutien et d’enthousiasme parmi les membres éventuels, l’étape suivante consiste habituellement à transmettre une demande officielle à la municipalité. Cette demande est normalement envoyée par écrit et accompagnée d’une proposition finale concernant les limites, d’une proposition de plan et d’un budget préliminaire. La demande précise également le niveau de soutien manifesté par les membres éventuels à l’égard du SDAC et indique par quels moyens on a informé les membres éventuels.

Après avoir reçu une demande officielle, le conseil municipal suit les règles et le processus habituels établis avant d’adopter un règlement municipal qui désignera le secteur proposé comme SDAC.

Étape 8 : Envoyer un avis officiel

Selon le processus d’établissement d’un SDAC traditionnel, la municipalité doit envoyer un avis écrit faisant état du règlement proposé. En règle générale, pour un nouveau SDAC, les avis sont envoyés  aux propriétaires d’entreprises du secteur proposé susceptibles de redevances (c.-à-d. les propriétaires d’immeuble industriels ou commerciaux). Les propriétaires qui reçoivent cet avis doivent ensuite faire parvenir une copie de l’avis à leurs locataires dans les 30 jours suivant la mise à la poste de l’avis par la municipalité. Les propriétaires remettent également au secrétaire de la municipalité une liste de tous les locataires et indiquent la part des redevances que chacun est tenu de payer.

Il peut être important de discuter des avantages et des coûts du SDAC proposé avec les entrepreneurs du secteur visé avant de délimiter le périmètre du SDAC et d’envoyer les avis. On peut organiser des assemblées publiques pour répondre aux questions et discuter des préoccupations. Les discussions et les réunions publiques se poursuivent souvent pendant toute la durée du délai de préavis.

Étape 9 : Adopter le règlement municipal

Une municipalité peut décider d’adopter un règlement pour l’établissement d’un SDAC. Il faut toutefois qu’elle s’assure que les périodes de préavis sont terminées et qu’elle tienne compte des oppositions éventuellement exprimées.

Pour en savoir plus sur ce qui précède, on se reportera notamment aux articles 204 à 215 de la Loi de 2001 sur les municipalités, en particulier ceux qui portent sur la création ou sur la modification d’un SDAC, ainsi que l’article 210, qui traite de la procédure. Il y a aussi lieu de consulter d’autres lois (p. ex. la Loi de 2006 sur la cité de Toronto), règlements et règlements municipaux.