Introduction

Une exonération des droits de cession immobilière peut être accordée à la cession de certaines terres agricoles entre un ou des particuliers liés à une société agricole familiale.

Les particuliers qui cèdent le bien‑fonds sont appelées les cédants. La société qui reçoit le bien‑fonds est le cessionnaire.

Les expressions/termes société agricole familiale, activité agricole, actif agricole, membres de la famille, enfant et conjoint sont définis dans la Loi et le Règlement 697 (en anglais seulement).

Lors de la demande d'exonération pour une société agricole familiale, noter qu'il existe une distinction entre une société agricole familiale et un particulier. Un particulier désigne un être humain unique exploitant une entreprise agricole à titre personnel. Une société agricole familiale n'est pas un particulier. Il s'agit d'une personne juridique distincte de ses actionnaires et propriétaires. Bien qu'une société ne soit pas un particulier, il s'agit d'une personne. Consulter l'affaire Upper Valley Dodge Chrysler Limited v. (Ontario) Minister of Finance (en anglais seulement) pour en savoir plus sur la question.

Il est également important de comprendre que si une société exploite le bien‑fonds (p. ex., les revenus et les charges de l'activité agricole figurent dans les documents comptables de la société), alors le particulier qui effectue le travail physique et intellectuel le fait au nom de la société (par exemple, à titre d'employé), et non pas en sa qualité de particulier à titre personnel.

Critères OBLIGATOIRES d'admissibilité à une exonération

Avant la cession du bien-fonds :

  • le bien‑fonds est principalement utilisé à des fins agricoles, et
  • l'activité agricole était effectuée exclusivement par un particulier à titre personnel, et non sous la direction d'une société, et
  • chaque particulier qui exploitait la terre est membre de la famille du cédant.

La société cessionnaire est une société agricole familiale, c'est‑à‑dire :

  • chaque actionnaire de la société cessionnaire est membre de la famille de chacun des cédants
  • au moins 95 % de la valeur des actifs de la société cessionnaire au moment de la cession, y compris le bien‑fonds faisant l'objet de la cession, sont des actifs agricoles, et
  • si un actionnaire de la société cessionnaire est lui‑même une société, alors :
    • l'actionnaire de la société doit être un membre de la famille de chaque cédant (c.‑à‑d., tous les actionnaires sont des particuliers et des membres de la famille de chaque cédant), et
    • au moins 95 % de la valeur du total des actifs de l'actionnaire de la société sont des actifs agricoles.

Au moment de la cession du bien‑fonds :

  • la cession du bien‑fonds doit avoir principalement pour but de permettre à la société cessionnaire d'en poursuivre l'activité agricole sous la direction d'une ou de plusieurs personnes, chacune d'elles étant membre de la famille de chacun des cédants du bien‑fonds faisant l'objet de la cession.

Facteurs importants à prendre en compte

Voici les raisons entraînant le plus souvent le rejet des demandes d'exonération :

REJET : L'activité effectuée sur le bien‑fonds ne répond pas à la définition d'activité agricole.

La définition d'activité agricole désigne :

  • le labourage du sol
  • la mise à la reproduction, l'élevage ou l'engraissement du bétail
  • l'élevage de volaille et la production de produits de volaille
  • l'élevage d'animaux à fourrure
  • la production laitière
  • la culture fruitière
  • la culture vivrière (destinée à la consommation humaine) ou fourragère
  • l'apiculture.

La définition d'activité agricole ne désigne pas :

  • la culture d'arbres de Noël
  • les pépinières (horticulture, culture de buissons, etc.)
  • les magasins de détail
  • les gazonnières
  • les écuries
  • la passation de contrats de service pour améliorer la terre d'un autre agriculteur (p. ex., les travaux d'excavation, la construction de bâtiments d'élevage, de granges ou de barrières)
  • la fabrication de produits à partir des plantes récoltées
  • la location de terre lorsque le bailleur n'a pas le droit à une part des récoltes produites, du bétail élevé ou d'autres denrées cultivées sur les terres considérées, ni aux produits de la vente de ces récoltes, autres denrées ou de ce bétail.

Si l'activité effectuée sur le bien-fonds ne correspond pas à la définition d'activité agricole, vérifier si l'exonération accordée sur les cessions à des entreprises familiales constituées en société s'appliquera. Cette exonération se trouve à l'article 3 du Règlement 697.

REJET : La cession fait partie d'une entente en vue de vendre les actions de la société cessionnaire à des tiers.

Pour avoir droit à l'exonération sur une cession à une société agricole familiale, ladite cession doit avoir principalement pour but de permettre à la société cessionnaire de poursuivre l'activité agricole du bien‑fonds sous la direction d'une ou de plusieurs personnes, dont chacune est liée à chaque cédant. Si la cession a lieu dans le but de vendre les actions de la société agricole familiale, l'exonération ne s'appliquera pas.

REJET : La société cessionnaire ne poursuit pas l'activité agricole, mais agit à titre de société de portefeuille en louant le bien-fonds à une société en activité.

La société cessionnaire doit être la société qui effectue effectivement l'activité agricole du bien-fonds. Si le cessionnaire est une société de portefeuille qui loue le bien-fonds à une autre personne juridique qui est une activité agricole, la cession à la société de portefeuille n'est pas admissible à l'exonération.

REJET : Avant la cession, une société exploitait le bien‑fonds à des fins agricoles.

Avant la cession, un particulier doit exploiter le bien‑fonds à des fins agricoles à titre personnel. Si le particulier cédant exploitait le bien‑fonds à des fins agricoles sous la direction d'une société (p. ex., les revenus et les charges de l'activité agricole figurent dans les documents comptables de la société avant la cession), alors le particulier qui effectue le travail physique et intellectuel le fait pour la société et non à titre personnel.

Comment demander l'exonération des droits de cession immobilière

Enregistrement électronique

Si la cession du bien‑fonds est enregistrée sur le titre au moyen du système d'enregistrement immobilier électronique de l'Ontario, on peut demander l'exonération en choisissant les énoncés électroniques 9123 et 9080 sous la rubrique réservée à l'exonération. Il est à noter que certains renseignements devront être entrés dans les cases applicables à chacun des énoncés sélectionnés. Si ces énoncés en gras ne sont pas confirmés, il ne faut pas les sélectionner ni demander l'exonération.

Statement 9123

I/We have read and considered Regulation 697, R.R.O 1990, including the definitions of 'family farm corporation', 'farming', 'farming assets' and 'members of the family' as defined by the Regulation.

Each transferor or (if applicable) each shareholder of the transferor corporation, and each transferee or (if applicable) each shareholder of the transferee corporation are members of the same family, and where the transferor(s) is/are the personal representative(s) of the estate of a deceased individual, the deceased individual was also one of the members of the family immediately prior to his/her death.

Prior to the conveyance, the lands were used predominantly in farming carried on by [NAME(S)] during the period(s) [TEXT].

Statement 9080

The land is being conveyed for the principal purpose of enabling the transferee corporation to continue farming on the land being conveyed under the direction of [NAME(S)], each of whom is a member of the family of each transferor.

Enregistrement sur papier

Si la cession du bien-fonds est enregistrée sur papier au bureau d'enregistrement, deux types d'affidavits doivent accompagner la cession en plus de la cession à enregistrer :

Une fois que le registrateur foncier sera satisfait des documents soumis, la cession pourra être enregistrée sans acquitter les droits de cession immobilière.

Aucun enregistrement de titre

On peut obtenir l'exonération même si l'avis de cession n'est pas enregistré. Dans un tel cas, les documents suivants doivent être soumis à la Section des impôts relatifs aux biens fonciers du ministère des Finances dans les 30 jours suivant la date de l'aliénation :

  1. une Déclaration sur l'acquisition d'un intérêt bénéficiaire dans un bien‑fonds dûment remplie
  2. une copie de la convention de vente et des autres conventions relatives à la cession
  3. un Affidavit relatif à l'exonération des droits lors de la cession ou de l'aliénation d'une terre agricole, dûment rempli par un dirigeant de la société cessionnaire
  4. tout autre document requis par le ministère.

Par ailleurs, la Section des impôts relatifs aux biens fonciers peut demander une copie des registres des actionnaires de la société cessionnaire, de même qu'une copie des états financiers de toutes les sociétés concernées.

Si une déclaration n'est pas produite dans les 30 jours, une demande de prolongation de délai expliquant les motifs de la demande est également exigée.

Tout manquement à produire une telle déclaration pourrait entraîner une cotisation de taxe, augmentée d'une pénalité et d'intérêts.

Comment demander un remboursement des droits

Si les droits de cession immobilière ont été acquittés lors de la cession d'un bien‑fonds agricole, et que ladite cession répond aux critères d'admissibilité à l'exonération des droits de cession immobilière, une demande d'exonération peut être soumise et un remboursement des droits de cession immobilière peut être accordé dans les quatre ans suivant la date de paiement desdits droits.

Pour demander un remboursement, les documents suivants doivent être envoyés à la Section des impôts relatifs aux biens fonciers :

  1. une copie de l'acte enregistré sur lequel les droits de cession immobilière ont été acquittés (dans le cas d'un enregistrement électronique, inclure une copie du sommaire du dossier portant sur la transaction)
  2. une copie de la convention de vente et des autres conventions relatives à la cession
  3. un Affidavit relatif à l'exonération des droits lors de la cession ou de l'aliénation d'une terre agricole, dûment rempli par un dirigeant de la société cessionnaire, et
  4. tout autre document requis par le ministère.

Par ailleurs, la Section des impôts relatifs aux biens fonciers peut demander une copie des registres des actionnaires de la société cessionnaire, de même qu'une copie des états financiers de toutes les sociétés concernées.

Demande de virement automatique

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Pour nous joindre

Les documents requis en vertu de la Loi peuvent être soumis par courriel, télécopieur ou par la poste, conformément aux coordonnées indiquées ci-dessous.

Si cette page ne représente pas entièrement votre situation particulière, consultez la Loi et les règlements afférents, visitez notre site Web à ontario.ca/finances ou communiquez avec nous par :

  • Courriel : LTTGeneral@Ontario.ca
  • Télécopieur : 905-433-5770
  • Téléphone sans frais : 1-866-668-8297
  • Téléimprimeur (ATS) : 1-800-263-7776
  • La poste : Ministère des Finances Unité des impôts relatifs aux biens fonciers 33, rue King Ouest Oshawa ON L1H 8H9