Calcul des droits de cession immobilière

À compter du 25 octobre 2022, le taux de l’impôt sur la spéculation pour les non-résidents (ISNR) passe à 25 %. L’ISNR s’applique à l’achat ou à l’acquisition d’un bien résidentiel situé n'importe où en Ontario, ou d’une part dans un tel bien, par des étrangers (particuliers qui ne sont pas citoyens ou résidents permanents du Canada) ou par des sociétés étrangères ou des fiduciaires imposables. L’ISNR s’ajoute aux droits de cession immobilière ordinaires applicables en Ontario.

Pour en savoir plus : Impôt sur la spéculation pour les non-résidents

Cette page renferme des directives générales sur le calcul des droits de cession immobilière à acquitter sur tout transfert ou toute aliénation de bien-fonds en Ontario.

Les renseignements indiqués sur cette page ne remplacent pas les dispositions de la Loi sur les droits de cession immobilière (Loi) ou des règlements y afférents.

Introduction

Les droits de cession immobilière sont exigibles lors de toute cession de bien-fonds présentée aux fins d'enregistrement et d'une aliénation non enregistrée d'intérêt à titre bénéficiaire dans un bien‑fonds, à moins qu'il ne s'agisse d'une exonération spéciale aux termes de la Loi ou des règlements y afférents.

La définition de bien‑fonds, telle qu'elle figure au paragraphe 1(1) de la Loi, est vaste et englobe les biens‑fonds, les bâtiments, toute construction devant être édifiée, les accessoires fixes, et tout intérêt qui s'y rattache.

Les droits de cession immobilière sont calculés sur la valeur de la contrepartie, tel qu'elle est définie au paragraphe 1(1) de la Loi. Elle comprend le prix de vente, toute obligation assumée, tout avantage, les frais accessoires et le coût des améliorations. Dans certains cas, la valeur de la contrepartie est réputée être la juste valeur marchande du bien‑fonds, lorsqu'il est visé, par exemple, par un bail de plus de 50 ans ou lorsqu'il s'agit de certaines cession par une personne morale d'un bien‑fonds à ses actionnaires.

Pour savoir ce qu'on entend par valeur de la contrepartie et bien‑fonds, veuillez vous reporter aux Définitions ou à la Loi.

Terrain vague subordonné à un contrat de construction

Lorsqu'on contrat de construction est conclu dans le cadre des dispositions prises en rapport avec l'achat d'un ou de plusieurs terrains vagues, la valeur de la contrepartie est calculée sur :

• le coût total du terrain, plus
• le coût du contrat de construction.

Valeur de la contrepartie en devises étrangères

Toutes les sommes doivent être exprimées en dollars canadiens. Les déclarations des droits de cession immobilière doivent stipuler le montant de la valeur de la contrepartie en dollars canadiens. La date de conversion doit être :

• la date d'acceptation de la convention d'achat‑vente lorsque le contrat devient obligatoire, ou
• la date d'enregistrement si aucune entente n'a été consignée par écrit.

Taux des droits

À compter du 1^er janvier 2017, le taux des droits de cession immobilière dépendra de la date d'acceptation de la convention d'achat‑vente.

Lorsque la convention d'achat‑vente est conclue après le 14 novembre 2016 et lorsque l'enregistrement ou l'aliénation survient le ou après le 1^er janvier 2017, le taux des droits sur la valeur de la contrepartie est le suivant :

• Jusqu'à 55 000 $ inclusivement : 0,5 %
• Plus de 55 000 $ à 250 000 $ inclusivement : 1 %
• Plus de 250 000 $ à 400 000 $ inclusivement : 1,5 %
• Montant supérieur à 400 000 $ : 2 %
• Montant supérieur à 2 000 000 $ lorsque le bien‑fonds comporte une ou deux habitations unifamilales : 2,5 %

Pour la définition d'habitation unifamiliale, se reporter aux Definitions ou à la Loi. Aux fins de la Loi, les résidences unifamiliales incluent les chalets, les cabanes et d’autres structures semblables qui sont conçus pour être habités par une famille, peu importe si la famille a une résidence ailleurs ou si la structure est habitable qu’une partie de l’année. Le zonage du bien-fonds n’a aucune importance dans la détermination de si la structure constitue une résidence unifamiliale. Les résidences unifamiliales n’incluent pas les résidences situées sur des terres agricoles qui peuvent être catégorisées comme bien agricole conformément à la Loi sur l’évaluation foncière.

Taux transitoires

Les droits de cession immobilière s'appliquent aux enregistrements et aux dispositions antérieurs au 1^er janvier 2017. Les droits s'appliquent sur la valeur de la contrepartie aux taux suivants :

• Jusqu'à 55 000 $ inclusivement : 0,5 %
• Plus de 55 000 $ à 250 000 $ inclusivement : 1 %
• Plus de 250 000 $ : 1,5 %
• Montant supérieur à 400 000 $ lorsque le bien‑fonds comporte une ou deux habitations unifamilales : 2 %

Dans le cas de cessions dont les conventions d'achat‑vente ont été conclues le ou avant le 14 novembre 2016, les taux ci‑dessus s'appliquent peu importe la date de l'enregistrement ou de l'aliénation.

Enregistrement électronique le ou après le 1^er janvier 2017

Les taux transitoires ne pourront pas être pris en compte par Teraview, logiciel servant à accéder au système d'enregistrement foncier de l'Ontario. À compter du 1^er janvier 2017, tous les enregistrements électroniques seront traités suivant les nouvelles tranches d'imposition et les nouveaux taux. Par conséquent, toute personne ayant payé un excédent de droits de cession immobilière pourra demander le remboursement du montant versé en trop. Autrement, les cessionnaires peuvent payer à l'avance les droits de cession immobilière au ministère des Finances.

Les documents peuvent être soumis au ministère des Finances par :

• Courriel : LTTGeneral@Ontario.ca
• Télécopieur : 905-433-5770
• La poste : Ministère des Finances Unité des impôts relatifs aux bien fonciers Direction des conseils 33, rue King Ouest Oshawa ON L1H 8E9

Les documents exigés pour les remboursements sont :

1. formulaire Autorisation ou annulation d'un(e) représentant(e), rempli par chaque cessionnaire
2. copie de l'enregistrement
3. copie du sommaire indiquant le montant des droits de cession immobilière qui ont été versés
4. copie de la convention d'achat‑vente et de toutes les annexes
5. copie de l'état des rajustements
6. si la valeur de la contrepartie est fondée sur la juste valeur marchande du bien‑fonds, toute évaluation ou tout document prouvant cette dernière
7. lettre d'accompagnement expliquant le motif du remboursement et indiquant à l'ordre de qui le chèque du remboursement devrait être établi.

Documents requis pour payer à l'avance les droits de cession immobilière :

1. formulaire Autorisation ou annulation d'un(e) représentant(e), rempli par chaque cessionnaire
2. copie du document en préparation
3. chèque au montant des droits de cession immobilière et l'ISNR, le cas échéant (chèque certifié à moins qu'il ait été tiré sur le compte en fiducie de l'avocat)
4. copie de la convention d'achat‑vente et de toutes les annexes
5. copie de l'état des rajustements
6. si la valeur de la contrepartie est fondée sur la juste valeur marchande du bien‑fonds, toute évaluation ou tout document prouvant cette dernière
7. lettre d'accompagnement demandant le paiement à l'avance des droits de cession immobilière.

Exemple de calcul

Cession de bien‑fonds ou aliénation d'un intérêt à titre bénéficiaire dans un bien‑fonds dont la valeur de la contrepartie est de 400 000 $ :

1. Multiplier 55 000 $ par 0,5 % (55 000 × 0,005) = 275 $
2. Multiplier par 1 % le montant supérieur à 55 000 $ jusqu'à 250 000 $
3. (195 000 × 0,01) = 1 950 $
4. Multiplier par 1,5 % le montant supérieur à 250 000 $ jusqu'à 400 000 $ (150 000 × 0,015) = 2 250 $.

Total des droits de cession immobilière = 4 475 $.

Formule de calcul rapide

Formule de calcul rapide des droits de cession immobilière 

Pour calculer rapidement les droits de cession immobilière, utiliser les formules suivantes: Pour une cession ou une aliénation, valeur de la contrepartie est désignée par l'abréviation VC. Les droits de cession immobilière sont désignés par l'abréviation DCI. Habitation unifamiliale suivant la définition dans la Loi  est désignée par l'abréviation HU.

Taux d'imposition

Si la convention d'achat‑vente a été conclue après le 14 novembre 2016, le taux s'appliquant aux enregistrements ou aux aliénations survenant le ou après le 1'er janvier 2017 est le suivant :

Valeur de la contrepartie:

• Jusqu'à 55 000 $ inclusivement : DCI = VC × 0,005
• Plus de 55 000 $ jusqu'à 250 000 $ : DCI = (VC × 0,01) ‑ 275 $
• Plus de 250 000 $, jusqu'à 400 000 $ : DCI = (VC × 0,015) ‑ 1 525 $
• Plus de 400 000 $ pour un bien‑fonds autre qu'un bien‑fonds comportant une ou deux HU : DCI = (VC × 0,02) ‑ 3 525 $
• Plus de 400 000 $ jusqu'à 2 000 000 $ pour un bien‑fonds comportant une ou deux HU : DCI = (VC x 0,02) ‑ 3 525 $
• Pour un bien‑fonds comportant une ou deux HU représentant plus de 2 000 000 $ : DCI = (VC × 0,025) ‑ 13 525 $.

Taux transitoire

Si la convention d'achat‑vente a été conclue :

• après le 14 novembre 2016 et l'enregistrement ou l'aliénation survient avant le 1^er janvier 2017, ou
• le ou avant le 14 novembre 2016 peu importe la date de l'enregistrement ou de l'aliénation :

Valeur de la contrepartie :

• Jusqu'à 55 000 $ inclusivement : DCI = VC × 0,005
• Plus de 55 000 $ jusqu'à 250 000 $ : DCI ‑ (VC × 0,01) – 275 $
• Plus de 250 000 $, pour un bien‑fonds autre qu'un bien‑fonds comportant une ou deux HU : DCI ‑ (VC × 0.015) ‑ 1 525 $
• Plus de 250 000 $ jusqu'à 400 000 $, pour un bien‑fonds ayant une ou deux HU : DCI ‑ (VC × 0,015) ‑ 1 525 $
• Pour un bien‑fonds comportant une ou deux HU représentant plus de 400 000 $ : DCI ‑ (VC × 0,02) ‑ 3 525 $.

Taux historiques des droits de cession immobilière

Taux des droits de cession immobilière exigibles sur la valeur de la contrepartie relative à des cessions enregistrées

Taux des droits de cession immobilière exigibles sur la valeur de la contrepartie relative à des cessions non enregistrées

Enregistrement électronique

Calcul automatique des droits pour les enregistrements immobiliers électroniques

Le système d'enregistrement immobilier électronique calcule automatiquement les droits de cession immobilières exigibles en fonction du montant de la case '(f) Valeur de terrain, des bâtiments, des accessoires fixes et se l'achalandage assujettis à des droits de cession immobilière' à l'onglet Consideration. Le système tient également compte des exonérations de droits demandées.

Lorsque la valeur de la contrepartie dépasse 400 000 $, il faut remplir les renseignements à l'onglet > 400 000 $ de la section des droits de cession immobilière du système d'enregistrement immobilier électronique. À cet écran, il faut choisir l'énoncé 9031 :

• 9031: J'ai lu et compris la définition de l'expression «habitation unifamiliale» figurant au paragraphe 1 (1) de la Loi. Le bien-fonds faisant l'objet de la cession susmentionnée :

Il faut également choisir l'un des trois énoncés suivants :

• 9032 : comprend au moins une et au plus deux habitations unifamiliales;
• 9033 : ne comprend aucune habitation unifamiliale ou contient plus de deux habitations unifamiliales;
• 9038 : comprend au moins une et au plus deux habitations unifamiliales, et est utilisé à des fins autres que l'habitation seulement. Le cessionnaire a calculé la valeur de la contrepartie proportionnellement en se fondant sur une contrepartie de MONTANT applicable à la résidence unifamiliale, le reste du bien-fonds étant utilisé à des fins TEXTE.

La sélection de l'énoncé 9038 exige que le montant réparti de la valeur de la contrepartie soit inséré à « MONTANT ». De plus, il faut insérer à « TEXTE » une description de l'utilisation du reste du bien‑fonds. Il est à noter que les mentions « vacant » ou « non utilisé » ne constituent pas une autre utilisation.

Définitions

«  bien‑fonds » S'entend notamment des biens‑fonds, tènements et héritages, ainsi que des domaines et des intérêts qui s'y rattachent; s'entend de la construction devant être édifiée sur un bien‑fonds dans le cadre d'un arrangement relatif à la cession d'un bien‑fonds, à une tenure à bail ou un domaine à bail, à l'intérêt du bénéficiaire d'une option, à l'intérêt d'un acheteur aux termes d'une convention de vente d'un bien‑fonds, à l'achalandage imputable à l'emplacement de ce bien‑fonds ou imputable à la présence sur ce dernier d'un bâtiment ou d'un accessoire fixe et d'accessoires fixes.

« habitation unifamiliale » Partie privative ou partie privative projetée au sens de la Loi de 1998 sur les condominiums ou construction ou partie d'une construction qui est conçue pour servir d'habitation à une famille, y compris les personnes à la charge d'un membre de la famille ou les employés de maison à son service, qu'un loyer soit perçu ou non pour en occuper une partie et que le bien‑fonds sur lequel elle est située soit désigné ou non, aux fins de zonage, pour servir à l'habitation. De plus, ce terme :

1. s'entend en outre d'une telle habitation qui doit être érigée dans le cadre d'un arrangement relatif à une cession;  
2. exclut une telle habitation qui est érigée ou doit être érigée sur un bien‑fonds agricole qui peut être classé dans la catégorie des biens agricoles prescrite en application de la Loi sur l'évaluation foncière.

«  valeur de la contrepartie » s'entend notamment :

1. du prix de vente brut ou du montant en numéraire de la contrepartie versée ou devant être versée pour la cession par le cessionnaire ou pour son compte, plus la valeur en numéraire de toute obligation assumée ou endossée par le cessionnaire ou pour son compte, dans le cadre de l'arrangement relatif à la cession, plus la valeur en numéraire de tout avantage accordé directement ou indirectement par le cessionnaire à une personne dans le cadre de cet arrangement;  
2. dans le cas d'une ordonnance définitive portant forclusion d'une hypothèque ou d'une sûreté réelle grevant un bien‑fonds, du moins élevé des montants suivants :  
   1. la valeur de la contrepartie établie aux termes de l'alinéa a), plus le montant dû aux termes de l'hypothèque ou de la sûreté réelle au moment de la forclusion, y compris le principal, les intérêts, ainsi que tous les frais et débours dus à ce moment et garantis par l'hypothèque ou la sûreté réelle, sauf les impôts municipaux, plus le montant calculé de la façon précitée, dû aux termes d'une hypothèque ou d'une sûreté réelle de rang postérieur à celle qui fait l'objet de l'enregistrement de l'ordonnance définitive portant forclusion et dont est titulaire le même créancier, ou  
   2. un montant établi de sorte que le ministre soit convaincu qu'il équivaut à la juste valeur marchande du bien‑fonds grevé de l'hypothèque ou de la sûreté réelle, 

2. 1. dans le cas de la cession d'un bien‑fonds à un créancier titulaire d'une hypothèque ou d'une sûreté réelle grevant le bien‑fonds effectuée en paiement du montant dû aux termes de l'hypothèque ou de la sûreté réelle, du moins élevé des montants suivants :  
   1. la valeur de la contrepartie établie aux termes de l'alinéa a), plus le montant dû aux termes de l'hypothèque ou de la sûreté réelle au moment de la cession, y compris le principal, les intérêts, ainsi que tous les frais ou débours dus à ce moment et garantis par l'hypothèque ou la sûreté réelle, sauf les impôts municipaux, plus le montant calculé de la façon précitée, dû aux termes de toute autre hypothèque ou sûreté réelle de rang postérieur à celle qui fait l'objet de la cession, si le créancier en faveur de qui la cession est effectuée en est le (que celui‑ci soit ou non qualifié ainsi dans l'acte de cession) à cette personne, ou  
   2. un montant établi de sorte que le ministre soit convaincu qu'il équivaut à la juste valeur marchande du bien‑fonds faisant l'objet de la cession, 
3. de la juste valeur marchande, établie à la date de la présentation à l'enregistrement sous forme électronique ou autre, du bien‑fonds visé par un bail ou d'une partie de ce bien‑fonds, s'il n'en est cédé qu'une partie, dans le cas où le bail du bien‑fonds, la cession de l'intérêt du locataire aux termes du bail, ou un avis écrit quelconque signalant l'existence d'un bail non enregistré de ce bien‑fonds ou de la cession non enregistrée de l'intérêt du locataire dans ce bail, ne fait pas l'objet d'une dispense de droits aux termes du paragraphe (6);  
4. de la valeur de la contrepartie établie aux termes de l'alinéa a) ou b) à l'égard de la cession du bien‑fonds que constate un acte ou un écrit non enregistré qui ne constitue pas un avis écrit visé à l'alinéa c), dans le cas d'un avertissement ou d'un avis écrit quelconque qui signale l'existence de cet acte ou de cet écrit, mais qui ne constitue pas un avis écrit visé à l'alinéa c);  
5. de la valeur de la contrepartie établie aux termes des alinéas a) à d), selon le cas qui s'applique, à l'égard d'une ou plusieurs cessions non enregistrées qui ont cédé un intérêt en equity ou à titre bénéficiaire dans un bien‑fonds à une personne, ou à son profit, dans le cas de la cession de ce bien‑fonds par un fiduciaire (que celui‑ci soit ou non qualifié ainsi dans l'acte de cession) à cette personne;  
6. de la juste valeur marchande du bien‑fonds visé par la cession, établie à la date de la présentation à l'enregistrement sous forme électronique ou autre, dans le cas de la cession d'un bien‑fonds par un fiduciaire à un autre fiduciaire (que l'un ou l'autre des fiduciaires soit ou non qualifié ainsi dans l'acte de cession), si les deux conditions suivantes sont réunies :  
   1. un intérêt en equity ou à titre bénéficiaire dans le bien‑fonds est détenu au profit d'une personne autre que celle au profit de laquelle l'intérêt était détenu par le fiduciaire qui a consenti la cession au moment où ce dernier a acquis pour la première fois l'intérêt dans le bien‑fonds que lui reconnaît la common law,  
   2. le cessionnaire d'un intérêt en equity ou à titre bénéficiaire a donné une contrepartie de valeur pour la cession de cet intérêt dans le bien‑fonds que détient le fiduciaire cédant, alors que ce dernier détenait l'intérêt dans le bien‑fonds que lui reconnaît la common law;  
7. de la juste valeur marchande du bien‑fonds visé par la cession établie à la date de la présentation à l'enregistrement sous forme électronique ou autre, dans le cas de la cession d'un bien‑fonds à une personne morale, si une portion quelconque de la contrepartie consiste dans l'attribution et l'émission des actions de cette personne morale, ou dans le cas de la cession par une personne morale d'un bien‑fonds à l'un de ses actionnaires.

Pour nous joindre

Les documents requis en vertu de la Loi peuvent être soumis par courriel, télécopieur ou par la poste, conformément aux coordonnées indiquées ci-dessous.

Si cette page ne représente pas entièrement votre situation particulière, consultez la Loi et les règlements afférents, visitez notre site Web à ontario.ca/finances ou communiquez avec nous par:

• Courriel : LTTGeneral@Ontario.ca
• Télécopieur : 905-433-5770
• Téléphone sans frais : 1-866-668-8297
• Téléimprimeur (ATS) : 1-800-263-7776
• La poste : Ministère des Finances Unité des impôts relatifs aux biens fonciers 33, rue King Ouest Oshawa ON L1H 8H9